קנייתי בית עם יחידות דיור

[A42]

זה נכון אבל במקרה הזה מטרת השכירות זה לממן את המשכנתא. דהיינו מדובר למעשה על השקעה במינוף (גבוה).
2 שוכרים יממנו לי 2 מיליון שח שזה בערך מה שחסר לי בשביל לקנות בית. וברור שזה כאב ראש אבל זה מחיר שאני מוכן לשלם, כי בתמורה אני מקבל נכס ששוה פי 2 ממה שיש לי היום

לדעתי אתה צריך לשים רגע את המשכנתא בצד
נניח היה לך היום את כל הכסף לקנות את הבית שאתה רוצה ללא צורך בשום משכנתא
האם היית הולך על אותו מהלך? האם היית גם רוצה להשכיר בו 2 יחידות דיור?

משכנתא היא אמצעי ולא מטרה, נכון שהיום הריביות מאוד זולות אבל הם לא אפסיות במיוחד בסכומים שאתה רוצה
ככל הנראה לא יהיה לך בכלל אופציה למסלול פיתוי אז במקרה הטוב תגיע לריבית ממוצעת של 3 אחוז
כאשר את מקבל בזמנים טובים וללא פחת 4 אחוז ברוטו מהשכר דירה
כלומר בסוף זה די משחק סכום אפס כי אתה לוקח הלוואה למשך 30 שנה שהיחידות להשכרה בה יממנו בעיקר את הריבית ולא את הקרן
כלומר עוד 30 שנה את אפילו לא תכסה בעזרת השכר דירה את כל המשכנתא (או שתזרים הון עצמי בהתחלה או שתצטרך להוסיף כסף משלך כל חודש)
החיסרון הגדול הוא שבשונה מבית שאתה גר בו אתה משכיר את היחידות ומתעסק בזה 30 שנה

קח את ה2 מליון שקל שאתה צריך שים אותם בתיק השקעות ותמשוך כל חודש 6,660 שקל מהתיק
את הסכום הזה תוסיף לשכר דירה שיש לך היום או לצורך העניין לערך הדירה שלך המהוון
ניקח לצורך הדוגמא שהדירה שלכם שווה 2 מיליון ומכניסה משכר דירה או מתיק השקעות מקביל גם 6,660 שקל

בסכום של 13,320 שקל לדעתי אתה יכול להשכיר איזה בית חלומות שאתה רק רוצה כולל בריכה פרטית בלי יחידות דיור והתעסקות ועדין ישאר לך סכום מכובד בצד.

מעבר לזה 2 יחידות להשכרה בנוסף למשפחה שלך שגרה בבית זה עומס על התשתיות
אלה אם בנית את הבית ותכננת מראש קח בחשבון שיהיה לך פחת מוגבר
(הביוב לא מתוכנן ל3 משפחות, כנל החשמל, דוד השמש, חניה, עלות חשבון המים תיהיה בתעריף הגבוה וכו וכו)

 

[A42]

הנכס בין 3.6 ל4.5 מיליון תלוי מה ימצא... כמובן שעדיפות לזול יותר.. לפי החישוב שלך אם נצליח להגיע להכנסה משוכרים של 7-8 אלף לחודש אזי התשלום החדשי יהיה אפשרי.

לא בדיוק, אתה מסתכל על איך לשלם בפועל
הבנק מסתכל על התלושי שכר שלך
כלומר אתה תצטרך להציג תלושי שכר נטו של מעל 30 אלף כל חודש
וגם אז זה סיכון גדול לבנק אז במידה והוא יאשר הריבית תיהיה יחסית גבוה
להסביר לבנק שאתה תקבל הכנסה מהשכרת יחידות דיור זה בעייתי ואם זה לא חוקי זה גם לא אפשרי להסתמך על זה מבחינת הבנק (יש דרכים לעקוף אבל לא ממליץ כי המגבלות האלה נועדו לשמור עליך מלסכן את עצמך ואת הבנק יתר על מידה)

שים לב שיש תקופות שאין שוכר, או שהשוכר לא משלם, או שיש סכסוך או שיש בעיה עירונית/ משפטית / שכנים שכרגע אי אפשר להשכיר את היחידות האלה בכלל
שכר דירה של יחידה אחת אני מניח את יכול לצמצם הוצאות ולספוג, 2 יחידות זה סיכון שאתה לא תוכל להחזיר את המשכנתא

 

[אורי ג.]

