• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

מחיר למשתכן שדרות

גרושבליגרוש

משתמש רגיל
הצטרף ב
29/11/16
הודעות
59
דירוג
78
שלום לכולם
אני לקראת קבלת החלטה די גורלית ורציתי לקבל דעות /זוויות שונות משלי מחברי הפורום היקרים
לאחרונה התבשרתי על זכיה בהגרלה של משרד האוצר (מחיר למשתכן) לבחירת דירה בעיר שדרות.
(אבא שלי שאל אותי אם אני בטוח שהמילה "זכיה" והעיר שדרות יכולות לעלות יחד באותו משפט:)

אספר בקצרה איך הגעתי לשדרות:
לקנות דירה בישראל לא היה עבורנו בכלל על הפרק ,מעולם !
כמשקיע ערך -המחיר אף פעם לא התקרב לאיזור שאני ארגיש בנוח עם החלטה כזו.
אני שמח שאישתי הבינה בשלב מוקדם שקניית דירה בשלב הזה של חיינו משמע ריתוק הון עצמי רב וכתוצאה מכך עבודה/שעבוד עד גיל הפנסיה וזה ממש לא מתאים לנו. עדיין צעירים.
אנחנו משקיעים את כספנו בשוק ההון מזה 10 שנים ואפשר לומר שעברנו סייקל שלם .
בשנה האחרונה נכנסה התוכנית מחיר למשתכן וקרצה לנו כמו גם לזוגות צעירים רבים שלא היתה להם בעלות על דירה /יכולת או רצון לבעלות על דירה והפכה אותנו ל"משקיעי נדלן בפוטנציה" .
הוספת נדלן להשקעה לפרוטפוליו שלנו יכול להיות צעד נכון מבחינת גיוון בהתבסס שהפרוטפוליו כולו מורכב מ 100% מניות.
הרציונל שלי היה כזה-להציע הצעות לכל ההגרלות במסגרת התוכנית שמעניקות הנחה של לפחות 30-% מול מחירי השוק כיום.
margin of safety מספק בעייני.
אז לא זכינו ב 14 הגרלות שונות במקומות הרבה פחות מלחיצים (אותי לפחות ) מהעיר שדרות.
לפני הזכיה ההיכרות של עם העיר היתה רק בשמה.
נעבור לנתונים:
במסגרת התוכנית דירת 4 חדרים בבנין חדש תעלה 580,000 ש"ח כשמחיר השוק לדירה (אפשר לומר זהה) חדשה מקבלן (על הנייר) יהיה 820,000 ש"ח . לכאורה 41% מרג'ין .
תשואת השכירות שחישבתי מניחה 2800 ש"ח לחודש -(ריאלי לחלוטין במחירי היום ) מניבה 5.7 % שנתי ברוטו.
ואם אחשב רק 10 חודשי שכירות במקום 12 נקבל 4.8 % ברוטו. עד כה הכל בסדר.
כשנכנסתי לפרטי פרטים הבנתי שאני לא מכיר את שוק הנדלן מספיק ולא מכיר את שדרות בפרט ובטח ובטח לא את שוק הנדלן בשדרות. חפרתי וחפרתי, יד 2 לראות את ההיצע בשוק השכירות ואת המחירים בדירות למכירה, באתר של מס שבח ובאתר מדלן . כמו כן התקשרתי עם מתווכים בעיר וכולם סיפרו לי שזו ניו יורק הבאה ואין חשש לעודף היצע.
במסגרת התוכנית ייבנו בעיר 1350 יחידות דיור בכמה פעימות כשהפעימה הראשונה כוללת 400 יח"ד ותתחיל להיבנות בעוד כשנה. צפי לאכלוס אמצע 2020. כידוע אסור למכור 5 שנים אז זו חתונה לכמעט 10 שנים (8 אם הכל עובר חלק חלק )
הפחד שלי בגדול הוא שיש עוד הרבה זוגות כמונו שלא מתכוונים לעבור לגור בשדרות ובונים על השכרת הנכס. ואז בתקופה קצרה ייפלטו לשוק מאוד קטן ,מלאי דירות גדול יחסית לעיר קטנה (24,000 תושבים).
החשש שלי הוא לא בירידת תשואת השכירות אלה פשוט שהנכס יעמוד זמן רב ללא שוכר. בעצם זה אותו דבר
לא מדבר על טילים ממערב.
בעד:
*לא היתה בנייה חדשה בעיר זמן רב, רוב רובם של הבתים בעיר נבנו בשנות ה 60-70-80

* לפי תוכנית מתאר של העיר עומד להיבנות בעיר אזור תעסוקה גדול אשר ייתכן וימשוך לעיר תושבים נוספים.

