א
אגס-סברס-תפוח
טוב שלום לכולם,
לפני כחמישה שבועות זכיתי בהגרלת מחיר למשתכן בדימונה.
מאז אני בהמון בירורים בעניין ורק היום התגלגלתי לפורום הנחמד הזה וגיליתי כמה מקלדות נשרפו בנושא הזה.
מודה- עדיין לא קראתי את כל 12 העמודים שבשרשור , אבל כן עברתי על הרוב.
נותר לי חצי שבוע להחליט לאן פני מועדות ובהמשך אפרט מדוע כרגע אני כרגע על סף ויתור למרות הזכיה.
אשמח להניח בפניכם את הטיעונים (שחלקם לא הודגשו מספיק לטעמי בשרשור הקודם) ולשמוע את דעתכם בעניין לפני החלטה סופית.
אז ככה..
ראשית, מדובר בהגרלה 129, פרויקט יפיפה של דירות גן-גג בשכונת השחר החדשה בדימונה, קבלן עומר הנדסה. בהגרלה הוצג שהמחיר למ"ר הינו 7,347 ש"ח (המספר הזה הינו הנתון היחיד שידעתי לפני ההרשמה להגרלה והוא לא אמר לי הרבה מכיוון שלא פורסם באתר סוג הבנייה ומכיוון שקיימת תוספת משמעותית על גינה/מרפסת וכו' וכו').
באופו אישי, התעניינתי בדירות היותר זולות בפרויקט (מצרף למטה צילום של המחירון שקיבלנו בכנס הזוכים)
בניגוד לבחור החביב, אני זכיתי באחד מהמקומות הראשונים, כך שאוכל לבחור איזה דירה שארצה. גם אני לא הולך לגור בדימונה, ולי אין כרגע את רוב הכסף ביד
הקבלן עושה רושם רציני, לטענתו הוא אפילו מתעלה מעט על המפרט הבסיסי של מחיר למשתכן, והוא מבטיח כניסה לדירות עוד כשנתיים קדימה.
את המחיר היחסית גבוה למכרזים אחרים בדימונה תירצתי לעצמי בהתחלה בכך שמדובר בגן-גג, קבלן איכותי וכו'.
אז מההפרט ה"שולי" שהעיב לי מעט על השמחה?
הקבלן מוכר באותה שכונה, מעבר לכביש, שלא במחיר למשתכן, דירות גן-גג דומות לאלו של מחיר למשתכן, באותו מחיר.
יתרה מזאת, נמסר לי מעומר הנדסה שהם הזמינו שמאי והוא העריך את הדירות של מחיר למשתכן בערך הזכייה (כשביררתי מול הבנק על גובה משכנתא והם ביקשו ערך שמאות, הם צחקו עלי ולא האמינו לי שהשמאות הינה באותו גובה שבו אני קונה במסגרת מחיר למשתכן).
תרימו גבה? אני הרמתי שתיים!!
ראיתי שפקפקו בזה כאן בהתכתבויות השונות (שדה-מרקר סתם הגזימו וכו'), אבל תאמינו לי שבררתי את זה לעומק וחפרתי הרבה בעניין.
ייאמר לשבחם של עומר הנדסה שהם לא ניסו להסתיר את הנתון הזה ואין לי טענות נגדם, כי המטרה של כל חברה זה להרוויח, וזה המחיר שבו זכו במכרז של משרד הבינוי והשיכון.
להלן הנקודות היחידות בהם מצאתי הבדלים בין הפרויקטים:
1. במחיר למשתכן המפרט מעט יותר חסר מהפרויקט התאום (אסלה לא תלויה, רק הכנה לרשתות ללא הרשתות עצמן, תריס חשמלי אחד בבית לעומת זאת שכל התריסים חשמליים בפרויקט שלא למשתכן). הסתייגות קלה- עומר הנדסה מסרו שהם לא מתחייבים כרגע, אבל ייתכן שישוו את התנאים האלו גם בלמשתכן.
2. בשלא למשתכן רוב הדירות כבר נתפסו.
3. בשלא למשתכן הבנתי שהכניסה לבתים הינה מוקדמת בכשנה.
4. בלמשתכן יש מענק פריפריה של 60 אש"ח מהאלמנט של המשכנתא (לא להון העצמי!).
