רכישת חלקיות בעסקה- מס רכישה

aviranze

משתמש סולידי
הצטרף ב
20/3/22
הודעות
80
דירוג
15
שלום,
אני מתכנן לרכוש דירה בפרויקט שאת הדירה נקבל בעוד 4 שנים פחות או יותר.

התוכנית היא לרכוש דירה עם שותפים, כלומר בחלקיות.
השיקול לאור הסעיף שיגדיר את העסקה הבאה כדירה יחידה כי לא יהיה לי מעל שליש בעלות ("דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש")

ראשית, לגבי בעלות של עד שליש דירה, הסעיף מציין דירה יחידה- מעל שליש , אני מסיק מכך ששליש בדיוק זו התקרה שבהגדרה ואשמח אם מישהו יוכל לאשר זאת.

בנוסף,
מישהו יכול להגיד לי איך יחושב מס הרכישה?
כשאני קונה מיזם אז ההסכם הוא ליחידה בשלומתה ובתוך ההסכם יפורט החלוקה ואז החישוב שעו"ד צריך לעשות הוא מהיחידה בשלומתה בעוד שאני קונה רק חלקיות מסויימת.
יתכן שאיני מבין נכון את הדברים, ומעבר לכך אם לאחד הצדדים כבר יש דירה ? החישוב שלו צריך להעשות בצורה אחרת..

אם הייתי מבצע שלושה הסכמים שבכל הסכם מוגדר החלקיות שברכישה- כיצד כאן היה מחושב מס הרכישה?


החשש שלי הוא שארכוש עם שותפים שלהם כבר קיימת דירה (נניח מצהירים שהם משפרי דיור אך לא ימכרו תוך שנה וחצי) ואז אחוז מס הרכישה הכולל יהיה 8% מהסך הכולל ואז נניח יצא 500K ממנו אצטרך לכפול בשליש ולשלם את החלק היחסי הזה. נשמע לי לא סביר.

אשמח להבהרה מניסיונכם.

תודה ושבת שלום
 

aviranze

משתמש סולידי
הצטרף ב
20/3/22
הודעות
80
דירוג
15
ההיגיון הבריא שלי אומר שעורך הדין שמבצע את תחשיב המיסוי יקח את הסכום במלואו בחוזה אחד ויבצע חישוב פרטני לכל חלק:

רוכש חלק א' הצהיר שזוהי דירתו השנייה ולכן חישוב חלקו יהיה 8% משליש הסכום הכולל.
רוכש חלק ב' הצהיר שהינו משפר דיור (ימכור את דירתו תוך 18חודשים), תשלום המס יהיה לפי מדרגות דירה יחידה (אם חלקו מתחת 1.7 מ' פטור מס רכישה)
רוכש חלק ג' הצהיר שאין ברשותו דירה כלל וכו'....
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
מה ש @aviranze אמר.
זה נכון גם למשכנתא.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,795
דירוג
2,972
מס רכישה הוא פרסונלי, כל אחד מכם יקבל ספח לתשלום על עצמו.
 

aviranze

משתמש סולידי
הצטרף ב
20/3/22
הודעות
80
דירוג
15
כן, זה בטוח??
כל מה שכתבתי נכון? גם הסעיף של 'דירה יחידה- לא מחזיק מעל שליש בעלות בדירה' , וגם לגבי חישוב מס הרכישה?

זה אומר שאין חשיבות לחוזה משותף או מספר חוזים לאותו יחידה.

מה הכוונה במשכנתא? משכנתא גם אפשר לפתוח תיק משותף וגם בנפרד - אם פותחים במשותף שם כן ההתייחסות היא לכל אחד פרטנית
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
מה הכוונה במשכנתא? משכנתא גם אפשר לפתוח תיק משותף וגם בנפרד - אם פותחים במשותף שם כן ההתייחסות היא לכל אחד פרטנית
תיק משכנתא אחד על כל הנכס עם מספר לווים.
 

aviranze

משתמש סולידי
הצטרף ב
20/3/22
הודעות
80
דירוג
15
שאלה נוספת אם כבר דיברנו על משכנתא,

מס תשומות הבנייה ממש גבוה, האם יש דרך שאוכל לשלם את המשכנתא כבר מרגע העסקה ובכך אסדיר את החוב עם הקבלן ולא אצטרך לשלם תשומות בנייה מנופחות


ואם זה לא עובד ככה אז איך כן ?

