גרושבליגרוש
משתמש רגיל
- הצטרף ב
- 29/11/16
- הודעות
- 59
- דירוג
- 78
שלום לכולם
אני לקראת קבלת החלטה די גורלית ורציתי לקבל דעות /זוויות שונות משלי מחברי הפורום היקרים
לאחרונה התבשרתי על זכיה בהגרלה של משרד האוצר (מחיר למשתכן) לבחירת דירה בעיר שדרות.
(אבא שלי שאל אותי אם אני בטוח שהמילה "זכיה" והעיר שדרות יכולות לעלות יחד באותו משפט
אספר בקצרה איך הגעתי לשדרות:
לקנות דירה בישראל לא היה עבורנו בכלל על הפרק ,מעולם !
כמשקיע ערך -המחיר אף פעם לא התקרב לאיזור שאני ארגיש בנוח עם החלטה כזו.
אני שמח שאישתי הבינה בשלב מוקדם שקניית דירה בשלב הזה של חיינו משמע ריתוק הון עצמי רב וכתוצאה מכך עבודה/שעבוד עד גיל הפנסיה וזה ממש לא מתאים לנו. עדיין צעירים.
אנחנו משקיעים את כספנו בשוק ההון מזה 10 שנים ואפשר לומר שעברנו סייקל שלם .
בשנה האחרונה נכנסה התוכנית מחיר למשתכן וקרצה לנו כמו גם לזוגות צעירים רבים שלא היתה להם בעלות על דירה /יכולת או רצון לבעלות על דירה והפכה אותנו ל"משקיעי נדלן בפוטנציה" .
הוספת נדלן להשקעה לפרוטפוליו שלנו יכול להיות צעד נכון מבחינת גיוון בהתבסס שהפרוטפוליו כולו מורכב מ 100% מניות.
הרציונל שלי היה כזה-להציע הצעות לכל ההגרלות במסגרת התוכנית שמעניקות הנחה של לפחות 30-% מול מחירי השוק כיום.
margin of safety מספק בעייני.
אז לא זכינו ב 14 הגרלות שונות במקומות הרבה פחות מלחיצים (אותי לפחות ) מהעיר שדרות.
לפני הזכיה ההיכרות של עם העיר היתה רק בשמה.
נעבור לנתונים:
במסגרת התוכנית דירת 4 חדרים בבנין חדש תעלה 580,000 ש"ח כשמחיר השוק לדירה (אפשר לומר זהה) חדשה מקבלן (על הנייר) יהיה 820,000 ש"ח . לכאורה 41% מרג'ין .
תשואת השכירות שחישבתי מניחה 2800 ש"ח לחודש -(ריאלי לחלוטין במחירי היום ) מניבה 5.7 % שנתי ברוטו.
ואם אחשב רק 10 חודשי שכירות במקום 12 נקבל 4.8 % ברוטו. עד כה הכל בסדר.
כשנכנסתי לפרטי פרטים הבנתי שאני לא מכיר את שוק הנדלן מספיק ולא מכיר את שדרות בפרט ובטח ובטח לא את שוק הנדלן בשדרות. חפרתי וחפרתי, יד 2 לראות את ההיצע בשוק השכירות ואת המחירים בדירות למכירה, באתר של מס שבח ובאתר מדלן . כמו כן התקשרתי עם מתווכים בעיר וכולם סיפרו לי שזו ניו יורק הבאה ואין חשש לעודף היצע.
במסגרת התוכנית ייבנו בעיר 1350 יחידות דיור בכמה פעימות כשהפעימה הראשונה כוללת 400 יח"ד ותתחיל להיבנות בעוד כשנה. צפי לאכלוס אמצע 2020. כידוע אסור למכור 5 שנים אז זו חתונה לכמעט 10 שנים (8 אם הכל עובר חלק חלק )
הפחד שלי בגדול הוא שיש עוד הרבה זוגות כמונו שלא מתכוונים לעבור לגור בשדרות ובונים על השכרת הנכס. ואז בתקופה קצרה ייפלטו לשוק מאוד קטן ,מלאי דירות גדול יחסית לעיר קטנה (24,000 תושבים).
החשש שלי הוא לא בירידת תשואת השכירות אלה פשוט שהנכס יעמוד זמן רב ללא שוכר. בעצם זה אותו דבר
לא מדבר על טילים ממערב.
בעד:
*לא היתה בנייה חדשה בעיר זמן רב, רוב רובם של הבתים בעיר נבנו בשנות ה 60-70-80
* לפי תוכנית מתאר של העיר עומד להיבנות בעיר אזור תעסוקה גדול אשר ייתכן וימשוך לעיר תושבים נוספים.
