מס רכישה - דרכי התמודדות

[גרהם]

בא לא נגזים, יש הבדל דירת המגורים שלי לצורך הענין שאני מעוניין להשתקע בה לכל דבר וענין, לבין לקנות דירה להשקעה בשביל לעשות סיבוב עליית ערך (דירה על הנייר) או השבחה (שיפוץ דירה) ולמכור תוך זמן קצר.

מסכים שיש הבדל, אבל ההבדל הזה דווקא מחזק את הטיעון שלי. לא רק שהמחוקק ביקש למסות גם את דירת ההשקעה, אלא הוא אף ממסה אותה בשיעור מס גבוה יותר. חוזה ה"הלוואה" נותן זכות כלכלית זהה לזכות שמתקבלת בחוזה לרכישת דירת ההשקעה ולכן לא הגיוני בעיני למסות את הזכויות המתקבלות לפיהם באופן שונה. אגב, מי שידווח לרשות המיסים מה שכתבת (סיבוב עליית ערך או השבחה ומכירה) יקבל גם שומת מס הכנסה.

האם תגיד אותו דבר על מי שמחזיק יחידה בקרן ריט ?

אני חושב שהשליטה בנכס מקרקעין לפי חוזה ה"הלוואה" במובנים עליהם כתבתי קודם, גדולה בהרבה מהשליטה במקרקעין של מחזיק קרן ריט.
אבל, ההגדרה בחוק מיסוי מקרקעין לצורך מס רכישה מאד רחבה ולולא היה פטור ספציפי, גם מחזיקי קרן ריט היו מחוייבים במס רכישה. אגב, אפילו ברכישת מניות בחברה שמחזיקה מקרקעין (איגוד מקרקעין), הכלל הוא שיש חיוב במס והפטור ממס רכישה הוא החריג.

 

[nick]

מי שידווח לרשות המיסים מה שכתבת (סיבוב עליית ערך או השבחה ומכירה) יקבל גם שומת מס הכנסה.

אתה רציני? לעשות פליפ מחויב במס שולי בארץ?
רגולציה ומיסים בכל פינה, אי אפשר לעשות פה עסקים.

אגב, אני אישית כבר הייתי פותח שני עסקים חצי פאסיביים לולא חוקים שונים ומשונים שמונעים לחלוטין את היוזמות שלי.

 

[שלמה 123]

אתה רציני? לעשות פליפ מחויב במס שולי בארץ?
רגולציה ומיסים בכל פינה, אי אפשר לעשות פה עסקים.

אגב, אני אישית כבר הייתי פותח שני עסקים חצי פאסיביים לולא חוקים שונים ומשונים שמונעים לחלוטין את היוזמות שלי.

יש לך את כל העולם לעשות עסקים

 

[nick]

יש לך את כל העולם לעשות עסקים

זה הרבה יותר קשה, מחוץ לשוק ההון.
אבל ייתכן שאין ברירה

 

[גרהם]

אתה רציני? לעשות פליפ מחויב במס שולי בארץ?
רגולציה ומיסים בכל פינה, אי אפשר לעשות פה עסקים.

אגב, אני אישית כבר הייתי פותח שני עסקים חצי פאסיביים לולא חוקים שונים ומשונים שמונעים לחלוטין את היוזמות שלי.

גם אתה קורא לזה עסק, אז כן. על רווח מעסק משלמים מס בארץ כמו ברוב מדינות העולם.
ברור שבפועל, בעסקה חד פעמית יש יותר מקום למשא ומתן.

 

[אורי ג.]

אתה רציני? לעשות פליפ מחויב במס שולי בארץ?
רגולציה ומיסים בכל פינה, אי אפשר לעשות פה עסקים.

בכל העולם.

 

[nick]

בארץ כמו ברוב מדינות העולם.

בכל העולם.

מס על העסקה עצמה?! לא על הרווח?

 

[אורי ג.]

מס על העסקה עצמה?! לא על הרווח?

בדרך כלל כן, בארץ קוראים לזה מס רכישה, ברוב העולם יש גרסה כזו או אחרת של זה, יש מקומות כמו ניו יורק שגם גובים מס על לקיחת משכנתא, מס מיוחד נוסף על דירות יקרות (MANSION TAX) ועוד אינסוף המצאות.

 

[שלמה 123]

מס על העסקה עצמה?! לא על הרווח?

מיסים עקיפים על כל רכישה. ככל שמדינת הרווחה גדלה גדלים המיסים.

 

[nick]

טוב, חדשתם לי.
תודה

 

[רובינזון]

הבעיה העיקרית היא שבארץ כשאתה נכנס להשקעה אתה חייב להיות עם דירת המגורים הסופית שלך
אני יסביר ומקווה שאני לא טועה נניח קנית בית מגורים בשביל במליון וחצי ואז קנית עוד בית להשקעה של חצי מליון שקל
ועכשיו אתה רוצה לשדרג את בית המגורים שלך לדירה של 2 מליון אתה משלם מס רכישה על השתי מליון שח
לדעתי הפיתרון לקנות מגרש ואז מס הרכישה הוא על המגרש בלבד

 

[Fitch]

מיסוי כבד ששם את המשקיע בהפסד של כמה שנות תשואה

שנתיים לפח.
אין פה ברירה.
יש תקווה שיתעוררו מהחלום ויורידו חזרה.

בכל מקרה, מה שאורי ג. כתב שווה זהב.

 

[משקיעה1]

תכנון מס עם עו"ד, הסכם ממון עם האשה + חלוקה רכושית בפועל אפשר לנסות להגיע ל4%. אחותי הצליחה.

מה הכוונה ?
תוכל לפרט ?

 

[אורי ג.]

מה הכוונה ?
תוכל לפרט ?

איני בקיא בנושא אבל אם מוכיחים הפרדה רכושית, יש הסכם ממון ואחד הדירות הוא על שם אחד מבני הזוג מלפני הנישואין אפשר לטעון שהדירה החדשה היא דירתו הראשונה של בן הזוג מחוסר הדירה ואז מס הרכישה המשוקלל הוא 4%.

 

[YPV]

מה הכוונה ?
תוכל לפרט ?

צריך רצון ואורך רוח מצד בני הזוג להתנהלות זוגית מאתגרת