מחפש הגיון בלהשקיע בנדל"ן בעידן בו יש מס רכישה ועלויות נלוות

[Fitch]

היי,
כמו שציינתי ביומן מסע שלנו:

רכשנו דירה חליפית למגורים, עם מינוף של 69.37%.
כך שסה"כ, על שני הנכסים כרגע, אנחנו ממנופים 46.6% בריבית שנתית ממוצעת של 1.77% (ועוד עשוי לרדת).

כדי לא לשלם מס רכישה על הדירה היקרה יותר, סביר מאוד שנמכור את הדירה הנוכחית ונשאר רק עם החליפית.
אחרי כיסוי המשכנתא והלוואות למשפחה אנחנו אמורים להישאר עם הון יפה במזומן.

• אפשר לסגור איתו מסלולים במשכנתא ולחסוך ריבית/לקבל תשואה בטוחה של 3% ומטה ברוטו בערך.
• אפשר להשקיע אותו בני"ע (אבל מפספסים את עניין ה"זמן בשוק", לא נתמנף עליו וכד').
• אפשר להתמנף בעזרתו עוד ולקנות משהו בתחום הנדל"ן:
  • דירה להשקעה - הרבה כאב ראש, התעסקות עם שוכרים, קורונה, אחזקה. תשואה לא גבוהה במיוחד על ההון. בהתחשב במס רכישה, צריך להחזיק המון זמן כדי להרוויח.
  • דירה על הנייר - אין כאבי ראש, צריך רק סבלנות. תשואה בסימן שאלה. בהתחשב במס רכישה, עלויות רכישה ומכירה, ריבית על המשכנתא כנראה תשואה בסדר (במקרה האופטימי) עם יתרון של אחזקה קצרה.
  • דירה להשבחה (פינוי בינוי, תמ"א) - ערבוב של כל החסרונות של דירה להשקעה עם תשואה בסימן שאלה. צריך להחזיק זמן בינוני כנראה.
  • דירה להשבחה (שיפוץ, חלוקה מחדש) - יתרון של אחזקה קצרה, בהתחשב במס רכישה, עלויות רכישה ומכירה, ריבית על המשכנתא כנראה תשואה אפס.
    
  • מגרש - אין כאבי ראש, צריך המון סבלנות. כנראה תשואה בסדר. צריך להחזיק המון זמן כדי להרוויח.
  • מגרש + בניה + מכירה ברווח - אין לנו מספיק גב כלכלי לזה.

לא מוצא פתרונות, אשמח לדעתכם.

 

[מצב צבירה]

לא מוצא פתרונות, אשמח לדעתכם.

השקעה בקרנות פרטיות (real estate private equity)
יתרונות: הכנסה פסיבית מנדל״ן, השבחה אקטיבית, יתרונות מיסוי
חסרונות: לא נזיל, דרישת השקעה מינימלית גבוהה, דיווח אמריקאי, פיזור נמוך (אלא אם כן דרך קרן), אין שליטה

השקעה בריט שנסחרות בבורסה
יתרונות: הכנסה פסיבית מנדל״ן, פיזור רב
חסרונות: חשוף לשוק ההון, אין שליטה

השקעה בריט לא נסחר (fundrise למינהם)
יתרונות: הכנסה פסיבית מנדל״ן, השבחה אקטיבית
חסרונות: נזילות מוגבלת, אין שליטה, פיזור בינוני

השקעה בהלוואות לפליפים בנדל״ן (landinghome, הלמן אלדובי)
יתרונות: הכנסה פסיבית מנדל״ן, חוב מגובה בנכס
חסרונות: נזילות מוגבלת, פיזור נמוך (תלוי בפלטפורמה-ישירות או דרך קרן), שליטה חלקית (תלוי פלטפורמה)

 

[גילגה]

אפשר לשאול כמה תשואה אתה רוצה לראות מעמלך? זה קצת משנה את הפרספקטיבה.



בבאר שבע אני יודעת למצוא נכס להשקעה בחמישה אחוזים תשואה ברוטו משכירות. כרגע, התכנית שלי היא לצבור הון בנכסים כאלה אלה אם המניות ירגישו לי זולות בעתיד.

עוד משהו שמדגדג לי קצת באצבעות, זה לקנות דירת סטודנטים שעומדת ריקה כבר שנה בהנחה של 20 או 30 אחוז על מחירי טרום קורונה. (למי שאומר שנדל"ן לא יודע לרדת). ולחכות איתה שנה שנתיים עד שיחזור הסטודנטים. ייקרה אם ההכנסות של המשפחה יגדלו מספיק בזמן שזה עדיין אפשרי. יש לי יתרון יחסי ביכולת לאכלס דירה כזאת כי אני גרה במקום ונמצאת בקשר חברתי עם לא מעט סטודנטים.

