מכירת אופציית call על נכס נדל"ן לקראת כניסת בית המלוכה הסעודי לשוק

[technoyos]

נניח שתאורטית, בבעלותי דירה באזור חוף הים בנהריה, וברצוני למנף כעת את עליית ערך הנדל"ן העתידית בעיר, הצפויה עם כניסת משפחת המלוכה הסעודית לשוק ( ראו כאן )
אני שוקל למכור אופציית call על הנכס שבבעלותי.
נניח strike price : בסכום של 10 מיליון ש"ח
תאריך פקיעה : 31.12.2027

שימוש באופציות לעסקאות של מכירת בתים, למיטב הכרותי, אינו נפוץ, בעיקר לא בעסקאות בין צדדים פרטיים. הבנצ'מרק הכי קרוב שחשבתי עליו - מכירת שטחים חקלאיים לפני שינוי ייעוד. קונה האופצייה משלם פרמייה היום בכדי להנות מעלייה עתידית בערך הקרקע, או במילים אחרות - הקונה הוא long שינוי ייעוד והמוכר short. כמובן שמקרה זה אינו אופציה אלא חובת רכישה, אבל העקרון דומה לדעתי.

אשמח לשמוע את דעתכם או מנסיונכם:
היבטים משפטיים - כיצד מגנים הצדדים על עצמם? כיצד ניתן למנוע מכירת מספר אופציות על אותו נכס בסיס (סוג של מניעת double spending)? רישום הערת אזהרה?
היבטים מיסויים - כיצד רשויות המס יסווגו עסקה זו? האם יתבצע שיערוך של ערך האופציה והרשות תדרוש סוג של מס שבח? או מס רווחי הון? רק במימוש האופציה?
כיצד הייתם מתמחרים את האופציה?

ובאופן כללי, מדוע לדעתכם השימוש באופציות בשוק הנדל"ן בישראל אינו נפוץ?

 

[אופסשםמשתמש]

נשמע לי מוזר
תן לי מספרים, מבחינת סדר גודל
כמה הנכס, ובכמה אתה רוצה לתמחר את האופציה

 

[אוגורן]

זה לא נראה לי מאוד שונה מחוזה מכירה, פשוט עם תנאים קצת לא שגרתיים.
עורכים חוזה מכירה לפי סכום 10 מיליון, כשהבעלות עוברת רק ב-2027. הרוכש ישלם מקדמה במעמד החתימה והשאר בהעברת הבעלות. כוללים סעיף לפיו הרוכש (אך לא המוכר) רשאי לבטל את העסקה מכל סיבה שהיא, תמורת ויתור על המקדמה.
כמובן שתירשם הערת אזהרה לטובת הרוכש, כמו בכל חוזה מכירה.

יש כאן בעיה של אינטרסים בתקופת הביניים. נגיד כשהתאריך מתקרב הנכס שווה 20 מיליון, אבל צריך איזו תחזוקה שתמנע ירידת ערך ל-11 מיליון. אם אתה יודע שתקבל 10 כך או כך, לא כדאי לך להשקיע. הקונה יודע את זה, מה שמרתיע אותו מהעיסקה.

 

[nolim]

לדעתי, השוק כאן קטן. אתה הולך גם לנהריה, עוד יותר. אין סחירות, אז למכור אופציה?
לדעתי בגלל שאין שוק, זה לא נפוץ/קיים.
אם תמצא מישהו שמוכן לקנות את האופציה, אחלה. פלטפורמה שלמה ורגולציה סביב ה4 לקוחות שזה מעניין אותם בשוק בארץ, לא קיימת.

 

[יובל ממודיעין]

אתה מבסס את ההנחה שלך על משהו תיאורטי שלא נראה מציאותי על פי מפת המנדטים, גם אם ממש מתאמצים.
על פי הכתבה, תהיה נורמליזציה במקרה של ממשלה חדשה שתקבל את עקרון שתי המדינות. נראה לי קלוש ביותר שתקום ממשלה כזו.
בכל מקרה, נורמליזציה עם סעודיה זה דבר מבורך ונקווה שזה יקרה כבר במהלך השנה הקרובה.

 

[אוגורן]

מספיק קונה אחד, לא צריך סחירות ושוק. אם כי לדעתי גם למצוא אחד יהיה קשה.