*יש רכבת לתל אביב (50 דקות).
*כמו כן בעיר יש הטבת יישוב מועדף שמעניקה למשתכרי שכר גבוה יחסית הטבת מס אדירה. (מי שמרוויח 22 ברוטו ישאר עם 18 נטו במקום 14 נטו) ,להבנתי הטבה זו מושכת לעיר אוכלסייה חזקה מערים שכנות קרובות ללא הטבה. מה שגורם לסך ההגירה בעיר להיות חיובית בשנים האחרונות ולפי ראש העיר ( 4000 איש פלוס הגירה נטו ב5 שנים האחרונות. זה יפה לכל הדעות לעיר של 20,000 תושבים ).ההטבה הזו זה משהו שלא ידעתי עליו קודם וזה ממש משנה את חוקי המשחק לכל מי שחולם לפרוש מוקדם ומרוויח שכר בינוני גבוהה.קורץ לי לא אשקר אך אישתי עצמאית ועובדת באיזור המרכז וזה נראה לה בערך כמו לעבור לתאילנד. להבנתי ההטבה הזו יכולה להתבטל בהינף יד (החלטת ממשלה) אז אין וודאות בנושא הנ"ל אך לא סביר שזה יקרה כל כך מהר.
אם אשתי היתה זורמת הייתי מוכן להקריב עשור ולצאת לעצמאות כללית .
אני משאיר את זה כאופציה של worst case snario .
*דבר נוסף הוא שפריפרייה התוכנית מייעדת 50 -55 % מסך הדירות לתושבי המקום בשונה מאיזורי הביקוש שם זה 20% מה שלדעתי ישאיר פחות משקיעים וכתוצאה מכך פחות דירות להשכרה.
אנחנו יכולים לוותר על הזכייה ולחכות לזכות באיזור עם ביקוש גדול יותר אבל אין לדעת מתי ואם זה יקרה . מה גם שריבית המשכנתא רק הולכת ועולה בשנה האחרונה.
כרגע זו האופציה שעל השולחן ,השאלות שלי למי שמכיר את שוק הנדלן ואת שדרות בפרט וגם לכל חברי הפורום שיכולים להביע דעה שתראה לי דברים שלא חשבתי עליהם:
מה אתם חושבים על ההשקעה?
מה אני מפספס?
סליחה על המגילה
בתודה מוריס
אני לקראת קבלת החלטה די גורלית ורציתי לקבל דעות /זוויות שונות משלי מחברי הפורום היקרים
לאחרונה התבשרתי על זכיה בהגרלה של משרד האוצר (מחיר למשתכן) לבחירת דירה בעיר שדרות.
(אבא שלי שאל אותי אם אני בטוח שהמילה "זכיה" והעיר שדרות יכולות לעלות יחד באותו משפט
אספר בקצרה איך הגעתי לשדרות:
לקנות דירה בישראל לא היה עבורנו בכלל על הפרק ,מעולם !
כמשקיע ערך -המחיר אף פעם לא התקרב לאיזור שאני ארגיש בנוח עם החלטה כזו.
אני שמח שאישתי הבינה בשלב מוקדם שקניית דירה בשלב הזה של חיינו משמע ריתוק הון עצמי רב וכתוצאה מכך עבודה/שעבוד עד גיל הפנסיה וזה ממש לא מתאים לנו. עדיין צעירים.
אנחנו משקיעים את כספנו בשוק ההון מזה 10 שנים ואפשר לומר שעברנו סייקל שלם .
בשנה האחרונה נכנסה התוכנית מחיר למשתכן וקרצה לנו כמו גם לזוגות צעירים רבים שלא היתה להם בעלות על דירה /יכולת או רצון לבעלות על דירה והפכה אותנו ל"משקיעי נדלן בפוטנציה" .
הוספת נדלן להשקעה לפרוטפוליו שלנו יכול להיות צעד נכון מבחינת גיוון בהתבסס שהפרוטפוליו כולו מורכב מ 100% מניות.
הרציונל שלי היה כזה-להציע הצעות לכל ההגרלות במסגרת התוכנית שמעניקות הנחה של לפחות 30-% מול מחירי השוק כיום.
margin of safety מספק בעייני.
אז לא זכינו ב 14 הגרלות שונות במקומות הרבה פחות מלחיצים (אותי לפחות ) מהעיר שדרות.
לפני הזכיה ההיכרות של עם העיר היתה רק בשמה.