40% יחס החזר להכנסה, 2.5 מיליון ל-30 שנים, אזור ה-11-12 אלף בחודש, צריך הכנסה באזור ה-30 אלף בחודש נטו.
אבל מסכים שזו לא משכנתא שהם יקבלו בקלות, מעבר ליחס החזר, כמה שווה הנכס שרוצים לקבל עליו 2.5 מיליון משכנתא?

40% זה חריג, לא פשוט להגיע לזה בנוסף משכנתא ל30 שנים בכל המסלולים זה לא דבר מומלץ, הריביות יהיו גבוהות והעלויות מסביב גם כן, שלא לדבר על כך שזה שיעבוד ל30 שנים.

לפי החישוב שלך אם נצליח להגיע להכנסה משוכרים של 7-8 אלף לחודש אזי התשלום החדשי יהיה אפשרי.

כנראה שתאלץ להגיע לזה בלי קשר להכנסה משוכרים, הבנק לא יתחשב בהכנסה העתידית הזו כמעט בוודאות.

 

[יעקב]

@אורי ג. כן, לא מומלץ להגיע ל-30 שנה במסלולים מסוימים, התכוונתי שבאופן תארותי עם הכנסה של 30 אלף הוא כנראה יצליח לקבל משכנתא, לא בהכרח משכנתא טובה.
הכנסה עתידית משכירות לא תחושב פה.

 

[פופי17]

אני היום נתקלתי במגרש בשטח 350 מ"ר לבית פרטי ביוקנעם עילית למכירה שבתב"ע אפשר לבנות עליו יחידת דיור עם כניסה נפרדת (מוגדר יחידה בשטח מקסימאלי של 55 מ"ר). מחיר המגרש כ-1.1 מליון הוצאות פיתוח כ-200 אלף.
אם האזור מעניין אותך, יצא לך בהערכה גסה כ- 2.5 מליון כולל בנייה והכל חוקי כדת וכדין.

 

[vigaror]

@de dud מה החלטת בסוף?

 

[רוני]

שלומות וברכות,

אני וזוגתי שתחייה חושבים למכור את הדירה שלנו ולרכוש את ״החלום הישראלי״ - בית עם יחידות דיור.
ההפרש בין הדירה שלנו (נטו לאחר משכנתא) לבית, הוא בין 1.8 ל3 מיליון שח.
תלוי באזור בו נרכוש ומה שנצליח למצוא.
המטרה היא שיהיו שתי יחידות דיור שיממנו חלק גדול מן המשכנתא שנצטרך , כך שנוכל אפילו להקטין את תשלום המשכנתא שיש לנו היום.

אשמח לשמוע הערות מחשבות רעיונות הצעות ..
תודה!!

היי
בגדול רעיון טוב כל עוד גובה המימון מתאים ליכולות שלכם.

גם אם ההכנסה של שני יחדות הדיור תעבור את 5,070 ש"ח לא תשלם מס על הכנסה משכירות
בשיטת חישוב המס השולי, ניתן לקזז הוצאות שונות כולל פחת מבנה וריבית מימון, מאחר ומדובר בבית מגורים יחיד שלך,
גם אם תמכור את הבית בעתיד, קיזוז הפחת לא יגדיל לך את תשלום מס השבח משום שמדובר בבית מגורים (תבדוק עם רואה חשבון).

במידה ותחליטו בעתיד הרחוק כפנסיונרים לצמצם דיור, תוכלו להשכיר גם את היחידה המרכזית בבית וליהנות מהכנסה כוללת נאה משכירות,
ובמקביל להשכיר דירת מגורים קטנה יותר.

בכל מקרה מומלץ להכין קופת חירום, וללכת על מהלך זה בתנאי שאתה יכול להכיל ברמה החודשית את עלויות המימון במידה ושני היחידות אינן מושכרות.

בהצלחה !