האם כדאי למכור את החלק בדירה או לחכות שיסתיים הפינוי בינוי?

[iam]

שלום רב,
לאבי יש 1/6 מדירה שירש מהוריו ברמת גן, הדירה כיום 38 מ"ר לא משופצת ודי הרוסה, לפי התכנון הם אמורים לקבל דירה חדשה בגודל 90 מ"ר +חניה + מחסן 5 מ"ר ומרפסת 12 מ"ר
נכון לעכשיו הסטטוס הוא אישור הועדה המקומית להפקדת התב"ע במחוזית.
1) האם עדיף לאבי לחכות שיגמר הפינוי בינוי ורק אז למכור את חלקו בדירה?
2) האם אבי יצטרך לשלם מס במכירה אם יש לו כבר דירה אחת משלו?
תודה רבה

 

[ירח אפל]

2) האם אבי יצטרך לשלם מס במכירה אם יש לו כבר דירה אחת משלו?

הוא יהיה חייב במס שבח, אלא אם כן מדובר בדירה שהייתה יחידה בלבד ברשות הוריו לפני ההורשה.

 

[iam]

הוא יהיה חייב במס שבח, אלא אם כן מדובר בדירה שהייתה יחידה בלבד ברשות הוריו לפני ההורשה.

היי מדובר בדירה יחידה שהייתה להם

 

[ירח אפל]

היי מדובר בדירה יחידה שהייתה להם

אז כמו שרשמתי, יהיה לו פטור ממס שבח.
אבל מי יקנה שישית דירה?

 

[iam]

אז כמו שרשמתי, יהיה לו פטור ממס שבח.
אבל מי יקנה שישית דירה?

תודה רבה, האח שיש לו 5/6 מהדירה או שהדירה תמכר בשלמותה ותתחלק לפי הבעלויות

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

מתי נחתם הפרוייקט ובאיזה שכונה ברמת גן אם מותר לי לשאול?

תוספת של מעל 50 מ''ר במרכז זה קיצוני והייתי אומר בזהירות אפילו לא אפשרי.

 

[iam]

מתי נחתם הפרוייקט ובאיזה שכונה ברמת גן אם מותר לי לשאול?

תוספת של מעל 50 מ''ר במרכז זה קיצוני והייתי אומר בזהירות אפילו לא אפשרי.

https://imgur.com/NfeSwGr

ברחוב הטייסים בתל אביב/ שלם ברמת גן

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

https://imgur.com/NfeSwGr

ברחוב הטייסים בתל אביב/ שלם ברמת גן

קטע, מוזר לי מאוד תמורות לא שוות. זה פוגע בעיקרון השוויון אלא אם כולם מסכימים (ולמה שכולם יסכימו לכזה דבר בתכלס?)

יש לך מושג אם יש כבר בתב"ע זכויות בנייה לדירות? אולי זה הסיפור שם.

 

[iam]

קטע, מוזר לי מאוד תמורות לא שוות. זה פוגע בעיקרון השוויון אלא אם כולם מסכימים (ולמה שכולם יסכימו לכזה דבר בתכלס?)

יש לך מושג אם יש כבר בתב"ע זכויות בנייה לדירות? אולי זה הסיפור שם.

איך בודקים את זה?
לזה התכוונת? https://imgur.com/ZGXdWzd

imgur.com

Discover the magic of the internet at Imgur, a community powered entertainment destination. Lift your spirits with funny jokes, trending memes, entertaining gifs, inspiring stories, viral videos, and so much more from users.

imgur.com

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

איך בודקים את זה?
לזה התכוונת? https://imgur.com/ZGXdWzd

האמת שזה עוזר להבין שיש התייחסות נפרדת בחוזה להרחבות בנייה (עם / בלי היתר), מה שמחזיר אותי לחוסר הבנה איך יש תמורות לא שוות בפרוייקט. מי היזם?
(לא רוצה לגנוב לך את השרשור. יכול לענות לי בפרטי אם תרצה)

 

[Carpornemi]

קטע, מוזר לי מאוד תמורות לא שוות. זה פוגע בעיקרון השוויון אלא אם כולם מסכימים (ולמה שכולם יסכימו לכזה דבר בתכלס?)

