קנייתי בית עם יחידות דיור

[de dud]

שלומות וברכות,

אני וזוגתי שתחייה חושבים למכור את הדירה שלנו ולרכוש את ״החלום הישראלי״ - בית עם יחידות דיור.
ההפרש בין הדירה שלנו (נטו לאחר משכנתא) לבית, הוא בין 1.8 ל3 מיליון שח.
תלוי באזור בו נרכוש ומה שנצליח למצוא.
המטרה היא שיהיו שתי יחידות דיור שיממנו חלק גדול מן המשכנתא שנצטרך , כך שנוכל אפילו להקטין את תשלום המשכנתא שיש לנו היום.

אשמח לשמוע הערות מחשבות רעיונות הצעות ..
תודה!!

 

[A42]

שלומות וברכות,

אני וזוגתי שתחייה חושבים למכור את הדירה שלנו ולרכוש את ״החלום הישראלי״ - בית עם יחידות דיור.
ההפרש בין הדירה שלנו (נטו לאחר משכנתא) לבית, הוא בין 1.8 ל3 מיליון שח.
תלוי באזור בו נרכוש ומה שנצליח למצוא.
המטרה היא שיהיו שתי יחידות דיור שיממנו חלק גדול מן המשכנתא שנצטרך , כך שנוכל אפילו להקטין את תשלום המשכנתא שיש לנו היום.

אשמח לשמוע הערות מחשבות רעיונות הצעות ..
תודה!!

על הנייר זה אחלה רעיון
לא ממש הבנתי מה שווי הדירה שלכם היום (עם ובלי המשכנתא)
ועל איזה איזור אתה חושב

מכל מקרה מהחישובים הקרים שלי
יחידת דיור שמכניסה סביב ה3,300 שקל בחודש שווה בערך 1 מליון שקל לערך הבית / חיסכון
(כלומר בחישוב הקר שלי בשביל לייצר לי הכנסה כזאת פטורה ממס הייתי צריך לפחות 1 מליון שקל בתיק השקעות לפי כלל ה4 אחוז)

מהצד השני ל"בנות" או לייצר יחידת דיור כזאת לרוב עולה הרבה פחות

ממה שאני שמתי לב יש איזה סכום שמעליו קשה למצוא דיירים (לדעתי הוא 3300 באזור שלי)
והעדיפות שלי לפחות היא לעד 2 אנשים ביחידה, כלומר יחידה קטנה של 40-50 מטר ולא משהו שיהיה "משפחתי" בעיקר בגלל בלאי יותר גבוה, רעש וכו

כמובן שעדיף לקנות בית מוכן עם יחידה כזאת אם יש ואז כל המספרים לפניך לפני

*שים לב שיש לזה כאב ראש נלווה של תיקונים בקשות מיוחדות לא תמיד משלמים וכו וכו אבל אם יש דיריים טובים לפעמים זה זניח
** 2 יחידות דיור להשכרה בבית זה כבר אתגר לדעתי ונראה לי שגם תעבור את ה5K אז תצטרך לשלם מס הכנסה על השכירות\

 

[כימאי]

למה זה לא בתת-פורום השקעה בנדל"ן?

 

[de dud]

למה זה לא בתת-פורום השקעה בנדל"ן?

לא שמתי לב לתת פורום הזה. טעות שלי

 

[de dud]

(כלומר בחישוב הקר שלי בשביל לייצר לי הכנסה כזאת פטורה ממס הייתי צריך לפחות 1 מליון שקל בתיק השקעות לפי כלל ה4 אחוז)

זה נכון אבל במקרה הזה מטרת השכירות זה לממן את המשכנתא. דהיינו מדובר למעשה על השקעה במינוף (גבוה).
2 שוכרים יממנו לי 2 מיליון שח שזה בערך מה שחסר לי בשביל לקנות בית. וברור שזה כאב ראש אבל זה מחיר שאני מוכן לשלם, כי בתמורה אני מקבל נכס ששוה פי 2 ממה שיש לי היום

 

[Minimi]

מה עלויות המימון? כמה הון עצמי?
אם תשלם ריבית גבוהה על משכנתא, אולי תמנף אבל ביוקר.

 

[אורי ג.]

אם תשלם ריבית גבוהה על משכנתא, אולי תמנף אבל ביוקר.

הריבית היום על משכנתא היא נמוכה עד כדי גיחוך.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

למיטב ידיעתי לבית צמוד קרקע מותר לבנות יחידה אחת בלבד.
תוודא ש"החלום הישראלי" שלכם בכלל ישים ויש בו היגיון כלכלי. לא בטוח שהייתי רץ לקבור הון כזה בקירות.