5. בלמשתכן אסור למכור ב-5 שנים הראשונות.
בגדול אני מסתכל על סעיפים 1,3,5 כמקזזים את ההטבה של 4 ואפילו לרעת מחיר למשתכן (כך או כך, לא מדובר בנתונים משמעותיים מידי בסדר גודל הזה).
סעיף 2 לא רלוונטי לי כרגע, מכיוון שאני לא רואה בפרויקט השני כחלופה בשבילי, אלא בא לבחון את כדאיות מימוש הזכייה שלי, ולצורך כך הייתי מרשה לעצמי להשוות (השוואה איכותית) גם מול פרויקט שכבר נמכר כולו בתקופה האחרונה, ובלבד שנתוני הדירות יהיו זהים.
לאור זאת אני לא מוצא יתרון בזכייה שלי (במכרז הספיציפי הזה) ואני רואה בזה כישלון וחוסר פיקוח מקצועי של משרד הבינוי והשיכון (קיבלתי מהם תשובות לקוניות שאפילו מיותר לי כרגע לצטט אותם פה..).
אז מה אני כן מוצא כאן? הימור על העתיד של דימונה ותו לו.
אפשר לנטרל את כל העניין של "מחיר למשתכן", "הגרלות", "זכייה" וכו' ולהסתכל על זה כעל הזדמנות להשקעה ולהעריך את הסיכוי-סיכון הקיים.
בתקופה האחרונה קראתי וביררתי על העניין ובוודאי יש לי עוד הרבה מה להחכים בזה.
אבל בגדול אני רואה שלצד הסיכוי, קיים כאן סיכון לא קטן.
נכון שעיר הבהדי"ם, האגם המלאכותי והתנופה היפה של דימונה צופים התפתחות. השאלה עד כמה?
כיום השכירויות של הדירות הישנות בעיר הם במחיר שאתה מוציא כבר יותר ממנו על רכב בחודש..
הדירות החדשות לכאורה מבטיחות יותר, אבל ההיצע שם יעבור טלטלה בשנים הקרובות ולא בטוח שיהיה מספיק ביקוש.
הידעת? רק בשכונת השחר המדוברת מתוכננות יותר יח"ד מאשר יש כיום בכל ירוחם!
אם באמת התנופה תצליח, זה יכול להיות פנטסטי, אבל מסוכן לבחון על סמך נתוני עבר, כאשר העיר הולכת לעבור טלטלה בתחום הנדל"ן. מאות דירות משווקות במסגרת מחיר למשתכן- נניח שרק שליש זוכים לשם השקעה- מי אמר שיהיו שוכרים בשנים הקרובות? בפרט שכולם מוגבלים שלא למכור ב-5 שנים הקרובות.
אמנם אני לא נביא, אבל "חכם עדיף מנביא" לקבוע שבמקרה שלנו בלתי אפשרי להתנבא בוודאות בצורה חיובית ואפילו לא נבואה סולידית יחסית (למרות שזה פורום הסולידית...).
אז כרגע מסתמן שאני הולך לוותר על הזכייה למרות המיקום הגבוה והפסיכולוגיה הכרוכה בכך. אם אני רואה את המצב כהזדמנות יחסית רגילה להשקעה ללא יתרון משמעותי על כך שזה במסגרת מחיר למשתכן, אינני רואה סיבה למה להגביל את ההחלטה שלי ללחץ הזמן ולמגבלות הנוספות של מחיר למשתכן. אני מעדיף כרגע לנסות הגרלה אחרת עם סיכוי לדיסקאונט רציני יותר או לחילופין לחפש השקעה כדאית אחרת ללא הלחצים והמגבלות של מחיר למשתכן.
הלוואי שדימונה תפרח ותצליח, ימים יגידו, אבל לא בטוח שלהשקיע כיום בדירות חדשות שם לטווח בינוני לא יצריך שבירת שיניים מצד המשקיע...
אשמח לשמוע תגובות ענייניות, אני פתוח לשמוע כל טענה שנימוקה בצידה.
תודה.
להלן המחירון שקיבלתי -לא הצלחתי להעלות- איך מעלים כאן קובץ/תמונה??
אם מעוניינים במידע נוסף או אם שכחתי משהו , אשמח לציינו לבקשתכם.
