מחיר למשתכן - רכישה/השקעה בצפון

[מושקעת]

מדוע ספקולציות?

לא רלוונטי. המחיר של הדירה יותר נמוך ולא יד שנייה אלא חדשה
מחיר השכירות גם לא רלוונטי...אמור להיות יותר גבוה.

 

[Shlomi Z]

שכד צפוי*12 חלקי מחיר דירה

האם הנך יכולה לחשב את המחיר המדויק לאחר מימון+המדד שיעלה עד תום הבניה ? השכ"ד הצפוי יעלה/יירד עד אז עקב השכנים שלך?
בד בבד,
יש לך כבר היום דירות להשכרה ב 1900-2200, לפני שנכנסו למשחק כל הדירות החדשות

 

[Shlomi Z]

לא רלוונטי. המחיר של הדירה יותר נמוך ולא יד שנייה אלא חדשה
מחיר השכירות גם לא רלוונטי...אמור להיות יותר גבוה.

אם "אמור" להיות גבוה, הוא וודאי, אז נשמע שעשית עסקה מצוינת.
מזכיר לך שבצה"ל אמור זה שם של דג, רומא הפוך והר בסין. [לא בציניות, אלא מחשש גרידא].

תתקיני תוסף handz ותראי בעצמך כמה זמן המודעה שמה ובכמה אנשים הורידו.
דירות להשכרה-שלומי

נ.ב.
זה נשמע כאילו את נעולה ואני מנסה להניא אותך מהדבר הזה... מתנצל.
שיהיה רק בהצלחה וכולי תקווה שיהיה אחלה דיל.

 

[מושקעת]

אם "אמור" להיות גבוה, הוא וודאי, אז נשמע שעשית עסקה מצוינת.

לי נאמר שזה הרבה יותר גבוה ועוד הורדתי ממה שנאמר לי.
זה אכן לא בטוח ונעלם מסוים...הכל חדש כאמור. הרבה שכנים לא ישכירו.

 

[Shlomi Z]

לי נאמר שזה הרבה יותר גבוה ועוד הורדתי ממה שנאמר לי.

נאמר על ידי מי ? נביא ? סוכן מכירות? אליהו הנביא ?
גם ענבל אור / ביל קלינטון / קובי-אדמה / בן ברננקי / גל הירש / אריאל שרון / ציפי ליבני / אריה דרעי
אמרו הרבה דברים. תפקידנו להתעלם ולסמוך על היגיון בריא ועובדות בלבד.

 

[מושקעת]

נאמר על ידי מי

מספר קונים פוטנציאלים.
נכון.דורש בדיקה מעמיקה יותר אבל שוב...רב המסתר על הגלוי בהקשר למקום הזה והתשואה. שכונה חדשה שבטח שכד הרבה יותר גבוה מדירה ישנה..מה גם שהרוב פרטיים.ועדיין..אני כמוך חשדניסטית.

 

[Shlomi Z]

מספר קונים פוטנציאלים.

מה ציפית שהם יגידו לך ?
שהם לקחו את כל כספם,עמלם, דמם בעשור האחרון כולל הפנסיה של הוריהם והירושה של סבתם ושמו אותם על 4 קירות בשלומי והם חוששים ?

אני מצטער אך איני מסכים איתך,
לא "רב נסתר על הגלוי" משום שיש לך מפורשות קבל עם ומדלן נתונים ברורים לכל דכפין...
שכונה חדשה שמורכבת ממשקיעים היא לא שכונה חדשה של יוצאי הייטק/מהגרים אמריקאים/סטודנטים צעירים שבאים לגלות את שלומי.
אינני חשדניסט,אלא עצוב.
אני מסתכל על נתונים יבשים + שומע מסביבי ומבין שהמנטרה של הדור מעלינו של "רק נדלן" חילחלה והרסה ציבור שלום.

 

[מושקעת]

לא הבנתי .

מחיר השכרת דירה חדשה בדרכ גבוה יותר מדירה ישנה . מסכים?

לכן המחיר ששלחת לי לינק אליו לא מדויק. זה של דירה יד 2. וגם מחיר הדירה יותר גבוה ממה שאני אשלם על דירה חדשה.אם אקנה אותה.

