מס רכישה- נכס אחד ושני רוכשים

[לעניות דעתי]

חיפשתי קצת ולא ממש מצאתי התייחסות למקרה הבא:
נניח חלקה שנחשבת כיחידת דיור אחת, ועליה בית מגורים אחד.
ניתן חוקית לבנות שתי יחידות דיור על השטח.
האם כאשר הנכס נמכר לשני רוכשים (שעתידים לחלק את השטח ולבנות שתי יחידות נפרדות) חישוב המס הוא כלפי כל היחידה או שלכל רוכש מחושב לפי החלקיות שלו?
נציב מספרים כדי להבהיר:
הנכס מוצע למכירה ב5 מיליון.
אם מחושב כלפי כל הנכס הרי שהמס הנדרש הוא כ- 160K (ועל כל רוכש לשלם מחצית ~80K)
אם לכל רוכש מחושב לפי חלקו, הרי שמדובר בנכס של 2.5 מיליון, והמס עליו הוא ~35K (לכל רוכש)

האם מישהו יכול להעשיר אותי במידע, או להפנות אותי לקריאה?

 

[אורי ג.]

זה:

אם מחושב כלפי כל הנכס הרי שהמס הנדרש הוא כ- 160K (ועל כל רוכש לשלם מחצית ~80K)

אבל אפשר לעשות תכנון מס לדוגמא שרוכש א' ירכוש רק את הבית, רוכש ב' ירכוש רק את זכויות הבנייה ואז כל צד ישלם את חלקו במס הרכישה הרלוונטי.

 

[לעניות דעתי]

זה:

א. תודה, יש לך מקור לזה?
זה חשוב לי כי עו"ד שהתעסק בנדל"ן בעבר אמר אחרת, ובעיניי זה היה תמוה, אז אשמח למשהו רשמי..

אבל אפשר לעשות תכנון מס לדוגמא שרוכש א' ירכוש רק את הבית, רוכש ב' ירכוש רק את זכויות הבנייה ואז כל צד ישלם את חלקו במס הרכישה הרלוונטי.

ב סליחה על בורותי, אבל לא הבנתי.
מה פירוש לרכוש את זכויות הבניה?
בעצם בעל הנכס מוכר חלקים שונים?

 

[אורי ג.]

א. תודה, יש לך מקור לזה?

מנסיון.

זה חשוב לי כי עו"ד שהתעסק בנדל"ן בעבר אמר אחרת, ובעיניי זה היה תמוה, אז אשמח למשהו רשמי..

זה תלוי באיך בונים את העסקה אבל אני מדבר מנסיון.

בעצם בעל הנכס מוכר חלקים שונים?

נכון.

 

[לעניות דעתי]

חיפשתי עוד ונתקלתי בזה:

תק' (מס' 5) תשנ"ה-1995

(א) ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע בסעיף 9 לחוק;

(ב) נמכר חלק מדירה, ישולם חלק מסכום מס הרכישה כאמור בפסקת משנה (א) שהוא כחלק הזכות בדירה הנמכרת ביחס לכל הזכות בדירה;

(ג) משמשות יותר מדירת מגורים אחת למגורים כחטיבה אחת יראו אותן כדירה אחת;

לכאורה, מסעיפים א' וב' עולה שאכן ניתן לרכוש חלק ולשלם לפי החלק הנרכש. שלא כדבריך @אורי ג. ... מה לא הבנתי בנקרא?

 

[אורי ג.]

לכאורה, מסעיפים א' וב' עולה שאכן ניתן לרכוש חלק ולשלם לפי החלק הנרכש. שלא כדבריך @אורי ג. ... מה לא הבנתי בנקרא?

הפוך, זה בדיוק מה שאני טוען.

 

[לעניות דעתי]

הפוך, זה בדיוק מה שאני טוען.

אז בתיאוריה, המוכר יכול לטעון שהוא מוכר את הצד המערבי של הדירה ל-א', ואת הצד המזרחי של הדירה לב' ונגמר הסיפור, למה צריך לסבך עם א' רוכש בית ו-ב' רוכש זכויות בניה?

 

[horizon]

אז בתיאוריה, המוכר יכול לטעון שהוא מוכר את הצד המערבי של הדירה ל-א', ואת הצד המזרחי של הדירה לב' ונגמר הסיפור, למה צריך לסבך עם א' רוכש בית ו-ב' רוכש זכויות בניה?

כי כשאתה קונה את החלק המזרחי אז קנית את החלק הבנוי בצד המזרחי פלוס זכויות הבניה בצד המזרחי ככה שלא עשית הפרדה

 

[לעניות דעתי]

כי כשאתה קונה את החלק המזרחי אז קנית את החלק הבנוי בצד המזרחי פלוס זכויות הבניה בצד המזרחי ככה שלא עשית הפרדה

לא הבנתי.
לא ניסיתי להפריד בין ההחלק הבנוי לבין זכויות הבניה (זה מה שאורי ג. הציע) אלא להפריד בין החלק המזרחי (הבנוי וזכויותיו) לבין המערבי (כנ"ל).

 

[אורי ג.]

אז בתיאוריה, המוכר יכול לטעון שהוא מוכר את הצד המערבי של הדירה ל-א', ואת הצד המזרחי של הדירה לב' ונגמר הסיפור, למה צריך לסבך עם א' רוכש בית ו-ב' רוכש זכויות בניה?

לא.