לפני כחמישה שבועות זכיתי בהגרלת מחיר למשתכן בדימונה.
מאז אני בהמון בירורים בעניין ורק היום התגלגלתי לפורום הנחמד הזה וגיליתי כמה מקלדות נשרפו בנושא הזה.
מודה- עדיין לא קראתי את כל 12 העמודים שבשרשור , אבל כן עברתי על הרוב.
נותר לי חצי שבוע להחליט לאן פני מועדות ובהמשך אפרט מדוע כרגע אני כרגע על סף ויתור למרות הזכיה.
אשמח להניח בפניכם את הטיעונים (שחלקם לא הודגשו מספיק לטעמי בשרשור הקודם) ולשמוע את דעתכם בעניין לפני החלטה סופית.
אז ככה..
ראשית, מדובר בהגרלה 129, פרויקט יפיפה של דירות גן-גג בשכונת השחר החדשה בדימונה, קבלן עומר הנדסה. בהגרלה הוצג שהמחיר למ"ר הינו 7,347 ש"ח (המספר הזה הינו הנתון היחיד שידעתי לפני ההרשמה להגרלה והוא לא אמר לי הרבה מכיוון שלא פורסם באתר סוג הבנייה ומכיוון שקיימת תוספת משמעותית על גינה/מרפסת וכו' וכו').
באופו אישי, התעניינתי בדירות היותר זולות בפרויקט (מצרף למטה צילום של המחירון שקיבלנו בכנס הזוכים)
בניגוד לבחור החביב, אני זכיתי באחד מהמקומות הראשונים, כך שאוכל לבחור איזה דירה שארצה. גם אני לא הולך לגור בדימונה, ולי אין כרגע את רוב הכסף ביד
הקבלן עושה רושם רציני, לטענתו הוא אפילו מתעלה מעט על המפרט הבסיסי של מחיר למשתכן, והוא מבטיח כניסה לדירות עוד כשנתיים קדימה.
את המחיר היחסית גבוה למכרזים אחרים בדימונה תירצתי לעצמי בהתחלה בכך שמדובר בגן-גג, קבלן איכותי וכו'.
אז מההפרט ה"שולי" שהעיב לי מעט על השמחה?
הקבלן מוכר באותה שכונה, מעבר לכביש, שלא במחיר למשתכן, דירות גן-גג דומות לאלו של מחיר למשתכן, באותו מחיר.
יתרה מזאת, נמסר לי מעומר הנדסה שהם הזמינו שמאי והוא העריך את הדירות של מחיר למשתכן בערך הזכייה (כשביררתי מול הבנק על גובה משכנתא והם ביקשו ערך שמאות, הם צחקו עלי ולא האמינו לי שהשמאות הינה באותו גובה שבו אני קונה במסגרת מחיר למשתכן).
תרימו גבה? אני הרמתי שתיים!!
ראיתי שפקפקו בזה כאן בהתכתבויות השונות (שדה-מרקר סתם הגזימו וכו'), אבל תאמינו לי שבררתי את זה לעומק וחפרתי הרבה בעניין.
ייאמר לשבחם של עומר הנדסה שהם לא ניסו להסתיר את הנתון הזה ואין לי טענות נגדם, כי המטרה של כל חברה זה להרוויח, וזה המחיר שבו זכו במכרז של משרד הבינוי והשיכון.
להלן הנקודות היחידות בהם מצאתי הבדלים בין הפרויקטים:
1. במחיר למשתכן המפרט מעט יותר חסר מהפרויקט התאום (אסלה לא תלויה, רק הכנה לרשתות ללא הרשתות עצמן, תריס חשמלי אחד בבית לעומת זאת שכל התריסים חשמליים בפרויקט שלא למשתכן). הסתייגות קלה- עומר הנדסה מסרו שהם לא מתחייבים כרגע, אבל ייתכן שישוו את התנאים האלו גם בלמשתכן.
2. בשלא למשתכן רוב הדירות כבר נתפסו.
3. בשלא למשתכן הבנתי שהכניסה לבתים הינה מוקדמת בכשנה.
4. בלמשתכן יש מענק פריפריה של 60 אש"ח מהאלמנט של המשכנתא (לא להון העצמי!).
5. בלמשתכן אסור למכור ב-5 שנים הראשונות.
