מעבר לשכירות עקב מכירת בית ואופציות השקעה עתידיות

[nisimic]

,שלום לכולם

אני חדש לגמרי כאן ואני עוד מנסה ללמוד מהר את עולם המושגים בהשקעות ובשוק ההון, גם כדי לקבל החלטה נכונה ככל שאצליח לשאלה שאפרט להלן -


רקע
בן 56 +3
מכרתי כעת בית משותף (לצערי, בשל גירושין) ואקבל בחודשים הקרובים את תמורת מחציתו בסך כ 2.3 מליון שח (נטו, אחרי הוצאות)
הון נוסף - קרן השתלמות של כ 400 אלף שח (מעבר לכך יש רק קרנות פנסיה)

חתמתי במקביל על הסכם שכירות לדירה, שיחל בעוד כחצי שנה, דמי השכירות 9,000 שח (כפי הנראה תהיה לי אפשרות לשכירות לטווח ארוך)

שיקולים להחלטה
החלטתי באופן ראשוני (לפחות לשנה הראשונה) לעבור לשכירות ולא לחפש רכישת דירה חליפית מכמה סיבות עיקריות -
א. הרגשתי שזה מסובך ועמוס לי מדי להספיק לתאם ולתזמן רכישת דירה, במקביל למכירת הבית

ב. פערי מימון - עלות רכישת דירה במקום המגורים הנוכחי הינה כ- 2.9 מליון לדירת 4 חדרים או 3.3 מליון לדירת 5 חדרים (האופציה הנדרשת כרגע). ה
ערה - אני מעריך שעלות הבית שהשכרתי הינה כי (3.8 מליון)

ג. גיל - הואיל ואני כבר בן 56, פחות מתאים לי לקחת משכנתא, להשאר ללא כסף נזיל ואף לשלם משכנתא ולחיות בקושי עד גיל 70 לפחות, אלא אני מעדיף לא לחנוק את עצמי, גם אם חלק ממימון השכירות יגיע על חשבון יתרת הכספים שלי, בחלק מהזמן.


הערה - יתכן ובעוד כשנתיים ילדי הגדולים כבר לא יגורו איתי ואז אוכל להסתפק בדירת 4 חדרים. בהתאם אוכל לשקול מחדש רכישת דירת 4 חדרים או לעבור לשכירות בדירה כזו (כ- 7,500 שח נכון להיום)


שיקול נוסף ולא פחות מרכזי - אני מאוד רוצה לנסות ולהצליח "לעשות מהלימון לימונדה". כלומר, יצא ככה מבלי שרציתי שיהיה לי את ההון הנזיל בסך 2.3 מליון ואני רוצה להשתמש בו (או ברובו) כדי להגדיל אותו, כך שבבוםו של דבר הרווחים ישלמו את השכירות וגם (לפחות) ישמרו על ערכך הקרן הראלי מול האינפלציה. במקרה כזה אוכל להמשיך ולגור בשכירות.

סיכום
בגלל שאני לא מכיר, אז אני בודק גם אופציות לניהול כל הסכום אצל מנהל השקעות כלשהו (ביצועים יותר טובים?) או לפצל חלק להשקעה בנדלן מניב בחו''ל (אבל הספקתי גם לקרוא כמה אזהרות) או ללמוד היטב את הנושא ולנהל זאת לבד?

שאלה
האם לדעתכם זה אפשרי? מה מומלץ מנסיונכם?
אשמח לכל הערה ואתגור של ההנחות שאני מניח.

בינתיים הכספים נכנסים לפק"מים שנותנים כ 4.3 אחוז לפני מס.

תודה רבה!

 

[Homer]

אני מבין את ההחלטה לעבור לשכירות.
עברת טלטלה כלכלית לא פשוטה. בשלב ראשון, אני לא חושב שאתה צריך ייעוץ השקעות, אתה צריך ייעוץ פיננסי שיאפשר לך לעשות סימולציה של הכנסות והוצאות בכל שנה עד היציאה לפנסיה. כמה אתה צריך להוציא על תמיכה בילדים, כמה על עצמך, שכירות וכולי. וכמה נכנס ממשכורת ואחר כך פנסיה.
בהחלט אפשר להשקיע את הסכום שיש לך ולמשוך ממנו כל שנה סכום שיכסה את השכירות, אבל לפני שאתה עושה את זה, תוודא כמה כסף אתה יכול להוציא ומה ההשלכות.
חישוב גס אומר שאחרי מס, תוכל למשוך בערך 3% מההון העומד לרשותך מדי שנה, בלי לנגוס מה2.3 מליון ומקרן ההשתלמות - זה אומר בערך 6,000 שח בחודש. לכן לשכור דירה ב9000 או 7500 בחודש משמעו שתהיה חייב לנגוס מחסכונות.

