מחפש הגיון בלהשקיע בנדל"ן בעידן בו יש מס רכישה ועלויות נלוות

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,863
היי,
כמו שציינתי ביומן מסע שלנו:
רכשנו דירה חליפית למגורים, עם מינוף של 69.37%.
כך שסה"כ, על שני הנכסים כרגע, אנחנו ממנופים 46.6% בריבית שנתית ממוצעת של 1.77% (ועוד עשוי לרדת).
כדי לא לשלם מס רכישה על הדירה היקרה יותר, סביר מאוד שנמכור את הדירה הנוכחית ונשאר רק עם החליפית.
אחרי כיסוי המשכנתא והלוואות למשפחה אנחנו אמורים להישאר עם הון יפה במזומן.
  • אפשר לסגור איתו מסלולים במשכנתא ולחסוך ריבית/לקבל תשואה בטוחה של 3% ומטה ברוטו בערך.
  • אפשר להשקיע אותו בני"ע (אבל מפספסים את עניין ה"זמן בשוק", לא נתמנף עליו וכד').
  • אפשר להתמנף בעזרתו עוד ולקנות משהו בתחום הנדל"ן:
    • דירה להשקעה - הרבה כאב ראש, התעסקות עם שוכרים, קורונה, אחזקה. תשואה לא גבוהה במיוחד על ההון. בהתחשב במס רכישה, צריך להחזיק המון זמן כדי להרוויח.
    • דירה על הנייר - אין כאבי ראש, צריך רק סבלנות. תשואה בסימן שאלה. בהתחשב במס רכישה, עלויות רכישה ומכירה, ריבית על המשכנתא כנראה תשואה בסדר (במקרה האופטימי) עם יתרון של אחזקה קצרה.
    • דירה להשבחה (פינוי בינוי, תמ"א) - ערבוב של כל החסרונות של דירה להשקעה עם תשואה בסימן שאלה. צריך להחזיק זמן בינוני כנראה.
    • דירה להשבחה (שיפוץ, חלוקה מחדש) - יתרון של אחזקה קצרה, בהתחשב במס רכישה, עלויות רכישה ומכירה, ריבית על המשכנתא כנראה תשואה אפס.
    • מגרש - אין כאבי ראש, צריך המון סבלנות. כנראה תשואה בסדר. צריך להחזיק המון זמן כדי להרוויח.
    • מגרש + בניה + מכירה ברווח - אין לנו מספיק גב כלכלי לזה.
לא מוצא פתרונות, אשמח לדעתכם.
 
נערך לאחרונה ב:

מצב צבירה

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/7/17
הודעות
500
דירוג
539
לא מוצא פתרונות, אשמח לדעתכם.
השקעה בקרנות פרטיות (real estate private equity)
יתרונות: הכנסה פסיבית מנדל״ן, השבחה אקטיבית, יתרונות מיסוי
חסרונות: לא נזיל, דרישת השקעה מינימלית גבוהה, דיווח אמריקאי, פיזור נמוך (אלא אם כן דרך קרן), אין שליטה

השקעה בריט שנסחרות בבורסה
יתרונות: הכנסה פסיבית מנדל״ן, פיזור רב
חסרונות: חשוף לשוק ההון, אין שליטה

השקעה בריט לא נסחר (fundrise למינהם)
יתרונות: הכנסה פסיבית מנדל״ן, השבחה אקטיבית
חסרונות: נזילות מוגבלת, אין שליטה, פיזור בינוני

השקעה בהלוואות לפליפים בנדל״ן (landinghome, הלמן אלדובי)
יתרונות: הכנסה פסיבית מנדל״ן, חוב מגובה בנכס
חסרונות: נזילות מוגבלת, פיזור נמוך (תלוי בפלטפורמה-ישירות או דרך קרן), שליטה חלקית (תלוי פלטפורמה)
 

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
723
דירוג
1,395
אפשר לשאול כמה תשואה אתה רוצה לראות מעמלך? זה קצת משנה את הפרספקטיבה.