תודה
 

ירח אפל

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/2/22
הודעות
410
דירוג
299
ההיגיון הבריא שלי אומר שעורך הדין שמבצע את תחשיב המיסוי יקח את הסכום במלואו בחוזה אחד ויבצע חישוב פרטני לכל חלק:

רוכש חלק א' הצהיר שזוהי דירתו השנייה ולכן חישוב חלקו יהיה 8% משליש הסכום הכולל.
רוכש חלק ב' הצהיר שהינו משפר דיור (ימכור את דירתו תוך 18חודשים), תשלום המס יהיה לפי מדרגות דירה יחידה (אם חלקו מתחת 1.7 מ' פטור מס רכישה)
רוכש חלק ג' הצהיר שאין ברשותו דירה כלל וכו'....
לא משנה אם מדובר על חוזה אחד או מספר חוזים.
עבור כל אחד קודם כל יחושב מחיר הדירה המלא, כלומר אם עשית חוזה לשליש דירה, אז מחיר הדירה המלא יהיה סכום החוזה כפול 3.
אחרי זה יחושב מס הרכישה על המחיר המלא לפי הכלל שקיים על אותו קונה.
ובסופו של דבר סכום התשלום יוכפל בחלקיות הרכישה.

כלומר עבור רוכש א׳ בתרחיש שלך החישוב נכון, בדירה עד 5 וחצי מיליון יחושבו 8% מהמחיר הכולל והסכום יחולק בשלוש.
אבל עבור רוכש ב׳ החישוב מוטעה, קודם יחושב מס הרכישה עד המחיר המלא והמדרגות הן לפי המחיר המלא ולא חלקיות הרכישה, כלומר עד 1.8 מיליון פטור ומעל זה 3.5% עד 2.14 מיליון ואז 5% וכן הלאה, ורק בסוף הסכום יחולק בשלוש.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
שאלה נוספת אם כבר דיברנו על משכנתא,

מס תשומות הבנייה ממש גבוה, האם יש דרך שאוכל לשלם את המשכנתא כבר מרגע העסקה ובכך אסדיר את החוב עם הקבלן ולא אצטרך לשלם תשומות בנייה מנופחות
תלוי בחוזה שלך עם הקבלן.
יש קבלנים שמסכימים להקדמת תשלום תמורת ויתור על הצמדה למדד תשומות הבנייה.
יש קבלנים שמסכימים להקדמת תשלום אך לא באופן שמבטל את ההצמדה.
יש קבלנים שלא מאפשרים הקדמת תשלום.

שיקול נוסף להקדמת תשלומים הוא צפי לעליית ריביות המשכנתא בטווח הקרוב.
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
437
דירוג
374
שאלה נוספת אם כבר דיברנו על משכנתא,

מס תשומות הבנייה ממש גבוה, האם יש דרך שאוכל לשלם את המשכנתא כבר מרגע העסקה ובכך אסדיר את החוב עם הקבלן ולא אצטרך לשלם תשומות בנייה מנופחות


ואם זה לא עובד ככה אז איך כן ?