 

[חתול לילה]

או ללמוד היטב את הנושא ולנהל זאת לבד?

זו האופציה הטובה ביותר וגם תמצא מידע רב בפורום

בינתיים הכספים נכנסים לפק"מים שנותנים כ 4.3 אחוז לפני מס.

אפשר לשפר מעט: בקרן כספית התשואה גבוהה יותר, היא נזילה ופרקטית אין עליה מס.

 

[פטל ואוכמניות]

אז אני בודק גם אופציות לניהול כל הסכום אצל מנהל השקעות כלשהו (ביצועים יותר טובים?)

לאחר שמקרא ותלמד, תבין כי הציפייה לביצועים יותר טובים זה מצג שווא. נתחיל בהבנה של ביצועים טובים יותר לעומת...מה? מהו הייחוס? ולמה לצפות ליותר? אולי כולם מפספסים משהו שהיועץ יידע לעשות...?

 

[nisimic]

אני מבין את ההחלטה לעבור לשכירות.
עברת טלטלה כלכלית לא פשוטה. בשלב ראשון, אני לא חושב שאתה צריך ייעוץ השקעות, אתה צריך ייעוץ פיננסי שיאפשר לך לעשות סימולציה של הכנסות והוצאות בכל שנה עד היציאה לפנסיה. כמה אתה צריך להוציא על תמיכה בילדים, כמה על עצמך, שכירות וכולי. וכמה נכנס ממשכורת ואחר כך פנסיה.
בהחלט אפשר להשקיע את הסכום שיש לך ולמשוך ממנו כל שנה סכום שיכסה את השכירות, אבל לפני שאתה עושה את זה, תוודא כמה כסף אתה יכול להוציא ומה ההשלכות.
חישוב גס אומר שאחרי מס, תוכל למשוך בערך 3% מההון העומד לרשותך מדי שנה, בלי לנגוס מה2.3 מליון ומקרן ההשתלמות - זה אומר בערך 6,000 שח בחודש. לכן לשכור דירה ב9000 או 7500 בחודש משמעו שתהיה חייב לנגוס מחסכונות.

תודה רבה על התשובות,

1. אז אני מבין כעת שנכון לי יותר להסתכל קדימה לתוך הפנסיה - אצל מי עושים ייעוץ פיננסי מהסוג הזה? האם אתר כמו קאבר יהיה מספיק, האם הם יעשו לי את החישוב של הכנסות מההון והוצאות צפויות, מעבר למה יש וצפוי לי ההכנסות פנסיוניות? לציין שאני יודע די טוב מה יש לי בפנסיה, (גם אחרי שבתהליך חלוקת הנכסים בוצע דוח אקטוארי ונעשה שעבוד הדדי של 50% בפנסיות של 2 הצדדים).

2. אם אני ממשיך את הקו של החישוב שציינת לפיו על סכום של 2.3 מליון, 3% ריבית נטו שנתי נותן כ- 6,000 שח נטו לחודש, אז 4.7 נטו יתן 9,000 שח ויכסה לי את כל השכירות (אני מאמין שתוך 2-3 שנים אוכל לעבור לשכירות בדירה קצת זולה יותר של כ- 7,500 (עלות כיום).
ההפקדה לפק"ם היא זמנית , עד שאבין טוב יותר איפה לשים את הכסף. האם 4.7% נטו זה רווח שאפשר להגיע אליו בערוצים סולידיים יחסית, כולל שוק ההון?

3. ואם אני רוצה גם שערך הכסף לא ישחק אז אני צריך להוסיף לא 4.7 אחוז נטו גם את המדד, נכון? לאן זה מביא אותי מבחינת יעד ברווחים והמקום שצריך להשקיע בו? האם זה בהכרח להשקעה במניות (שאני לא פוסל, רק צריך לעשות נכון וברמת השקעה וסיכון מתאימים)

תודה רבה!