הבעיה האמיתית היא הוצאות משפטיות - במכירת דירה הן בערך 2% משווי הנכס, וכאן יהיו בערך אותו דבר, בין אם האופציה תמומש ובין אם לא.
ככל שהתרחיש של עליה במחיר פחות סביר הפרמיה תצטרך להיות יותר נמוכה, וההוצאות המשפטיות יחסלו אותה.

 

[Homer]

מסקרנות, איזה בית בנהריה שווה עשר מיליון ויכול לעניין את בית המלוכה הסעודי?
הפוסט הזה הוא תרגיל מחשבתי? או שאוטוטו מחמד בן סלמאן הולך להעלות את המחירים של שוק פייסל הגדול.

 

[תוהא]

אם אתה חושב שהנדלן בנהריה יזנק אז למה למכור אופציית CALL אתה צריך דווקא לקנות אחת כזו..
או שלדעתך אנשים פשוט לא יתלהבו מלהשתכן בסמיכות לענן הנרגילות

 

[אוגורן]

אם אתה חושב שהנדלן בנהריה יזנק אז למה למכור אופציית CALL אתה צריך דווקא לקנות אחת כזו..

הוא רוצה כסף ביד עכשיו. ליהנות היום מהעליה שאולי תבוא מחר.

 

[technoyos]

תדוה למשיבים. השאלה היא תרגיל מחשבתי. התווסף מידע חדש על שוק הנדל"ן המקומי (מידע אפילו מפתיע), וניסיתי לחשוב איך אני יכול למנף נכס קיים בשוק הזה.
אין לי כוונה להקים שוק או להפוך את האופציה לסחירה. אני כן תוהה מדוע אין שוק כזה בארץ (ואולי בחו"ל) ללא קשר למקרה הפרטי הזה, מוסדות פיננסים מאוד אוהבים לייצר כלים אקזוטים ולמכור למשקיעים (מוסדיים בעיקר) שאוהבים לגוון את התיק שלהם.

הסכומים שרשמתי שרירותיים לחלוטין.

במכירת אופציית call אני בעצם short על שוק הנדל"ן המקומי בהקשר של המידע החדש שהתווסף לשוק (התעניינות בית המלוכה בשוק הנדל"ן המקומי).
רוכש האופצייה הוא long על השוק, הוא מעריך שבעתיד השוק יעלה מעבר למה שמגולם במחירים הנוכחיים של הנכסים בשוק, בעקבות המידע החדש, והוא רוצה להיות בשולחן, בהשקעה קטנה הרבה יותר מרכישת הנכס.

הבעיה האמיתית היא הוצאות משפטיות - במכירת דירה הן בערך 2% משווי הנכס, וכאן יהיו בערך אותו דבר, בין אם האופציה תמומש ובין אם לא.

נכון, יש פה עלויות (מיסוי?) שמחיר האופצייה אמור לגלם. גם כאן, כנראה מכירה של אופצייה אחת לא תהיה כלכלית, רק גוף שיודע לעשות את זה בסקייל יוכל (אולי) לייצר תשואה סבירה.

 

[קר שם בחוץ]

יש כאן 2 הנחות עם יסודות מאוד רעועים:

1. נורמליזציה עם סעודיה - אני לא רואה את זה קורה עם הרכב הממשלה הנוכחי, לאור עמדתה הברורה של סעודיה בעניין פתרון שתי המדינות. בנוסף, נראה שהמעורבות הצבאית של ישראל בעזה תימשך בעצימות גבוהה, עם כל הכבוד לניסיונו של טראמפ. זה לא תורם לסיכויי נורמליזציה.
2. ״כניסת משפחת המלוכה הסעודית לשוק״ - לא ראיתי שייח׳ים מדובאי קונים דירות בארץ לאחר הסכמי אברהם, ובפרט בנהריה, ולכן לא הייתי ממהר להסיק שבית המלוכה הסעודי רק ממתין להסתער על אותן דירות.

 

[technoyos]

יש כאן 2 הנחות עם יסודות מאוד רעועים:

1. נורמליזציה עם סעודיה - אני לא רואה את זה קורה עם הרכב הממשלה הנוכחי, לאור עמדתה הברורה של סעודיה בעניין פתרון שתי המדינות. בנוסף, נראה שהמעורבות הצבאית של ישראל בעזה תימשך בעצימות גבוהה, עם כל הכבוד לניסיונו של טראמפ. זה לא תורם לסיכויי נורמליזציה.
2. ״כניסת משפחת המלוכה הסעודית לשוק״ - לא ראיתי שייח׳ים מדובאי קונים דירות בארץ לאחר הסכמי אברהם, ובפרט בנהריה, ולכן לא הייתי ממהר להסיק שבית המלוכה הסעודי רק ממתין להסתער על אותן דירות.

