• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

מס רכישה - דרכי התמודדות

תודה @גרהם זה מועיל מאוד.
מזה שלא כתבת על פתרון השותפים אני מבין שלדעתך הוא לא תקין, כן?

באמת זה נראה כרגע הכי קרוב. אני יכול למצוא בעיר דירות די הרוסות שהערך שלהן מתרסק.

בעיה נוספת שעלתה בדעתי: ברגע שאני מחזיק בדירה נוספת זה משפיע קשות על יכולת הניוד של המשפחה.
נניח אנחנו מחליטים לעבור דירה ובמקום החדש מעוניינים בדירה בבעלות, כל מעבר כזה נהיה מרחץ דמים של מיסים... מס שבח על המכירה ומס רכישה על הקניה, וזו מן הסתם דירה לא הרוסה ולא זולה.
אם עוברים כל כמה שנים זה הפסדי עתק.
אולי באמת לא כדאי להשקיע בנדל"ן בארץ... צריך לחשוב
1. כן. לרשום על שם מישהו אחר, לא משפחה דרגה 1, נכס שלך, נשמע לי אפילו לא גבולי.
2. גם לדעתי אי האפשרות לשפר דיור אצל מחזיקי 2 דירות זו מכה קשה ולא מוצדקת. אבל זה בהחלט מרתיע מהשקעה בדירות.
 
1. לרשום על מישהו אחר ולעשות הסכם ביניכם, אפשר הסכם הלוואה וזה כשר לחלוטין, עדיף בעזרת עו"ד.
2. לרשום על שם ילדים כל עוד הם לא קטינים.
3. תכנון מס עם עו"ד, הסכם ממון עם האשה + חלוקה רכושית בפועל אפשר לנסות להגיע ל4%. אחותי הצליחה.
4. רכישת מגרש במקום דירה/בית. תשלם רק 6% רק על ערך הקרקע ואם תוציא היתר מהר תקבל 1% בחזרה.
5. לרכוש בחו"ל.
6. למכור את שלך ולרכוש אחר.
7. לקנות אחר, ולמכור את שלך אחרי 12 חודשים (או שזה 18?).
8. לקנות קרן ריט במקום.
9. להשקיע בדברים אחרים במקום.
 
1. לרשום על מישהו אחר ולעשות הסכם ביניכם, אפשר הסכם הלוואה וזה כשר לחלוטין, עדיף בעזרת עו"ד.
2. לרשום על שם ילדים כל עוד הם לא קטינים.
3. תכנון מס עם עו"ד, הסכם ממון עם האשה + חלוקה רכושית בפועל אפשר לנסות להגיע ל4%. אחותי הצליחה.
4. רכישת מגרש במקום דירה/בית. תשלם רק 6% רק על ערך הקרקע ואם תוציא היתר מהר תקבל 1% בחזרה.
5. לרכוש בחו"ל.
6. למכור את שלך ולרכוש אחר.
7. לקנות אחר, ולמכור את שלך אחרי 12 חודשים (או שזה 18?).
8. לקנות קרן ריט במקום.
9. להשקיע בדברים אחרים במקום.
לגבי מס שבח הבנתי שאם יש לך שתי דירות יכול כל שנה וחצי למכור דירה בלי מס שבח
 
@אורי ג.
אני מניח שלבעיה שהזכרתי למעלה של ניוד דירת המגורים באחזקת 2 דירות אין לך רעיונות לפתרון?
 
לגבי מס שבח הבנתי שאם יש לך שתי דירות יכול כל שנה וחצי למכור דירה בלי מס שבח
קודם כל הבנת לא נכון, שנית מדברים פה על מס רכישה ולא מס שבח.
אני מניח שלבעיה שהזכרתי למעלה של ניוד דירת המגורים באחזקת 2 דירות אין לך רעיונות לפתרון?
למעט מה רשמתי אני יכול לחשוב רק על לרכוש דירה או בית גדול ולחלק אותה ל2 או יותר.
 