בבאר שבע אני יודעת למצוא נכס להשקעה בחמישה אחוזים תשואה ברוטו משכירות. כרגע, התכנית שלי היא לצבור הון בנכסים כאלה אלה אם המניות ירגישו לי זולות בעתיד.

עוד משהו שמדגדג לי קצת באצבעות, זה לקנות דירת סטודנטים שעומדת ריקה כבר שנה בהנחה של 20 או 30 אחוז על מחירי טרום קורונה. (למי שאומר שנדל"ן לא יודע לרדת). ולחכות איתה שנה שנתיים עד שיחזור הסטודנטים. ייקרה אם ההכנסות של המשפחה יגדלו מספיק בזמן שזה עדיין אפשרי. יש לי יתרון יחסי ביכולת לאכלס דירה כזאת כי אני גרה במקום ונמצאת בקשר חברתי עם לא מעט סטודנטים.

קרן ריט זו דרך לא רעה לדעתי, כי אתה יכול לקנות כיום במחירים זולים שמשקפים את הקורונה . סביר שהביקושים יחזרו בסופו של דבר ואז הביקושים לנדל"ן יתאוששו. ספקולציה אישית שלי בכל אופן.
הבעייה היא מיסוי מסובך.
 
נערך לאחרונה ב:

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,863
אפשר לשאול כמה תשואה אתה רוצה לראות מעמלך?
10% בשנה לדעתי.
סביר שהביקושים יחזרו בסופו של דבר
למה סביר? למגורים זה משהו אחד, למשרדים זה משהו אחר.

יתרונות מיסוי
אילו?
השקעה בריט שנסחרות בבורסה
מיסוי מקסימלי כהכנסה
השקעה בריט לא נסחר (fundrise למינהם)
מיסוי?
השקעה בהלוואות לפליפים בנדל״ן
לא הכרתי, מה המספרים שם?
מישהו פעם סיפר לי שהוא משקיע ב/דרך WealthStone, מכיר?
 
נערך לאחרונה ב:

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
723
דירוג
1,395
10% בשנה לדעתי.

למה סביר? למגורים זה משהו אחד, למשרדים זה משהו אחר.


אילו?


מיסוי?

לא הכרתי, מה המספרים שם?

אני מניחה שהעולם ישוב למסלול אחרי שנתגבר על המשבר הבריאותי. חברות יחזרו להשכיר שטחי משרדים סטודנטים יחזרו ללמוד באוניברסיטה ולגור בקרבתה וכו'. כתבתי שזו ספקולציה, אבל דעתי היא ששנה או שנתיים מעכשיו אנחנו כבר בשגרה מלאה.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
420
דירוג
328
מה גילכם?

ציינת דרכי פעולות שונות, מה המטרה הסופית להשיג מהכסף? (אני מסיק מדברייך שהמטרה היא לאו דווקא הכנסה פאסיבית כלשהי, אלא למקסם את ערך הכסף).

ציינת גם 10% בשנה, זה פוסל לעניות דעתי את רוב ההשקעות המסורתיות בנדל''ן בארץ (buy & hold, brrrr), או לחילופין מצריך ממך עבודת שטח מאוד יסודית, סבלנות והבנה מאוד עמוקה בנדל''ן כדי למצוא עסקה שתאפשר לך להגיע לתשואה כזו.

אני אישית לא אוהב דירות על הנייר (אין לי יכולות אישית להשביח אלא רק לחכות שהזמן יעבור והערך יעלה בפוטנציאל), או דירות שאני לא יכול להשביח אותן, אני חושב שבנקודת הזמן הנוכחית בה נמצא הנדל''ן בארץ אחרי כ-14 שנים של עליות מחירים רציניות, חשוב מאוד למצוא עסקה שאתה כיזם יכול למקסם בה את הערך - מתחת למחיר שוק (כי הרווח מתחיל בקנייה), דירה שדורשת שיפוץ, דירה עם זכויות לא מנוצלות, איזור עם פוטנציאל אמיתי וממשי לעליית ערך והתחדשות וכו'.
פעם כל מי שזרק כמה מאות אלפים באיזור נורמלי וקנה דירה (גם מבלי לדעת מה הוא עושה), הרוויח הרבה כסף. היום המצב שונה מאוד.

נדל''ן הוא התעסקות, והוא כאב ראש לעיתים (אני רואה מדברייך שאתה יודע ומנוסה). יכול להיות שזה גם פחות מתאים לך וזה בסדר גמור.

לגבי קרנות והלוואות ליזמים - לא יודע מספיק אז לא אכתוב סתם. מה שכן אני יודע, שלי פחות מתאים לשים את הכסף שלי בידיים של יזם אחר. אם אני עושה דבר כזה, זה צריך להיות מישהו מאוד מקורב, ממקור ראשון, ובשקיפות מלאה.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,863
מצריך ממך עבודת שטח מאוד יסודית, סבלנות והבנה מאוד עמוקה בנדל''ן כדי למצוא עסקה שתאפשר לך להגיע לתשואה כזו.
זה דווקא הכיף + היתרון היחסי שיכול להיות לי.
כל עסקה תבחן בציציות.
פחות מתאים לשים את הכסף שלי בידיים של יזם אחר. אם אני עושה דבר כזה, זה צריך להיות מישהו מאוד מקורב, ממקור ראשון, ובשקיפות מלאה.
מסכים.
 

DudeOFortune

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/20
הודעות
159
דירוג
78
לא כל אחד מתחבר לנדל"ן וזה בסדר .
מנית רק חסרונות, לכן לדעתי אין מה לנסות גם לשכנע אותך.
תשקיע בשוק ההון ובהצלחה!
 

מצב צבירה

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/7/17
הודעות
500
דירוג
539
יתרונות מיסוי לעומת מס דיבידנד רגיל מאחר שזה כמו החזקה ישירה של נדלן בארה״ב ויש לך שם מדרגות מס נמוכות יותר, צריך להתייעץ עם רו״ח בנושא.

לדעתי מיסוי כמו ריט בבורסה, אל תתפוס אותי במילה.

מישהו פעם סיפר לי שהוא משקיע ב/דרך WealthStone, מכיר?
יש להלמן אלדובי קרן שמשקיעה בזה, חפש אצלהם בקרנות אלטרנטיביות. הם בעצם משקיעים ב-landing home. כל הנושא של הלוואות ליזמים לרכישת פליפים הוא תחום מאד חזק בארה״ב כי הם משרתים סגמנט שנפער בו בור כי היזמים לא רוצים לעבור את כל תהליך ההלוואה המסורתי בבנק כי זה לוקח זמן ועד אז הם מאבדים את העסקה. כמובן שיש פה סיכון לעומת נכס רגיל כי מבוצע בדרך כלל שיפוץ נרחב ומקיף שיכול להתארך מעבר לצפוי ויש יזמים שגם ינטשו את ההלוואה וילכו לפורקלוז׳ר. אבל לדעתי למי שלא רוצה להתעסק בנדל״ן בעצמו, זו דרך לא רעה לקבל 8 עד 12 אחוז תשואה עם בטחונות של נכס. אני אישית לא השקעתי כי אני בעצמי עושה פליפים ומשתמש בחלק מהפלטפורמות האלו עבור עצמי.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,863
בעיה.
34/35
אני מסיק מדברייך שהמטרה היא לאו דווקא הכנסה פאסיבית כלשהי, אלא למקסם את ערך הכסף
נכון. מתקיימים בכבוד ממשכורת שוטפת.
היום המצב שונה מאוד.
התחלות הבניה אומרות משהו אחר.
אני אישית לא אוהב דירות על הנייר (אין לי יכולות אישית להשביח אלא רק לחכות שהזמן יעבור והערך יעלה בפוטנציאל)
מה רע?
נגיד שכונה מאוד מבוקשת, בלי יותר מדי בניה חדשה, ועכשיו יש פרויקט חדש, אולי אחרון ב5-10 שנים הקרובות. לא שווה לבחון מספרים?
 

Lucy

משתמש בכיר
הצטרף ב
4/10/17
הודעות
1,095
דירוג
1,340
דירה להשקעה - הרבה כאב ראש, התעסקות עם שוכרים, קורונה, אחזקה. תשואה לא גבוהה במיוחד על ההון. בהתחשב במס רכישה, צריך להחזיק המון זמן כדי להרוויח.

זה באמת כזה כאב ראש? מניסיוני כמשכירה עד עכשיו הכל היה טוב. נכון שהתשואה ממש לא גבוהה, אבל אם אתה לא מחפש סיכון זה אחלה. עליי לסייג שהדירה שלי נמצאת באיזור טוב כך שאני יכולה להרשות לעצמי לבחור את הדיירים.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,863
זה באמת כזה כאב ראש?
פוטנציאלית, כן. לא חסר סיפורים.
בטח יחסית למניות, שאין סיכוי שיתקשרו אליך שיש נזילה מהצינור ביוב...
 

Lucy

משתמש בכיר
הצטרף ב
4/10/17
הודעות
1,095
דירוג
1,340
פוטנציאלית, כן. לא חסר סיפורים.
בטח יחסית למניות, שאין סיכוי שיתקשרו אליך שיש נזילה מהצינור ביוב...

נכון, הכל תלוי בסיבולת הסיכון שלך ולמתי אתה צריך את הכסף. אני מעדיפה לשלם בכמה זמן הוצאות תיקונים אבל ששכר הדירה יגיע כמו שעון כל חודש.
 

מוריה

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
203
דירוג
491
זה באמת כזה כאב ראש? מניסיוני כמשכירה עד עכשיו הכל היה טוב. נכון שהתשואה ממש לא גבוהה, אבל אם אתה לא מחפש סיכון זה אחלה. עליי לסייג שהדירה שלי נמצאת באיזור טוב כך שאני יכולה להרשות לעצמי לבחור את הדיירים.
זה כמו בכל תחום... מי שמסתכל עליו מבחוץ רואה את כל ההר המצטבר של הסיפורים המפחידים...
מי שלא משקיע בשוק ההון - גם רואה רק סיפורי אימה מול העיניים שזה מקום שמפסידים בו את המכנסיים.
המציאות בדכ שונה.

א. רוב האנשים נורמטיבים. רוב השוכרים לא עושים בעיות. ברוב המקרים בעולם מערכות בבית לא מתפוצצות על בסיס קבוע, ולא צריך כל הזמן לתחזק...
ב. כמו בכל השקעה - מגדרים סיכונים: רוכשים נכס באזור סביר, בודקים את השוכרים לפני, לוקחים בטחונות...
ג. שומרים קרן חרום למצב שיש צורך לפנות שוכר או לתקן דברים בבית.
אין השקעה בלי סיכון....
כל אחד בוחר את הסיכונים שיותר נוח לו להתנהל איתם...
 

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
104
דירוג
46
עוקב אחרי הנושא ומתעניין

דירה להשקעה - הרבה כאב ראש, התעסקות עם שוכרים, קורונה, אחזקה. תשואה לא גבוהה במיוחד על ההון. בהתחשב במס רכישה, צריך להחזיק המון זמן כדי להרוויח.

לגבי ה״כאב ראש״, במידה והולכים על דירות יותר ״חדשות״ ולא מתעסק בדירות ישנות שצריכות שיפוץ, זה גם המצב?
תמיד נראה לי שקל להגיד את זה, אבל מצד שני יש המון אנשים שמנהלים דירות במקביל לחיים שלהם ללא הפרעה.
ספציפית אני גר בדירה משנת 98, יחסית במצב חדש, אין שום ממשק עם הבעל דירה. וגם לדיירים הוקדמים. מדבר על איזור 3-4 שנים שהוא לא שמע כלום מהדירה חוץ מצ׳קים.

מה שכן לגבי המס רכישה - אני כן באותו חשש. העניין במס רכישה שאתה בטוח ״מפסיד״ כסף על ההתחלה. אני תוהה אם יש דרכים להסתכל על זה בצורה אחרת.

מגרש - אין כאבי ראש, צריך המון סבלנות. כנראה תשואה בסדר. צריך להחזיק המון זמן כדי להרוויח.
מגרש + בניה + מכירה ברווח - אין לנו מספיק גב כלכלי לזה.
לא מוצא פתרונות, אשמח לדעתכם.

אופציה אחרונה - מה לגבי מגרש, החזקה, ובניה שיש גב כלכלי?
מה שכן אם המגרש נקנה עם מינוף (כנראה שכן) באמת היתרון הכלכלי מוטל בספק כי יש לך התחייבות שלא משלמת את עצמה
 

מוריה

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
203
דירוג
491
עוקב אחרי הנושא ומתעניין



לגבי ה״כאב ראש״, במידה והולכים על דירות יותר ״חדשות״ ולא מתעסק בדירות ישנות שצריכות שיפוץ, זה גם המצב?
תמיד נראה לי שקל להגיד את זה, אבל מצד שני יש המון אנשים שמנהלים דירות במקביל לחיים שלהם ללא הפרעה.
ספציפית אני גר בדירה משנת 98, יחסית במצב חדש, אין שום ממשק עם הבעל דירה. וגם לדיירים הוקדמים. מדבר על איזור 3-4 שנים שהוא לא שמע כלום מהדירה חוץ מצ׳קים.
זה הרבה ענין של מזל לאו דווקא חדש-ישן.
אבל גם דירות ישנות, אם תחשוב שחורות על כל כל כל מה שיכול להתפקשש, זה לא סוף העולם. אני הכנסתי את זה לקרן חרום שלי.
 

מוריה

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
203
דירוג
491
עוקב אחרי הנושא ומתעניין



העניין במס רכישה שאתה בטוח ״מפסיד״ כסף על ההתחלה. אני תוהה אם יש דרכים להסתכל על זה בצורה אחרת.
זה לא הפסד, זה חלק ממחיר ההשקעה. במקום לחשוב שהנכס יעלה X, הוא בעיני עולה X+Y
עכשיו השאלה אם שווה לך או לא
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
א מחפש יועץ מס/רואה חשבון מיסים 0
E מתי אתם רושמים מטרות שנתיות ? מחפש לדייק את המועד המתאים התפתחות אישית 38
ה מחפש מערכת להתראות בזמן אמת שוק ההון 5
V מחפש תחליף לביטוח מנהלים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
T מחפש המלצה לקורס Data Science התפתחות אישית 3
mudale222 מחפש המלצות ומידע על שכירות בפתח תקווה והסביבה נדל"ן 1
E מחפש ברוקר לפעם הראשונה ברוקרים ופלטפורמות מסחר 13
א מחפש רו"ח מומלץ צרכנות פיננסית 0
aminadav איך ללמוד על שוק ההון? מחפש ספר הכי חופר שאתם מכירים. אוף טופיק 5
א מחפש פלטורמה להשקעות בארץ ובחו״ל ברוקרים ופלטפורמות מסחר 3
always.smile מחפש פלטפורת מסחר דמו במניות ברוקרים ופלטפורמות מסחר 4
M מחפש קרן מנוהלת של מטבעות דיגיטליים השקעות אלטרנטיביות 10
R "להכות את השוק" מחפש מידע פוסטים מאיכות נמוכה 4
I מחפש יועץ פנסיוני עם נסיון בפרישה מוקדמת עקב נכות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
S חוות דעת תיק קיים של הייטקיסט בן 32 - מחפש את השינויים הנכונים שוק ההון 14
ק טירונית שוק ההון מחפש סימולים (או - כשאת אומרת אג"ח, למה את מתכוונת) שוק ההון 10
י מחפש אתר שמציג שער מניות אמריקאיות בטווח זמן מדויק. פוסטים מאיכות נמוכה 1
שניצלוינאי מחפש ישראלים שהועברו לישות האירית של אינטראקטיב ברוקרים ופלטפורמות מסחר 0
E מחפש דוגמאות לתשואה במרכז הארץ נדל"ן 3
E מחפש שרשור על כדאיות רכישת דירה יקרה בתקופת הפנסיה נדל"ן 0
Beinish הצבתי מטרות ואני יודע מה אני מחפש, אבל אני לא יודע איך להרים את הכפפה ולהשקיע את כספי שוק ההון 3
N מחפש מדפסת לייזר זולה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 9
P חדש לעולם ההשקעות - מחפש עצות שוק ההון 5
D מחפש מטרה יומני מסע אישיים 26
E מחפש המלצות לאפליקציות שאפשר לנהל בהם השקעות וקריפטו שוק ההון 6
א זמן מת בצבא - מחפש ספרים או בלוגים מומלצים להשכלה פיננסית התפתחות אישית 5
T בחור בן 21 מחפש את עצמו בעולם התפתחות אישית 26
Blue מחפש הכוונה - מקצוע בתחום הפיננסי התפתחות אישית 25
N מחפש המלצה לקורא ספרים אלקטרוני (Ebook Reader) אוף טופיק 15
A בן 43 מחפש כיוון חדש התפתחות אישית 17
S מחפש המלצה על עורך דין שמתמחה ברשלנות רפואית אוף טופיק 3
C מחפש הצעות לפיתוח אישי התפתחות אישית 5
S מחפש המלצה על מסנן פחם לברז מים ראשי בכניסה לדירה אוף טופיק 7
P מרכז לימודי מתמטיקה - מחפש שותף התפתחות אישית 4
S מחפש מימוש מוכח ל- Algo-trade אוף טופיק 12
Ben Dover מחפש מצגת בנושאי פנסיה, גמל, השתלמות, תיק ממוסה אוף טופיק 7
T מדמחיסט מחפש עבודה אוף טופיק 2
M מחפש פלטפורמת השקעה שלא מתעדכנת באופן יומי....תקלו על סבלי :) שוק ההון 38
P מחפש קרן סל על ת"א 35 שוק ההון 7
יבגני_ל מחפש כלי למעקב אחר תיק השקעות שוק ההון 5
הרץ במבוך מחפש המלצה על סיר טיגון בשמן עמוק אוף טופיק 1
F מחפש יועץ מס \ רואה חשבון שמתמחה בהכנסה פאסיבית משכירות בחו"ל צרכנות פיננסית 1
י יועץ משכנתאות מחפש לעשות שת"פ עם מתווך נדל"ן 2
A מחפש כיסוי לנקסוס 4 אוף טופיק 6
I מחפש עצות בנושא לקיחת משכנתא לדירה יחידה (להשקעה) נדל"ן 5
C מחפש לשמוע מבוגרי קורסי תכנות מהאקריו התפתחות אישית 0
T מחפש הזמנה לpepper צרכנות פיננסית 2
ג מחפש קרן פנסיה עם מסלול עוקב S&P500 או מדדי מניות חו"ל צרכנות פיננסית 16
TheMailMan מחפש ספק לחשבונית דיגיטלית צרכנות פיננסית 15
ת מחפש מקלדת חדשה, למי שמקליט הרבה (משפטנים, מתכנתים) - המלצה? אוף טופיק 6

נושאים דומים

למעלה