 

[Homer]

תודה רבה על התשובות,

1. אז אני מבין כעת שנכון לי יותר להסתכל קדימה לתוך הפנסיה - אצל מי עושים ייעוץ פיננסי מהסוג הזה? האם אתר כמו קאבר יהיה מספיק, האם הם יעשו לי את החישוב של הכנסות מההון והוצאות צפויות, מעבר למה יש וצפוי לי ההכנסות פנסיוניות? לציין שאני יודע די טוב מה יש לי בפנסיה, (גם אחרי שבתהליך חלוקת הנכסים בוצע דוח אקטוארי ונעשה שעבוד הדדי של 50% בפנסיות של 2 הצדדים).

2. אם אני ממשיך את הקו של החישוב שציינת לפיו על סכום של 2.3 מליון, 3% ריבית נטו שנתי נותן כ- 6,000 שח נטו לחודש, אז 4.7 נטו יתן 9,000 שח ויכסה לי את כל השכירות (אני מאמין שתוך 2-3 שנים אוכל לעבור לשכירות בדירה קצת זולה יותר של כ- 7,500 (עלות כיום).
ההפקדה לפק"ם היא זמנית , עד שאבין טוב יותר איפה לשים את הכסף. האם 4.7% נטו זה רווח שאפשר להגיע אליו בערוצים סולידיים יחסית, כולל שוק ההון?

3. ואם אני רוצה גם שערך הכסף לא ישחק אז אני צריך להוסיף לא 4.7 אחוז נטו גם את המדד, נכון? לאן זה מביא אותי מבחינת יעד ברווחים והמקום שצריך להשקיע בו? האם זה בהכרח להשקעה במניות (שאני לא פוסל, רק צריך לעשות נכון וברמת השקעה וסיכון מתאימים)

תודה רבה!

קאבר רק מראה לך עלויות, לאו דוןקא עוזר בהבנת התזרים העתידי שלך. להשיג את היעדים שלך אפשרי, אבל תמיד יש סיכון, ולכן אני ממליץ ללכת לייעוץ שיוכל לעזור לך לעשות סימולציה של כמה כסף נכנס וכמה כסף יוצא בכל שלב, ולהבין את הסיכונים.
אפשר להרוויח 4.7, ובאותה מידה אפשר להפסיד 10 בשנה מסוימת, אתה צריך להיערך בהתאם. לייעוץ בתשלום, חפש בגוגל את אילון וולף, רויטל דור וילק. צור איתם קשר ותראה אם זה מתאים לך או לא.
אתה יכול גם לחפש מידע באתר של עמותת פעמונים, זה יכול לתת לך בסיס.

 

[פטל ואוכמניות]

ואם אני רוצה גם שערך הכסף לא ישחק אז אני צריך להוסיף לא 4.7 אחוז נטו גם את המדד, נכון?

את המדד לא מוסיפים; תחפש את הנוסחה להמרת ערך נומינלי לריאלי

 

[יובל ממודיעין]

,שלום לכולם

אני חדש לגמרי כאן ואני עוד מנסה ללמוד מהר את עולם המושגים בהשקעות ובשוק ההון, גם כדי לקבל החלטה נכונה ככל שאצליח לשאלה שאפרט להלן -


רקע
בן 56 +3
מכרתי כעת בית משותף (לצערי, בשל גירושין) ואקבל בחודשים הקרובים את תמורת מחציתו בסך כ 2.3 מליון שח (נטו, אחרי הוצאות)
הון נוסף - קרן השתלמות של כ 400 אלף שח (מעבר לכך יש רק קרנות פנסיה)

חתמתי במקביל על הסכם שכירות לדירה, שיחל בעוד כחצי שנה, דמי השכירות 9,000 שח (כפי הנראה תהיה לי אפשרות לשכירות לטווח ארוך)

שיקולים להחלטה
החלטתי באופן ראשוני (לפחות לשנה הראשונה) לעבור לשכירות ולא לחפש רכישת דירה חליפית מכמה סיבות עיקריות -
א. הרגשתי שזה מסובך ועמוס לי מדי להספיק לתאם ולתזמן רכישת דירה, במקביל למכירת הבית

ב. פערי מימון - עלות רכישת דירה במקום המגורים הנוכחי הינה כ- 2.9 מליון לדירת 4 חדרים או 3.3 מליון לדירת 5 חדרים (האופציה הנדרשת כרגע). ה
ערה - אני מעריך שעלות הבית שהשכרתי הינה כי (3.8 מליון)

ג. גיל - הואיל ואני כבר בן 56, פחות מתאים לי לקחת משכנתא, להשאר ללא כסף נזיל ואף לשלם משכנתא ולחיות בקושי עד גיל 70 לפחות, אלא אני מעדיף לא לחנוק את עצמי, גם אם חלק ממימון השכירות יגיע על חשבון יתרת הכספים שלי, בחלק מהזמן.


