האם למכור דירת 3 חדרים במעלה אדומים, עם תזרים חודשי שלילי?

[אחד_שיודע]

שלום
לחברתי יש דירה להשקעה במעלה אדומים, עם משכנתא של מיליון ש"ח שבחלקה צמודה למדד.
תזרים המזומנים על הדירה הוא שלילי - שכר הדירה אינו מכסה את המשכנתא.
זו דירתה היחידה וכל כספה מושקע בדירה.
היא מתלבטת רבות בשאלה הבאה: האם למכור את הדירה, ואם כן מה לעשות עם הכסף?

נתונים על הדירה:
- הדירה נרכשה בינואר 2021 במחיר 1,325,000
- ניתן למכור את הדירה כיום בסכום של 1,650,000 עד 1,670,000
- על הדירה משכנתא בגובה 1,005,000 - בערך חצי צמוד למדד. המשכנתא לעוד 28 שנה
- החזר חודשי כיום על המשכנתא הוא 4,800 שח
- שכ"ד שניתן לקבל על הדירה הוא 4500 לכל היותר - מה שאומר שתזרים המזומנים החודשי הוא שלילי
- דירת 3 חדרים לא משופצת בבניין ללא מעלית, במעלה אדומים


הסיבות למכור את הדירה הן:
- לדירה תזרים שלילי, שכ"ד גבוה יותר מהחזר המשכנתא
- הדירה "מיצתה" את עצמה מבחינת עלייה
- אין כסף נזיל לשפץ את הדירה או להקטין את המשכנתא

הסיבות לא למכור את הדירה הן:
- אם תמכור את הדירה, לא תיצמד יותר לעליית מחירי הדיור
- ירידה בביקושים בשנה האחרונה, בעבר ככל הנראה יכלה למכור את הדירה ב 1,750,000
- היא לא תוכל לקנות דירה אחרת באותו סכום, כי לא יאשרו לה משכנתא בסכום הזה
- היא חוששת שלא תמצא אלטרנטיבת השקעה אחרת בכסף שיישאר (בערך 650,000)

מה אתם חושבים?

 

[חתול לילה]

תזרים המזומנים על הדירה הוא שלילי - שכר הדירה אינו מכסה את המשכנתא.

לא יודע לגבי שאר הנתונים, אבל זה בפני עצמו אינו שיקול.

תחשוב שאני נותן לך מליון שקל, אבל אתה צריך לשלם לי שקל כל חודש. אז התזרים שלך שלילי.

 

[bigbang]

תדמיין שיש לך 600K ש"ח. האם היית לוקח משכנתא של 1M (בתנאים של המשכנתא הקיימת) וקונה את הדירה (בהנחה של 100K ביחס לשנה שעברה ופטור מתשלום לעו"ד וכל הוצאה נלווית). אם כן, תחזיק. אם לא, תמכור.

 

[Delver]

היא לא תוכל לקנות דירה אחרת באותו סכום, כי לא יאשרו לה משכנתא בסכום הזה

למה?
אם יש לה אחרי המכירה 600k, היא עקרונית ובכפוף ליכולת החזר לקנות דירה עד 2.4מ' לא?

 

[HHH]

הדירה נמצאת בהתנחלות מחוץ לגדר ההפרדה.
אם הסיפוח המובטח יתרחש הערך של הדירה יעלה ככל הנראה. אם לא - איכות החיים שם תמיד תהיה קשורה למצב הבטחוני ולכמות המחסומים בדרך לירושלים וזה ישפיע על המחיר בהתאם.
להבנתי רוב הגרים שם עובדים בירושלים שבעצמה במצב תעסוקה בעייתי, אז זה עשוי להשפיע גם על השוכרים הפוטנציאליים.
בעיניי דירה במרכז הארץ היא השקעה מסוכנת פחות.

 

[האזרח הקטן]

למה?
אם יש לה אחרי המכירה 600k, היא עקרונית ובכפוף ליכולת החזר לקנות דירה עד 2.4מ' לא?

אולי אחרי העלאת הריבית היא חצתה את ההחזר המקסימלי שהבנק מאפשר (או שינוי בהכנסה).

 

[האזרח הקטן]

הדירה "מיצתה" את עצמה מבחינת עלייה

איך אפשר למדוד זאת עבור העתיד?

 

[lavi]

לא יודע לגבי שאר הנתונים, אבל זה בפני עצמו אינו שיקול.

תחשוב שאני נותן לך מליון שקל, אבל אתה צריך לשלם לי שקל כל חודש. אז התזרים שלך שלילי.

לא מדויק.
הרי המיליון ש״ח ״נעול״ בבלוקים, אם היא לא יכולה לעמוד בתזרים השלילי החודשי זה בהחלט שיקול.

 

[פטל ואוכמניות]

עד כמה התזרים השלילי מקשה עליה חודשית? ואם ייגדל אף יותר, נניח בעוד 400 לחודש זה יהיה בלתי אפשרי?

גם כדאי לחזור אחורה ולהיזכר מדוע בוצעה ההשקעה הזו ומה נותר רלוונטי מזה. 2021 לא הייתה ממש מזמן.

 

[הורדוס]

תזרים שלילי של 300 שקל פלוס הוצאות על תיקונים בדירה הוא לא כזה דרמטי ולא הייתי מחליט לפיו אם למכור את הדירה או לא.

צריך לשקול למחזר את המשכנתא או חלקה, ייתכן כי המשכנתא שלקחה הייתה "אמת נכונה לשעתה" וייתכן כי כבר מראש לא תוכננה טוב אפילו ביחס לנקודת הזמן בה נלקחה. בכל אופן צריך לבחון את המצב אחת לכמה שנים או כאשר יש שינויים גדוליל בסביבת הריבית והאינפלציה כמו לאחרונה.