השכונה מהמעט שאני מבינה לא תהיה שכונה של משקיעים. הרבה קונים כדי לגור .

 

[Oringa]

מחיר השכרת דירה חדשה בדרכ גבוה יותר מדירה ישנה . מסכים?

לגמרי תלוי במפרט. ממה שאני ראיתי, המפרטים של דירות מחיר למשתכן גרועים ביחס לסביבתם.

השכונה מהמעט שאני מבינה לא תהיה שכונה של משקיעים. הרבה קונים כדי לגור .

איך בדקת את זה?

 

[Shlomi Z]

לגמרי תלוי במפרט. ממה שאני ראיתי, המפרטים של דירות מחיר למשתכן גרועים ביחס לסביבתם.

היכן ניתן לראות את המפרט אל מול היחס בסביבה ?

 

[amit]

לא חושבת שיש מקום לפסקנות כזאת אלא אם אתה ממש מבין בתחום או מכיר מצויין את שכונת יערית בשלומי.

וואלה..
למשקיעים בדירה עדיף בלי צימרים נראה לי
אגב למה לדעתך לא יצליחו? בבצת יש צימרים ובסביבה.

אני בתחום 25 שנה , תאמיני לי.
היום שמיים פתוחים מחסלים את הצימרים לזוגות ,ווילות אירוח מחסלות את מתחמי הצימרים למשפחות.
הציפיות של הלקוח הישראלי השתנו, אף אחד לא רוצה להתארח בבקתה כשמאחוריה הבית של הבעלים.
היחידים שיכולים להחזיק מעמד אלה מתחמים ייעודיים לנופש:
3 צימרים או יותר במתחם בודד, שהוא באמת נותן חוויה אחרת מבחינת נוף ואווירה.

צימר מאחורי הבית בשכונת מגורים בשלומי זה לא כלכלי.

 

[מושקעת]

איך בדקת את זה?

כי יש כאלה שאמרו לי שרוצים לקנות כדי לגור

צימר מאחורי הבית בשכונת מגורים בשלומי זה לא כלכלי.

הבנתי.
אגב..אני מכירה צימרים כלכליים מאחורי בית..אמנם יש מרווח בין הצימרים לבית של המארחים והם בתפוסה מזמינים שנה מראש.
אגב נוסף..הרוב בשכונה כאמור הוא בני ביתך ודו משפחתי ומעט בניינים נמוכים אז זה לא ניראות של צימר בתוך שכונה של בניינים של 10 קומות.

 

[amit]

כי יש כאלה שאמרו לי שרוצים לקנות כדי לגור


הבנתי.
אגב..אני מכירה צימרים כלכליים מאחורי בית..אמנם יש מרווח בין הצימרים לבית של המארחים והם בתפוסה מזמינים שנה מראש.
אגב נוסף..הרוב בשכונה כאמור הוא בני ביתך ודו משפחתי ומעט בניינים נמוכים אז זה לא ניראות של צימר בתוך שכונה של בניינים של 10 קומות.

הם כלכליים לבעלי הבית שקנו את המגרש בזול מזמן.
ללקוח חדש שמתכנן לקנות את אותו המגרש במחירים של היום-לא כלכלי.

אוי ואבוי אם הלקוח שלך יראה בניינים נמוכים

 

[מושקעת]

אוי ואבוי אם הלקוח שלך יראה בניינים נמוכים

חח לא חשבתי להכנס לתחום הצימרים

אגב האזור יהיה בבנייה כמה שנים טובות...ולא במקביל...

 

[amit]

אגב לא בטוח שזו כזו השקעה רעה ,פשוט תביני אם זה בשבילך.
אני מניח שגם במקרה הרע השכירות תהיה 3000 לחודש ,קחי 10 חודשים ואת ב4.2 אחוז לפני מימון שיגדיל את זה,וזה פטור ממס .
אבל זה בהנחה שמוצאים שוכר, ובהנחה שהשכונה מוכנה ובנויה כמו שצריך, אין לי מושג איך זה יהיה.

כמו כן , האם את ערוכה לכך שהשוכר יתקשר מידי פעם ותצטרכי להגיע בדחיפות? איש מקצוע בשלט רחוק זה מתכון להוצאות גבוהות.

לדעתי אם אתם על הקצה מבחינת הכסף או אם אתם ממש ממש רחוקים-לא להתקרב.

 

[בת העמק]

מחיר השכרת דירה חדשה בדרכ גבוה יותר מדירה ישנה

בעפולה הקימו שכונת מגדלים חדשה דנדשה ורוב הדירות נקנו ע"י משקיעים. כשסיימו לבנות, התגלה שאין מספיק אנשים שרוצים לגור שם בשכירות ומחירי הדירות 4 חדרים צנחו לסביבות 2500 ש"ח ועכשיו הן במחיר דומה לישנות יותר במרכז העיר. זה לא אומר שזה מה שיקרה בשלומי אבל אל תניחי מראש שתוכלי להשכיר במחיר מסויים רק בגלל שהיא חדשה. יש הרבה משתנים שגורמים להשקעת נדל"ן להצליח/להיכשל/להשאר פרווה.

 

[מושקעת]

קחי 10 חודשים ואת ב4.2 אחוז

למה 10 חודשים?
לגבי מימון..אם לוקחים משכנתא נמוכה או הלוואה קטנה אז זה שונה ממה שציינת
האזור יהיה אזור בנייה כמה שנים טובות גם כי הוא בראשיתו וגם כי יש הרבה בנייה פרטית שהקצב נקבע על ידי בעלי הדירות הפרטיות.
אין לי ספק שהמחירים של הדירות יעלו עם הזמן..השאלה שוק השכירות בכל התנאים שצוינו. אכן המרחק מבאס אך לא בלתי אפשרי.דירה חדשה לא אמורה לדרוש תחזוקה כמו ישנה.מקרי חירום שולחים מישהו מהאזור בדרכ לא?

 

[amit]

למה 10 חודשים?
לגבי מימון..אם לוקחים משכנתא נמוכה או הלוואה קטנה אז זה שונה ממה שציינת
האזור יהיה אזור בנייה כמה שנים טובות גם כי הוא בראשיתו וגם כי יש הרבה בנייה פרטית שהקצב נקבע על ידי בעלי הדירות הפרטיות.
אין לי ספק שהמחירים של הדירות יעלו עם הזמן..השאלה שוק השכירות בכל התנאים שצוינו. אכן המרחק מבאס אך לא בלתי אפשרי.דירה חדשה לא אמורה לדרוש תחזוקה כמו ישנה.מקרי חירום שולחים מישהו מהאזור בדרכ לא?

מניחים שחודשיים ילכו על תיקונים ובלתמים.
אי אפשר לדעת , מספיק שהדייר יתקשר ויגיד שהמזגן לא מקרר כמו שצריך-תביאי איש מקצוע כשאת לא שם? זה לא ייגמר טוב

 

[Oringa]

מספיק שהדייר יתקשר ויגיד שהמזגן לא מקרר כמו שצריך-תביאי איש מקצוע כשאת לא שם

אם אתה מתכנן להגיע לכל תיקון שולי בדירה שלך, אל תקנה דירה להשקעה. בכל הדירות שאי פעם שכרתי, בכל תקלה הגיע שיפוצניק שעובד עם בעל הבית ושהאחרון סומך עליו.

היכן ניתן לראות את המפרט אל מול היחס בסביבה ?

עבודת רגליים. אתה יכול להיות בטוח שכל מה שקשור למטבח, כלים סניטרים, תאורה וכיוצ"ב הקבלן חסך בכל פינה אפשרית. במקרים קיצוניים, אתה גם מקבל דירה עם שירותים ללא חלון, כיוון אוויר אחד ותכנון חדרים בינוני.

 

[מושקעת]

במקרים קיצוניים, אתה גם מקבל דירה עם שירותים ללא חלון, כיוון אוויר אחד ותכנון חדרים בינוני.

במקרה הזה יש כמה כיווני אוויר וחלון בכל חדר ויש סטנדרד לגודל חדרים. מי ישמע בונים בארץ דירות עם חדרים גדולים כמו לפני 40 שנה