האם אנו לפני התפוצצות בועת המשכנתאות- נדל"ן ?!

[האזרח הקטן]

עוד 1% לריבית לא ישנה כלום למחירי הנדלן

אחוז הריבית מאוד משמעותי לנדל"ן.
עלייה של אחוז אחד בריבית יכולה להעלות עשרה אחוז בהחזר החודשי.

 

[Eugene]

כל אחוז נוסף לריבית זה אומר שכל מיליון שח של משכנתא צריך להוסיף עוד 10000 שח בשנה רק בשביל הריבית...

במקרה שכל ה1M בריבית משתנה וזה לא המצב

 

[האזרח הקטן]

במקרה שכל ה1M בריבית משתנה וזה לא המצב

גם הריבית הקבועה של נוטלי משכנתא חדשים (או יותר גרוע, כאלו שחתמו על משכנתא אבל לא משכו עדיין את כל הכסף כי הם משלמים לקבלן לפי התקדמות הבנייה) עולה בהתאם.
שנית, רוב המשכנתא אינה קבועה לרוב.

 

[גרהם]

במקרה שכל ה1M בריבית משתנה וזה לא המצב

החלק הצמוד למדד יכול לעלות גם ביותר

 

[Eugene]

החלק הצמוד למדד יכול לעלות גם ביותר

בכל מקרה, אני בטוח שממשלתנו הפופוליסטית תשלוף איזה שפן חדש ותחייב את הבנקים לקחת פחות ממי שלקח משכנתא..

 

[גרהם]

בכל מקרה, אני בטוח שממשלתנו הפופוליסטית תשלוף איזה שפן חדש ותחייב את הבנקים לקחת פחות ממי שלקח משכנתא..

אני חושש ממקרה יותר גרוע של ערבויות מדינה על חשבון משלם המיסים. הממשלה לא תגע בבנקים כי היציבות שלהם היא מטרה עיקרית של ב"י והממשלה חלשה מכדי להכנס למלחמה כזו

 

[אופטימי מבטן]

המדד מזנק
הפריים מתחיל לעלות, ואף אחד לא יודע איפה זה נעצר

1. ברגע שהפריים עולה עליית המדד מתמתנת.
2. אני לקחתי משכנתא בשנת 2015 ע"ס 708,000 ש"ח כאשר 208,000 ש"ח פריים צמוד מדד ו- 500,000 ש"ח צמוד מדד משתנה ז"א שלפי הנתונים אני אמור להפסיד ומצב גרוע, בפועל המשכנתא שלי עלתה אחרי כ- 7 שנים בעוד 140 ש"ח לחודש (כאשר כמעט כל העלייה זה בשנה האחרונה) ועדיין לא הגעתי להצעה הכי זולה שקבלתי ללא צמוד.
כדי שיהיה נפילה אמיתית של אנשים במשכנתאות צריך שיהיה שינוי משמעותי ממש בתקופה קצרה ולא שינוי קטן כל פעם.
נ.ב. כשקניתי את הדירה לא הבנתי בזה ולא היה לי שקל מיותר אז ככה שלא לקחתי יועץ משכנתאות אלא הייתי מול הבנקים לבד ורצתי מבנק לבנק עם ההצעה הכי זולה עד שקבלתי את ההצעה שלא הסכימו לרדת פחות ממנה ולאחר כשנה נגשתי לכמה יועצים כדי למחזר וכולם אמרו לי שהם לא יכולים להביא יותר טוב.
היום אם אני יצטרך משכנתא עוד פעם אני יחשוב לפני זה האם לקחת צמוד או לא , ולא באתי לומר שצריך לקחת צמוד אלא רק לומר שמה שמפחידים אותנו שאנשים יפלו מזה שהמדד עולה וכו' זה לא כצעקתה.

 

[האזרח הקטן]

בכל מקרה, אני בטוח שממשלתנו הפופוליסטית תשלוף איזה שפן חדש ותחייב את הבנקים לקחת פחות ממי שלקח משכנתא..

ממש לא סביר. אולי יאפשרו יותר גמישות כלפי מי שמפגר בתשלומים אבל לא יוותרו לאף אחד על שקל.

