דירה חדשה - מס רכישה ומס שבח

[חיים מהעיר]

שלום

אנחנו גרים בדירה ויש לנו 2 דירות להשקעה.
כרגע חושבים על לעבור דירה לעיר אחרת.
מתלבטים מה הדרך הטובה והנכונה מבחנית מיסוי וכו
(אנחנו מתכננים ללכת ליועץ מס אבל מאמינים שכדאי להגיע עליו לא טאבולה ראסה אלא אם ידע ודרכי גישה שונות)

ועכשיו למספרים:
הדירה שלנו שווה 1.6מ
דירה 1 להשקעה 900k
דירה 2 להשקעה 700k
שכ"ד מ-2 הדירות 5k

בנוסף יש לנו כ-150k בתיק השקעות, התיק גדל ב15k כל חודש (חיסכון ממשכורת והשכ"ד)
יש גם קרנות השתלמות (כ-180k) שיהיו נזילות בקרוב אבל לא רוצים לגעת, אולי לקחת הלוואה

משכנתא - 90k על הדירת מגורים, נשאר רק מסלול הפריים (מינוס 0.9). יש עוד 7-8 שנים


אנחנו יודעים לאיזה עיר אנחנו רוצים לעבור אבל עדיים מתלבטים אם מעדיפים בית פרטי או בניין.
המחיר בבניין באזור ה2 מיליון ובית פרטי מתקרב ל3 מיליון

כרגע המחשבה היא:
אם נלך על דירה בבניין נמכור את דירה 2 להשקעה (מס שבח של 35k בערך) נשלם את המ רכישה וניקח משכנתא של 1.1 מיליון וככה גם נגדיל את ההכנסה משכ"ד לאזור 7,200
אם נלך על דירה יותר יקרה (לאזור ה2.8- 3 מיליון) יש מחשבה שאולי עדיף להיפטר מכל 3 הדירות, דירה ראשונה נמכור בלי פטור ממס ואז נמכור 2 דירות בפטור ממס שבח, לקניית הדירת מגורים. ככה גם נקטין את המס רכישה על הדריה הנרכשת.
אחרי מכירת 3 הדירות ורכישת הדירה היקרה ישנה אפשרות לקנות דירה להשקעה חדשה עם משכנתא לפי מה שיישאר

אשמח לשמוע, האם נראה לכם שהחשיבה שלי נכונה? האם יש עוד דרך שהייתם חושבים עליה?

תודה

 

[DudeOFortune]

לדעתי נכון קודם שתחליטו האם מעדיפים דירה בבניין (דירת גן?) או בית פרטי.
בנוסף להבדל של מיליון ש"ח, חשוב לזכור שההוצאות השוטפות בבית פרטי יכולות להגיע ל2000++ שח יותר בחודש בלי שעשית כלום.

 

[רוני]

אם נלך על דירה יותר יקרה (לאזור ה2.8- 3 מיליון) יש מחשבה שאולי עדיף להיפטר מכל 3 הדירות,

היי

במהלך זה אתה קובר את כל ההון שלך בקירות, בעוד 20 שנים הבית שתקנה יהיה שווה אולי 6 מליון ש"ח, במה זה יואיל לך ?
מבחינה כלכלית זה טעות.

עדיף שתשכיר דירה או בית,
ותקנה נכסים נוספים, מכירת הדירה בשווי 1.6 מליון ש"ח,
תוסיף לזה מימון 400K, תמשכן 50% מהדירה ששוויה 900K, מהלך זה יפנה לך הון של 2.45M ש"ח,
בחו"ל ניתן להשקיע בנדל"ן סולידי ויציב שייצר לך 10K ש"ח נטו בחודש.
בסה"כ כולל השכירויות בישראל ההכנסה החודשית משכירויות תעלה ל 15K ש"ח,
שווי תיק הנכסים 4.05M ש"ח וגובה המימון 950K מכאן אפשר להמשיך להגדיל את תיק הנכסים
גם באמצעות משכנתאות בלון בחו"ל......

בהצלחה

 

[Redroze]

תרכוש איזה דירה שאתה רוצה עם 100% מינוף (ע"י משכון של הדירות להשקעה).
יש לך 9-10 אלף ש"ח הכנסה משכירות שייכנסו לך מ-3 דירות להשכרה.
לא מוכרים נכסים.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

יש לך 9-10 אלף ש"ח הכנסה משכירות שייכנסו לך מ-3 דירות להשכרה.

ותזרים שלילי או קרוב לכך, עם מינוף גבוה לעוד זמן רב.

לא מוכרים נכסים.

וגם לא מחזיקים נכסים בכל מחיר.

 

[גילגה]

- לעלות מ5000 הכנסת שכירות פטורה ממס ל7200 נשמע לי קצת מיותר כי כעת צריך לשלם מס וזה לוקח חלק מהרווח. הייתי נכנסת לעובי הקורה להבין כמה רווח באמת יהיה לכם כאן. (לדעתי זה לא באמת שווה את ההתעסקות, גם כי ההלוואה שלכם תהיה גדולה יותר).

