בניית בית בעת בעלות על בית נוכחי

[שמש_מחייכת]

היי,
מפרסם ממשתמש חדש כדי לשמור על אנונימיות, אשמח לדעת בנוגע לנושא הבא, אני לגמרי לא שולט בחומר הזה:
ישראל ישראלי נשוי + 2 (שניהם מעל 18), כולם גרים באותה דירה שעליה יש משכנתא קיימת, והדירה - למיטב ידיעתי, או 100% על שמו או חצי חצי עם אשתו - ישראלה.
ישראל ישראלי החליט שהוא רוצה לבנות בית בארץ ישראל.
ישראל ישראלי הגיע למצב שיש לו שטח, התחיל לבנות, ואוטוטו הבית מוכן.
בהתחלה חשב שיגור בבית הזה, אבל החליט שהוא רוצה להישאר בדירה ולמכור את הבית שבנה.

אממה - ישראל ישראלי ומשפחתו לא מבינים בנדל"ן בכלל, ולמיטב זכרונו הוא יודע שיש חוק שאם ימכור את הבית - יצטרך לשלם המון מס כי זו לא דירה יחידה שלו.
לכן ישראל ישראלי חשב לחלק את הדירה 50/50 לשני ילדיו, ואז כשימכור את הבית שבנה לא יצטרך לשלם מס שבח. (האם זה בכלל חוקי?)
אממה2 - נניח והמהלך חוקי ואכן הצליח להתחמק ממס שבח, מכר את הבית, הילדים החזירו את הבעלות לישראל. האם זה באיזהשהו מקום אמור להפריע בשגרת חיי הילדים?
למיטב ידיעתי זה אמור לפסול השתתפות במחיר למשתכן, אך האם יש עוד בעיות שעלולות לצוץ?

ניסיתי להיעזר ב GPT שנתן לי המון מידע (מס שבח, מיסוי על נכסים בעתיד) אך אני לא יודע כמה לסמוך עליו כשהוא לא מביא לי רפרנסים עדכניים.

אילו טיפים הייתם מביאים לישראל שלנו שרק רוצה למכור את הנכס בלי אפילו לגור בו - וכמובן לא רוצה ליצור בעיות משפחתיות?

תודות,
מכר של ישראל

 

[Therealdeal]

אם ישראל נותן את הדירה במתנה לילדים, מתנה ללא צפי לתמורה עתידית - הוא לא יהיה זה שימכור את הדירה אלא הם. במקרה הזה, החוק מפרט באיזה מקרים יחול עליהם מס שבח (חפש מס שבח מתנה לילדים בגוגל). אגב, הילדים יחוייבו בשליש מס רכישה.

אם ישראל רוצה לתת את הדירה לילדים כמתנה, לוודא שהם עומדים בתנאים לפטור, למכור אותה ולהעביר אליו חזרה את כספי המכירה מהילדים - הדבר עשוי להיתפס כתכנון מס אגרסיבי.

מכיר אנשים שעשו דברים דומים.

מבחינת הילדים - לא זכאים למחיר למשתכן, מס רכישה חלקי (לפי דירה יחידה + מתנה). אבל הכי גרוע הוא שבדירה הבאה שירכשו, למשל עם בני ובנות הזוג, יצטרכו לשלם מס רכישה מלא ולא יהיו פטורים ממס שבח. אם הם ירצו לרכוש דירה בשנים הקרובות, יש כאן סינדול.

 

[אורי ג.]

לכן ישראל ישראלי חשב לחלק את הדירה 50/50 לשני ילדיו, ואז כשימכור את הבית שבנה לא יצטרך לשלם מס שבח. (האם זה בכלל חוקי?)

חוקי, רק שיאלצו לחכות 4 שנים ממועד קבלת הבית כדי למכור בפטור ממס שבח.
הכסף יהיה שלהם כיוון שהבית היה גם שלהם.

 

[שמש_מחייכת]

אם ישראל נותן את הדירה במתנה לילדים, מתנה ללא צפי לתמורה עתידית - הוא לא יהיה זה שימכור את הדירה אלא הם. במקרה הזה, החוק מפרט באיזה מקרים יחול עליהם מס שבח (חפש מס שבח מתנה לילדים בגוגל). אגב, הילדים יחוייבו בשליש מס רכישה.

אם ישראל רוצה לתת את הדירה לילדים כמתנה, לוודא שהם עומדים בתנאים לפטור, למכור אותה ולהעביר אליו חזרה את כספי המכירה מהילדים - הדבר עשוי להיתפס כתכנון מס אגרסיבי.

מכיר אנשים שעשו דברים דומים.

מבחינת הילדים - לא זכאים למחיר למשתכן, מס רכישה חלקי (לפי דירה יחידה + מתנה). אבל הכי גרוע הוא שבדירה הבאה שירכשו, למשל עם בני ובנות הזוג, יצטרכו לשלם מס רכישה מלא ולא יהיו פטורים ממס שבח. אם הם ירצו לרכוש דירה בשנים הקרובות, יש כאן סינדול.