 

[יהודה שוורץ]

החלק הצמוד למדד יכול לעלות גם ביותר

צריך אבל לזכור שעליה במדד = אינפלציה, מה שאומר שהמשכנתא לא באמת מתייקרת לך באופן ריאלי.
(הרי בסוף גם המשכורות או דמי השכירות יעלו בעקבות האינפלציה)

 

[קול במדבר]

צריך אבל לזכור שעליה במדד = אינפלציה, מה שאומר שהמשכנתא לא באמת מתייקרת לך באופן ריאלי.
(הרי בסוף גם המשכורות או דמי השכירות יעלו בעקבות האינפלציה)

(אני מזכיר רק עובדה מעצבנת, שהלוואה צמודה לשלושים שנה ההחזר חודשי הוא כ-0.2% מההלוואה והמדד מייקר את ההלוואה מידי חודש ביותר... )

 

[מרקר]

מה הבעיה? יעבדו קשה ויחזירו את המשכנתא.
כנראה יצטרכו להתפשר על דברים אחרים.

ובמקרה הכי גרוע ייזדכו על הדירה ויחזרו לשכירות.

ואם יהיה מיתון קשה ולא יהיו עבודות? בשפל הגדול היו בערך 25% מובטלים. עבודה זה לא מקור הכנסה ודאי. בנוסף, מי אמר שהם ימצאו קונים לדירה והמחיר לא ירד?

בארה"ב נתנו לאנשים הלוואות בריביות מאוד נמוכות וכאשר הריבית עלתה הם לא הצליחו להחזיר את החוב והביאו את הבנקים לחדלות פירעון. אני חושב שרב מי שלוקח משכנתא טועה בכך שהוא לא יודע מה יקרה לריבית שלו בשנים הקרובות והוא לקוח סיכון. באופן כללי אם הסיכון מתממש (נניח הריבית עולה פתאום ל-30% או משהו דומה שזה סיכון שרב האנשים לא חושבים שאפשרי) אז רב נוטלי המשכנתאות יקלעו למשבר דומה וחלקם הגדול באחוזים לא יצליחו לעמוד בתשלומים ותתחיל קריסה.

 

[האזרח הקטן]

צריך אבל לזכור שעליה במדד = אינפלציה, מה שאומר שהמשכנתא לא באמת מתייקרת לך באופן ריאלי.
(הרי בסוף גם המשכורות או דמי השכירות יעלו בעקבות האינפלציה)

אם המשכורת גדלה בשיעור המדד, הנטו גדל בפחות.

 

[יהודה שוורץ]

ואם יהיה מיתון קשה ולא יהיו עבודות? בשפל הגדול היו בערך 25% מובטלים. עבודה זה לא מקור הכנסה ודאי. בנוסף, מי אמר שהם ימצאו קונים לדירה והמחיר לא ירד?

אם יהיה מיתון קשה, ובכן, יהיה קשה מאוד. (ואז אנשים יתקשו בכל מקרה להחזיר משכנתא גם אם היא תנתן בריבית נמוכה)

בארה"ב נתנו לאנשים הלוואות בריביות מאוד נמוכות וכאשר הריבית עלתה הם לא הצליחו להחזיר את החוב והביאו את הבנקים לחדלות פירעון. אני חושב שרב מי שלוקח משכנתא טועה בכך שהוא לא יודע מה יקרה לריבית שלו בשנים הקרובות והוא לקוח סיכון. באופן כללי אם הסיכון מתממש (נניח הריבית עולה פתאום ל-30% או משהו דומה שזה סיכון שרב האנשים לא חושבים שאפשרי) אז רב נוטלי המשכנתאות יקלעו למשבר דומה וחלקם הגדול באחוזים לא יצליחו לעמוד בתשלומים ותתחיל קריסה.

בדיוק בעקבות זה הרגולטור קבע תקנות מחמירות לקבלת משכנתא, כמו עד 75 אחוז מימון והחזר חודשי שלא יעלה על 50 אחוז מההכנסה פנויה, הגבלות בנושא התמהיל, הגבלת אורך המשכנתא ועוד.

 

[מרקר]

כל עוד אין הגבלת ילודה המחירים יגיעו למיליונים לקוביה משנות ה-60

יש מדינות שמביאים הרבה יותר ילדים פר משפחה כמו אפגניסטן וניגריה אז למה שהמשקיעים לא ינהרו לשם?

בדרום אפריקה ספציפית המחירי ירדו מ1985-1987 למרות שהילודה היתה בערך 4.5 ילדים למשפחה (שזה יותר מישראל היום ואני אפילו לא כולל אינפלציה שקרתה באפריקה באותו זמן).