למעט מה רשמתי אני יכול לחשוב רק על לרכוש דירה או בית גדול ולחלק אותה ל2 או יותר
האמת שזה היה הכיוון הראשון שלי, אבל זה שוב להסתבך עם החוק.
ממה שקראתי לא באמת מאשרים חלוקת דירות. אני לא מכיר מקרה אחד שזה נעשה באופן חוקי.
כולם עוברים על החוק ומסתכנים שיום אחד הרשויות ייפלו עליהם עם קנסות של מאות אלפי שקלים ובנוסף ההשקעה יורדת לטמיון.
 
אי אפשר להלוות כסף לשותף לצורך רכישת הדירה, ולקבל ממנו בחזרה (בתוספת ריבית מפולפלת) לאחר המכירה?
 
1. לרשום על מישהו אחר ולעשות הסכם ביניכם, אפשר הסכם הלוואה וזה כשר לחלוטין, עדיף בעזרת עו"ד.
ברור שהסכם הלוואה כשר, אבל הוא רוצה חלק בדירה, לא החזר הלוואה.
אם משמעות ההסכם היא שיש לו חלק בדירה, אז ההסכם כשר, אבל צריך לדווח עליו כרכישת חלק מדירה.
 
ברור שהסכם הלוואה כשר, אבל הוא רוצה חלק בדירה, לא החזר הלוואה.
אני הבנתי שבגדול מדובר על הלוואת נון-ריקורס עם ריבית שוק אפור, כך בעל הדירה החוקי (הלווה) לא חייב לפרוע את ההלוואה ממקורות אחרים, ואילו המלוה (=המשקיע, נקרא לו בעל הדירה האפקטיבי) מקבל רווחים נאים כאילו היה לו חלק בדירה.
יש מן הסתם עוד פרטים על מנת להגן על 2 הצדדים, אינני מכיר את זה מספיק.
 
אי אפשר להלוות כסף לשותף לצורך רכישת הדירה, ולקבל ממנו בחזרה (בתוספת ריבית מפולפלת) לאחר המכירה?
אפשר.
ברור שהסכם הלוואה כשר, אבל הוא רוצה חלק בדירה, לא החזר הלוואה.
הוא לא רוצה חלק בדירה הוא רוצה להרוויח כסף. ברגע שהדירה רשומה על שם מישהו אחר אין לו חלק בדירה.
אם משמעות ההסכם היא שיש לו חלק בדירה, אז ההסכם כשר, אבל צריך לדווח עליו כרכישת חלק מדירה.
זה כי אתה לא יצירתי מספיק... עו"ד יצירתיים יודעים לסדר כאלה דברים בצורה כשרה, בכל מקרה מומלץ מאד לעשות זאת אם מישהו שאתה סומך עליו.
אני הבנתי שבגדול מדובר על הלוואת נון-ריקורס עם ריבית שוק אפור, כך בעל הדירה החוקי (הלווה) לא חייב לפרוע את ההלוואה ממקורות אחרים, ואילו המלוה (=המשקיע, נקרא לו בעל הדירה האפקטיבי) מקבל רווחים נאים כאילו היה לו חלק בדירה.
יש מן הסתם עוד פרטים על מנת להגן על 2 הצדדים, אינני מכיר את זה מספיק.
דוגמא לחשיבה יצירתית :)
 
שמעתי על אפשרות לרשום את הדירה ע"ש מישהו שעשה עכשיו 18 אחיין / אח / בן.
היתרונות :
* זה במשפחה ולא אצל חברים
* יש מספיק מרווח זמן כדי להנות מההשקעה
חסרונות :
* אם יש צורך במשכנתא , הקונה (בן ה-18) יצטרך להביא תלושים ולהוכיח אפשרות החזרים.
* בעל הדירה (בן ה-18) לא יוכל לקנות בעתיד דירה במחיר למשתכן , כי היתה בבעלותו דירה בעבר.

כשרוצים להחזיר את הדירה לבעלים המקורי,מעבירים אותה במתנה, משלמים 1/3 ממס שבח ואין צורך במס רכישה.
אשמח לתגובות מהמבינים.
 
