נדלן באוקראינה

[גרהם]

להגיד נדלן זה סולידי זה כמו לומר ששוק ההון הוא סולידי.
שניהם יכולים להיות מאד סולידיים וגם מאד ספקולטיביים.

מסכים. המקרה הזה הוא תזכורת לכל מי שמשקיע בנדלן, שמלבד הסיכונים הברורים מאליהם (שקיימים בכל סוגי הנכסים) יש גם סיכונים שקשורים למדינה, אשר במקרה קיצון יקשו מאד לממש את ההשקעה.
יש סיבה כלכלית למה במדינה כמו רומניה, למשל, יש פרמיית סיכון גדולה למדינה מאשר למדינה כמו צרפת.

אגב, זו לא בהכרח סיבה לא להשקיע בנדל"ן בחו"ל. יש אנשים שרואים בהשקעה כזו גידור מפני הסיכונים הייחודיים לישראל.

 

[אורי ג.]

יש סיבה כלכלית למה במדינה כמו רומניה, למשל, יש פרמיית סיכון גדולה למדינה מאשר למדינה כמו צרפת.

או במילים אחרות: "אין ארוחות חינם".

 

[מתכנת]

נראה לי שנלחץ לך האנטר על הודעה שפתוחה במחשב כבר שנתיים

המשתמש הזה בפורום חודשי וחצי . . .
אבל למה ? החלק הראשון בציטוט בוודאי סביר (״הרוויחו״ בעבר) מה גם שהכסף הגדול זה בחגים וכרגע אין לדעת מה יהיה המצב עד החגים, בנוסף אפשר להעריך שאחרי שהאבק ישקע נראה תמיכות כספיות גדולות לשיקום המדינה והתיירות תצמח עוד יותר.

אין לי השקעות באוקראינה אם כי שקלתי זאת בעבר.

 

[גרהם]

המשתמש הזה בפורום חודשי וחצי . . .
אבל למה ? החלק הראשון בציטוט בוודאי סביר (״הרוויחו״ בעבר) מה גם שהכסף הגדול זה בחגים וכרגע אין לדעת מה יהיה המצב עד החגים, בנוסף אפשר להעריך שאחרי שהאבק ישקע נראה תמיכות כספיות גדולות לשיקום המדינה והתיירות תצמח עוד יותר.

אין לי השקעות באוקראינה אם כי שקלתי זאת בעבר.

המלצה להשקיע באוקראינה היום באמצעות "האנשים הנכונים" נשמעת כמו משהו שמתאים לחובבי סיכונים גדולים בלבד.
אוקראינה כבר היתה תחת שליטה רוסית מאות שנים ואי אפשר לדעת מתי הרוסים ייצאו ממנה הפעם, כך שהאבק עלול לשקוע בעוד הרבה זמן.

 

[ישראלית]

המלצה להשקיע באוקראינה היום באמצעות "האנשים הנכונים" נשמעת כמו משהו שמתאים לחובבי סיכונים גדולים בלבד.

אתה יודע כמה יהודים שוכרים כל שנה באומן בתקופות החגים ובעוד תקופות. ?
אתה יודע כמה יהודים מישראל גרים כיום באומן ועוד כמה קנו נכסים שם ?
אתה חושב שכל התעשייה מסביב לציון באומן תיפסק בגלל מלחמה כזו או אחרת (יהיה תחת ממשלת רוסיה או אוקראינה) ?
אתה עדיין סבור שזה הימור גדול או בגלל שאתה לא מכיר אתה סבור שזה הימור גדול מדי ?
זה מה שאמרתי שצריכים להכיר את האנשים שפועלים שם. לא התבלבלתי.

 

[רוני]

יש לאחרונה לא מעט חברת ישראליות שמפרסמות על נדלן באוקראינה, דירות זולות יחסית (מ30,000$) עם צפי תשואה של לפחות 10%

היי

1. תשואה גבוהה משקפת את רמת הסיכון של ההשקעה
2. אני מניח שמדובר בשכירות ברוטו של $3,000 בשנה, נניח שהנטו הוא $2,500 בשנה (בקיזוז עלויות שוטפות),
תאר לך כאשר מתחלף שוכר יש עלויות תיקונים של $1,250
3. מה פוטנציאל עליית הערך והשכירות בנכסים אלו ?
4. האם אתה מקבל מימון מהבנק המקומי להשקעה ?
5. כמה מיסוי אתה משלם ?
6. מה עלות הכנת דו"ח מס באוקראינה ?
7. עלות יועץ מס בישראל $470, ללא תכנוני מס תצטרך לשלם מס גם בישראל
8. מה לגבי התנודתיות של המטבע והחשיפה של אוקראינה להשתלטות מצד הרוסים ?
9. האם יש לך תלות בחברה הישראלית ? בחברת הניהול ?
10. כמה התשואה שלך עכשיו ?

החלטה על השקעה לא יכולה להתבסס על מחיר נמוך ותשואה מרשימה על הנייר,
בהשקעות נדל"ן אין קיצורי דרך או ארוחות חינם.

 

[גרהם]

אתה יודע כמה יהודים שוכרים כל שנה באומן בתקופות החגים ובעוד תקופות. ?
אתה יודע כמה יהודים מישראל גרים כיום באומן ועוד כמה קנו נכסים שם ?
אתה חושב שכל התעשייה מסביב לציון באומן תיפסק בגלל מלחמה כזו או אחרת (יהיה תחת ממשלת רוסיה או אוקראינה) ?
אתה עדיין סבור שזה הימור גדול או בגלל שאתה לא מכיר אתה סבור שזה הימור גדול מדי ?
זה מה שאמרתי שצריכים להכיר את האנשים שפועלים שם. לא התבלבלתי.

אני חושב שיש ימים בחיים של מדינה שהופכים את כל מה שהיה עד היום להרבה פחות רלוונטי.
אולי המצב יחזור לקדמותו, ואולי אוקראינה תהפוך למדינת חסות מוכת טרור ואולי הטיסות אליה ייפסקו ואולי היא תשתחרר ותהפוך לסמל לדמוקרטיה מזרח אירופית שתמשוך השקעות מכל העולם. ההנחה שכמעט בכל תרחיש אומן לא תפגע, שגויה בעיני.
תמיד יש חוסר ודאות, אבל היום הרבה יותר מאשר בכל יום אחר בעשורים האחרונים באוקראינה.

 

[רוני]

אגב גם שם כתוב שהתשואה באוקראינה מעל 9% שזה הרבה יותר מרוב אירופה

היי

כמשקיע זר אתה אמור לשלם מס הכנסה של 18% על ההכנסה ברוטו פלוס 20% מע"מ על השכירות, במידה ולאוקראינה יש אמנה למניעת כפל מס
עם ישראל, יתכן שתצטרך להוסיף תשלום מס בישראל לפי שיטת חישוב המס השולי 31% ומעלה בהתאם למס השולי משכר העבודה.

Rental Income: Gross rental income of nonresident foreigners is generally taxed at a flat rate of 18%. Leasing a property is also subject to 20% VAT.

מס הירושה הוא 30%, צריך להבין כיצד ניתן להימנע מתשלום מס זה, קשה לי לראות את זה נעשה בעסקאות קטנות.


Inheritance: Inheritance tax is imposed at a flat rate of 30% if the successor is a nonresident and the benefactor of Ukrainian property is also a nonresident.

המסר שלי הוא, שבהשקעות נדל"ן צריך להיזהר ממלכודת התשואה הגבוהה המפתה, צריך להסתכל על התמונה המלאה.