*יש רכבת לתל אביב (50 דקות).

*כמו כן בעיר יש הטבת יישוב מועדף שמעניקה למשתכרי שכר גבוה יחסית הטבת מס אדירה. (מי שמרוויח 22 ברוטו ישאר עם 18 נטו במקום 14 נטו) ,להבנתי הטבה זו מושכת לעיר אוכלסייה חזקה מערים שכנות קרובות ללא הטבה. מה שגורם לסך ההגירה בעיר להיות חיובית בשנים האחרונות ולפי ראש העיר ( 4000 איש פלוס הגירה נטו ב5 שנים האחרונות. זה יפה לכל הדעות לעיר של 20,000 תושבים ).ההטבה הזו זה משהו שלא ידעתי עליו קודם וזה ממש משנה את חוקי המשחק לכל מי שחולם לפרוש מוקדם ומרוויח שכר בינוני גבוהה.קורץ לי לא אשקר אך אישתי עצמאית ועובדת באיזור המרכז וזה נראה לה בערך כמו לעבור לתאילנד. להבנתי ההטבה הזו יכולה להתבטל בהינף יד (החלטת ממשלה) אז אין וודאות בנושא הנ"ל אך לא סביר שזה יקרה כל כך מהר.
אם אשתי היתה זורמת הייתי מוכן להקריב עשור ולצאת לעצמאות כללית .
אני משאיר את זה כאופציה של worst case snario .

*דבר נוסף הוא שפריפרייה התוכנית מייעדת 50 -55 % מסך הדירות לתושבי המקום בשונה מאיזורי הביקוש שם זה 20% מה שלדעתי ישאיר פחות משקיעים וכתוצאה מכך פחות דירות להשכרה.

אנחנו יכולים לוותר על הזכייה ולחכות לזכות באיזור עם ביקוש גדול יותר אבל אין לדעת מתי ואם זה יקרה . מה גם שריבית המשכנתא רק הולכת ועולה בשנה האחרונה.
כרגע זו האופציה שעל השולחן ,השאלות שלי למי שמכיר את שוק הנדלן ואת שדרות בפרט וגם לכל חברי הפורום שיכולים להביע דעה שתראה לי דברים שלא חשבתי עליהם:
מה אתם חושבים על ההשקעה?
מה אני מפספס?

סליחה על המגילה
בתודה מוריס
 
לתומי חשבתי ש"מחיר למשתכן" אמור לעזור לזוגות צעירים להגיע לדירה ולא להפוך אותם למשקיעי נדל"ן נוספים...
אתה בטוח שמותר לך להשכיר את הנכס?

בכל אופן, הנה כתבה מעניינת:
מחצית מהמתבגרים בשדרות סובלים מסימני פוסט טראומה
אישית אני לא חושב שהטבה כספית מצדיקה מצוקה נפשית, אבל כל אחד והשיקולים שלו.
 
הממ... מותר לך לרכוש דירה שם שתעמוד ריקה ובתמורה לקבל עוד 4 נטו לחודש? :roll:>:D:lol:

שאלה מעניינת. מתוך האתר של חילן:
כדי להיות זכאי להקלת המס, על אדם להיות "יחיד שמרכז חייו באותו ישוב" (זו ההגדרה בחוק). הגדרה זו נדונה פעמים אחדות בפסיקה, וזכתה לפרשנות מחמירה... כעקרון, נראה שאין ההטבה ניתנת למי שמנהל "חיים כפולים" בישוב נשוא ההנחה ובמקום אחר.
 
חתול בדקתי את הנושא,
מס הכנסה לא נותן לך 50,000₪ בשנה בלי בדיקה.
לפי פסקי דין אם יש חשד שאתה מנהל חיים כפולים ,קרי אתה רשום כתושב שדרות אבל העבודה במרכז והילד בגן בראשון-לא סביר בעיניהם. קראתי גם שבדקו לאנשים חשבונות חשמל ומים כדי לאמת זאת.
לגבי המתבגרים יש בזה משהו.
 