כשרוצים להחזיר את הדירה לבעלים המקורי,מעבירים אותה במתנה, משלמים 1/3 ממס שבח ואין צורך במס רכישה.
1. הפוך, משלמים 0 מס שבח ו1/3 מס רכישה.
2. מתנה זה אומר מתנה כלומר לבעלים המקורי אסור להעביר כספים לנותן המתנה.
* אם יש צורך במשכנתא , הקונה (בן ה-18) יצטרך להביא תלושים ולהוכיח אפשרות החזרים.
נכון אבל אפשר להעזר בלווה נוסף שישלם את רוב המשכנתא (פעם קראו לזה ערב).
 
הוא לא רוצה חלק בדירה הוא רוצה להרוויח כסף. ברגע שהדירה רשומה על שם מישהו אחר אין לו חלק בדירה.
חולק על דעתך. הוא רוצה חצי דירה לכל דבר ועניין - עליית ערך, שכירות, החלטות בקשר לשימוש, החלטות בקשר למכירה, סיחור וכיוצ"ב. או במילים אחרות, דירה לכל צורך שהוא למעט מס רכישה.
זה כי אתה לא יצירתי מספיק... עו"ד יצירתיים יודעים לסדר כאלה דברים בצורה כשרה, בכל מקרה מומלץ מאד לעשות זאת אם מישהו שאתה סומך עליו.
:) כמו מנהלי כספים אקטיביים שמספרים איך הם מביסים את השוק וקצת נתקעים בשלב הראיות. תשאל את עורך הדין שסיפר לך שאין שום בעיה וכלל לא צריך לדווח מתי תכנון המס הזה נבדק ואושר במסמ"ק בפעם האחרונה או בועדת הערר והאם הוא מוכן לתת חוות דעת כתובה שלא צריך לדווח על ההסכם הזה (להבדיל מהשאלה אם יש חבות במס).
מומלץ לוודא איתו איך תכנון המס עומד מול הוראות החוק והפסיקה בענייני נאמנות מהותית.
 
אני הבנתי שבגדול מדובר על הלוואת נון-ריקורס עם ריבית שוק אפור, כך בעל הדירה החוקי (הלווה) לא חייב לפרוע את ההלוואה ממקורות אחרים, ואילו המלוה (=המשקיע, נקרא לו בעל הדירה האפקטיבי) מקבל רווחים נאים כאילו היה לו חלק בדירה.
יש מן הסתם עוד פרטים על מנת להגן על 2 הצדדים, אינני מכיר את זה מספיק.
אז בעצם לא צריך עסקאות למכר מקרקעין, אלא תמיד מדובר בעסקת הלוואה עם החזר של מאה מליון ש"ח כשבינתיים נותן ההלוואה מקבל זכות בעלים לכל דבר ועניין.
ממליץ לא לנסות בבית.
 
חולק על דעתך. הוא רוצה חצי דירה לכל דבר ועניין - עליית ערך, שכירות, החלטות בקשר לשימוש, החלטות בקשר למכירה, סיחור וכיוצ"ב. או במילים אחרות, דירה לכל צורך שהוא למעט מס רכישה.
המטרה היא (אני מניח) להרוויח כסף בעזרת השקעה בדירה, המטרה היא לא שיהיה שורה בטאבו עם השם שלך.
. תשאל את עורך הדין שסיפר לך שאין שום בעיה וכלל לא צריך לדווח מתי תכנון המס הזה נבדק ואושר במסמ"ק
לא שאלתי עו"ד כי אין בזה צורך, גם אין צורך לבדוק משהו במסמ"ק (אגב גם לא יענו לך) כי אין לזה קשר למקרקעין.
מומלץ לוודא איתו איך תכנון המס עומד מול הוראות החוק והפסיקה בענייני נאמנות מהותית.
אין פה נאמנות כלשהי כי אין פה בעלות, לא סמויה ולא גלויה, אבל עזוב, הפתרונות האלה לא בשבילך כנראה.
ממליץ לא לנסות בבית.
ממליץ לא להמליץ על דברים בהם אין לך מושג בהם, יש דרכים כשרות לחלוטין לעשות דברים, נכון שהם לא בדיוק פתרונות שגברת כהן מחדרה משתמשת בהם אבל זה לא אומר שהם לא כשרים ומקובלים עסקית.
המלווים הגדולים בעולם עושים דברים כאלה (GS, DB, JPM) , אז מנסיון אישי, אם להם מותר, גם לך.
 
