• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

סכנות של קניית קרקע לפני אישורים

MaorRocky

משתמש רשום
הצטרף ב
28/10/21
הודעות
19
דירוג
1
שלום לכולם,
מתייעץ לגבי קניית קרקע בפ"ת, הקרקע היא חלק מתכנית פיתוח גדולה.
(קישור לכתבה על הקרקע והתכנית)
קיימת אפשרות לרכישת קרקע בשטח של 100 מטרים רבועים, במחיר של 350,000 ₪. הרכישה מתבצעת דרך משרד נדל"ן המחזיק 5 דונמים בתכנית ומייצג כ-200 קונים, וכוללת ליווי עד לקבלת מפתח.

יש לציין כי לא ניתן לדעת עדיין אם הקרקע שתינתן תיועד למסחר או למגורים, אולם נאמר כי השווי יהיה זהה - כלומר, אם יועדה למסחר, אקבל 200 מטרים רבועים במקום 100 מטרים רבועים, לצורך הדוגמה.
היזם של התכנית עצמה היא עיריית פתח תקווה, ולכאורה צפי האכלוס על פי העירייה הוא בשנת 2028, אך כמובן שזהו צפי אופטימי ביותר ויתכן שיידחה גם עד שנת 2036. האישור שחסר כרגע, להבנתי, הוא אישור של הוועדה המחוזית, וככל שנאמר לי זהו האישור האחרון הנדרש לפני שניתן יהיה להתחיל בבנייה.
אין לי ניסיון קודם בנושא, וגם איני מכיר אנשים קרובים אלי שרכשו קרקעות שהניבו להם רווחים.

אשמח לשמוע דעות נוספות ולהבין מהם הסיכונים והבעיות האפשריים בעסקה מסוג זה.
 
בדקת עלויות בניה? יש לך מקור לממן אותן?
 
אם זו תוכנית לאזור מסוים ויש לך 100 מטר רבוע
יתבצע הורדה לטובת שטחי ציבור, כמו כבישים גנים וכו…
כך שמ 100 מטר רבוע לא ישאר לך 100 מטר לבנייה
 
אשמח לשמוע דעות נוספות ולהבין מהם הסיכונים והבעיות האפשריים בעסקה מסוג זה.
יש הרבה, הנפוצים שבהם (שכמעט תמיד מתקיימים):
1. אתה קונה משהו במחיר X בעוד ערכו האמיתי הוא כ20% מX.
2. אתה צופה שהתממשות תהיה תוך X שנים בעוד במציאות היא תהיה תוך 5X שנים, אם בכלל.
3. אתה חותך עוגה למיליון חתיכות קטנות, גם עם העוגה מוכנה לאכילה אתה צריך ש100% מהשותפים יסכימו על על סוג העוגה ואיך לאכול אותה.
4. בנוסף ל3, אתה צריך שלכולם יהיה כסף להכין את העוגה (בניין), הסכום שאתה משקיע מהווה פחות מחמישית מהסכום שצריך.
5. יתכן ויהיה לך בסוף זכות לחצי דירה, רבע דירה, או שביעית משרד.
 
אם זו תוכנית לאזור מסוים ויש לך 100 מטר רבוע
יתבצע הורדה לטובת שטחי ציבור, כמו כבישים גנים וכו…
כך שמ 100 מטר רבוע לא ישאר לך 100 מטר לבנייה
זה נכון ולא נכון, המתחם מורידים את כל השטחים הפתוחים / ציבוריים, אבל מצד שני הבניה היא לגובה כך שעל דונם קרקע בונים כמה דונמים של שטח בנוי.
 
התכנית שציינת כוללת מספר מתחמים בפנים, שכל מתחם עשוי להתקדם בקצב שלו, או לא להתקדם כלל. באיזה מהמתחמים ההצעה?

האישור שחסר כרגע, להבנתי, הוא אישור של הוועדה המחוזית, וככל שנאמר לי זהו האישור האחרון הנדרש לפני שניתן יהיה להתחיל בבנייה.
זה נכון לכל תכנית בנייה, הוועדה המחוזית צריכה לאשר תכנית מפורטת (בערים מסויימות לוועדה המקומית ניתנה הסמכות לאשר את התכנית במקום הועדה המחוזית), ואז העירייה צריכה לאשר היתר בניה ליזם.
 