הערה - יתכן ובעוד כשנתיים ילדי הגדולים כבר לא יגורו איתי ואז אוכל להסתפק בדירת 4 חדרים. בהתאם אוכל לשקול מחדש רכישת דירת 4 חדרים או לעבור לשכירות בדירה כזו (כ- 7,500 שח נכון להיום)


שיקול נוסף ולא פחות מרכזי - אני מאוד רוצה לנסות ולהצליח "לעשות מהלימון לימונדה". כלומר, יצא ככה מבלי שרציתי שיהיה לי את ההון הנזיל בסך 2.3 מליון ואני רוצה להשתמש בו (או ברובו) כדי להגדיל אותו, כך שבבוםו של דבר הרווחים ישלמו את השכירות וגם (לפחות) ישמרו על ערכך הקרן הראלי מול האינפלציה. במקרה כזה אוכל להמשיך ולגור בשכירות.

סיכום
בגלל שאני לא מכיר, אז אני בודק גם אופציות לניהול כל הסכום אצל מנהל השקעות כלשהו (ביצועים יותר טובים?) או לפצל חלק להשקעה בנדלן מניב בחו''ל (אבל הספקתי גם לקרוא כמה אזהרות) או ללמוד היטב את הנושא ולנהל זאת לבד?

שאלה
האם לדעתכם זה אפשרי? מה מומלץ מנסיונכם?
אשמח לכל הערה ואתגור של ההנחות שאני מניח.

בינתיים הכספים נכנסים לפק"מים שנותנים כ 4.3 אחוז לפני מס.

תודה רבה!

המלצה שלי, קנה דירה בתקציב שיש לך, כולל לקיחת משכנתא קטנה, לאו דווקא במקום בו אתה מעוניין לגור, ותשכיר אותה.
דירה זו דרך טובה לשמור על ערך הכסף על מנת לשדרג לדירה אחרת בבוא הזמן.
אנחנו נמצאים במחסור כרוני בדירות, המחיר יהיה במגמת עליה, כשהריבית תרד אני משער שמחירי הדירות יעלו בחדות כיוון שהמחסור בדירות + משכנתא זולה ידחפו לעליית מחירים. שקול אפילו לקנות מקבלן דירה על הנייר, שלם עכשיו מקדמה על מנת "לנעול את המחיר", וקח משכנתא בעוד שנתיים, אולי הריבית תהיה נמוכה יותר. נסה לעשות משא ומתן על מנת שהמחיר לא יהיה צמוד למדד הבניה.
כל זה בהנחה שזו דירה יחידה בבעלותך ולכן פטור ממסי רכישה ושבח.

 

[אורי ג.]

אנחנו נמצאים במחסור כרוני בדירות,

הפוך.

 

[יובל ממודיעין]

הפוך.

אוקיי, צודק.
אני אדייק. בישראל שוק הדיור מתנהג כאילו יש מחסור כרוני.
כשהריבית יורדת מחירי הדירות עולים בחדות.
ה"מחסור" לא ממש מורגש כיוון שמעבר למספר הרשמי של התחלות בניה יש גם פתרונות יצירתיים לא מדווחים כמו דירות מפוצלות, יחידות דיור במחסנים, איזורי תעשיה, ואפילו חניה מקורה הפכה לחדר מושכר.
בין אם המחסור אמיתי או מדומה, השוק מתנהג כאילו יש מחסור, מחירי הדירות עולים בחדות כשהריבית יורדת, זוג צעיר שגר ביחידת דיור שהיתה מחסן יכול פתאום לשקול רכישת דירה.
בכל מקרה, אם מטרת השואל בסופו של יום, לעבור בעתיד לדירה משל עצמו, כדאי שירכוש עכשיו דירה, גם אם לא מתכוון לגור בה, כדי לגדר את כספו מתנודות בשוק הדיור.

 

[Delver]

אני מסכים ששכירות זו האפשרות הכי טובה עד שתדע איזו דירה מתאימה לך לטווח הארוך (וגם זה יכול להשתנות בעתיד) וכן פסיכולוגית, כפי שציינת.