המטרה היא (אני מניח) להרוויח כסף בעזרת השקעה בדירה, המטרה היא לא שיהיה שורה בטאבו עם השם שלך.

לא שאלתי עו"ד כי אין בזה צורך, גם אין צורך לבדוק משהו במסמ"ק (אגב גם לא יענו לך) כי אין לזה קשר למקרקעין.

אין פה נאמנות כלשהי כי אין פה בעלות, לא סמויה ולא גלויה, אבל עזוב, הפתרונות האלה לא בשבילך כנראה.

ממליץ לא להמליץ על דברים בהם אין לך מושג בהם, יש דרכים כשרות לחלוטין לעשות דברים, נכון שהם לא בדיוק פתרונות שגברת כהן מחדרה משתמשת בהם אבל זה לא אומר שהם לא כשרים ומקובלים עסקית.
המלווים הגדולים בעולם עושים דברים כאלה (GS, DB, JPM) , אז מנסיון אישי, אם להם מותר, גם לך.
טוב, נעזוב את זה. אם לדעתך רכישת דירה על שם מישהו אחר לא קשורה למסמ"ק, רישום דירה של אדם על שם מישהו אחר אינה נאמנות והמלווים הגדולים בעולם קונים דירות על שם אדם אחר בלי לדווח על כך, אז אין כל כך מכנה משותף לדיון.
אני אשאר עם ההמלצה לא לרכוש דירה על שם אדם אחר וכן להתייעץ עם עורך דין כשמחליטים לא לדווח לרשות המיסים על רכישת דירה על שם אדם אחר ואתה תישאר עם הניסיון האישי מהמלווים הגדולים בעולם ואיש באמונתו יחיה.
 
אז בעצם לא צריך עסקאות למכר מקרקעין, אלא תמיד מדובר בעסקת הלוואה עם החזר של מאה מליון ש"ח כשבינתיים נותן ההלוואה מקבל זכות בעלים לכל דבר ועניין.
ממליץ לא לנסות בבית.
בא לא נגזים, יש הבדל דירת המגורים שלי לצורך הענין שאני מעוניין להשתקע בה לכל דבר וענין, לבין לקנות דירה להשקעה בשביל לעשות סיבוב עליית ערך (דירה על הנייר) או השבחה (שיפוץ דירה) ולמכור תוך זמן קצר.
וגם לגבי דירה להשכרה לטווח ארוך אני לא כל כך מסכים איתך (ראה בפסקה הבאה)
חולק על דעתך. הוא רוצה חצי דירה לכל דבר ועניין - עליית ערך, שכירות, החלטות בקשר לשימוש, החלטות בקשר למכירה, סיחור וכיוצ"ב. או במילים אחרות, דירה לכל צורך שהוא למעט מס רכישה.
האם תגיד אותו דבר על מי שמחזיק יחידה בקרן ריט ?