קרן ריט זו דרך לא רעה לדעתי, כי אתה יכול לקנות כיום במחירים זולים שמשקפים את הקורונה . סביר שהביקושים יחזרו בסופו של דבר ואז הביקושים לנדל"ן יתאוששו. ספקולציה אישית שלי בכל אופן.
הבעייה היא מיסוי מסובך.

 

[Fitch]

אפשר לשאול כמה תשואה אתה רוצה לראות מעמלך?

10% בשנה לדעתי.

סביר שהביקושים יחזרו בסופו של דבר

למה סביר? למגורים זה משהו אחד, למשרדים זה משהו אחר.

יתרונות מיסוי

אילו?

השקעה בריט שנסחרות בבורסה

מיסוי מקסימלי כהכנסה

השקעה בריט לא נסחר (fundrise למינהם)

מיסוי?

השקעה בהלוואות לפליפים בנדל״ן

לא הכרתי, מה המספרים שם?
מישהו פעם סיפר לי שהוא משקיע ב/דרך WealthStone, מכיר?

 

[גילגה]

10% בשנה לדעתי.

למה סביר? למגורים זה משהו אחד, למשרדים זה משהו אחר.


אילו?


מיסוי?

לא הכרתי, מה המספרים שם?

אני מניחה שהעולם ישוב למסלול אחרי שנתגבר על המשבר הבריאותי. חברות יחזרו להשכיר שטחי משרדים סטודנטים יחזרו ללמוד באוניברסיטה ולגור בקרבתה וכו'. כתבתי שזו ספקולציה, אבל דעתי היא ששנה או שנתיים מעכשיו אנחנו כבר בשגרה מלאה.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

מה גילכם?

ציינת דרכי פעולות שונות, מה המטרה הסופית להשיג מהכסף? (אני מסיק מדברייך שהמטרה היא לאו דווקא הכנסה פאסיבית כלשהי, אלא למקסם את ערך הכסף).

ציינת גם 10% בשנה, זה פוסל לעניות דעתי את רוב ההשקעות המסורתיות בנדל''ן בארץ (buy & hold, brrrr), או לחילופין מצריך ממך עבודת שטח מאוד יסודית, סבלנות והבנה מאוד עמוקה בנדל''ן כדי למצוא עסקה שתאפשר לך להגיע לתשואה כזו.

אני אישית לא אוהב דירות על הנייר (אין לי יכולות אישית להשביח אלא רק לחכות שהזמן יעבור והערך יעלה בפוטנציאל), או דירות שאני לא יכול להשביח אותן, אני חושב שבנקודת הזמן הנוכחית בה נמצא הנדל''ן בארץ אחרי כ-14 שנים של עליות מחירים רציניות, חשוב מאוד למצוא עסקה שאתה כיזם יכול למקסם בה את הערך - מתחת למחיר שוק (כי הרווח מתחיל בקנייה), דירה שדורשת שיפוץ, דירה עם זכויות לא מנוצלות, איזור עם פוטנציאל אמיתי וממשי לעליית ערך והתחדשות וכו'.
פעם כל מי שזרק כמה מאות אלפים באיזור נורמלי וקנה דירה (גם מבלי לדעת מה הוא עושה), הרוויח הרבה כסף. היום המצב שונה מאוד.

נדל''ן הוא התעסקות, והוא כאב ראש לעיתים (אני רואה מדברייך שאתה יודע ומנוסה). יכול להיות שזה גם פחות מתאים לך וזה בסדר גמור.

לגבי קרנות והלוואות ליזמים - לא יודע מספיק אז לא אכתוב סתם. מה שכן אני יודע, שלי פחות מתאים לשים את הכסף שלי בידיים של יזם אחר. אם אני עושה דבר כזה, זה צריך להיות מישהו מאוד מקורב, ממקור ראשון, ובשקיפות מלאה.

 

[Fitch]

מצריך ממך עבודת שטח מאוד יסודית, סבלנות והבנה מאוד עמוקה בנדל''ן כדי למצוא עסקה שתאפשר לך להגיע לתשואה כזו.

זה דווקא הכיף + היתרון היחסי שיכול להיות לי.
כל עסקה תבחן בציציות.

פחות מתאים לשים את הכסף שלי בידיים של יזם אחר. אם אני עושה דבר כזה, זה צריך להיות מישהו מאוד מקורב, ממקור ראשון, ובשקיפות מלאה.