 

[c881]

אתה מתכוון לקנות שטח, להרוס ולבנות.
יהיו לך 2 בתים ששווי כל אחד מהצדדים הוא 4 מליון לערך.
מדינת ישראל רוצה את החלק שלה.
נסה לחשב מס לפי מי שקונה 2 דירות.

מניח ש- @אורי ג. מתכוון למכור את הבית לצד א' ואת השטח עם הזכויות הלא מנוצלות לצד ב'.

 

[בת העמק]

זה:

אבל אפשר לעשות תכנון מס לדוגמא שרוכש א' ירכוש רק את הבית, רוכש ב' ירכוש רק את זכויות הבנייה ואז כל צד ישלם את חלקו במס הרכישה הרלוונטי.

לא הבנתי.
איך רוכש ב' ירכוש זכויות בניה של נכס שנמצא בחזקתו של מישהו אחר?

נניח חלקה שנחשבת כיחידת דיור אחת, ועליה בית מגורים אחד.
ניתן חוקית לבנות שתי יחידות דיור על השטח.
האם כאשר הנכס נמכר לשני רוכשים

גם את זה לא הבנתי.
איך מגרש אחד עם בית אחד עליו נמכר לשני רוכשים שאין קשר ביניהם? האם המוכר עושה פרצלציה ומוכר לכל אחד מהם חלק יחסי מהשטח? ואיך הבית נכנס למשוואה? והאם מדובר על הריסת הבית ובניית 2 בתים במקום?

 

[אורי ג.]

א הבנתי.
איך רוכש ב' ירכוש זכויות בניה של נכס שנמצא בחזקתו של מישהו אחר?

מה הבעיה? רוכש א' יחד עם רוכש ב' רוכשים את הנכס מהמוכר ומגדירים בחוזה מה כל קונה קונה בדיוק. יהיו לזה השלכות מס על המוכר ועל הקונים.

 

[בת העמק]

מה הבעיה? רוכש א' יחד עם רוכש ב' רוכשים את הנכס מהמוכר ומגדירים בחוזה מה כל קונה קונה בדיוק.

חיפשתי בגוגל מקרים כאלה, כי אני אישית מעולם לא שמעתי על זה, אבל נדרש כנראה חיפוש מקיף יותר. אז אשאל כאן:
המוכר מפצל את המכירה לשניים? לחוד מכירת המגרש+הבית הקיים ולחוד זכויות הבניה? כלומר, אדם יכול לקנות זכויות בניה על נכס שאינו רשום על שמו? איך זה נרשם בטאבו/רמ"י/ווטאבר? יש לך במקרה לינק לדוגמא כזאת?

 

[אורי ג.]

חיפשתי בגוגל מקרים כאלה, כי אני אישית מעולם לא שמעתי על זה, אבל נדרש כנראה חיפוש מקיף יותר. אז אשאל כאן:
המוכר מפצל את המכירה לשניים? לחוד מכירת המגרש+הבית הקיים ולחוד זכויות הבניה? כלומר, אדם יכול לקנות זכויות בניה על נכס שאינו רשום על שמו? איך זה נרשם בטאבו/רמ"י/ווטאבר? יש לך במקרה לינק לדוגמא כזאת?

אין עם זה בעיה, בדרך כלל מה שעושים זה מצמידים את זכויות הבנייה למחסן או לגג ומוכרים את הגג/מחסן לגוף X ואת הבית לגוף Y.
כל עסקת תמ"א 38 לדוגמא בנויה ככה.

 

[בת העמק]

אין עם זה בעיה, בדרך כלל מה שעושים זה מצמידים את זכויות הבנייה למחסן או לגג ומוכרים את הגג/מחסן לגוף X ואת הבית לגוף Y.

בית דירות יכול להיות שייך לאדם אחד או שכל דירה לאדם אחר וגם לגבי הגג יכולות להיות בעלויות שונות.
אבל אני לא מכירה את זה אם מדובר על בית פרטי. הגג יכול להיות שייך לאדם אחד ושאר הבית למישהו אחר?
תאר לך ירושה כזאת, אח אחד מקבל את קומת המגורים והאח השני את הגג

 

[אורי ג.]

בית דירות יכול להיות שייך לאדם אחד או שכל דירה לאדם אחר וגם לגבי הגג יכולות להיות בעלויות שונות.
אבל אני לא מכירה את זה אם מדובר על בית פרטי. הגג יכול להיות שייך לאדם אחד ושאר הבית למישהו אחר?
תאר לך ירושה כזאת, אח אחד מקבל את קומת המגורים והאח השני את הגג

אפשרי בהחלט.

 

[בת העמק]

אפשרי בהחלט.

לא תביא איזה לינק למשהו כזה? אני לא נתקלתי וזה מסקרן אותי.

 

[אורי ג.]

לא תביא איזה לינק למשהו כזה? אני לא נתקלתי וזה מסקרן אותי.

http://www.yaffo.co.il/article_b.asp?id=1098
סעיף 4
חפשי זכויות בנייה או גגות למכירה ביד-2, גם תמצאי.

 

[בת העמק]

http://www.yaffo.co.il/article_b.asp?id=1098
סעיף 4
חפשי זכויות בנייה או גגות למכירה ביד-2, גם תמצאי.

בלינק מדובר על גג בבית דירות אבל אני אחפש לגבי בתים פרטיים (נדמה לי שעל זה דיבר הפות"ש). תודה