נ.ב. למען הסר ספק - מעבר לדירת המגורים אין לי קשר לאף נכס נדלני אחר לא בבעלות ישירה/עקיפה ולא במתן הלוואה וכד'
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
א מס רכישה דירה שניה נדל"ן 3
ש החזר מס על הפסדים בבורסה מול מס רכישה לדירה שניה שוק ההון 3
O מס רכישה בדירה של בן זוג אחד עם הסכם ממון מיסים 18
ה מס רכישה דירה שלישית חליפית מיסים 1
A תכנון נכון של מס רכישה והיטל השבחה נדל"ן 0
A החזר על מס רכישה - שאלה מיסוית נדל"ן 5
A מס רכישה פריסה לתשלומים נדל"ן 12
M עדכון מס רכישה מיסים 10
H שאלת מס שבח, מס רכישה ומה שביניהם בסיטואציה מסויימת נדל"ן 3
I פתרונות לצמצום מס רכישה ברכישת דירה שנייה נדל"ן 9
ד מס רכישה על דירה ראשונה, מתחת ל5 מליון אוף טופיק 1
U מס רכישה על רכב חשמלי צרכנות פיננסית 1
A רכישת חלקיות בעסקה- מס רכישה נדל"ן 11
H מס רכישה - הרבה שלישי דירות? נדל"ן 24
ישראלית מס רכישה בשותפים מיסים 1
סול האם משלמים מס רכישה על דירה שניה שיורשים? נדל"ן 6
F מס רכישה של דירה - איך להקטין ב-2/3 את מס הרכישה? מיסים 7
Z האם יש מס רכישה על אירוע גביית דירה משועבדת בגין מלווה שלא נפרע? נדל"ן 0
Z האם יש מס רכישה על אירוע גביית דירה משועבדת בגין מלווה שלא נפרע? פוסטים מאיכות נמוכה 0
Y מס רכישה + מס שכ"ד לזוג כאשר לאחד מבני הזוג יש בעלות הדירה אחרת נדל"ן 1
P מס רכישה על חלק קרקע קטן? נדל"ן 10
R מס רכישה ברכישת דירה בנוסף על מגרש קיים נדל"ן 10
ח דירה חדשה - מס רכישה ומס שבח נדל"ן 11
Fitch מחפש הגיון בלהשקיע בנדל"ן בעידן בו יש מס רכישה ועלויות נלוות נדל"ן 40
M איך מחשבים "עלות רכישה" לצורך מס שבח לבית שנבנה ב "בנה ביתך" לפני 35 שנה? נדל"ן 9
Z-Matrix מס רכישה נדל"ן 9
B הפחתת מס רכישה על דירות להשקעה ל- 5% שוק ההון 0
ש הנחת מס רכישה לנכים עבור דירה יחידה למגוריהם נדל"ן 13
M שאלה בנושא מס רכישה נדל"ן 2
Y "דירת מגורים יחידה" לענייני מס רכישה נדל"ן 6
L סוגיה בנושא מס רכישה לדירה שנייה נדל"ן 1
לעניות דעתי מס רכישה- נכס אחד ושני רוכשים נדל"ן 25
Barbur מס רכישה בקניה לאחר מכירה נדל"ן 8
מ מס רכישה נדל"ן 1
hommie מס רכישה לדירה אוף טופיק 13
M החזר מס והפסדים ברי קיזוז ב 867 מיסים 4
ש התנהלות של עוסק פטור כלפי מס הכנסה מיסים 8
נ שאלה בנוגע להחזר מס רווח הון מיסים 3
E האם קרן אירית של בלקרוק משלמת מס רווחי הון מקוזז אינפלציה או מקוזז הפרשי שערי מט"ח? שוק ההון 3
R מס דירה שניה פוסטים מאיכות נמוכה 2
T מהי "שָנָה" בהגדרת תושב חוזר ותיק, טופס 113 של מס הכנסה מיסים 3
A ניכוי מס במקור לתושב חוץ לרכישת אדמה? מיסים 5
מ מס בגין השכרת דירה-בקשה לטופס מיסים 3
S חבות מס של ידועים בציבור כשלאשה אין הכנסה חייבת במס מיסים 2
ר דוח מס על רווחי הון מיסים 11
A טופס 867 - מס שנוכה במקור (סעיף 40) לעומת מס ששולם בחול מיסים 6
L פוטרתי וקיבלתי מענק, מה התשלום מס בגינו? מיסים 9
א תכנון מס - זוג אמריקאי למחצה נדל"ן 3
A מס בישראל על מכירת דירה בחו״ל (לטביה) נדל"ן 4
V ביטוח לאומי והחזר מס לשכירים מיסים 10

נושאים דומים

Back
למעלה