על הנייר הכל נראה טוב ויפה.
אבל...
הייתי ממקד את עצמי. השיקולים להשקעה ולמגורים הם שונים לגמרי ונראה שאתה מערבב אותם פה.
הייתי נסגר עם עצמי למה הדירה מיועדת, ורק אז בוחן את הפן הזה עד הסוף.
 
@FIYaacov תודה על הזווית ,השיקולים הם להשקעה בלבד.
ציינתי שמגורים בדירה הינם בגדר worst case senario , במצב שהדירה עומדת תקופה ארוכה ללא שוכר.
 
כמה משכנתא אתה צריך?
מה תעשה עם ההון העצמי אם לא תקנה שם?
 
לגבי שדרות וישובים בקו עימות.. כדאי לציין שיש עוד אסטרטגיה שעלתה בדעתי כמה פעמים.
מחכים לעימות - > המחירים צונחים (מעט קונים, אבל מוכרים בגלל נסיבות החיים תמיד יש) -> קונים בזול

רק רציתי לשתף
 
מחכים לעימות - > המחירים צונחים (מעט קונים, אבל מוכרים בגלל נסיבות החיים תמיד יש) -> קונים בזול
במלחמת לבנון השניה גרתי בקרית שמונה.
משום מה ולמה, אחרי המלחמה - המחירים קפצו.
התרוץ היה "עכשיו הם מגיעים לכרמיאל, אז הם מדלגים עלינו".
מיותר לציין שלכרמיאל הם ירו מידי פעם טילים עם טווח ארוך לעומת קטיושות שילדים מוצאים שם בחצר ויורים להנאתם.
 
@c881 השאלה מה היו המחירים בזמן המלחמה
 
בעיני התשובה לשאלה מאד תלויה בכמה אחוז מההון העצמי שלך הם אותם חצי מיליון ש"ח, וגם כמה אתם צפוייים להמשיך לחסוך בעתיד. למשל, עם הון עצמי של מיליון או פחות, לא הייתי משקיעה חצי מיליון בדירה אחת בעיר ספר מוכת טילים. עם הון עצמי של 5 מיליון, הייתי בכיף מגוונת את התיק שלי עם כזאת עסקה.
 
כמה משכנתא אתה צריך?
מה תעשה עם ההון העצמי אם לא תקנה שם?
כאמור ההון עצמי מושקע ב-10 שנים האחרונות במניות ערך / סלי מניות חול.ושם ישאר בעשורים הקרובים.
לגבי משכנתא -אנחנו יכולים לקנות גם בלי ,אני נוטה למקסימום משכנתא (500,000 מתוך 600,000) כדי להשאיר כמה שיותר כסף בתיק.
יש לי ביטחון תעסוקתי בדמות קביעות בעבודה בשכר יחסית גבוה. אז אני נוטה לקחת סיכונים לפעמים מוגזמים.
התוכנית הזו מאפשרת לנו חשיפה לנדלן במינוף גדול מבלי לרתק הון עצמי רב שעובד קשה.
אני מסכים עם מי שאומר שהתוכנית כושלת למטרתה. אוסיף ואומר שהיא דוחפת לשוק זוגות רבים שבכלל לא היו במחשבות על דירה. (כי 100,000 זה סכום שיחסית זוג צעיר יכול לגייס לעומת רבע מיליון שקל)
היו כבר שקראו לתוכנית מחיר למסתכן.
תודה על התגובות.
 
נערך לאחרונה ב:
התכוונתי בלי לממש את התיק ולשלם על זה מס.

לגבי המשכנתא, לא מדובר על הקטנת הסיכון אלא על מיקסום הצמצום (של עלויות הריבית).
 
לפי תוכנית מתאר של העיר עומד להיבנות בעיר אזור תעסוקה גדול
לא אומר כלום. תכניות מתאר הן לא מחייבות.


הטבת יישוב מועדף
זה משהו שמשתנה לפי משב הרוח.
זה אולי שיקול לעבור לשם לתקופה, אבל לא להשקיע שם בעשר השנים הקרובות.

לא היתה בנייה חדשה בעיר זמן רב
יש לזה סיבה. אף אחד לא רוצה לגור שם.

קח בחשבון שהמשקיעים היום משכירים בעיקר לסטודנטים מספיר.

לא רואה סיבה שמשפחה מבוססת תעבור לשדרות כשיש מושבים נחמדים מסביב שאפשר לשכור בהם בית פרטי, או לגור בבאר שבע שהיא עיר לכל לדבר.
 
יש לזה סיבה. אף אחד לא רוצה לגור שם.

לא רואה סיבה שמשפחה מבוססת תעבור לשדרות כשיש מושבים נחמדים מסביב שאפשר לשכור בהם בית פרטי, או לגור בבאר שבע שהיא עיר לכל לדבר.
העובדות בשטח לא תומכות בזה. אנשים גרים שם ומשכירים למרות שאני בהחלט מבין למה אתה מתכוון.
למשפחה מהמרכז לעבור לשדרות זה לא דבר של מה בכך .
אך למשפחות "סולידיות" מהאיזור שגרות במושבים הנחמדים או בעיר כמו באר שבע ,הטבה של 50,000 בשנה היא גם לא דבר של מה בכך.
אני חושב שאני אישית -אם הייתי גר בבאר שבע ועובד בבאר שבע לא היתה לי שאלה בכלל עובר למרחק של 15-20 דקות נסיעה ומוסיף 4000 לנטו.

ב 2013-2016 נבנו ונמכרו כמה עשרות דירות בבניינים חדשים בעיר במחירים גבוהים ב 250,000 ש"ח בממוצע ממה שמציעה התוכנית.
אני מנסה שלא לעשות רציונליזציה להחלטה.
שוב ,החשש האמיתי שלי הוא שהגידול בהיצע ביחס לשוק ההשכרה בפרק זמן קצר ישאיר את הדירה ריקה משוכרים או מאוד קשה להשכרה.
תשואת השכירות במצב כזה אכן צפויה לרדת אך אם היית כבר משכיר דירה בעיר במבנה ישן ללא מעלית ,בלי חניה ומחסן לא היית מעדיף לעבור לשכונה חדשה עם כל הפסיליטיס שציינתי ?. אני מדבר בראייה של מי שכבר גר בעיר ושוכר דירה. (רצינליזציה ??)

קח בחשבון שהמשקיעים היום משכירים בעיקר לסטודנטים מספיר.
השכונה לא כל כך קרובה לספיר, לא משהו שאי אפשר לפתור בעזרת אופניים. למיטב הבנתי דווקא הסטודנטים אוהבים ומשכירים במושבים הסמוכים.:'(
אולי תמהיל דירת 3 חדרים מתאימה יותר לצורכי השכרה ,סטודנטים בכל זאת, מחיר רכישה 480,000 -500,000 ש"ח במסגרת התוכנית
בינתיים כל זה ניחושים עבורי. לא מכיר מישהו שגר שם או מכיר את שוק ההשכרה שם ויכול לשפוך קצת אור .
תודה.
 
השאלה אם היו בכלל עסקאות בזמן הזה (שמחירם לא נקבע ונחתם לפני המלחמה)
אני לא עסקתי בתיווך בתקופה המדוברת (בעצם מעולם).
אני יודע שחיפשתי בזמנו. לא יותר.
 
החשש האמיתי שלי הוא שהגידול בהיצע ביחס לשוק ההשכרה בפרק זמן קצר ישאיר את הדירה ריקה משוכרים או מאוד קשה להשכרה.
תשואת השכירות במצב כזה אכן צפויה לרדת

לך יש הטבה שאין לאחרים ולכן תיאורתית אתה יכול לרדת בתשואה כדי להבטיח שוכר. משהו שהשכן שלך שקנה במחיר מלא לא יכול.
לחשוב על הדירה הקטנה ביותר או דירה שניתן לחלק או להשביח זה כיוון נכון לחשוב.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
נ מיסוי דירה שנייה להשקעה כשהראשונה נקנתה במסגרת מחיר למשתכן נדל"ן 1
א בחירת דירה - מחיר למשתכן נדל"ן 16
D דירה להשקעה - ״מחיר למשתכן״ - איפה להתחיל? נדל"ן 5
E מחיר למשתכן+/דירה על הנייר נדל"ן 5
לאץ' שינוי סטטוס באתר מחיר למשתכן/דירה בהנחה נדל"ן 2
ה מחיר למשתכן 2024 נדל"ן 5
מ תוספות וטיפים לדירת מחיר למשתכן להשקעה נדל"ן 37
ttmoon תמהיל משכנתא, דירה ראשונה להשקעה, מחיר למשתכן נדל"ן 0
Y ערבות בנקאית חוק מכר - מחיר למשתכן נדל"ן 3
B מחיר למשתכן - דרום חיפה - תשוב חוץ נדל"ן 0
סול מחיר למשתכן למשפרי דיור בני 35 ומעלה נדל"ן 10
ה מחיר למשתכן - איסור מכירת הדירה נדל"ן 58
H מחיר למשתכן למשפרי דיור נדל"ן 7
R מחיר למשתכן אשקלון - כדאיות עסקה נדל"ן 12
Itayya מחיר למשתכן דימונה נדל"ן 6
F התייעצות מחיר למשתכן כפר קאסם נדל"ן 12
romrom התלבטות בין דירות (מחיר למשתכן) נדל"ן 2
T מחיר למשתכן - שינוי סטטוס מידועים לציבור לנשואים לאחר ״זכייה״ נדל"ן 0
G תמהילי משכנתא מחיר למשתכן נדל"ן 8
S איך מקבלים את. המענק של מחיר למשתכן ללא משכנתא ? נדל"ן 3
R מחיר למשתכן בקדימה צורן נדל"ן 6
G מחיר למשתכן ירושלים נדל"ן 12
A מחיר למשתכן נדל"ן 6
T מחיר למשתכן משפרי דיור נדל"ן 3
ב התלבטות בין 3 ל- 4 חדרים - מחיר למשתכן נדל"ן 8
M מרגיש מרומה (מחיר למשתכן) נדל"ן 31
ttmoon מחיר למשתכן - דירה בב"ש נדל"ן 8
ס זוכי מחיר למשתכן הגרלה מס 2020 פסגת זאב פוסטים מאיכות נמוכה 2
K מחיר למשתכן - סיכון בעקבות אג"ח של הקבלן נדל"ן 4
B הגרלת אוקטובר מחיר למשתכן נדל"ן 3
stamEhad מחיר למשתכן - תוך כמה זמן אני צריך לארגן את הכסף? נדל"ן 4
S ייעוץ בנושא מחיר למשתכן -בחירת דירה נדל"ן 24
ל בחירת דירה בפרוייקט מחיר למשתכן נדל"ן 6
S מחיר למשתכן בדרום - איזו דירה לבחור והאם כדאי לרכוש ללא משכנתא נדל"ן 5
N דירה להשקעה - מחיר למשתכן - לעומת קנית דירה עצמאית נדל"ן 14
M דירה להשקעה- מחיר למשתכן או דירות תמא נדל"ן 2
ישראלי מצוי מחיר למשתכן - דירה מלפני הנישואים + הסכם ממון והפרדת רכוש נדל"ן 1
מ דירה מחיר למשתכן נדל"ן 2
Shnizelia האם תוכנית מחיר למשתכן הגיע לכדי מיצוי? נדל"ן 61
B מחיר למשתכן כמינוף לתיק השקעות דיבדנדים\פסיבי נדל"ן 39
T שאלת דירה בהנחה (מחיר למשתכן) נדל"ן 10
S מחיר למשתכן - 5 או 6 חדרים נדל"ן 18
romrom הערכת מחיר דירה למשתכן ותועלת שולית פוחתת למטר נדל"ן 15
c881 כתבה כרגע על מחיר למשתכן בראש העין נדל"ן 45
stamEhad מה ההבדל בין "מחיר מופחת" ל"מחיר למשתכן"? נדל"ן 5
מ ריבית משכנתא בחלקים - מחיר למשתכן נדל"ן 5
A התלבטות - מחיר למשתכן \ דירה להשקעה \ דירת מגורים והיכן? נדל"ן 14
ל מחיר למשתכן 2022 מהו השם העדכני של הפרויקט? נדל"ן 1
כנשר האם הדירות בהגרלת מחיר למשתכן תמיד ללא היתר בניה? נדל"ן 15
E כדאיות מחיר למשתכן נדל"ן 8

נושאים דומים

Back
למעלה