אין הגדרה בחוק לתמורה שוויונית, אבל יש פסק דין של בית המשפט העליון ברע"א 6898/16 עזבון המנוח שלמה אהרוני ז"ל נ' עופר מרכזים בע"מ.
פסק הדין של בית המשפט העליון מאמץ לדעתי את ההגדרה שתמורה שוויונית היא שמירה על אותו יחס בשווי הכלכלי של הדירות בבניין המקורי ובבניין החדש, אבל מגביל את מאפייני הערכת השווי הכלכלי של הדירה למאפיינים שמופיעים בצו הרישום של הבית המשותף, התשריט והתקנון.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אין הגדרה בחוק לתמורה שוויונית

איפה ראית שכתבתי שזה חוק? זה עיקרון מנחה כמו גם עקרון השקיפות.

אין הגדרה בחוק לתמורה שוויונית, אבל יש פסק דין של בית המשפט העליון ברע"א 6898/16 עזבון המנוח שלמה אהרוני ז"ל נ' עופר מרכזים בע"מ.

עזוב פסקי דין שחיפשת בגוגל, מדבר איתך מה קורה הלכה למעשה בפרוייקטים בשטח.

 

[Carpornemi]

איפה ראית שכתבתי שזה חוק? זה עיקרון מנחה כמו גם עקרון השקיפות.
עזוב פסקי דין, מדבר איתך מה קורה הלכה למעשה בפרוייקטים בשטח.

אם הטיעון הוא משפטי, אז יש לזה תשובה. התחדשות עירונית של בנייה מחדש זה פיתוח של עסקת קומבינציה שהכלל הבסיסי שלה הוא שאחוז הקומבינציה נשאר זהה בין השותפים, מי שיש לו 4% מהקרקע יקבל תמורה כפולה ממי שיש לו 2% מהקרקע. אם יש דיירים מתנגדים אז חלק מוועדות התכנון כבר מתייחסות לפסק הדין הזה ודורשות לקבל נספח לחוות דעת כלכלית לפי תקן 15 שמראה שהפרויקט עומד בו.
אם אתה שואל מה קורה בשטח, אז אני מכיר עוד כמה פרויקטים שבהם גם ניתנו תמורות שאינן תוספת שטח זהה.
יתר על כן, גם בפרויקטים רבים שבהם לכאורה התמורה העיקרית היא תוספת שטח זהה, בפועל מכניסים לחוזה את שיטת הניקוד השמאי שקובעת את סדר בחירת הדירות במקום הגרלה ומאפשרת לבעלי דירות מקוריות ששוות יותר לבחור דירות תמורה ששוות יותר ולמעשה מקרבת את התמורה האמיתית לשיטה של בית המשפט העליון.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

מי שיש לו 4% מהקרקע יקבל תמורה כפולה ממי שיש לו 2% מהקרקע.

לא נכון ולא קורה בפועל ברוב הפרוייקטים.
יתרה מכך, אתה מעלה טענה שעומדת בסתירה מוחלטת אל מול התמורות שפותח השרשור הראה והיא זו שנראתה לי תמוהה - שם הדירות הקטנות מקבלות הכי הרבה מטרים ולהיפך.

אם אתה שואל מה קורה בשטח, אז אני מכיר עוד כמה פרויקטים שבהם גם ניתנו תמורות שאינן תוספת שטח זהה.

ספר לי עליהם בבקשה לא מהאינטרנט, ואשמח ללמוד ולראות שהם אכן נבנו לפי תמורות כל-כך שונות כפי שפותח השרשור הראה.

בפועל מכניסים לחוזה את שיטת הניקוד השמאי

אין שום קשר בין שיטת הניקוד השמאית אותה אני מכיר היטב לתמורות במטרים. היא נועדה לסדר בחירה כפי שכתבת.

 

[Carpornemi]

לא נכון ולא קורה בפועל ברוב הפרוייקטים.

אני מדבר על עסקאות קומבינציה רגילות, לדעתי זה מה שקורה בכולן.

יתרה מכך, אתה מעלה טענה שעומדת בסתירה מוחלטת אל מול התמורות שפותח השרשור הראה והיא זו שנראתה לי תמוהה - שם הדירות הקטנות מקבלות הכי הרבה מטרים ולהיפך.

קל להעלות על הדעת על לפחות 6 הגדרות שונות של תמורה שוויונית לפי שטח או שווי, אבסולוטית או יחסית, התוספת או הכלל. במקרה של פותח השרשור הדיירים בבניין בחרו בהגדרה שדואגת שכולם ירוויחו אבל גם מצמצמת את הפערים בשווי הכולל של דירות התמורה של הדיירים. אתה תומך בהגדרה אחת, בית המשפט העליון תומך בהגדרה שנייה והדיירים פה בחרו בהגדרה שלישית. כל עוד כולם מסכימים על התמורות אז זה מה שיקרה. אם לא תהיה הסכמה פה אחד וזה יגיע לבית המשפט אז יכול להיות שהוא יכפה את ההגדרה של פסק הדין שהזכרתי.