מסכים.

 

[DudeOFortune]

לא כל אחד מתחבר לנדל"ן וזה בסדר .
מנית רק חסרונות, לכן לדעתי אין מה לנסות גם לשכנע אותך.
תשקיע בשוק ההון ובהצלחה!

 

[מצב צבירה]

אילו?

יתרונות מיסוי לעומת מס דיבידנד רגיל מאחר שזה כמו החזקה ישירה של נדלן בארה״ב ויש לך שם מדרגות מס נמוכות יותר, צריך להתייעץ עם רו״ח בנושא.

מיסוי?

לדעתי מיסוי כמו ריט בבורסה, אל תתפוס אותי במילה.

מישהו פעם סיפר לי שהוא משקיע ב/דרך WealthStone, מכיר?

יש להלמן אלדובי קרן שמשקיעה בזה, חפש אצלהם בקרנות אלטרנטיביות. הם בעצם משקיעים ב-landing home. כל הנושא של הלוואות ליזמים לרכישת פליפים הוא תחום מאד חזק בארה״ב כי הם משרתים סגמנט שנפער בו בור כי היזמים לא רוצים לעבור את כל תהליך ההלוואה המסורתי בבנק כי זה לוקח זמן ועד אז הם מאבדים את העסקה. כמובן שיש פה סיכון לעומת נכס רגיל כי מבוצע בדרך כלל שיפוץ נרחב ומקיף שיכול להתארך מעבר לצפוי ויש יזמים שגם ינטשו את ההלוואה וילכו לפורקלוז׳ר. אבל לדעתי למי שלא רוצה להתעסק בנדל״ן בעצמו, זו דרך לא רעה לקבל 8 עד 12 אחוז תשואה עם בטחונות של נכס. אני אישית לא השקעתי כי אני בעצמי עושה פליפים ומשתמש בחלק מהפלטפורמות האלו עבור עצמי.

 

[Fitch]

אני אישית לא השקעתי כי אני בעצמי עושה פליפים ומשתמש בחלק מהפלטפורמות האלו עבור

בארה"ב או בארה"ק?

 

[מצב צבירה]

בארה"ב או בארה"ק?

בארה״ב, לא מכיר ארה״ק.

 

[Fitch]

בארה״ב

בעיה.

מה גילכם?

34/35

אני מסיק מדברייך שהמטרה היא לאו דווקא הכנסה פאסיבית כלשהי, אלא למקסם את ערך הכסף

נכון. מתקיימים בכבוד ממשכורת שוטפת.

היום המצב שונה מאוד.

התחלות הבניה אומרות משהו אחר.

אני אישית לא אוהב דירות על הנייר (אין לי יכולות אישית להשביח אלא רק לחכות שהזמן יעבור והערך יעלה בפוטנציאל)

מה רע?
נגיד שכונה מאוד מבוקשת, בלי יותר מדי בניה חדשה, ועכשיו יש פרויקט חדש, אולי אחרון ב5-10 שנים הקרובות. לא שווה לבחון מספרים?

 

[Lucy]

דירה להשקעה - הרבה כאב ראש, התעסקות עם שוכרים, קורונה, אחזקה. תשואה לא גבוהה במיוחד על ההון. בהתחשב במס רכישה, צריך להחזיק המון זמן כדי להרוויח.

זה באמת כזה כאב ראש? מניסיוני כמשכירה עד עכשיו הכל היה טוב. נכון שהתשואה ממש לא גבוהה, אבל אם אתה לא מחפש סיכון זה אחלה. עליי לסייג שהדירה שלי נמצאת באיזור טוב כך שאני יכולה להרשות לעצמי לבחור את הדיירים.

 

[Fitch]

זה באמת כזה כאב ראש?

פוטנציאלית, כן. לא חסר סיפורים.
בטח יחסית למניות, שאין סיכוי שיתקשרו אליך שיש נזילה מהצינור ביוב...

 

[Lucy]

פוטנציאלית, כן. לא חסר סיפורים.
בטח יחסית למניות, שאין סיכוי שיתקשרו אליך שיש נזילה מהצינור ביוב...

נכון, הכל תלוי בסיבולת הסיכון שלך ולמתי אתה צריך את הכסף. אני מעדיפה לשלם בכמה זמן הוצאות תיקונים אבל ששכר הדירה יגיע כמו שעון כל חודש.

 

[מוריה]

זה באמת כזה כאב ראש? מניסיוני כמשכירה עד עכשיו הכל היה טוב. נכון שהתשואה ממש לא גבוהה, אבל אם אתה לא מחפש סיכון זה אחלה. עליי לסייג שהדירה שלי נמצאת באיזור טוב כך שאני יכולה להרשות לעצמי לבחור את הדיירים.