בכל אופן, בישראל האוכלוסיות שמביאות הכי הרבה ילדים אלו בדרך כלל גם האוכלוסיות היותר עניות וממילא הם גרים סטטיסטית במקומות עם מדד סוציואקונומי נמוך מאוד. המוביליות החברתית מאוד נמוכה וממילא הם לא משפיעים על מחירי הדיור באזורים ה-"נורמליים". למעשה, משפחות משכילות ולא דתיות בישראל מביאות בערך 1.8 ופחות ילדים פר משפחה והמגמה היא לכיוון של פחות ילדים ככה שאני לא רואה למה שהנדלן במרכז לא יספיק בטווח הארוך (מ2050 אנחנו צפויים לראות ירידה כללית באוכלוסיית העולם לפי הרבה הערכות וזה בלי מלחמה גרעינית או אירועי מוות המוניים אחרים ועם התחשבות בתוחלת חיים עולה).

אם יהיה מיתון קשה, ובכן, יהיה קשה מאוד. לכולם.

בדיוק בעקבות זה הרגולטור קבע תקנות מחמירות לקבלת משכנתא, כמו עד 75 אחוז מימון והחזר חודשי שלא יעלה על 50 אחוז מההכנסה פנויה, הגבלות בנושא התמהיל, הגבלת אורך המשכנתא ועוד.

הרגולטור יכול לקבוע הרבה תקנות מאוד מחמירות וזה עדיין לא סותר שברגע של משבר קשה התקנות האלו לא יחזיקו. למשל, במשבר הקורונה היתה הקפאת משכנתאות עצומה - למה משקי הבית לא יכלו להמשיך בהחזרים? איך הרגולטור לא הצליח למנוע את זה והממשלה היתה חייבת להתערב? לעניות דעתי זה יפה מאוד שהרגולטור קבוע תקנות, אבל אין שום הוכחה שהתקנות הללו ימנעו כל סיכוי של משבר ומורידות את הסיכון לאפס. למעשה, הרגולטורים ברחבי העולם לא תמיד מצליחים (כמו למשל משבר הבנקים בישראל ב-1983).

 

[גרהם]

צריך אבל לזכור שעליה במדד = אינפלציה, מה שאומר שהמשכנתא לא באמת מתייקרת לך באופן ריאלי.
(הרי בסוף גם המשכורות או דמי השכירות יעלו בעקבות האינפלציה)

לפעמים כן ולפעמים לא. הבעיה היא שצרות נוטות לבוא בצרורות ודווקא כשיש משבר והמחירים עולים, השכר הריאלי נוטה להשחק.

 

[האזרח הקטן]

למעשה, משפחות משכילות ולא דתיות בישראל מביאות בערך 1.8 ופחות ילדים פר משפחה והמגמה היא לכיוון של פחות ילדים

אתה בטוח? ממה שזכור לי, חילונים מביאים לא רחוק מ3 ילדים למשפחה ויש אפילו מגמת עלייה בשנים האחרונות.

 

[האזרח הקטן]

לעניות דעתי זה יפה מאוד שהרגולטור קבוע תקנות, אבל אין שום הוכחה שהתקנות הללו ימנעו כל סיכוי של משבר ומורידות את הסיכון לאפ

המטרה של הרגולטור היא למצוא איזשהו איזון בין הקטנת הסיכון לבין צמצום הפגיעה בגורמים הרלוונטיים. אין סיבה להוריד את הסיכון לאפס אלא להקטין אותו במידה משמעותית.
אפשר למשל היה לקבוע שאסור לקחת כלל הלוואות - זה היה מוריד לחלוטין את הסיכון, אבל ברור שאין לכך שום היגיון.

 

[מרקר]

אתה בטוח? ממה שזכור לי, חילונים מביאים לא רחוק מ3 ילדים למשפחה ויש אפילו מגמת עלייה בשנים האחרונות.

לפי https://fs.knesset.gov.il/globaldoc...9b3ca-eb7a-e511-80d6-00155d0204d4_11_8024.pdf בעמוד 10 לפי נשים לא דתיות/חילוניות (שזה בעיקר גם הנשים המשכילות) ובנוסף הגרף של הנשים "חסרות דת" (שבה בעיקר רוסים) אני מעריך שזה בערך 1.8. אפשר לנסות לעשות חישוב יותר מדויק, אבל זה בטח לא 3.

 

[amit]

רק לומר שמה שמפחידים אותנו שאנשים יפלו מזה שהמדד עולה וכו' זה לא כצעקתה.

המדד עלה ב5% מאז , מ119 ל124 ,וזה אומר שאם תאלץ להחזיר את ההלוואה או שתרצה למחזר , תשלם קנס של כ30,000 שח רק עבור המדד.
עכשיו תחשוב מה יקרה להלוואה שלך כשהמדד עולה מ124 ל250 .

 

[יהודה שוורץ]

עכשיו תחשוב מה יקרה להלוואה שלך כשהמדד עולה מ124 ל250

מצד שני החלק של הקבועה לא צמודה ישחק בהתאם, לא?