רכישת חלקיות בעסקה- מס רכישה

[aviranze]

שלום,
אני מתכנן לרכוש דירה בפרויקט שאת הדירה נקבל בעוד 4 שנים פחות או יותר.

התוכנית היא לרכוש דירה עם שותפים, כלומר בחלקיות.
השיקול לאור הסעיף שיגדיר את העסקה הבאה כדירה יחידה כי לא יהיה לי מעל שליש בעלות ("דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש")

ראשית, לגבי בעלות של עד שליש דירה, הסעיף מציין דירה יחידה- מעל שליש , אני מסיק מכך ששליש בדיוק זו התקרה שבהגדרה ואשמח אם מישהו יוכל לאשר זאת.

בנוסף,
מישהו יכול להגיד לי איך יחושב מס הרכישה?
כשאני קונה מיזם אז ההסכם הוא ליחידה בשלומתה ובתוך ההסכם יפורט החלוקה ואז החישוב שעו"ד צריך לעשות הוא מהיחידה בשלומתה בעוד שאני קונה רק חלקיות מסויימת.
יתכן שאיני מבין נכון את הדברים, ומעבר לכך אם לאחד הצדדים כבר יש דירה ? החישוב שלו צריך להעשות בצורה אחרת..

אם הייתי מבצע שלושה הסכמים שבכל הסכם מוגדר החלקיות שברכישה- כיצד כאן היה מחושב מס הרכישה?


החשש שלי הוא שארכוש עם שותפים שלהם כבר קיימת דירה (נניח מצהירים שהם משפרי דיור אך לא ימכרו תוך שנה וחצי) ואז אחוז מס הרכישה הכולל יהיה 8% מהסך הכולל ואז נניח יצא 500K ממנו אצטרך לכפול בשליש ולשלם את החלק היחסי הזה. נשמע לי לא סביר.

אשמח להבהרה מניסיונכם.

תודה ושבת שלום

 

[aviranze]

ההיגיון הבריא שלי אומר שעורך הדין שמבצע את תחשיב המיסוי יקח את הסכום במלואו בחוזה אחד ויבצע חישוב פרטני לכל חלק:

רוכש חלק א' הצהיר שזוהי דירתו השנייה ולכן חישוב חלקו יהיה 8% משליש הסכום הכולל.
רוכש חלק ב' הצהיר שהינו משפר דיור (ימכור את דירתו תוך 18חודשים), תשלום המס יהיה לפי מדרגות דירה יחידה (אם חלקו מתחת 1.7 מ' פטור מס רכישה)
רוכש חלק ג' הצהיר שאין ברשותו דירה כלל וכו'....

 

[האזרח הקטן]

מה ש @aviranze אמר.
זה נכון גם למשכנתא.

 

[amit]

מס רכישה הוא פרסונלי, כל אחד מכם יקבל ספח לתשלום על עצמו.

 

[aviranze]

כן, זה בטוח??
כל מה שכתבתי נכון? גם הסעיף של 'דירה יחידה- לא מחזיק מעל שליש בעלות בדירה' , וגם לגבי חישוב מס הרכישה?

זה אומר שאין חשיבות לחוזה משותף או מספר חוזים לאותו יחידה.

מה הכוונה במשכנתא? משכנתא גם אפשר לפתוח תיק משותף וגם בנפרד - אם פותחים במשותף שם כן ההתייחסות היא לכל אחד פרטנית

 

[האזרח הקטן]

מה הכוונה במשכנתא? משכנתא גם אפשר לפתוח תיק משותף וגם בנפרד - אם פותחים במשותף שם כן ההתייחסות היא לכל אחד פרטנית

תיק משכנתא אחד על כל הנכס עם מספר לווים.

