לקיחת משכנתא: כן או לא?

[Therealdeal]

אני מניחה שאתה מדבר מניסיונך האישי, כי בגיגול מהיר לא ראיתי התייחסות לזה. יש איזה חוק חדש או מה? איזה אינטרס יש לבנקים להעדיף לתת משכנתא גבוהה לבעלי דירה? מה ההפרש בין הריביות?

שתי סיטואציות: בראשונה את רוצה לקנות דירה במליון ש"ח ולקחת משכנתא של 750 אש"ח. בשנייה את בעלת דירה נקייה ממשכנתא בשווי מליון ש"ח, ומעוניינת לקחת משכנתא של 750 אש"ח בשיעבוד הדירה.

במקרה הראשון תקבלי ריבית המתאימות לדיור, במקרה השני ריביות לפי "הלוואה לכל מטרה". כלומר המימון יותר אטרקטיבי במקרה הראשון.

ועם זאת, אמרת הכל במדויק כאן:

משכנתא למגורים לדעתי כדאית בשני מצבים:
1. כי אין לך את ההון הדרוש לכך ואתה לא רוצה להמתין עד שיהיה לך.
2. כי התשואה האלטרנטיבית על ההון העצמי (במקרה של הפות"ש - תיק ההשקעות) גבוהה בהרבה ושווה את הסיכון.

לדעתו של @הורדוס, עצם המשכנתא גורמת לך להחזיק יותר הון נזיל, *שעשוי* לשרת אותך במקרה הצורך. הורדוס אומר ש

ברגע שאתה רוכש דירה בישראל בלי מימון אין לך אפשרות לקבל מימון זול כנגדה נכון להיום, ואין אפשרות לנתב חלק מההון למקומות אחרים אם רוצים מבלי למכור את הדירה,לקיחת משכנתא מצמצמת את הבעיה הזאת.

אבל מי קבע שהמימון היום הוא זול? ברור שיש פה אפקט של אי וודאות. יותר מזה, לא ברור שפותח השרשור בכלל ירצה "לנתב חלק מההון למקומות אחרים", ולקחת מינוף יכול להיות ביטוח די יקר בהקשר הזה. מה גם שככל שיש לך יותר כסף, הבעיה של אי נזילות כי הכסף בקירות הופכת להיות זניחה יותר.

לבסוף, מנקודת מבטי בסיטואציה של פות"ש - הדבר ההגיוני לעשות לקחת את שתי האסטרטגיות הטהורות, מימון מלא והון עצמי מלא - ולשחק אסטרגיה מעורבת (כן, חנון של תורת המשחקים). ספציפית לי מרגיש שהדבר הנכון הוא 50% מימון. ככה, אם הריביות יהיו גבוהות מתשואה בשוק ההון אני מפסיד רק חצי, ואם יהיו נמוכות אני גם מפסיד רק חצי. בכל תוצאה אפשרית לא תהיה לי חרטה גבוהה - וזוהי פונקצית המטרה שלי.

 

[אורי ג.]

אני מניחה שאתה מדבר מניסיונך האישי, כי בגיגול מהיר לא ראיתי התייחסות לזה. יש איזה חוק חדש או מה? איזה אינטרס יש לבנקים להעדיף לתת משכנתא גבוהה לבעלי דירה? מה ההפרש בין הריביות?

תמיד היה, זה חלק מההגדרות של בנק ישראל.
משכנתא לדיור פשוט זולה יותר לבנק מאשר משכנתא לכל מטרה, זה הכל.
ההפרש בין הריביות הוא סדר גודל של 1 עד 3 אחוז.

 

[איליה]

קודם כל כפי ש @אורי ג. כתב. תמצא אנשי מקצוע טובים, תשלם להם (אחרת אתה המוצר) ותהיה ביקורתי. (מנסיון שלי עם רו"ח שלי - מנצל את הכישורים שלי בcode review כדי להבין כל שורה ומוצא טעויות מדי פעם).
having said that... - על תיק של 5 מיליון ניתן לקחת בIB מארגין של 1.25 מיליון עם מקדם בטחון לא רע. כנראה בתוחלת התיק יעשה יותר מהריבית. וככה תוכל לסגור את המארגין בקצב שלך מבלי שיהיה לך תשלום קבוע על הראש. זה לפחות מה שאני הייתי עושה (אבל אני לא מסוגל לחשוב בכלל על בעלות על בלטות, מזל שלי שאישתי כמוני).
buy borrow die - אלו יכולות להיות מילות המפתח.
כלומר ההסתכלות היא פחות על האם הריבית על המשכנתה קטנה משמעותית מריבית מארגין אלא האם בכלל אכפת לך בטווח הארוך כי תוחלת הרווח לצדך.

 

[הורדוס]

אני מניחה שאתה מדבר מניסיונך האישי, כי בגיגול מהיר לא ראיתי התייחסות לזה. יש איזה חוק חדש או מה? איזה אינטרס יש לבנקים להעדיף לתת משכנתא גבוהה לבעלי דירה? מה ההפרש בין הריביות?

קטונתי מלהגיד מה הסיבות שלהם אבל זאת המציאות מהניסיון שלי, השינוי האחרון היה באוגוסט 2021 שביטלו את האפשרות לקחת משכנתא כנגד דירה קיימת עבור רכישה של דירה אחרת, מאז עדיין אפשר אבל בהלוואה לכל מטרה שזה בפועל אותו דבר רק עם ריביות גבוהות יותר. גם לפני כן היה הפרש בין משכנתא ברכישת דירה למשכנתא כנגד דירה קיימת ואחרי השינוי הוא גדל.

 

[רוני]

כאמור, אשמח לשמוע את דעתכם. תודה רבה מראש.

הי
מינוקודת המבט שלי, נכון יותר לקנות דירה במחיר סביר עם משכנתא סבירה,
במקום לשלם שכירות תשלם החזר חודשי של המימון, אבל מדובר בדירה שלך ואינך חשוף לגחמות של בעלי דירות.

בנוסף, ההון שיישאר לך ביחד עם יכולת חיסכון חודשית והשקעות עתידיות יאפשרו לך בהמשך להקטין או לבטל לחלוטין את התלות
בשכר העבודה (עצמאות כלכלית באמצעות יצירת הכנסות פסיביות לדוגמא).

לקנות דירה במזומן בגילך הצעיר זה טעות זה להקריב את המשאבים הכלכליים ואת הפוטנציאל הצמיחה העתידי שלך על מזבח החשש ממימון,
זה לתקוע הון אדיר בקירות הבית.

אני עד לגיל 36 פחדתי ממשכנתאות, זה הגיע מהבית, כיום אני לא מפסיק לקחת משכנתאות, למדתי להכיל את זה,
זה יכול להיות מנוע צמיחה אדיר.

בהצלחה.

 

[בת העמק]

זה יכול להיות מנוע צמיחה אדיר.

צודק!
אבל האם זה מה שהפות"ש מחפש?

 

[רוני]

צודק!
אבל האם זה מה שהפות"ש מחפש?

חשוב שיבין מה האופציות העומדות בפניו, ההחלטה במה לבחור כולה שלו.

 

[DudeOFortune]

לקחת משכנתא שההחזר החודשי יוצא לפחות כמו השכירות שאתה משלם על דירה דומה.

לסגור משכנתא תמיד אפשר,
לחלץ כסף אחרי שרכשת כבר אי אפשר אלא אם מוכרים את הדירה.
הייתי הולך על 45% לפחות .