זה כמו בכל תחום... מי שמסתכל עליו מבחוץ רואה את כל ההר המצטבר של הסיפורים המפחידים...
מי שלא משקיע בשוק ההון - גם רואה רק סיפורי אימה מול העיניים שזה מקום שמפסידים בו את המכנסיים.
המציאות בדכ שונה.

א. רוב האנשים נורמטיבים. רוב השוכרים לא עושים בעיות. ברוב המקרים בעולם מערכות בבית לא מתפוצצות על בסיס קבוע, ולא צריך כל הזמן לתחזק...
ב. כמו בכל השקעה - מגדרים סיכונים: רוכשים נכס באזור סביר, בודקים את השוכרים לפני, לוקחים בטחונות...
ג. שומרים קרן חרום למצב שיש צורך לפנות שוכר או לתקן דברים בבית.
אין השקעה בלי סיכון....
כל אחד בוחר את הסיכונים שיותר נוח לו להתנהל איתם...

 

[מוריה]

לא כל אחד מתחבר לנדל"ן וזה בסדר .
מנית רק חסרונות, לכן לדעתי אין מה לנסות גם לשכנע אותך.
תשקיע בשוק ההון ובהצלחה!

בקיצור, מסכימה עם המשפט הזה

 

[Harvey]

עוקב אחרי הנושא ומתעניין

דירה להשקעה - הרבה כאב ראש, התעסקות עם שוכרים, קורונה, אחזקה. תשואה לא גבוהה במיוחד על ההון. בהתחשב במס רכישה, צריך להחזיק המון זמן כדי להרוויח.

לגבי ה״כאב ראש״, במידה והולכים על דירות יותר ״חדשות״ ולא מתעסק בדירות ישנות שצריכות שיפוץ, זה גם המצב?
תמיד נראה לי שקל להגיד את זה, אבל מצד שני יש המון אנשים שמנהלים דירות במקביל לחיים שלהם ללא הפרעה.
ספציפית אני גר בדירה משנת 98, יחסית במצב חדש, אין שום ממשק עם הבעל דירה. וגם לדיירים הוקדמים. מדבר על איזור 3-4 שנים שהוא לא שמע כלום מהדירה חוץ מצ׳קים.

מה שכן לגבי המס רכישה - אני כן באותו חשש. העניין במס רכישה שאתה בטוח ״מפסיד״ כסף על ההתחלה. אני תוהה אם יש דרכים להסתכל על זה בצורה אחרת.

מגרש - אין כאבי ראש, צריך המון סבלנות. כנראה תשואה בסדר. צריך להחזיק המון זמן כדי להרוויח.
מגרש + בניה + מכירה ברווח - אין לנו מספיק גב כלכלי לזה.
לא מוצא פתרונות, אשמח לדעתכם.

אופציה אחרונה - מה לגבי מגרש, החזקה, ובניה שיש גב כלכלי?
מה שכן אם המגרש נקנה עם מינוף (כנראה שכן) באמת היתרון הכלכלי מוטל בספק כי יש לך התחייבות שלא משלמת את עצמה

 

[מוריה]

עוקב אחרי הנושא ומתעניין



לגבי ה״כאב ראש״, במידה והולכים על דירות יותר ״חדשות״ ולא מתעסק בדירות ישנות שצריכות שיפוץ, זה גם המצב?
תמיד נראה לי שקל להגיד את זה, אבל מצד שני יש המון אנשים שמנהלים דירות במקביל לחיים שלהם ללא הפרעה.
ספציפית אני גר בדירה משנת 98, יחסית במצב חדש, אין שום ממשק עם הבעל דירה. וגם לדיירים הוקדמים. מדבר על איזור 3-4 שנים שהוא לא שמע כלום מהדירה חוץ מצ׳קים.

זה הרבה ענין של מזל לאו דווקא חדש-ישן.
אבל גם דירות ישנות, אם תחשוב שחורות על כל כל כל מה שיכול להתפקשש, זה לא סוף העולם. אני הכנסתי את זה לקרן חרום שלי.

 

[מוריה]

עוקב אחרי הנושא ומתעניין



העניין במס רכישה שאתה בטוח ״מפסיד״ כסף על ההתחלה. אני תוהה אם יש דרכים להסתכל על זה בצורה אחרת.

זה לא הפסד, זה חלק ממחיר ההשקעה. במקום לחשוב שהנכס יעלה X, הוא בעיני עולה X+Y
עכשיו השאלה אם שווה לך או לא