 

[aviranze]

שאלה נוספת אם כבר דיברנו על משכנתא,

מס תשומות הבנייה ממש גבוה, האם יש דרך שאוכל לשלם את המשכנתא כבר מרגע העסקה ובכך אסדיר את החוב עם הקבלן ולא אצטרך לשלם תשומות בנייה מנופחות


ואם זה לא עובד ככה אז איך כן ?

תודה

 

[ירח אפל]

ההיגיון הבריא שלי אומר שעורך הדין שמבצע את תחשיב המיסוי יקח את הסכום במלואו בחוזה אחד ויבצע חישוב פרטני לכל חלק:

רוכש חלק א' הצהיר שזוהי דירתו השנייה ולכן חישוב חלקו יהיה 8% משליש הסכום הכולל.
רוכש חלק ב' הצהיר שהינו משפר דיור (ימכור את דירתו תוך 18חודשים), תשלום המס יהיה לפי מדרגות דירה יחידה (אם חלקו מתחת 1.7 מ' פטור מס רכישה)
רוכש חלק ג' הצהיר שאין ברשותו דירה כלל וכו'....

לא משנה אם מדובר על חוזה אחד או מספר חוזים.
עבור כל אחד קודם כל יחושב מחיר הדירה המלא, כלומר אם עשית חוזה לשליש דירה, אז מחיר הדירה המלא יהיה סכום החוזה כפול 3.
אחרי זה יחושב מס הרכישה על המחיר המלא לפי הכלל שקיים על אותו קונה.
ובסופו של דבר סכום התשלום יוכפל בחלקיות הרכישה.

כלומר עבור רוכש א׳ בתרחיש שלך החישוב נכון, בדירה עד 5 וחצי מיליון יחושבו 8% מהמחיר הכולל והסכום יחולק בשלוש.
אבל עבור רוכש ב׳ החישוב מוטעה, קודם יחושב מס הרכישה עד המחיר המלא והמדרגות הן לפי המחיר המלא ולא חלקיות הרכישה, כלומר עד 1.8 מיליון פטור ומעל זה 3.5% עד 2.14 מיליון ואז 5% וכן הלאה, ורק בסוף הסכום יחולק בשלוש.

 

[האזרח הקטן]

שאלה נוספת אם כבר דיברנו על משכנתא,

מס תשומות הבנייה ממש גבוה, האם יש דרך שאוכל לשלם את המשכנתא כבר מרגע העסקה ובכך אסדיר את החוב עם הקבלן ולא אצטרך לשלם תשומות בנייה מנופחות

תלוי בחוזה שלך עם הקבלן.
יש קבלנים שמסכימים להקדמת תשלום תמורת ויתור על הצמדה למדד תשומות הבנייה.
יש קבלנים שמסכימים להקדמת תשלום אך לא באופן שמבטל את ההצמדה.
יש קבלנים שלא מאפשרים הקדמת תשלום.

שיקול נוסף להקדמת תשלומים הוא צפי לעליית ריביות המשכנתא בטווח הקרוב.

 

[הורדוס]

שאלה נוספת אם כבר דיברנו על משכנתא,

מס תשומות הבנייה ממש גבוה, האם יש דרך שאוכל לשלם את המשכנתא כבר מרגע העסקה ובכך אסדיר את החוב עם הקבלן ולא אצטרך לשלם תשומות בנייה מנופחות


ואם זה לא עובד ככה אז איך כן ?

תודה

זה לא מס, אלא הצמדת תשלום למדד כדי לגדר את העלויות של הקבלן. חוץ מזה התשובה של האזרח הקטן מדויקת.

 

[אורי ג.]

הנוסחה פשוטה:
כל אחד מחשב את המס שלו בלבד כאילו רכש את כל הדירה ואז כופל באחוז היחסי שהוא רכש בפועל.

 

[vigaror]

התוכנית היא לרכוש דירה עם שותפים, כלומר בחלקיות.

קח בחשבון שכל שותף יכול להכניס (מרצנו או שלא) עוד שותפים - יורשים במקרה של פטירה, בת זוג וכדומה