לדעתי מעלה אדומים היא עיר גדולה שנמצאת כבר בקונצנזוס הרחב אז לא חושב שיש סיכון גדול בגלל ענייני הקו הירוק, ואין צורך להיכנס לשאלה אם הכיבוש משחית או לא.

- היא לא תוכל לקנות דירה אחרת באותו סכום, כי לא יאשרו לה משכנתא בסכום הזה
- היא חוששת שלא תמצא אלטרנטיבת השקעה אחרת בכסף שיישאר (בערך 650,000)
מה אתם חושבים?

רוב האנשים מתקשים לקבל החלטות עם סכומי כסף גדולים, לפי תיאור המקרה ההימור שלי הוא שבמידה ותמכור תעביר את הכסף לשילוב כלשהו של פיקדון/קרן כספית/גמל להשקעה מסלול לא מאה אחוז מנייתי. המשך בעלות על הדירה עדיפה על האפשרויות האלו לדעתי.

לדעתי האישית כדאי להחזיק לפחות עוד שנה שנתיים עד שתעבור תקופת הפאניקה הנוכחית.

זו דירתה היחידה וכל כספה מושקע בדירה.

זה פרט שאני מאוד לא אוהב וזאת סיבה כן לשקול למכור, מסוכן מאוד שכל ההון של אדם יהיה בנכס אחד לא נזיל.
אם תחליט להשאר עם הדירה היא חייבת לנצוא דרך לחסוך לקרן חירום/השקעות בשוק ההון כדי שלא כל כספה יהיה בדירה. אם צריך לערוך שינויים במשכנתא כדי לאפשר את זה אז כדאי לבצע אותם.

 

[HHH]

לדעתי מעלה אדומים היא עיר גדולה שנמצאת כבר בקונצנזוס הרחב אז לא חושב שיש סיכון גדול בגלל ענייני הקו הירוק, ואין צורך להיכנס לשאלה אם הכיבוש משחית או לא.

הכיבוש משחית, עם זאת זו לא הייתה הטענה שלי.
ממליץ לך לנסוע בבוקר מתוח בטחונית ממעלה אדומים לירושלים ואז לחוות דעתך שוב.
לא חושב שזה בר השוואה לדירה במרכז הארץ בכלל.

 

[הורדוס]

לא חושב שזה בר השוואה לדירה במרכז הארץ בכלל.

זה לא, היישוב נועד לאנשים שרוצים לגור בסביבת ירושלים אבל במחיר זול ובאזור פחות צפוף מחוץ לעיר.

ממליץ לך לנסוע בבוקר מתוח בטחונית ממעלה אדומים לירושלים ואז לחוות דעתך שוב.

אני לא חושב שהאפקט הזה השתנה משמעותית בשנים האחרונות או ישתנה משמעותית בשנים הקרובות.

 

[SpidiMan]

ניתן למכור את הדירה כיום בסכום של 1,650,000 עד 1,670,000

כדי באמת לדעת - מה שאני עושה זה מפרסם את הדירה בסכום הנמוך שרשמת ובודק אם יש בכלל טלפונים ואתה מקבל הצעות רכישה.
תתפלא לדעת כמה בשוק נדל"ן כמו היום המצב הוא לא פשוט וגם אם המחיר נחשב "זול" הוא לא בטוח כזה - וכאן כבר נשאלת השאלה - האם היא תוריד מהמחיר שציינת? (נגיד לאיזור ה 1.5-1.4)

לדעתי לפני שחושבים על מכירה ואם משתלם, שווה לבדוק את המצב, לפרסם מודעה ולראות מה קורה משם. עלויות המימון כרגע בשמיים והם עוד יעלו..

 

[כימאי]

הכיבוש משחית,

עם איננו כובש בארצו.
את הכיבוש הערבי של ארץ ישראל צריך לסיים.

 

[חתול לילה]

את הכיבוש הערבי של ארץ ישראל צריך לסיים.

איך בדיוק?

 

[כימאי]

- הדירה נרכשה בינואר 2021 במחיר 1,325,000

זה - נתון.

- ניתן למכור את הדירה כיום בסכום של 1,650,000 עד 1,670,000

זה - לא נתון. זו הערכה סובייקטיבית שמבוססת על שאיפות ורצון פסיכולוגי של כל מחזיק בנכס כלשהו לייחס לו מחיר מסויים. לדירה אין מחיר שוק כמו של מנייה. המחיר נקבע אך ורק כאשר יש עסקה בפועל שבה קונה מוכן לתת סכום מסוים.

- הדירה "מיצתה" את עצמה מבחינת עלייה

גם זה - לא נתון.

 

[כימאי]

איך בדיוק?

לא רוצה לגנוב את השרשור. מישהו כתב משהו אז עניתי ואסיים בזה כאן.

 

[HHH]

עם איננו כובש בארצו.
את הכיבוש הערבי של ארץ ישראל צריך לסיים.

אתה מכניס פוליטיקה לדיונים שלא קשורים.
שים לב שהמונח כיבוש שקצת קשה לעיכול כאן לא הוכנס על ידי לדיון אלא על ידי משתמש אחר.
אדרבא, יתכבד שליח השם נתניהו ויכריז על מעלה אדומים כחלק ממדינת ישראל.
עד שזה לא יקרה כל שטענתי הוא שהשטח הזה נמצא מחוץ לגדר ההפרדה וגם המדינה המכונה ישראל טרם החליטה מה יהיה עתידו, ולכן הסיכון בהחזקת נדלן בו גדול מאשר באזורים שנמצאים בריבונות ישראל.

 

[חדשנות]

שליח השם נתניהו

[נמחק - יוסיק]​

 

[yossik]

חברים.ות בבקשה להשאיר פוליטיקה מחוץ לדיון הזה.