נעבור לנתונים:
במסגרת התוכנית דירת 4 חדרים בבנין חדש תעלה 580,000 ש"ח כשמחיר השוק לדירה (אפשר לומר זהה) חדשה מקבלן (על הנייר) יהיה 820,000 ש"ח . לכאורה 41% מרג'ין .
תשואת השכירות שחישבתי מניחה 2800 ש"ח לחודש -(ריאלי לחלוטין במחירי היום ) מניבה 5.7 % שנתי ברוטו.
ואם אחשב רק 10 חודשי שכירות במקום 12 נקבל 4.8 % ברוטו. עד כה הכל בסדר.
כשנכנסתי לפרטי פרטים הבנתי שאני לא מכיר את שוק הנדלן מספיק ולא מכיר את שדרות בפרט ובטח ובטח לא את שוק הנדלן בשדרות. חפרתי וחפרתי, יד 2 לראות את ההיצע בשוק השכירות ואת המחירים בדירות למכירה, באתר של מס שבח ובאתר מדלן . כמו כן התקשרתי עם מתווכים בעיר וכולם סיפרו לי שזו ניו יורק הבאה ואין חשש לעודף היצע.
במסגרת התוכנית ייבנו בעיר 1350 יחידות דיור בכמה פעימות כשהפעימה הראשונה כוללת 400 יח"ד ותתחיל להיבנות בעוד כשנה. צפי לאכלוס אמצע 2020. כידוע אסור למכור 5 שנים אז זו חתונה לכמעט 10 שנים (8 אם הכל עובר חלק חלק )
הפחד שלי בגדול הוא שיש עוד הרבה זוגות כמונו שלא מתכוונים לעבור לגור בשדרות ובונים על השכרת הנכס. ואז בתקופה קצרה ייפלטו לשוק מאוד קטן ,מלאי דירות גדול יחסית לעיר קטנה (24,000 תושבים).
החשש שלי הוא לא בירידת תשואת השכירות אלה פשוט שהנכס יעמוד זמן רב ללא שוכר. בעצם זה אותו דבר
לא מדבר על טילים ממערב.
בעד:
*לא היתה בנייה חדשה בעיר זמן רב, רוב רובם של הבתים בעיר נבנו בשנות ה 60-70-80
* לפי תוכנית מתאר של העיר עומד להיבנות בעיר אזור תעסוקה גדול אשר ייתכן וימשוך לעיר תושבים נוספים.
*יש רכבת לתל אביב (50 דקות).
*כמו כן בעיר יש הטבת יישוב מועדף שמעניקה למשתכרי שכר גבוה יחסית הטבת מס אדירה. (מי שמרוויח 22 ברוטו ישאר עם 18 נטו במקום 14 נטו) ,להבנתי הטבה זו מושכת לעיר אוכלסייה חזקה מערים שכנות קרובות ללא הטבה. מה שגורם לסך ההגירה בעיר להיות חיובית בשנים האחרונות ולפי ראש העיר ( 4000 איש פלוס הגירה נטו ב5 שנים האחרונות. זה יפה לכל הדעות לעיר של 20,000 תושבים ).ההטבה הזו זה משהו שלא ידעתי עליו קודם וזה ממש משנה את חוקי המשחק לכל מי שחולם לפרוש מוקדם ומרוויח שכר בינוני גבוהה.קורץ לי לא אשקר אך אישתי עצמאית ועובדת באיזור המרכז וזה נראה לה בערך כמו לעבור לתאילנד. להבנתי ההטבה הזו יכולה להתבטל בהינף יד (החלטת ממשלה) אז אין וודאות בנושא הנ"ל אך לא סביר שזה יקרה כל כך מהר.
אם אשתי היתה זורמת הייתי מוכן להקריב עשור ולצאת לעצמאות כללית .
אני משאיר את זה כאופציה של worst case snario .
*דבר נוסף הוא שפריפרייה התוכנית מייעדת 50 -55 % מסך הדירות לתושבי המקום בשונה מאיזורי הביקוש שם זה 20% מה שלדעתי ישאיר פחות משקיעים וכתוצאה מכך פחות דירות להשכרה.
אנחנו יכולים לוותר על הזכייה ולחכות לזכות באיזור עם ביקוש גדול יותר אבל אין לדעת מתי ואם זה יקרה . מה גם שריבית המשכנתא רק הולכת ועולה בשנה האחרונה.
כרגע זו האופציה שעל השולחן ,השאלות שלי למי שמכיר את שוק הנדלן ואת שדרות בפרט וגם לכל חברי הפורום שיכולים להביע דעה שתראה לי דברים שלא חשבתי עליהם:
מה אתם חושבים על ההשקעה?
מה אני מפספס?
סליחה על המגילה
בתודה מוריס