למכור דירה לאשתי ?!

[Ntur7300]

שבוע טוב, חג שמח ושנה טובה

אחרי שנים של צפייה בדיונים הגיע גם הזמן לשאול שאלות
אז ככה צריך את עזרתכם ,אני נשוי לאשתי כבר 5 שנים , לנישואים אני הגעתי עם דירה שרכשתי לאחר השתחררתי מהצבא

מחיר הדירה :600 אלף
שווי הדירה היום : 1 מיליון

לפני שנתיים עשינו הסכם ממון שאומר שהדירה היא שלי ולה אין כל חלק בה , על מנת שנוכל בעתיד לקנות דירה על שמה ולא נצטרך לשלם מס .

התוכנית המקורית היא למשכן את החלק היחסי של הדירה להוסיף כסף שחסכנו ולקנות דירה נוספת

משכנתא שנשאר לי היא 300 אלף.
עד כאן הכל בסדר , עכשיו לשאלה שאני צריך אתכם

האם אני יכול למכור לאשתי את הדירה ?!
אנחנו נמצאים בחשבונות נפרדים, הדירה רשומה עלי ויש לי גם הסכם ממון .
האם היא יכולה ללכת לבנק עם הכסף שיש לנו , 250 אלף ולקחת משכנתא על שמה ולקנות ממני את הדירה ?!

ככה אנחנו נשארים עם הדירה , ועכשיו עם הון עצמי גבוה יותר כדי לקנות דירה גדולה יותר ?!
הגיוני ?! או שהמחשבה שלי מופרכת

 

[yahud]

לא הבנתי למה אתה עם הון עצמי גבוהה יותר. העברת מזומן מיד שמאל ליד ימין. נשארת באותו מצב בדיוק.
או שלא הבהרת את השאלה מספיק טוב

 

[Ntur7300]

לא הבנתי למה אתה עם הון עצמי גבוהה יותר. העברת מזומן מיד שמאל ליד ימין. נשארת באותו מצב בדיוק.
או שלא הבהרת את השאלה מספיק טוב

אני עכשיו עם הון עצמי של 250 אלף ודירה בשווי מיליון עם משכנתא עליה של 300 אלף.

כלומר אני מוכר לאשתי את הבית במיליון.
זה אומר שלי" יש מהמכירה 700 אלף והיא נישארת עם דירה למשכנתא חדשה על סך 750 אלף

הבנת או שסיבכתי את העניינים ?!

 

[האזרח הקטן]

לא יותר פשוט שתמחזר את המשכנתא על הנכס הקיים לפי השווי הנוכחי שלו?
עסקת מכירה עם אשתך תרים כמה גבות במשרדי מס הכנסה.

 

[Ntur7300]

לא יותר פשוט שתמחזר את המשכנתא על הנכס הקיים לפי השווי הנוכחי שלו?
עסקת מכירה עם אשתך תרים כמה גבות במשרדי מס הכנסה.

התוכנית הראשונה היה משכון החלק היחסי מהדירה לטובת הגדלת ההון העצמי.

נכון להיום אפשר למשכן עד 50 אחוז מערך הדירה.
כלומר אני יכול למשכן 500 אלף, אבל יש לי משכנע כבר של 300 משאיר אותי עם 200 אלף לקבל בנוסף. לעומת הדרך השניה של מכירה הבית לאשתי

 

[Harvey]

אם היא רוצה לקנות, יש יתרון בלקנות דווקא את הדירה שלך במיליון (+מי אמר שהיא לא תמצא דירה דומה ביותר זול?)
אם אתה רוצה למכור, למה למכור לאשתך דווקא במיליון (+מי אמר שלא תצליח למכור במחיר יותר גבוה?)

 

[חיים 111]

האם אני יכול למכור לאשתי את הדירה ?! האם היא יכולה ללכת לבנק עם הכסף שיש לנו , 250 אלף ולקחת משכנתא על שמה ולקנות ממני את הדירה ?!

לשאלה הראשונה, אתה צריך עו"ד נדל"ן עם התמחות במיסוי מקרקעין. לשאלה השניה כדאי לשאול יועץ משכנתאות. גם אם מס הכנסה "יבלע" את זה בלי לעשות לכם צרות, לא בטוח שהבנק יסכים להלוות לה כסף שהולך ישר לכיס שלך.

לפני שנתיים עשינו הסכם ממון שאומר שהדירה היא שלי ולה אין כל חלק בה.

מעניין. קבעתם מנגנון פיצוי לזה שאתם משלמים משכנתא מהרכוש המשותף והדירה רק שלך? העברתם את ההסכם בבית משפט?