אפשרות שלא הזכרתם שנראית לי סבירה היא דווקא למכור את הדירה של ה1.6M. במקרה שתעברו לדירה של 2M זו הלוואה קצרה שתוכלו להחזיר יחסית בקלות ומהר. שנים ספורות מהיום אתם בגדול באותו מצב של עכשיו בעיר החדשה (עם נכס יותר יקר אבל אתם גרים בו אז זה לא ממש משנה לכם). יש כאן מס רכישה שזה מצער 100K - אבל נשמע לי מהלך הגיוני חוץ מזה.

ללכת על בית פרטי תוך מכירת שלושת הדירות גם אפשרי אבל זה מקטין את התזרים הפנוי שלכם ב5000 ש"ח. זה סביר אבל זה ויתור.
למנף את הבית ולקנות נכס להשקעה כמו שאתם רוצים הייתי מוותרת כי את המס רכישה שחסכתם תוציאו עכשיו על הדירות להשקעה ואתם מדברים על מהלך של מכירת 3 נכסים קניית נכס ואז קניית לפחות עוד נכס אחד - נשמע לי הפקה דיי רצינית שיכולה לקחת לא מעט זמן ולכל מכירה או קנייה של נכס יש עלויות עסקה.

אפשרות נוספת היא שוב למכור את הדירה היקרה, ולקנות את הנכס עם משהו כמו 1.5M משכנתא (50% הון עצמי?) כאן התזרים שלכם יהיה בהתחלה גרוע יותר, אבל יש לכם יכולת החזר מהירה ואתם יכולים תוך עשור לסיים חוב כזה. זה רק מכירה + קניה נשמע לי יותר סביר.

אני מאוד ירוקה בנדל"ן אז תבדקו לעומק את המיסוי וכו' ויש מצב שאני מפספסת משהו.

 

[דאניל]

אני מאוד ירוקה בנדל"ן אז תבדקו לעומק את המיסוי וכו' ויש מצב שאני מפספסת משהו.

בדיוק התכוונתי לשאול אותך אם את בטוחה לגבי זה שיחידת דיור לא חייבת במיסים, כי עו"ד אמר לי אחרת.

 

[גילגה]

בדיוק התכוונתי לשאול אותך אם את בטוחה לגבי זה שיחידת דיור לא חייבת במיסים, כי עו"ד אמר לי אחרת.

הייתי מקשיבה לעו"ד

לדעתי ההכנס משכירות אין מיסוי מיוחד פטור עד 5100, וברכישה (וכנראה מכירה) מתייחסים אליה כמו אל נכס נפרד במחיר לפי האחוז של היחידה מהמטראג' הכולל. (זה יוצא מעט מאוד ערך ולכן מעט מאוד מס רכישה). האלטרנטיבה היא להצהיר שלא תשתמש בה כיחידת דיור ואז מותר לתת אותה רק לקרוב משפחה. אבל שוב זה זיכרון משיחות - וזה לא משנה את העובדה שזה חוסך לך מס רכישה רב עבור נכס נפרד שיעלה משמעותית יותר מהיחידת דיור.

 

[פופי17]

אני הייתי עובר לעיר שבה אתם מעוניינים לעבור אך מתגורר שם בשכירות לשנה ומכיר את הסביבה יותר לעמוק.
משכיר את הדירה בשווי 1.6M שבה אתם גרים כרגע ומההכנסה הזאת משלם חלק מהשכר דירה.
במשך השנה הזאת תכירו את האזור, את השוק ואת הצרכים שלכם.
אחרי שנה זו, יהיה לכם עוד הון מכובד מהחיסכון החודשי.

בכל מקרה אתם במצב מדהים, לא צריך שום צער דרסטי.. רק איך למקסם את התזרים

 

[Redroze]

ותזרים שלילי או קרוב לכך, עם מינוף גבוה לעוד זמן רב.


וגם לא מחזיקים נכסים בכל מחיר.

גם אם הם ימכרו את כל הדירות התזרים יהיה שלילי.

 

[חיים מהעיר]

תודה לכולם על התשובות,

נראה שהרבה הציעו למכור את הדירה של ה1.6M, הבעיה שלי שיהיה מס שבח גבוה על הנכס הזה.
שבח של 500k כאשר הרכישה בשנת 2014 אז מס של 125k
הדירות הנוסופת נקנו אחת בשנת 90 והשניה ב80 אז המס שבח המצופה הוא באזור ה35k לדירה.

אופציה של שכירות במקום החדש לא ממש רלוונטי בגלל ש: 1. כמעט ואין שם נכסים להשכרה 2. רוצים לעבור לדירה של 20 שנה ולא לנדוד מדירה לדירה

 

[RustyJ]

שבח של 500k כאשר הרכישה בשנת 2014 אז מס של 125k
הדירות הנוסופת נקנו אחת בשנת 90 והשניה ב80 אז המס שבח המצופה הוא באזור ה35k לדירה.

יכול לפרט את הקשר לשנים?