1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

מס רכישה - דרכי התמודדות

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י nick, ‏10/11/19 ב- 12:38.

  1. nick

    nick משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/12/16
    הודעות:
    1,973
    לייקים שהתקבלו:
    1,997
    שלום,

    אז.. הבוגימן של נדל"ן ישראלי להשכרה(מלבד תשואה ממוצעת נמוכה) הוא מס רכישה כמובן.
    בהנחה של דירת מגורים בבעלות.
    כל תנועה חוטפת מיסוי כבד ששם את המשקיע בהפסד של כמה שנות תשואה. קשה להכנס לשוק, וקשה להחליף נכס באחר.
    האם יש דרך, חוקית בלבד כמובן, לנצח כאן?
    למשל, אני מכיר אנשים שמשקיעים יחד עם שותף חסר דירה, ורושמים את הדירה על שמו.
    בהנחה שיש לי מישהו כזה שאני סומך עליו מספיק, האם זה חוקי בכלל? זה לא טריק שקוף, שרשות המיסים תפסול?
    רעיון נוסף הוא לקנות נכס חרב לחלוטין, ואז המס הוא על מחיר הרכישה הנמוך יחסית, והסכום שהולך על השיפוץ פטור.
    בכל מקרה זה פתרון חלקי ביותר, וחסר משמעות ככל שמרכיב הקרקע גדול יותר בנכס
    עוד רעיונות אולי?
     
  2. Shlomi Z

    Shlomi Z משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏29/7/18
    הודעות:
    3,310
    לייקים שהתקבלו:
    1,838
    ילדים זה שמחה, ילדים זה ברכה?
    מחלקת המקרקעין במיסוי, לא קוטלי קטנים ולא לוקחים שבויים. מה ששקוף לך, שקוף גם להם.
     
    י.ג ו-nick אוהבים את זה.
  3. nick

    nick משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/12/16
    הודעות:
    1,973
    לייקים שהתקבלו:
    1,997
    @Shlomi Z תודה על התגובה
    כמובן. אני מנסה לברר מה חוקי. לא איך לעבור על החוק ולא להתפס. אז אני מבין שזה לא.
    מכיר כמה חברים שעושים יחד כל כמה חודשים פליפ, לאחד מהם אין דירה והם תמיד רושמים אותה על שמו, משפצים ומוכרים. פרקטיקה כזו אינה חוקית?
    הילדים שלי קטנים, אני לא בטוח שזה רלוונטי.
    בכל מקרה האם גם זה לא ייתפס לרשות המיסים כתרגיל? אני משלם את הסכום הראשוני, אני משלם את המשכנתא, אני גובה את שכר הדירה וכן הלאה...
     
    Shlomi Z אוהב/ת את זה.
  4. י.ג

    י.ג משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/12/15
    הודעות:
    742
    לייקים שהתקבלו:
    414
    דיברת על דרכים חוקיות בלבד.

    זה דורש עצבי ברזל וחסכון במס רכישה לא צריך להיות הסיבה לנקוט השקעה באופן כזה.

    גם הטיעון הזה כבר לא עובד, כך הבנתי.
     
    nick אוהב/ת את זה.
  5. nick

    nick משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/12/16
    הודעות:
    1,973
    לייקים שהתקבלו:
    1,997
    זה מה שאני מנסה לברר... מה חוקי ומה לא.
    ברור שכסיבה יחידה זה עלול לא להספיק
     
    י.ג אוהב/ת את זה.
  6. Shlomi Z

    Shlomi Z משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏29/7/18
    הודעות:
    3,310
    לייקים שהתקבלו:
    1,838
    אם הם היו בגירים אז אפשר היה לדבר על זה, כל המדינה מוצפת בסטודנטים עניים בעלי דירה [שההורים לקחו את הפנסיה ההונית בזמנו], אל חשש.
    צודק, לא רלוונטי.

    אני מכיר מלא אנשים שעושים את זה, עכשיו כשמעלים את זה, אבדוק אכן אם זה כשר לחלוטין או סתם כמו שאכטה, כולם עושים ואין איך לפקח על זה...

    @nick
    הרוחות נושבות ל:
    שלומי וניק קונים דירה.
    לניק יש דירה שנייה לשלומי אין.
    אם בחוזה רשום שהמכירה היא בין ישראל ישראלי (המוכר) לשלומי בלבד.
    אין מס רכישה.
    מיסוי מקרקעין לא יכולים לבוא בטענות או שאלות לניק.
    בין אם זה כשר אבל מסריח, זה לא מעניין.