 

[מאיר_]

הרעיון הגיוני, משכנתא לדירה זאת ההלוואה הכי זולה שניתן להשיג.
אם זה לא הולך, אתה יכול למחזר את המשכנתא לעד 50% משווי הדירה, כנראה בריבית יקרה יותר, ולקחת אחוז משכנתא גבוה בדירה החדשה שתקנו.
תעשה חשבון כמה תרוויח בסיבוב של מכירת הדירה לאשתך מול האפשרות הזו, יכול להיות שהרווח לא שווה את הבלגן.

 

[EyeKey]

זה נשמע שאתה צריך להתייעץ עם עו"ד/רו"ח שעוסק בתחום מיסוי מקרקעין.

בלי להתייחס לרעיון שלך, במצב הנוכחי אשתך לא יכולה לקנות דירה נוספת בלי מס רכישה, כי זה מס עבור משק בית. במקרה הטוב אם תשכנע את מס הכנסה שזה לא הסכם ממון פיקטיבי (כי הוא נעשה רק בדיעבד ולא נעשה בסמוך לנישואין ושניכם גרים בדירה), רק 50% יהיו עם מס רכישה מלא. אם לא תצליח לשכנע אותך, מס רכישה מלא.

 

[Ntur7300]

מעניין. קבעתם מנגנון פיצוי לזה שאתם משלמים משכנתא מהרכוש המשותף והדירה רק שלך? העברתם את ההסכם בבית משפט?

חיובי . השופט שאל למה רק עכשיו ?
הסברתי שאת הדירה הראשונה שלי קניתי בעזרת ההורים וכסף שהיה לי ועכשיו ואנחנו רוצים לקנות בית במשותף לשתינו.

זה עבר יופי יופי .

 

[Ntur7300]

זה נשמע שאתה צריך להתייעץ עם עו"ד/רו"ח שעוסק בתחום מיסוי מקרקעין.

בלי להתייחס לרעיון שלך, במצב הנוכחי אשתך לא יכולה לקנות דירה נוספת בלי מס רכישה, כי זה מס עבור משק בית. במקרה הטוב אם תשכנע את מס הכנסה שזה לא הסכם ממון פיקטיבי (כי הוא נעשה רק בדיעבד ולא נעשה בסמוך לנישואין ושניכם גרים בדירה), רק 50% יהיו עם מס רכישה מלא. אם לא תצליח לשכנע אותך, מס רכישה מלא.

לאחר התיעצות עם עורך דין עשינו את ההסכם , במטרה שאת הדירה הבאה אם נקנה במשותף אני ישלם מס על החלק שלי והיא תיהיה פטורה .

לטענת העורך דין מס הכנסה ירצה לראות הפרדה מוחלטת של חשבונות ובגלל זה אנחנו כרגע מתנהלים בחשבונות נפרדים עם הוצאות והכנסות בנפרד . במידה ומס הכנסה מאשר את זה אז כמו שאמרת אשתי לא תשלם מס ואני ישלם על החלק שלי.

 

[c881]

תראה...
לאחרונה דובר שאוטוטו בנק ישראל יאסור על משכון נכס קיים לקניית נכס נוסף, כדי להמנע מ-100% משכנתה.
לדעתי האישית, נתחיל לראות בקרוב הרבה אנשים שמנסים כמוך... לומר שהתגרשו ושאחד צריך לתת לשני חצי מסכום הדירה כדי שהשני ילך ויקנה דירה עם עוד 75% על מנת לקנות דירה לעצמו.
או למכור לאחד הילדים, להורים וכו'.
Just Saying

 

[דגגגג]

לאחרונה דובר שאוטוטו בנק ישראל יאסור על משכון נכס קיים לקניית נכס נוסף

לא מבין למה בפורום מדברים על זה בלשון עתיד כשזה מפורסם מעל לחודש כעדכון הנחיות באתר של בנק ישראל

בנק ישראל - הודעות לעיתונות - בנק ישראל מפרסם שלושה עדכונים להנחיות הפיקוח על הבנקים בנושא הלוואות לדיור

www.boi.org.il

 

[c881]

לא זכרתי מאיזה תאריך יכנס לפועל.

 

[Ntur7300]

לא מבין למה בפורום מדברים על זה בלשון עתיד כשזה מפורסם מעל לחודש כעדכון הנחיות באתר של בנק ישראל

בנק ישראל - הודעות לעיתונות - בנק ישראל מפרסם שלושה עדכונים להנחיות הפיקוח על הבנקים בנושא הלוואות לדיור

www.boi.org.il

לא נכנס עדיין , השבוע דיברתי עם הבנק , היא אמרה לנו שכרגע לא יצא הנוהל מה שהם יודעים זה מה שאנחנו יודעים מהתקשורת . אפשר להתחיל תהליך של משכון אבל יכול להיות שבאמצע זה יעצר.