יש הרבה, הנפוצים שבהם (שכמעט תמיד מתקיימים):
1. אתה קונה משהו במחיר X בעוד ערכו האמיתי הוא כ20% מX.
2. אתה צופה שהתממשות תהיה תוך X שנים בעוד במציאות היא תהיה תוך 5X שנים, אם בכלל.
3. אתה חותך עוגה למיליון חתיכות קטנות, גם עם העוגה מוכנה לאכילה אתה צריך ש100% מהשותפים יסכימו על על סוג העוגה ואיך לאכול אותה.
4. בנוסף ל3, אתה צריך שלכולם יהיה כסף להכין את העוגה (בניין), הסכום שאתה משקיע מהווה פחות מחמישית מהסכום שצריך.
5. יתכן ויהיה לך בסוף זכות לחצי דירה, רבע דירה, או שביעית משרד.
תודה רבה על המענה.
לא הבנתי את סעיף 5, איך זה עשוי לקרות? מה המנגנון בעצם?
 
מזה היטל השבחה?
כאשר מאושרת תכנית בינוי בקרקע או הגדלת זכויות בנייה, הרשות המקומית גובה מס של כמה עשרות אחוזים מבעל הקרקע על העליה בשווי הקרקע כתוצאה מהשינוי.
 
נערך לאחרונה ב:
כאשר מאושר בינוי בקרקע, הרשות המקומית גובה מס של כמה עשרות אחוזים מבעל הקרקע על העליה בשווי הקרקע כתוצאה מהשינוי.
סלח לי על הבורות, אך ייעוד הקרקע לא נקבע בראש בתוכניות? כלומר אני לא קונה שטח בפארק, אלא שטח המיועד למסחר או מגורים, למה הוא יכול להשתנות?
 
סלח לי על הבורות, אך ייעוד הקרקע לא נקבע בראש בתוכניות? כלומר אני לא קונה שטח בפארק, אלא שטח המיועד למסחר או מגורים, למה הוא יכול להשתנות?
אתה קונה קרקע שכרגע זכויות הבניה שלה הן 0.
אם הוועדה המחוזית תאשר את התכנית, לקרקע יהיו זכויות בנייה של x מטר רבוע.
לכן ערך הקרקע עלה, והרשות המקומית גובה מס מבעלי הקרקע על כך.
 
נערך לאחרונה ב:
אני מציע לא ללכת שולל אחרי הבטחות
אני מציע ללמוד לעומק את הנושא כי הוא לא פשוט
אתה רוכש היום קרקע ב"מושע" כלומר עם עוד שותפים רבים
לא ציינת אם זו קרקע פרטית או מנהל?
לא ציינת מה ייעוד הקרקע כיום?
לא הבאת שום תחשיב של מה המוכרים טוענים שיקרה?
מה הערבויות שלך?
כמה כסף אתה צריך לשים עוד?
שיקולי מיסוי?
מי בונה ואיך בוחרים את הקבלן?
מי קובע את המפרט?
מי מפקח כל הבניה?
מה קורה אם אין מספיק אנשים שרוצים לבנות?
בקיצור לא חושב שזו השקעה שמתאימה לכל אחד או בכלל..

ג.נ. מחזיק כמה עשרות דונמים בשלבים שונים של תוכניות ומצבים
ואפילו לא מטר בצורה כזו
 
אני מציע לא ללכת שולל אחרי הבטחות
אני מציע ללמוד לעומק את הנושא כי הוא לא פשוט
אתה רוכש היום קרקע ב"מושע" כלומר עם עוד שותפים רבים
לא ציינת אם זו קרקע פרטית או מנהל?
לא ציינת מה ייעוד הקרקע כיום?
לא הבאת שום תחשיב של מה המוכרים טוענים שיקרה?
מה הערבויות שלך?
כמה כסף אתה צריך לשים עוד?
שיקולי מיסוי?
מי בונה ואיך בוחרים את הקבלן?
מי קובע את המפרט?
מי מפקח כל הבניה?
מה קורה אם אין מספיק אנשים שרוצים לבנות?
בקיצור לא חושב שזו השקעה שמתאימה לכל אחד או בכלל..

ג.נ. מחזיק כמה עשרות דונמים בשלבים שונים של תוכניות ומצבים
ואפילו לא מטר בצורה כזו
תודה רבה, שאלות מעולות
 
שלום לכולם,
מתייעץ לגבי קניית קרקע בפ"ת, הקרקע היא חלק מתכנית פיתוח גדולה.
זה בפתח תקווה? או ליד פתח תקווה עדיין לא חלק מהעיר ונשמע טוב לומר פתח תקווה?
א. קח בחשבון שכתבות כאלו הן כנראה פרסומת מוסוות בתשלום
ב. זו כתבה מ2021, קרה משהו מאז?
קיימת אפשרות לרכישת קרקע בשטח של 100 מטרים רבועים, במחיר של 350,000 ₪. הרכישה מתבצעת דרך משרד נדל"ן המחזיק 5 דונמים בתכנית ומייצג כ-200 קונים, וכוללת ליווי עד לקבלת מפתח.
כנס לאתר יד2, תחפש קרקעות דומות באזור, בכמה הן נמכרות?
יש לציין כי לא ניתן לדעת עדיין אם הקרקע שתינתן תיועד למסחר או למגורים, אולם נאמר כי השווי יהיה זהה - כלומר, אם יועדה למסחר, אקבל 200 מטרים רבועים במקום 100 מטרים רבועים, לצורך הדוגמה.
לא הבנתי
הם רושמים על שמך בטאבו שטח? ואז אם החלקה הספציפית שלך לא מקבלת זכויות בנייה הם מוסרים לך עוד אחוזים מהשטח?
מה קורה אם כל ה5 דונם של החברה (מתוך ה1250) מוכרז שטח פתוח, תחנת רכבת, "עתודת קרקע" או נשאר חקלאי?
היזם של התכנית עצמה היא עיריית פתח תקווה, ולכאורה צפי האכלוס על פי העירייה הוא בשנת 2028, אך כמובן שזהו צפי אופטימי ביותר ויתכן שיידחה גם עד שנת 2036. האישור שחסר כרגע, להבנתי, הוא אישור של הוועדה המחוזית, וככל שנאמר לי זהו האישור האחרון הנדרש לפני שניתן יהיה להתחיל בבנייה.
אין לי ניסיון קודם בנושא, וגם איני מכיר אנשים קרובים אלי שרכשו קרקעות שהניבו להם רווחים.

אשמח לשמוע דעות נוספות ולהבין מהם הסיכונים והבעיות האפשריים בעסקה מסוג זה.
יש תוכנית בנייה בעיר שלי שנקראת "רחובות 2030"
היום 2024, עוד אין בית אחד בנוי מתוך אלפי יח"ד שמתוכננות בה, וראש העיר החדש אמר (לפני הבחירות) שהתוכנית לא לטעמו, מניח שזה אומר שהוא לא יקדם אותה או לפחות ינסה לדחוף בה שינויים - מה שיעכב אותה עוד
לא הייתי סומך עליהם, אולי כהשקעת "הון סיכון" שאתה יודע שיש סיכוי שלא תהנה ממנו בתקופת החיים שלך
 
לא הבנתי את סעיף 5, איך זה עשוי לקרות? מה המנגנון בעצם?
אתה קונה פיסת קרקע קטנה, אין לך מושג כמה מזה יופקע ואיזה זכויות (אם בכלל!) זה יתן לך בסוף, בוודאות זה לא יתן לך 1.0 דירה ממוצעת (גם אין כזה דבר דירה ממוצעת בפועל), יתכן ויוקצה לך קרקע ל0.23 דירות, ויתכן שיוחלט שהשטח הזה יועד למלונאות או מסחר ואז תקבל קרקע לX מטרים מסחריים.
 
סלח לי על הבורות
אין רע בלהיות בור בנושא מסחר בקרקעות, אבל זה אומר שבסבירות גבוהה תאבד את הכסף שלך אם תבצע השקעה כזו.
מסחר בקרקעות זה תחום למקצוענים ובעלי ידע עשיר (וגם להרבה נוכלים מקצוענים).
 
אין רע בלהיות בור בנושא מסחר בקרקעות, אבל זה אומר שבסבירות גבוהה תאבד את הכסף שלך אם תבצע השקעה כזו.
מסחר בקרקעות זה תחום למקצוענים ובעלי ידע עשיר (וגם להרבה נוכלים מקצוענים).
כן אני מבין תודה רבה
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
N ה-"סכנות" לחיים באל הורות - עדכון חודש מאי 2024 אוף טופיק 46
E סכנות בקריסת בית השקעות שוק ההון 2
H עלויות סמויות, דגשים ו"סכנות" בדירה מקבלן נדל"ן 12
L בית השקעות - סכנות שוק ההון 2
R בדיקה של בית להריסה נדל"ן 0
NeonDrift האם יש כלל אצבע בנושא של דמי ניהול של קרן סל? שוק ההון 2
ס התיק של סולידי אופנסיבי שוק ההון 12
T איך מדווחים רווח/הפסד של מט״ח בטופס מס השנתי (1301) ? מיסים 2
ס שאלה של טרום התחלה שוק ההון 28
A יש הגיון כלשהו בשילוב גישה של השקעה במדדים ובגישה של מניות דיבידנד? שוק ההון 2
A שמעתי שיש בעיות בקופות הגמל של סלייס שוק ההון 2
ס איך לבצע מימוש מהיר של דירה במחיר השוק? נדל"ן 5
Homer רגע של עברית אוף טופיק 63
E מח"מ וריבית ממוצעת של קרן מחקה אג"ח שוק ההון 2
ריש-לקיש הגדלת אחוז הניכוי של החלק שלי בקרן ההשתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
H חלקן של חברות בעליית המחירים פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 6
F ה s&p 500 ובעיית החוב של ארהב שוק ההון 2
ב מכירת דירה קיימת וקנייה של אחרת - איך אני מצמצם מיסים? נדל"ן 1
S אודה להמלצה על אתר אחד שמאפשר השוואת גרפים/תשואות גם של ETF אמריקאיות וגם של ETF איריות שוק ההון 5
מ מה השווי של הדירה? נדל"ן 7
Michel ביצוע מהלך משמעותי של הפקדה עצמאית בקרן פנסיה מקיפה. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
ש תכנית הDRIP של אינטראקטיב ישראל שוק ההון 1
yanosh34 עודף לא ברור של זיכוי לפי סעיף 45א מיסים 21
R קרן השתלמות IRA בדמי ניהול של 0.5, האם כדאי? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
T האם מס על הפקדות גבוהות לפנסיה של המעסיק אמור להיות מחושב בצורה שנתית או חודשית? מיסים 7
R שאלה של מתחיל לגבי השקעות בS&P500 שוק ההון 3
מ ביטול טיסות של חברות לואוקוסט - האם חכם? אוף טופיק 19
ב אג"ח של בנקים בארץ שוק ההון 6
S האם מדד חלקי סקטוריאלי של סנופי נחשב מדד מבחינת גמל IRA? שוק ההון 1
M הסכם הצטרפות של ברוקרים - להיות רגוע? שוק ההון 18
B כרטיס אשראי של IBK צרכנות פיננסית 1
R איך מוצאים פוליסת חיסכון בעלת יחס גבוהה של נכסים לא סחירים? שוק ההון 9
Y רעיונות מה לעשות עם זכויות של ישראכרט? צרכנות פיננסית 3
חתול לילה מה צריך להיות הדרוג של אג"ח ישראלי? שוק ההון 16
N שאלה בנוגע למיסוי של אופציות ו RSU מיסים 3
וינסנט זיכוי/החזר מס בגין מיסוי במקור של דיבידנדים מארה"ב ע"י ברוקר זר מיסים 23
L כרטיס אשראי קורפורייט של ישראכרט - עמלת מט"ח 0 צרכנות פיננסית 9
ס האם אפשר לקזז ירידת ערך של רכב ממס רווחי הון מיסים 16
R עזרה בניהול החשבונות של ההורים שוק ההון 12
MaorRocky קופת גמל לא מחזירה לי תשואה של השוק ואני לא מבין למה שוק ההון 2
מ מיסוי אמריקאי של תשלומי מילואים מיסים 9
I אופציה CALL על קרן סל של בלקרוק שוק ההון 1
ש איך עושים סדר בכל הבלגן של חסכונות/פנסיה/השתלמות וכו'? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
ש חסרונות של פנקס קבלות ממוחשב לעומת ידני? מיסים 6
מ שוקל העברת תיק השקעות לIB, העברה של קרנות שקליות ותהיות לגבי התיק שוק ההון 7
K חברה משותפת בבעלות של כמה חברות יזמות והגדלת הכנסות 14
A חובת הגשה של טופס 134 בדוח השנתי מיסים 0
B תשואות של מסלול פנסיה לפי חודש (מחקה מדד s&p 500) פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
G נייר ערך של 50 החברות הגדולות ב-s&p שוק ההון 6
K האם שוק המניות לא יכול להיות מימוש של מעבר פשוט בין סוגי משאבים שוק ההון 47

נושאים דומים

Back
למעלה