 

[בת העמק]

2 שוכרים יממנו לי 2 מיליון שח שזה בערך מה שחסר לי בשביל לקנות בית.

תבדוק אם יש שוק נלהב של שוכרים לעניין. זה לא תענוג גדול לגור מעבר לקיר של בעל הבית בדרך כלל.

 

[chen15]

תבדוק אם יש שוק נלהב של שוכרים לעניין

+1

באיזורים שאני מכירה הקורונה פגעה אנושות בשוק של יחידות הדיור להשכרה.
החיסון כבר ניראה באופק אך מוקדם מכדי להשיב אילו הרגלים ישארו איתנו לאחר המשבר והאם אנשים ישושו לחזור למגורים בקופסאות סרדינים...

 

[de dud]

אנחנו מתכוונים לקנות באזור במרכז עם ביקוש גבוה שאנו מכירים היטב. אז עניין השוכרים זו לא הבעיה. נכון שמותר יחידה אחת אבל ״מה שקורה בווגאס נשאר בווגאס״, הסיכון ברור לי.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

נכון שמותר יחידה אחת אבל ״מה שקורה בווגאס נשאר בווגאס״, הסיכון ברור לי.

אתה הולך לבצע מהלך כלכלי גדול מאוד, שכולל את כל הונך ויותר, והתגמול מגיע בחלקו מפעילות לא חוקית.
לא יודע, לא נשמע לי טוב..

 

[de dud]

אתה הולך לבצע מהלך כלכלי גדול מאוד, שכולל את כל הונך ויותר, והתגמול מגיע בחלקו מפעילות לא חוקית.
לא יודע, לא נשמע לי טוב..

זה ״מה שכולם עושים״.. בישראל כיום למי שרוצה בית צמוד קרקע אין אופציות אחרות אלא אם נולד למשפחה הנכונה. משכנתא של 2.5 מיליון שח היא אופציונלית רק בצורה של מינוף להשקעה

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

זה ״מה שכולם עושים״..

לא טיעון שהייתי מבסס החלטות כלכליות לגבי העתיד שלי עליו.

בישראל כיום למי שרוצה בית צמוד קרקע אין אופציות אחרות אלא אם נולד למשפחה הנכונה.

שוב, זה שאתה רוצה, לא אומר שזה בהכרח המהלך הכלכלי הנכון.

משכנתא של 2.5 מיליון שח היא אופציונלית רק בצורה של מינוף להשקעה

להיות בחוב של 2.5 מליון כשאתה בונה על שוק שכירויות נישתי מאוד, תוך כדי שזה נעשה בצורה לא בדיוק חוקית נשמע לי לא הגיוני. אולי זה רק אני.

 

[אורי ג.]

משכנתא של 2.5 מיליון שח היא אופציונלית רק בצורה של מינוף להשקעה

רק קח בחשבון שמשכנתא כזו תצריך הכנסה של כ40,000 ש"ח בחודש נטו.

 

[de dud]

אם לסכם, המחשבה שלי היא, שעל ידי מינוף - משכנתא, בלי להוסיף הון עצמי על הקיים אני יכול להגדיל את ההון שלנו בהתבססות על הכנסות משוכרים. הסיכון:
לא אמצא שוכר.
שוכר לא משלם.
בעיות רגולטוריות.
ריבית המשכנתא תעלה בעתיד ״ותחנוק״ אותנו.
מחירי השכירויות ירדו.

רק מציין שהמטרה בפוסט שלי זה לבחון לעומק את הרעיון הזה לפני שאני פועל/לא פועל.

 

[אורי ג.]

רק מציין שהמטרה בפוסט שלי זה לבחון לעומק את הרעיון הזה לפני שאני פועל/לא פועל.

יותר מספרים ופחות מלל יעזרו לבחון זאת לעומק.

 

[de dud]

אני עוד לא יודע את המספרים כי עוד לא מצאתי בית לקנייה.

 

[יעקב]

רק קח בחשבון שמשכנתא כזו תצריך הכנסה של כ40,000 ש"ח בחודש נטו.

40% יחס החזר להכנסה, 2.5 מיליון ל-30 שנים, אזור ה-11-12 אלף בחודש, צריך הכנסה באזור ה-30 אלף בחודש נטו.
אבל מסכים שזו לא משכנתא שהם יקבלו בקלות, מעבר ליחס החזר, כמה שווה הנכס שרוצים לקבל עליו 2.5 מיליון משכנתא?

 

[de dud]

הנכס בין 3.6 ל4.5 מיליון תלוי מה ימצא... כמובן שעדיפות לזול יותר.. לפי החישוב שלך אם נצליח להגיע להכנסה משוכרים של 7-8 אלף לחודש אזי התשלום החדשי יהיה אפשרי.