לדעתי הניסוח שלי היה קצת מבלבל.
ישראל מביא את דירת המגורים לילדים "שישמרו עליה" מה שנקרא, כלומר שתישאר בחזקת המשפחה.
את הבית שבנה הוא מוכר בעצמו.

הסינדול שציינת - האם זה תקף כאשר גם לבעל וגם לאישה יש נכס בחזקתם? או שמספיק שיש לבעל ואז זה "מכתים" את שניהם בכך שיצטרכו לשלם מס רכישה מלא?

הבעלות על הדירה למגורים תהיה בין 25% ל 50% על כל ילד ממה שהבנתי מישראל (כלומר אולי 25/25/50 כאשר האישה עם 50 והילדים עם 25, או 50/50 רק הילדים כדי שגם ישראל וגם ישראלה יהיו כביכול ללא נכס).

חוקי, רק שיאלצו לחכות 4 שנים ממועד קבלת הבית כדי למכור בפטור ממס שבח.
הכסף יהיה שלהם כיוון שהבית היה גם שלהם.

כלומר אם הדירה למגורים אצל הילדים (נניח 50/50), ישראל יוכל למכור את הבית שבנה רק לאחר 4 שנים כדי לא לשלם מס?
או שהבנתי את הניסוח לא נכון?

לא ציפיתי לתגובות בשעה מאוחרת כזו, מאוד מודה לכם.

 

[אורי ג.]

4 שנים ממועד המתנה או מטופס 4, המאוחר מביניהם.
יורד ל3 שנים אם הם גרים בדירה.

 

[שמש_מחייכת]

4 שנים ממועד המתנה או מטופס 4, המאוחר מביניהם.
יורד ל3 שנים אם הם גרים בדירה.

ואו זה נשמע המון.
אני מתאר לעצמי שמשפחת ישראלי לא הראשונה שנתקלה בזה - הרי כשאנשים בונים בתים בדרך כלל כבר יש להם בית מראש, אז בטוח יש על זה עוד מידע באינטרנט שאוכל לחפש במקום להטריד אתכם.
השאלה היא מה אני אמור לחפש? "פטור ממס שבח" זה נקרא? או שיש עוד רגולציות שמסתתרות בתוך הנושא הזה שאני אמור לקרוא עליהן?

תודה רבה!

 

[ירח אפל]

הכל טוב ויפה, עד שרשות המסים תבין שהדירה מועברת חזרה להורים אחרי שנוצל הפטור ממס שבח, ותכריז על עסקת הונאה ותשלמו את המס והקנסות...

 

[שמש_מחייכת]

הכל טוב ויפה, עד שרשות המסים תבין שהדירה מועברת חזרה להורים אחרי שנוצל הפטור ממס שבח, ותכריז על עסקת הונאה ותשלמו את המס והקנסות...

מזה בדיוק משפחת ישראלי מנסה להימנע מלעבור על החוק.
הרי המשפחה לא רוצה לגור בבית שהם בונים, הם סך הכל גרים בדירה שקנו, ויצא להם לבנות בית אותו רוצים למכור.

 

[MarketTimer]

4 שנים ממועד המתנה או מטופס 4, המאוחר מביניהם.
יורד ל3 שנים אם הם גרים בדירה.

אלו הזמנים שצריך לחכות כדי שמקבל המתנה יוכל למכור את הדירה שקיבל בפטור ממס שבח.

אבל נותן המתנה יכול למכור דירה *אחרת* בפטור ממס שבח שניה אחרי שנתן את במתנה, נכון?

 

[אורי ג.]

אבל נותן המתנה יכול למכור דירה *אחרת* בפטור ממס שבח שניה אחרי שנתן את במתנה, נכון?

כן, באם זו דירתו היחידה.

 

[שמש_מחייכת]

אז אני קצת מבולבל
יש את דירה A שכרגע המשפחה גרה שם, ויש את בית B שהמשפחה בונה.
את דירה A ישראל רוצה לחלק בין המשפחה כדי שיהיה בעלים בלעדי של B, ואז יוכל למכור ללא מס שבח את B (שהרי זו דירתו* היחידה).
לאחר מכירת B, דירה A תחזור לחיק המשפחה בהפרדה המקורית.

האם רשות המיסים מסתכלת על זה כמעבר על החוק? מה הדרך הכי חוקית לשלם כמה שפחות מס?
והאם העברת הדירה לילדים יכולה באיזהשהו אופן לדפוק אותם? (חוץ מאשר פרויקט דיור למשתכן/דירה בהנחה ו/או ביטול הטבת מס דירה ראשונה שעליהם אקרא)

(*B אינה דירה אלא בית קרקע, אם זה משנה).

תודה רבה.