    שנה לאחר מכן, בנוגע למכירה. איך יחלקו הכסף ביניהם, באיזו קונסטלציה, איך להימנע
    או האם יונפו דגלים אדומים,
    זה כבר עם מס הכנסה בתיק הפרטי של כל אחד מכם. (ולא מיסוי מקרקעין)
     
    נערך לאחרונה ב: ‏10/11/19 ב- 16:59
    י.ג ו-nick אוהבים את זה.
  7. בת העמק

    בת העמק מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏22/12/15
    הודעות:
    2,847
    לייקים שהתקבלו:
    4,675
    רשת המיסוי יכולה לבחון מאיפה הגיע לך הכסף לקניה, לא?
    גם שם הם יכולים להסתכל, לא? איך יסביר ניק לחוקר על הסכום הגדול שהועבר אליו?
    אני חושבת שהפורום הוא לא בדיוק המקום לפתח תרגילי מיסוי כאלה ואחרים. @yossik ?
     
    י.ג אוהב/ת את זה.
  8. nick

    nick משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/12/16
    הודעות:
    1,973
    לייקים שהתקבלו:
    1,997
    כמו שהסברתי קודם, אני מחפש פה דרכים כשרות, לא תרגילים שקשה לתפוס.
    האם את יודעת שהדרך הזו אינה כשרה?
    אולי יש פה איזה רו"ח שיתנדב לעזור לנו?
     
  9. Shlomi Z

    Shlomi Z משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏29/7/18
    הודעות:
    3,310
    לייקים שהתקבלו:
    1,838
    ברשות המיסוי יש מספר מחלקות.
    לשאלת פותח השרשור, בעת הקנייה, מחלקת המקרקעין לא מעניין אותה מי קנה ואיך (מאחורי הקלעים), אלא מה רשום בחוזה, כי אין להם דרך לבדוק, בפועל.

    למה לא? יש פה חכמת המונים, ניסיון, וכל מיני דברים שאפשר לגלות תוך כדי.

    הם יוכלו להסתכל לאחר המכירה ולשאול מי היה ואיך.

    אם מדובר בניק ושלושה חברים והרו"ח הצליח לסדר את השורות ולהכניס את ההוא לנעליו, מתנה, או כל מה שהוא יראה לנכון.
    לא מבין בזה וגם לא שאלתי את המיסוי מקרקעין לגבי המכירה.
    כי לדבריו, זה לא מעניין אותו המכירה, אלא הקנייה, אם בחוזה רשום X מול Y. תם ונשלם.
     
  10. י.ג

    י.ג משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/12/15
    הודעות:
    742
    לייקים שהתקבלו:
    414
    כן, במקרה הזה יש לך עסק עם רשות המיסים.
    כדי שהכסף יפגוש חשבון בנק, כחלק מנהלי הלבנת הון הבנק ידרוש חוזה כלשהו שיצדיק את ההכנסה הזאת ברגע ההפקדה.

    לגבי דירה על הילדים (בטח כשהם קטינים גמורים) הבנתי שזה לא תופס עוד. עו"ד נדל"ן יוכל לייעץ בדבר הזה בשיחה קצרה. לא צריך להתפלפל על זה יותר מדי. הם מקבלים את השיחות האלה כל יום.
    אם זקוק להמלצה לעורך דין כזה להתייעצות, פנה אלי בהודעה אישית ואשמח להפנות אותך.
     
  11. Shlomi Z

    Shlomi Z משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏29/7/18
    הודעות:
    3,310
    לייקים שהתקבלו:
    1,838
    מלכתחילה יש לי עסק עם רשות המיסים, מקרקעין הם מאותה משפחה.

    זה כבר דיון לשרשור אחר, אם ירצה @nick אבדוק מה שיבקש.
    בנוגע למס רכישה, מקרקעין לא אכפת אם הכסף בא מהאבא, סבתא, ירושה או מהירח.
    מה רשום בחוזה.
    זה מה ביקשו ממני לבדוק, בדקתי.

    גילוי נאות מחזיק בקיה פיקנטו ותקליט של מאיר אריאל בלבד.
     
    nick אוהב/ת את זה.
  12. yossik

    yossik מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    7,046
    לייקים שהתקבלו:
    8,258
    יש משהו בדבריך. @nick כותב כבר 3 פעמים
    ז״א שהוא מודע טוב מאוד לקומבינות ומחפש דרך להכשיר את השרץ.
    נמתין מספר שעות ונראה לאן יוביל הדיון.
     
    בת העמק אוהב/ת את זה.
  13. י.ג

    י.ג משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/12/15
    הודעות:
    742
    לייקים שהתקבלו:
    414
    בשלבים ובסיטואציות מסויימות בהחלט איכפת לבנק מאיפה צץ הכסף. לדוג' אם הרגע פרעת משכנתא מסויימת ואחרי שבועות ספורים אתה מבקש משכנתא חדשה, הבנק ועוד איך יבקש לדעת מאיפה צץ הכסף מקודם וגם יתקשה להעמיד את ההלוואה בקלות היחסית אם היית ממחזר את המשכנתא הקודמת במקום לפרוע אותה. סירקולציה של כספים וכל מיני שטיקים של הלבנת הון הם דברים שהבנק מכיר וחייב להימנע מלעזור להם.
     