בגדול אני מסתכל על סעיפים 1,3,5 כמקזזים את ההטבה של 4 ואפילו לרעת מחיר למשתכן (כך או כך, לא מדובר בנתונים משמעותיים מידי בסדר גודל הזה).
סעיף 2 לא רלוונטי לי כרגע, מכיוון שאני לא רואה בפרויקט השני כחלופה בשבילי, אלא בא לבחון את כדאיות מימוש הזכייה שלי, ולצורך כך הייתי מרשה לעצמי להשוות (השוואה איכותית) גם מול פרויקט שכבר נמכר כולו בתקופה האחרונה, ובלבד שנתוני הדירות יהיו זהים.
לאור זאת אני לא מוצא יתרון בזכייה שלי (במכרז הספיציפי הזה) ואני רואה בזה כישלון וחוסר פיקוח מקצועי של משרד הבינוי והשיכון (קיבלתי מהם תשובות לקוניות שאפילו מיותר לי כרגע לצטט אותם פה..).
אז מה אני כן מוצא כאן? הימור על העתיד של דימונה ותו לו.
אפשר לנטרל את כל העניין של "מחיר למשתכן", "הגרלות", "זכייה" וכו' ולהסתכל על זה כעל הזדמנות להשקעה ולהעריך את הסיכוי-סיכון הקיים.
בתקופה האחרונה קראתי וביררתי על העניין ובוודאי יש לי עוד הרבה מה להחכים בזה.
אבל בגדול אני רואה שלצד הסיכוי, קיים כאן סיכון לא קטן.
נכון שעיר הבהדי"ם, האגם המלאכותי והתנופה היפה של דימונה צופים התפתחות. השאלה עד כמה?
כיום השכירויות של הדירות הישנות בעיר הם במחיר שאתה מוציא כבר יותר ממנו על רכב בחודש..
הדירות החדשות לכאורה מבטיחות יותר, אבל ההיצע שם יעבור טלטלה בשנים הקרובות ולא בטוח שיהיה מספיק ביקוש.
הידעת? רק בשכונת השחר המדוברת מתוכננות יותר יח"ד מאשר יש כיום בכל ירוחם!
אם באמת התנופה תצליח, זה יכול להיות פנטסטי, אבל מסוכן לבחון על סמך נתוני עבר, כאשר העיר הולכת לעבור טלטלה בתחום הנדל"ן. מאות דירות משווקות במסגרת מחיר למשתכן- נניח שרק שליש זוכים לשם השקעה- מי אמר שיהיו שוכרים בשנים הקרובות? בפרט שכולם מוגבלים שלא למכור ב-5 שנים הקרובות.
אמנם אני לא נביא, אבל "חכם עדיף מנביא" לקבוע שבמקרה שלנו בלתי אפשרי להתנבא בוודאות בצורה חיובית ואפילו לא נבואה סולידית יחסית (למרות שזה פורום הסולידית...).
אז כרגע מסתמן שאני הולך לוותר על הזכייה למרות המיקום הגבוה והפסיכולוגיה הכרוכה בכך. אם אני רואה את המצב כהזדמנות יחסית רגילה להשקעה ללא יתרון משמעותי על כך שזה במסגרת מחיר למשתכן, אינני רואה סיבה למה להגביל את ההחלטה שלי ללחץ הזמן ולמגבלות הנוספות של מחיר למשתכן. אני מעדיף כרגע לנסות הגרלה אחרת עם סיכוי לדיסקאונט רציני יותר או לחילופין לחפש השקעה כדאית אחרת ללא הלחצים והמגבלות של מחיר למשתכן.
הלוואי שדימונה תפרח ותצליח, ימים יגידו, אבל לא בטוח שלהשקיע כיום בדירות חדשות שם לטווח בינוני לא יצריך שבירת שיניים מצד המשקיע...
אשמח לשמוע תגובות ענייניות, אני פתוח לשמוע כל טענה שנימוקה בצידה
.תודה.
להלן המחירון שקיבלתי -לא הצלחתי להעלות- איך מעלים כאן קובץ/תמונה??
אם מעוניינים במידע נוסף או אם שכחתי משהו , אשמח לציינו לבקשתכם.
נערך לאחרונה ע"י מנהל:
