זכייה במחיר למשתכן - במקום לא רלוונטי למגורים - מה עושים?

[amidar]

אז זכינו במחיר למשתכן, עקב ביטול של זוכה אחר (*עריכה: עקב ביטול של שבעה (!) זוכים לפנינו).

1. המיקום הוא לא רלוונטי מבחינתנו למגורים (דימונה).
2. אנחנו במקום אחרון (כלומר - לא יהיה היצע של דירות, אלא רק אחת, האחרונה שתישאר).
3. אנחנו לא גרים קרוב לאזור, ולא מכירים אותו בכלל (מבחינת ניהול הנכס להשכרה, תחזוקה שלו וכו').
4. יש לנו את רוב (אבל לא כל) הסכום כדי לשלם על הנכס.

מה הייתם עושים? מבטלים את הזכייה? ממשיכים הלאה כי זו עדיין "מתנה"?

 

[c881]

לבדוק מול מתווכים/YAD2 באזור מחיר מבוקש באזור.
כמה רחוק אתם גרים?
מתחילים ללמוד, כמה זמן יש לכם להחליט?
מה המרחק למכללה/אוניברסיטה?
ידה ידה ידה...
אני מניח ש- @רוני @אורי @סנופי יוכלו לתת כיווני מחקר נוספים.

 

[amidar]

לבדוק מול מתווכים/YAD2 באזור מחיר מבוקש באזור.
כמה רחוק אתם גרים?
מתחילים ללמוד, כמה זמן יש לכם להחליט?
מה המרחק למכללה/אוניברסיטה?

מה יתן לי מחיר מבוקש באזור? אני מניח שאני לא מקבל היום את הדירה, אלא רק בעוד שנתיים שלוש מינימום.
אנחנו גרים ברמת גן, הדירה בדימונה.
יש לנו כמה ימים להחליט, אבל טסים עוד שלושה ימים לשבוע ומשהו לחו"ל.
מרחק למכללה? אוניברסיטה? בדימונה? סיריאסלי? אני משער שהכי קרוב זה ב"ש, ובתור בוגר של אב"ג לא זכור לי אף מקרה של סטודנט שגר או שכר דירה בדימונה ולמד בב"ש.

 

[Roi]

למה ניגשתם עם זה לא רלוונטי ?
אם זו דירה להשקעה?

 

[Nimrod]

אני לא מבין יותר מדי בנדלן, אבל אם יש הטבה מכובדת במחיר אפשר לקנות רק כדי למכור כשזה יהיה מוכן ולהרוויח כך את ההטבה ועלייה אפשרית במחירי הדיור, או להחזיק כמה שנים עד שתצטרכו את הכסף כך שאפשר להרוויח שכ"ד ובנוסף להטבה להרוויח את עליית ערך הנכס לתקופה יותר ארוכה ממכירה מיידית (במידה ויעלה).

 

[Roi]

אני לא מבין יותר מדי בנדלן, אבל אם יש הטבה מכובדת במחיר אפשר לקנות רק כדי למכור כשזה יהיה מוכן, או להחזיק כמה שנים עד שתצטרכו את הכסף כך שאפשר להרוויח שכ"ד ובנוסף להטבה להרוויח את עליית ערך הנכס (במידה ויעלה).

אתה חושב שהנדל"ן בדימונה יעלה ? יש לך עדויות לכך בשטח?
מה התשואה על הנכס?

 

[Nimrod]

אתה חושב שהנדל"ן בדימונה יעלה ? יש לך עדיות לכך בשטח?

אין לי שמץ של מושג, בגלל זה הוא צריך לבדוק. אם יש הטבה מכובדת אז אפשר להסתפק גם רק בה ולמכור כשזה מוכן. הקומונסנס שלי אומר שמחיר למשתכן זאת בעצם הטבה על מחיר שוק אז אפשר להרוויח את ההטבה רק מהשתתפות בו. אם זה מוסרי או לא זה כבר עניין אחר.

 

[c881]

מחיר מבוקש מבחינת שכירות.
להגיע למסקנה לגבי כמה שווה ההחזר החודשי להשקעה.

 

[Roi]

אין לי שמץ של מושג, בגלל זה הוא צריך לבדוק. אם יש הטבה מכובדת אז אפשר להסתפק גם רק בה ולמכור.

סבבה, אז תגיד את זה בהצעה שלך בהתחלה, זה לא מובן לדעתי.
מסכים שצריך לבדוק טוב, אני מניח שהם עשו את זה קודם להגשת המועמדות אחרת אני לא מבין למה לגשת למכרז, עכשיו שיש לו 3 ימים לפני נסיעה לחו"ל זה נראה לי בעייתי לקבל החלטה מושכלת

 

[Nimrod]

מסכים שצריך לבדוק טוב, אני מניח שהם עשו את זה קודם להגשת המועמדות אחרת אני לא מבין למה לגשת למכרז, עכשיו שיש לו 3 ימים לפני נסיעה לחו"ל זה נראה לי בעייתי לקבל החלטה מושכלת

זה תלוי גם בעוד פרמטרים - האם הוא נכנס להגרלה בדימונה רק כדי לנסות את מזלו ולהחליט אחר כך, או האם הוא רוצה את זה כנכס להשקעה, האם יצטרך את הכסף לדירה לעצמו לפני שהבנייה תסתיים, האם הוא התכוון להשקיע את הכסף בשוק ההון וכו'. עבור סיטואציות שונות השיקולים יהיו שונים.

 

[FIYaacov]

כמה כללי אצבע כדי לעזור להחלטה:

1) רצוי שמחיר ההשכרה החודשי יהיה לפחות 1٪ משווי הנכס - משמע הכנסה ברוטו של 12% בשנה, בערך 50% מהסכום הולכים על תיקונים והוצאות אחרות, אז נשאר 6% רווח שנתי.
2) טוב נו... רק כלל אצבע אחד יש לי להציע

 

[שודד הפינג פונג]

אם יש הטבה מכובדת במחיר אפשר לקנות רק כדי למכור כשזה יהיה מוכן

במסגרת מחיר למשתכן, אסור למכור את הדירה לפני שעברו 5 שנים מיום קבלתה.
סה"כ מדובר על הנחה של כ - 20% ממחיר השוק בדימונה לפני פרסומים לא מהימנים שראיתי באינטרנט, אז נגיד יש לכם 500 ואתם יכולים לקנות נכס ששווה על הנייר היום 840 ב - 700. אתה צריך להסתכל על העסק הזה כמשהו לא נזיל לפחות ל - 8 שנים. אולי עוד כמה שנים תוכל לקנות את הדירה גם במחיר זול יותר בשוק החופשי. אולי גם לא. אני לא יודע עד כמה הביקוש בדימונה קשיח ומהי תשואת ההשכרה ורמת הסיכון הספציפית לאוכלוסיה שם.
אם אתה בין כה וכה מתכנן על נכס להשקעה בישראל זו נשמעת הזדמנות מעניינת, אבל אני איכשהו קצת ספקן, יש לי מן תחושה שכשיצאו הדירות הללו לשוק פתאום יתברר שהן שוות פחות ממה שהבטיחו לנו, ולא רק בגלל שהמחירים ירדו, אלא כי מצאו גם דרכים יצירתיות לגרום לצרכן לשלם בעל כורחו ומבלי ידיעתו, חלק גדול מ'ההטבה'. גם חשוב מתי אתה משלם בפועל, אם אתה משלם היום על נכס שאתה מקבל רק בעוד 3 שנים זה מפחית בתיאוריה הרבה מהאטרקטיביות.
סה"כ אלטרנטיבה סבירה לדעתי האישית היא לקחת את ההון העצמי שיש לך כיום ולנעול אותו ב - 100% מניות לעשור. מבחינת סיכון, אני לא חושב שזה מסוכן יותר (בהנחה שאתה מסוגל להתמיד). מבחינת תשואה - לא ידוע. מבחינת טרחה, כאב ראש וגמישות - די ברור מה עדיף.
(כמובן לא המלצה, רק בליל של מחשבות).

 

[adamshalev]

תלמד מה שאתה יכולה ממדל"ן: http://www.madlan.co.il/local/דימונה
יש גם מגמת מחירים כללית - דומה לזו הארצית, אך לכאורה תנודתית יותר. אני מניח שיש שונות עצומה בין בניה ישנה\חדשה.
בחישוב תשואה על שכירות, תניח בין 2-6 חודשי שכירות שילכו על עלויות שונות.
תחשב תשואה על ההשקעה בהנחה שאתה מוכר את הדירה במחיר השוק שלה היום כאשר מחיר הבסיס שלך זה מה שאתה משלם אחרי ההנחה, עלפ ני 5 שנות הנעילה (כלומר ללא הנחה לגבי עליית שווי הנכס).
קח בחשבון שאם דימונה זאת לא עיר עם ביקוש גבוה לנדל"ן, אז הצפה בהיצע תפגע במחירים.
לפי מידע מ-2013 נראה שיש הגירה שלילית (עזיבה נטו) מדימונה. אתה מוזמן לחפש מידע יותר עדכני.

 

[adamshalev]

שאלה - אחרי הכמה ימים שיש לך, אם אתה בוחר להתקדם מה המחוייבות שלך? מה קורה אם אתה נסוג חודש אחרי?