ספר לי עליהם בבקשה, ואשמח ללמוד ולראות שהם אכן נבנו לפי תמורות כל-כך שונות כפי שפותח השרשור הראה.

לדוגמה, הסכם שנחתם לפני כמה שנים, תב"ע בהליכי אישור בשלב יותר מתקדם מפותח השרשור: דירות קטנות יקבלו 33 מ"ר, דירות בינוניות יקבלו 29 מ"ר, דירות גדולות יקבלו 27 מ"ר. ההסכם חתום ומחייב, גם אם לא ייבנו דירות בדיוק לפי השטח הזה אז היזם מחוייב לפצות את הדיירים בהפרש.

אין שום קשר בין שיטת הניקוד השמאית אותה אני מכיר היטב לתמורות במטרים. היא נועדה לסדר בחירה כפי שכתבת.

הבחירה חשובה כי הבחירה שווה כסף, לכן השמאי מטפל בזה. דירה בקומה יותר טובה עם יותר כיווני אוויר, יותר שקטה ועם נוף יותר טוב תהיה שווה יותר מדירה אחרת באותו שטח. בניגוד להגרלה שבה תוחלת השווי הכספי של כל דירות התמורה באותו שטח היא זהה עבור כל המשתתפים בהגרלה. כלומר, בעלי דירות מקוריות ששוות יותר יקבלו בפועל דירות תמורה ששוות יותר, גם כשלכאורה התמורה העיקרית היא תוספת שטח זהה.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אני מדבר על עסקאות קומבינציה רגילות, לדעתי זה מה שקורה בכולן.

קל להעלות על הדעת על לפחות 6 הגדרות שונות של תמורה שוויונית לפי שטח או שווי, אבסולוטית או יחסית, התוספת או הכלל. במקרה של פותח השרשור הדיירים בבניין בחרו בהגדרה שדואגת שכולם ירוויחו אבל גם מצמצמת את הפערים בשווי הכולל של דירות התמורה של הדיירים. אתה תומך בהגדרה אחת, בית המשפט העליון תומך בהגדרה שנייה והדיירים פה בחרו בהגדרה שלישית. כל עוד כולם מסכימים על התמורות אז זה מה שיקרה. אם לא תהיה הסכמה פה אחד וזה יגיע לבית המשפט אז יכול להיות שהוא יכפה את ההגדרה של פסק הדין שהזכרתי.

לדוגמה, הסכם שנחתם לפני כמה שנים, תב"ע בהליכי אישור בשלב יותר מתקדם מפותח השרשור: דירות קטנות יקבלו 33 מ"ר, דירות בינוניות יקבלו 29 מ"ר, דירות גדולות יקבלו 27 מ"ר. ההסכם חתום ומחייב, גם אם לא ייבנו דירות בדיוק לפי השטח הזה אז היזם מחוייב לפצות את הדיירים בהפרש.

הבחירה חשובה כי הבחירה שווה כסף, לכן השמאי מטפל בזה. דירה בקומה יותר טובה עם יותר כיווני אוויר, יותר שקטה ועם נוף יותר טוב תהיה שווה יותר מדירה אחרת באותו שטח. בניגוד להגרלה שבה תוחלת השווי הכספי של כל דירות התמורה באותו שטח היא זהה עבור כל המשתתפים בהגרלה. כלומר, בעלי דירות מקוריות ששוות יותר יקבלו בפועל דירות תמורה ששוות יותר, גם כשלכאורה התמורה העיקרית היא תוספת שטח זהה.

1. אתה טענת שנצמדים ל"חוק" שמי שיש לו יותר מקבל יותר וציטטת פסק דין. עכשיו אתה מדבר על הגדרות שונות לשיוויון. זה רק מחזק את הטענה שלי.
2. תיאורטית זה מאוד יפה לספר סיפור על שוויון תמורות וחדי קרן ופרפרים. אני רוצה לראות בעל דירה בישראל שיסכים שאחר יקבל פי 4 ממנו.
3. על הדוגמה שלך אני יודע להביא 10 דוגמאות סותרות - 5 מירושלים, 5 מהמרכז (רמת גן, בת ים) שאת כולם אני מכיר מבפנים והיטב.
4. לגבי שיטת השמאות, שוב, דיברנו על תמורה במטרים, לא שווי כסף ולא שום דבר אחר ולכן עדיין בעמדתי שאין שום קשר.

(סליחה אבל לא מצליח לצטט חלקים משום מה, כנראה יש לי באג)