  14. י.ג

    י.ג משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/12/15
    הודעות:
    742
    לייקים שהתקבלו:
    414
    את זה עורך דין לענייני נדל"ן יוכל לייעץ הכי מהר שאפשר. אני חושש שאף אחד פה לא עורך דין ובטח לא יעמוד מאחורי העצה שלו במעמד כזה לא מחייב.
     
    nick אוהב/ת את זה.
  15. בת העמק

    בת העמק מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏22/12/15
    הודעות:
    2,847
    לייקים שהתקבלו:
    4,675
    אם לא אכפת להם, אז ניק יכול לבוא ולשאול אותם מה הדרכים הכשרות וגו', לא?
     
  16. nick

    nick משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/12/16
    הודעות:
    1,973
    לייקים שהתקבלו:
    1,997
    ודאי שיש דרכים כשרות.
    למשל, לרשום את הדירה על שם הילד להבנתי כשר לחלוטין. כמובן שההשלכות עלולות להיות דרמטיות.

    הדרך של קניה עם שותף מעניינת אותי יותר. בהנחה שהרכישה היא על פי חוק, כמו שטענו פה, מדוע שיהיה בעיה במכירה פשוט לומר בדיוק מהיכן הכסף בא?
    אם זו בעיה כנראה שהדרך הזו בעייתית מראש, לא?

    בכל מקרה נראה לי שיש פה כמה אנשים שנלחצים, למרות שהובהר שוב ושוב שאין פה חיפוש של דרכים עברייניות, אז נראה לי ש
     
  17. nick

    nick משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/12/16
    הודעות:
    1,973
    לייקים שהתקבלו:
    1,997
    נכון אבל רציתי לשאול אתכם כי זה יותר קל
    השם ישמור
     
  18. גרהם

    גרהם משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏6/3/15
    הודעות:
    7,379
    לייקים שהתקבלו:
    6,908
    כשרות זה אני.
    הפתרון של רכישת קרקע ולא דירה, לא רק חוקי, אלא מגשים את מטרת החוק להעניש רק בעלי דירה שניה ("ספקולנטים") ולא רוכשי קרקעות. אכן, ככל שערך הקרקע גבוה יותר, הפתרון פחות כדאי, אם כי שים לב שבקרקע אחוז המס קבוע ואין את תוספת המס שיש ברכישת דירת יוקרה.
    דירה על שם ילדים קטינים, לא רלוונטי כי תא משפחתי אחד.
    ילדים בגירים, לא הייתי עושה עם הילד שלי, ובכל מקרה, כפי שכתבת, יש לזה חסרונות אחרים, לא רק מיסויים. אם שכר הדירה הולך להורה בלבד, עשויות להישאל שאלות ותהיות ולא בטוח שחוקי להצהיר עד דירה יחידה אצל הילד. יש פסיקה על תכנון המס הזה במסגרתה חייבו במס הכנסה הורה שרכש על שם ביתו הבגירה ומכר בסמוך ברווח. הפסיקה שם על מס הכנסה ולא מס רכישה, אולם הניתוח רלוונטי גם לכאן.
     
    י.ג, amit, Shlomi Z ומשתמש נוסף אוהבים את זה.
  19. מתכנת

    מתכנת מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏10/2/16
    הודעות:
    7,517
    לייקים שהתקבלו:
    6,155
    אשמח אם יש לך קישור
     
  20. nick

    nick משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/12/16
    הודעות:
    1,973
    לייקים שהתקבלו:
    1,997
    תודה @גרהם זה מועיל מאוד.
    מזה שלא כתבת על פתרון השותפים אני מבין שלדעתך הוא לא תקין, כן?
    באמת זה נראה כרגע הכי קרוב. אני יכול למצוא בעיר דירות די הרוסות שהערך שלהן מתרסק.

    בעיה נוספת שעלתה בדעתי: ברגע שאני מחזיק בדירה נוספת זה משפיע קשות על יכולת הניוד של המשפחה.
    נניח אנחנו מחליטים לעבור דירה ובמקום החדש מעוניינים בדירה בבעלות, כל מעבר כזה נהיה מרחץ דמים של מיסים... מס שבח על המכירה ומס רכישה על הקניה, וזו מן הסתם דירה לא הרוסה ולא זולה.
    אם עוברים כל כמה שנים זה הפסדי עתק.
    אולי באמת לא כדאי להשקיע בנדל"ן בארץ... צריך לחשוב
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
מס רכישה בקניה לאחר מכירה פורום השקעה בנדל"ן ‏17/9/19
מס רכישה פורום השקעה בנדל"ן ‏6/4/19
קבוצת רכישה - נדל"ן מסחרי, רגע לפני החתימה... פורום השקעה בנדל"ן ‏29/11/18
נדלן מסחרי בישראל פורום השקעה בנדל"ן ‏6/10/19
מס SDLT על נכס באנגליה פורום השקעה בנדל"ן ‏14/9/19
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.