תודה
זה לא מס, אלא הצמדת תשלום למדד כדי לגדר את העלויות של הקבלן. חוץ מזה התשובה של האזרח הקטן מדויקת.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,012
דירוג
25,199
הנוסחה פשוטה:
כל אחד מחשב את המס שלו בלבד כאילו רכש את כל הדירה ואז כופל באחוז היחסי שהוא רכש בפועל.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ה רכישת תווי קניה לרשתות מזון מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 3
א רכישת קרן סל מחקה מדד שוק ההון 4
S רכישת נכס ב PRESALE נדל"ן 24
I רכישת דירה להשקעה וקניית דירה למגורים עוד כעשור נדל"ן 2
צ רכישת נכס באיטליה נדל"ן 2
ת רכישת דירה הרשומה בטאבו כחברת גוש חלקה - אישור משפטי למשכנתא לפני חתימה על חוזה נדל"ן 1
M רכישת רכב. מה הדבר הנכון כלכלית? צרכנות פיננסית 18
D רכישת מניות כשיש (אולי) משכנתא באופק שוק ההון 10
חושב בגדול בעל מקצוע חופשי - רכישת משרד? נדל"ן 4
J זוג צעיר לפני רכישת דירה, עזרה בכמה החלטות פיננסיות בבקשה נדל"ן 16
E רכישת אופציות אחרי שנה בסטארט-אפ מיסים 6
N רכישת דירה עבור הורה נכה נדל"ן 6
S רכישת תעודה ממונפת IB ברוקרים ופלטפורמות מסחר 16
deussex רכישת רכב חדש - איזה כדאי ? מבולבל מאוד, ועליית מחירים צרכנות פיננסית 55
ס רכישת ני"ע אמריקאים בבית השקעות ישראלי - איך אתם מתמודדים עם המרת המטח? שוק ההון 12
כנשר רכישת ביטוח דירה- חובה נציג מטעם יבקר בדירה? צרכנות פיננסית 8
T רכישת קרן סל ישראלית בהוראת קבע בבנק - חסרונות? ברוקרים ופלטפורמות מסחר 0
Z התלבטות בנוגע לכספי פיצויים/קרן השתלמות/הלוואה לצורך רכישת רכב צרכנות פיננסית 9
E רכישת קריפטו לחברה השקעות אלטרנטיביות 2
R רכישת מניות בבורסות בחו"ל ברוקרים ופלטפורמות מסחר 5
ח מימון בתחילת עסקת רכישת בית מיזם נדל"ן 4
לאץ' רכישת מוצרים משומשים לבית מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 21
ס רכישת דירה למגורים ומכירת תיק ההשקעות נדל"ן 10
B רכישת Index Funds לאזרחי האיחוד האירופי שוק ההון 6
ט רכישת דירה בתל אביב ללא רישום בטאבו נדל"ן 17
D רכישת דירה כשהמעמד הכלכלי של בני הזוג שונה נדל"ן 59
א רכישת רכב - הלוואה על קרן ההשתלמות צרכנות פיננסית 5
ת רכישת קריפטו והעמלות בדרך - מכסף פיאט ועד לארנק הקר השקעות אלטרנטיביות 19
ז רכישת ETF אמריקאי במערכת מסחר של פסגות שוק ההון 1
E חישוב עלות רכישת מניות זרות בשקלים ומיסוי מיסים 11
N רכישת דירה שאישור הבנייה שלה אבד נדל"ן 14
V רכישת רכב חדש ע''י מינוף קופה צרכנות פיננסית 12
לאץ' רכישת קרנות איריות במיטב דש טרייד ברוקרים ופלטפורמות מסחר 8
O מה הם האלטרנטיביות לגיוס כספים לאחר שבנק ישראל אוסר על שעבוד נכס לטובת רכישת דירה נדל"ן 13
D הוצאה מוכרת בגין רכישת ביטוח מפני אובדן כושר עבודה (אכע) לשכירה מיסים 6
B רכישת דירה בפרוייקט חדש - מה עלי לדעת? נדל"ן 1
K מתלבט לגבי רכישת תנור אפייה משולב כיריים חדש פוסטים מאיכות נמוכה 5
S הלוואה לצורך רכישת עסק+פרמטרים בחוזה רכישה התפתחות אישית 0
R מערכת האורדרנט מראה מחיר רכישת קרן שונה (גבוה יותר) ביחס למחיר שבו נקנתה לפני חודש ברוקרים ופלטפורמות מסחר 15
M רכישת ETF במערכת SPARK ברוקרים ופלטפורמות מסחר 8
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
I רכישת ניירות ערך בארה״ב בקרן השתלמות IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
O מינוף קרן פנסיה לטובת רכישת נדל"ן נדל"ן 7
O רכישת 2 דירות לפני הנישואין נדל"ן 34
צ רכישת דירה בשותפות - מה המשמעויות? נדל"ן 2
ע רכישת נדל''ן מסחרי נדל"ן 7
S טופס עזר ל161 אחרי רכישת סטארטאפ פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
C רכישת קרקע מאושרת למגורים בחדרה נדל"ן 11
S רכישת דירה למגורים באזור הקריות או חיפה נדל"ן 9
OiNK רכישת מנוי לשירות VPN מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 49

נושאים דומים

למעלה