 

[בת העמק]

כמה כללי אצבע כדי לעזור להחלטה:

1) רצוי שמחיר ההשכרה החודשי יהיה לפחות 1٪ משווי הנכס - משמע הכנסה ברוטו של 12% בשנה, בערך 50% מהסכום הולכים על תיקונים והוצאות אחרות, אז נשאר 6% רווח שנתי.
2) טוב נו... רק כלל אצבע אחד יש לי להציע

אין תשואה כזאת בארץ, אפילו לא חצי ממנה.
מצד שני, וזה מתייחס גם לדבריו של @adamshalev אין כל-כך הרבה תיקונים לדירה חדשה וההנחות שלכם מוגזמות. אני השכרתי בית בן 10-15 שנה ולא היו הוצאות תיקונים בסדר גודל כזה.

3. אנחנו לא גרים קרוב לאזור, ולא מכירים אותו בכלל (מבחינת ניהול הנכס להשכרה, תחזוקה שלו וכו').

לא היה לך מספיק זמן ללמוד על סביבת הנכס מאז שהחלטת להצטרף להגרלה?
בדיוק כמו כל דירה להשקעה, צריך לעשות שיעורי בית לפני ולא אחרי.

 

[amidar]

למה ניגשתם עם זה לא רלוונטי ?
אם זו דירה להשקעה?

ניגשנו כדי להתלבט על הדירה אחרי שנזכה. הנה זכינו. הנה אנחנו מתלבטים.
במקרה הספציפי הזה, ברור שזו תהיה (התלבטות לגבי) דירה להשקעה. אם היינו זוכים במקום אחר, אולי ההתלבטות היתה אחרת.

 

[adamshalev]

לא היה לך מספיק זמן ללמוד על סביבת הנכס מאז שהחלטת להצטרף להגרלה?

אני מניח שכמו רבים אחרים, הוא נרשם לכל ההגרלות מתוך הנחה שיעשה ש"ב על זאת שיזכה בה.

אין כל-כך הרבה תיקונים לדירה חדשה וההנחות שלכם מוגזמות.

ממה שקראתי, ומעולם לא השכרתי דירה למישהו, ה-2-6 חודשים כולל תיקונים ושיפורים לדירה, זמן מת שבו הדירה לא מושכרת (זה לא ת"א כן), עלויות צד ג' כמו עורכי דין, ביטוחים ועוד.

 

[amidar]

שאלה - אחרי הכמה ימים שיש לך, אם אתה בוחר להתקדם מה המחוייבות שלך? מה קורה אם אתה נסוג חודש אחרי?

שתי השאלות במקום.
לשתיהן אין לי תשובה, וגם לא ראיתי מקום שזה מפורט בו.

 

[FIYaacov]

אין תשואה כזאת בארץ, אפילו לא חצי ממנה.
מצד שני, וזה מתייחס גם לדבריו של @adamshalev אין כל-כך הרבה תיקונים לדירה חדשה וההנחות שלכם מוגזמות. אני השכרתי בית בן 10-15 שנה ולא היו הוצאות תיקונים בסדר גודל כזה.

לא היה לך מספיק זמן ללמוד על סביבת הנכס מאז שהחלטת להצטרף להגרלה?
בדיוק כמו כל דירה להשקעה, צריך לעשות שיעורי בית לפני ולא אחרי.

אם אין תשואה כזאת בארץ, אז לא שווה לרכוש דירה להשקעה. נקודה.
זה חוץ מהסיבות האחרות לבעייתיות של השקעה בנדלן: חוסר נזילות, חוסר גיוון על סכום מאוד משמעותי בתיק ההשקעות.

לגבי ה-50% הוצאות, מלבד מה שאמר @adamshalev, אני מקווה שאת לא משלמת לעצמך -0- על הזמן שלך.

 

[הנועזת]

דימונה היא אחת הערים היותר מעניינות להשקעה- לפניי כשלוש שנים בערך ערכתי עליה מחקר של ממש- לא השקעתי בה בסוף, מסיבות גיאוגרפיות בעיקר. היום המצב שונה בתכלית, יש מעט מאוד חלופות.

בגלל עיר הבה"דים ותהליכי התחדשות שהיא עוברת מצד גרעיני התיישבות חילוניים ודתיים, העיר עוברת שינויים דרמטיים מבחינת מירקם האוכלוסיה שגר בה.
לראייה התפתחותן המרשימה של שכונות ממשית ונווה חורש, המאופיינות בבנייה נמוכה ומיועדות לאוכלוסיה חזקה.
על פי בדיקה שערכתי אז לפי נתוני הלישכה לסטטיסטיקה, גרף ההגירה לדימונה חיובי ביותר, תבדוק את הנתונים כרגע.
ברמת המחיר הספציפי עליו מדובר צריך לבדוק.
מנסיוני בשכונת שפירא מחירי למשתכן אטרקטיביים.
כזוג צעיר, במידה ואתם לא מחויבים במגורים, רעיון לא רע בכלל.
זו דעה לא המלצה.