האם אנו לפני התפוצצות בועת המשכנתאות- נדל"ן ?!

[קול במדבר]

תנשמו עמוק,
אבל כך בערך נראית משכנתא ישראלית ממוצעת בתקופה האחרונה :

סך משכנתא כמליון שקל+

300,000 פריים
200,000 צמוד למדד, בריבית קבועה
250,000 צמוד למדד, בריבית משתנה אג"ח כל שנתיים (= סה"כ 450,000 צמודים ו-750,000 שמסוכנים להשתנות)
250,000 קבוע לא צמוד, בלבד.

וכל זה ל-25/30 שנה

המדד מזנק
הפריים מתחיל לעלות, ואף אחד לא יודע איפה זה נעצר,

ולא, זה לא תיק השקעות, מדובר בחוב עם פוטנציאל עליית ריבית וגדילת קרן משמעותי, בתקופה לא ממש רגועה בתחום אינפלציה והריבית,
(אני מזכיר רק עובדה מעצבנת, שהלוואה צמודה לשלושים שנה ההחזר חודשי הוא כ-0.2% מההלוואה והמדד מייקר את ההלוואה מידי חודש ביותר... )

וזה המשכנתא שרוכש הדירה הממוצע בישראל לוקח עכשיו!!

הרוכשים מסתכלים רק על ההחזר חודשי שצפוי בתחילת ההלוואה, בלי להסתכל חודש אחד קדימה,
את בנק ישראל זה לא מטריד במיוחד, עיין ערך ביטול מגבלת שליש פריים,
מחירי הנדל"ן מזנקים,
הבנקים חוגגים,

ואני תמה-
לאן זה ייקח אותנו ???

 

[חתול לילה]

ואני תמה-
לאן זה ייקח אותנו ???

מה הבעיה? יעבדו קשה ויחזירו את המשכנתא.
כנראה יצטרכו להתפשר על דברים אחרים.

ובמקרה הכי גרוע ייזדכו על הדירה ויחזרו לשכירות.

 

[ExeAction]

אני חושב שהמשכנתא הממוצעת בעלת 1/3 רכיב קבוע לא צמוד, לעומת 1/4 בתיאור שלך.
אני לא יועץ משכנתאות או בנק וייתכן שאני טועה, ואתה?

 

[Libertad]

ואני תמה-
לאן זה ייקח אותנו ???

חשבתי שאתה תגיד לנו בסוף, ביאסת.

 

[קול במדבר]

אני רואה הרבה כאלו...

ובמקרה הכי גרוע ייזדכו על הדירה ויחזרו לשכירות.

זה בדיוק השאלה, כשזה קורה להרבה אנשים....

 

[איניגו מונטויה]

ובמקרה הכי גרוע ייזדכו על הדירה ויחזרו לשכירות.

לדעתי יכול להיות יותר גרוע -
ממשלת ישראל עלולה לחלץ (במישרין או בעקיפין) את אלו שנטלו סיכונים גדולים מדי.

לצערי אני רואה יותר מדי מקרים שבהם לוקחים את הכסף של הנמלים החרוצות שמתכוננות לעתיד, ומחלקים לצרצרים שחיים בלי חשבון.

 

[האזרח הקטן]

אני רואה הרבה כאלו...

בעיקר כאלו שחסומים ביכולת ההחזר או מבקשים החזר נמוך ככל הניתן.
אנשים לא מבינים שככל שהם מבקשים להקטין את ההחזר החודשי, כך הקרן לא ננגסת, מה שמייצר עלייה איטית ושיטתית בהחזר לאורך זמן.

 

[Modric19]

דעתי הלא מלומדת: האליטה הכלכלית במדינה מחזיקה בהרבה נדל"ן ולא תיתן למחירים "לקרוס" (לא יודע מה ההגדרה של קריסה).
עקב ריבוי טבעי + עלייה מחו"ל (ועוד גורמים כמו חוסר התמריצים של עיריות לבנות דירות למגורים) ייגרמו לכך שבטווח הבינוני ארוך מחירי הדיור יעלו או לפחות לא ירדו.

 

[רוני]

ואני תמה-
לאן זה ייקח אותנו ???

היי
מוקדם לדעת, בשוק הנדל"ן התגובה איטית, עליית הריבית אמורה למתן את עליית מחירי הנכסים בשלב הראשון,
אך מהצד השני יש היצע נמוך של נכסי מגורים באזורי הביקוש, ומומנטום פסיכולוגי של לקנות דירה בכל
מחיר, עבור רוב האוכלוסיה מדובר בהחלטה רגשית (שתכיל עלייה מסוימת בריבית) בהווה מתוך הסתכלות כלכלית על העתיד,
בשנים האחרונות אין ממשלה מתפקדת לאורך זמן שתתן מענה למצוקת הדיור.

ניתן להוסיף שכרגע רמת התעסוקה גבוהה, לכן רק שינוי במספר פרמטרים יחד יכול להוביל לשינוי מגמה.

 

[dani91]

אני חושב שאנחנו נראה ירידת מחירים ב-2023.
כלל האצבע הוא שכל עליה של 1% בריבית משכנתאות מתורגמת לירידה של בערך 10% משווי הנכס.
ההיי טק העולמי התקרר מאוד, נגמרו ההנפקות המטורפות, חברות הזנק נשחטות בבורסה וחברות ענק החלו לפטר.
אני צופה שגם פה יהיו גלי פיטורים לצערי.

 

[אליהו]

עקב ריבוי טבעי + עלייה מחו"ל (ועוד גורמים כמו חוסר התמריצים של עיריות לבנות דירות למגורים) ייגרמו לכך שבטווח הבינוני ארוך מחירי הדיור יעלו או לפחות לא ירדו.

אני גם חושב כמוך בטווח הארוך מה שמעניין כרגע האם בטווח הקצר יהיה ירידה משמעותית

והמדינה לא יכולה לעשות מה שהיא רוצה יש כרגע אינפלציה זה ממילא מייקר את המחיר של צמוד מדד

את ריבית הפריים בסביבת אינפלציה כמו שיש עכשיו בארץ ובעיקר בעולם קשה ואפילו חסר אחריות לא לעלות את הריבית

ולכן בעיני יש כאן ניסוי טבעי ואני מחכה על הגדר לראות מה יקרה

צריך להבין שהיום הזוגות הצעירים בשביל לקנות דירה פשוטה הם היו חייבים להתמנף עד קצה גבול היכולת וממילא כל שינוי בריבית במיוחד שזה גם המדד וגם הפריים קשה לי להאמין שאם המצב ממשיך כך שלא יהיה לזה השלכות.

 

[האזרח הקטן]

וממילא כל שינוי בריבית במיוחד שזה גם המדד וגם הפריים קשה לי להאמין שאם המצב ממשיך כך שלא יהיה לזה השלכות.

מדד וריבית משפיעים על ההחזר החודשי בצורה שונה.

 

[אליהו]

מדד וריבית משפיעים על ההחזר החודשי בצורה שונה.

צודק.

אבל מי שעכשיו רוצה לקנות דירה אז העלייה במדד ישפיע עליו (אפילו אם ייקח מסלול לא צמוד כי הבנקים לאט לאט מעלים את המחיר של לא צמוד בגלל הסיכון של העלאת ריבית בסביבה אינפלציונית)

 

[תלמיד]

תנשמו עמוק,
אבל כך בערך נראית משכנתא ישראלית ממוצעת בתקופה האחרונה :

סך משכנתא כמליון שקל+

300,000 פריים
200,000 צמוד למדד, בריבית קבועה
250,000 צמוד למדד, בריבית משתנה אג"ח כל שנתיים (= סה"כ 450,000 צמודים ו-750,000 שמסוכנים להשתנות)
250,000 קבוע לא צמוד, בלבד.

וכל זה ל-25/30 שנה

המדד מזנק
הפריים מתחיל לעלות, ואף אחד לא יודע איפה זה נעצר,

ולא, זה לא תיק השקעות, מדובר בחוב עם פוטנציאל עליית ריבית וגדילת קרן משמעותי, בתקופה לא ממש רגועה בתחום אינפלציה והריבית,
(אני מזכיר רק עובדה מעצבנת, שהלוואה צמודה לשלושים שנה ההחזר חודשי הוא כ-0.2% מההלוואה והמדד מייקר את ההלוואה מידי חודש ביותר... )

וזה המשכנתא שרוכש הדירה הממוצע בישראל לוקח עכשיו!!

הרוכשים מסתכלים רק על ההחזר חודשי שצפוי בתחילת ההלוואה, בלי להסתכל חודש אחד קדימה,
את בנק ישראל זה לא מטריד במיוחד, עיין ערך ביטול מגבלת שליש פריים,
מחירי הנדל"ן מזנקים,
הבנקים חוגגים,

ואני תמה-
לאן זה ייקח אותנו ???

הכל יפה מאיפה הנתונים?,
בסביבה שלי יש למעלה מ10 לקחי משכנתא חדשים לאף אחד אין צמוד מדד חוץ מפריים?

 

[גרהם]

ואני תמה-
לאן זה ייקח אותנו ???

שני הגורמים העיקריים כרגע הם ציפיות ותעסוקה.
כל זמן שאנשים מאמינים שהמחירים תמיד יעלו ויש להם עבודה, הם ייחנקו כלכלית ולא ימכרו את הדירה.

והגורם היחיד שבאמת רלוונטי, ה.ג.ד.לת היצע הדירות, כבר לא מוזכר. כשלון הממשלה כבר נתפס כנתון שלא ישתנה.

 

[אליהו]

כל זמן שאנשים מאמינים שהמחירים תמיד יעלו ויש להם עבודה, הם ייחנקו כלכלית ולא ימכרו את הדירה.

לדעתי רוב הציבור לא מבין מהחיים שלו בכלום

וממילא מספיק שיהיה קצת ירידות פלוס כתבות בשחור על התחלת הירידות ורוב האנשים בשנייה אחת יפסיקו להאמין שהמחירים תמיד יעלו, במיוחד אם הירידות יתחילו בתקופה כמו עכשיו שיש ירידות חדות בבורסה ואז אפשר לומר שהכול נופל.

המעלה של משקיעי הדירות שהם ברובם לא מבינים כלום בהשקעות ובטוחים שלנצח הכול יעלה, וזה בדיוק גם החיסרון שלהם, שבשעת מבחן אני מפקפק בעמידות שלהם.

 

[dani91]

כל זמן שאנשים מאמינים שהמחירים תמיד יעלו ויש להם עבודה, הם ייחנקו כלכלית ולא ימכרו את הדירה.

אתה צודק, כנראה שרוב האנשים לא ימכרו את הדירה שלהם, זה נכון לכל מצב שוק.
אבל זה בכלל לא משנה, מחירי הנדל"ן נקבעים על סמך העסקאות השוליות של אנשים *שכן* צריכים או רוצים למכור.

 

[האזרח הקטן]

הכל יפה מאיפה הנתונים?,

גם להערכתי זה לא משקף.

בסביבה שלי יש למעלה מ10 לקחי משכנתא חדשים לאף אחד אין צמוד מדד חוץ מפריים?

זה לרוב ההבדל בין מי שלוקח בעצמו למי שנעזר ביועץ משכנתאות חיצוני.
התמהיל הדיפולטי שהבנקים מציעים הוא לרוב תמהיל שלישים.
אם מישהו מנסה להקטין את ההחזר החודשי זה יביא לרוב להגדלה של החלק הצמוד.

 

[האזרח הקטן]

לדעתי רוב הציבור לא מבין מהחיים שלו בכלום

וממילא מספיק שיהיה קצת ירידות פלוס כתבות בשחור על התחלת הירידות ורוב האנשים בשנייה אחת יפסיקו להאמין שהמחירים תמיד יעלו, במיוחד אם הירידות יתחילו בתקופה כמו עכשיו שיש ירידות חדות בבורסה ואז אפשר לומר שהכול נופל.

המעלה של משקיעי הדירות שהם ברובם לא מבינים כלום בהשקעות ובטוחים שלנצח הכול יעלה, וזה בדיוק גם החיסרון שלהם, שבשעת מבחן אני מפקפק בעמידות שלהם.

זה נכון אולי למשקיעים. מי שרכש דירה למגורים לא עוקב אחרי השווי שלה.

 

[Eugene]

זה נכון אולי למשקיעים. מי שרכש דירה למגורים לא עוקב אחרי השווי שלה.

אתה באמת מאמין בזה?
הרבה גם קונים דירה למגורים בין היתר כי הם משוכנעים שבכל מקרה הם יוכלו למכור אותה ביותר.
אם מחירי הדירות לא היו עולים, תאמין לי שגם היו הרבה פחות רוכשי דירה למגורים