אני מסכים, ולכן אני מוכר (שוב, תיאורטית) את האופציה. מי שיקנה אותה הוא מישהו שחושב הפוך: כבר יש הסכמים עם כמה מדינות מפרץ, המומנטום חיובי, טראמפ לוחץ, והכתבה הזאת שהזכירה את נהריה.לרכוש דירה להשקעה בשלב הזה זה סיכון גדול מידי, אבל לקנות אופציה בסכום קטן...
הדוגמא עם בית המלוכה הסעודי היא אנקדוטלית, אני יותר תוהה מדוע הפורמט הזה של אופצייה לרכישת נדל"ן (ואולי אופציה סחירה) לא נפוץ יותר באופן כללי: אני צופה שערך הדירות באיזור שיש לו פוטנציאל לפינוי בינוי יעלה. אני לא רוצה לרכוש את הדירה כרגע, אבל אני מוכן לסכן פרמיה מסוימת (מחיר האופציה) בכדי לקבל חשיפה לאפשרות הזאת.

 

[גרביל מרוץ]

אני יותר תוהה מדוע הפורמט הזה של אופצייה לרכישת נדל"ן (ואולי אופציה סחירה) לא נפוץ יותר

כי זה לא מעניין אף אחד להשקיע בדבר כזה. אני לא הולך לבזבז כסף על בדיקת נאותות של עסקה + פרמיה לקניית האופציה רק כי אולי אני אפסיד עליית מחיר של דירה בנהריה. יותר הגיוני להשקיע את הסכום הזה בהון עצמי+משכנתא לרכישת הדירה ובהמשך להחליט אם להחזיק או לממש. ואם אני כבר לונג (בעלים של הדירה) ואני חושש שהמחיר ירד אז אני אמכור אותה עכשיו, אם אני מבוגר אז אולי אשקול משכנתא הפוכה.

 

[Therealdeal]

אני מסכים, ולכן אני מוכר (שוב, תיאורטית) את האופציה. מי שיקנה אותה הוא מישהו שחושב הפוך: כבר יש הסכמים עם כמה מדינות מפרץ, המומנטום חיובי, טראמפ לוחץ, והכתבה הזאת שהזכירה את נהריה.לרכוש דירה להשקעה בשלב הזה זה סיכון גדול מידי, אבל לקנות אופציה בסכום קטן...
הדוגמא עם בית המלוכה הסעודי היא אנקדוטלית, אני יותר תוהה מדוע הפורמט הזה של אופצייה לרכישת נדל"ן (ואולי אופציה סחירה) לא נפוץ יותר באופן כללי: אני צופה שערך הדירות באיזור שיש לו פוטנציאל לפינוי בינוי יעלה. אני לא רוצה לרכוש את הדירה כרגע, אבל אני מוכן לסכן פרמיה מסוימת (מחיר האופציה) בכדי לקבל חשיפה לאפשרות הזאת.

יש, פשוט על נכסי נדל"ן שקל יותר להעריך את השווי שלהם: קרקעות.

 

[צדיק]

שייח׳ים מדובאי קונים דירות בארץ לאחר הסכמי אברהם, ובפרט בנהריה

למה?
לדעתי דווקא הם אמורים:

יתלהבו מלהשתכן בסמיכות לענן הנרגילות

(חוק פו)

 

[תוהא]

למה?

התכוונתי שאם הוא מוכר אופציות כאל ולא קונה (בדרך כלל אם אתה מאמין שהמחיר יעלה אתה אמור לקנות אחת לא למכור כן?) אז אולי הוא חושב שהאמירתים ירידו את המחירים

 

[אוגורן]

התכוונתי שאם הוא מוכר אופציות כאל ולא קונה (בדרך כלל אם אתה מאמין שהמחיר יעלה אתה אמור לקנות אחת לא למכור כן?) אז אולי הוא חושב שהאמירתים ירידו את המחירים

אבל הוא לא רוצה כסף עוד שנתיים, הוא רוצה להרוויח היום מהעליה שלדעתו תבוא מחר.
כדי להרוויח מהעליה עוד שנתיים הוא לא צריך לעשות כלום, רק להמשיך להחזיק בנכס.
אם יקנה אופציות הוא יוציא כסף היום כדי להרוויח עוד שנתיים - ההיפך ממה שהוא מחפש.