האם למכור את הדירה ולהשקיע פאסיבית במדדים

[ירושלמי - צפוני]

אשמח להעלות לדיון את השאלה הבאה שמציקה לי הרבה זמן:
למה לא לגור בשכירות, ואת הכסף של הדירה לשים במחקה מדדים ודומיהם, לשלושים שנה
אתה מקבל רווח של פי 17 ומחתן את ילדי בכבוד ועוד קונה לי לולהם דירות. (בממוצע של 10 אחוז שנתי)
בסכום כזה אפשר לקבל דמי ניהול אפסיים.
גם אחרי חישוב עליית המחירים של הדירות בארץ (כ 3% בשנה) והפסד השכירות זה יצא שווה כלכלית.

 

[ירושלמי - צפוני]

לא שמתי לב שכבר פתחו נושא דומה.
בכל מקרה אם יש חדש בנושא אשמח לתגובה

 

[Homer]

אתה צוד2, ויש הרבה שעושים את זה. גם אני. בערך בגיל 45 התחלתי לחשןב על קניית דירה , אבל זה נבע מרצון שיהיה מקום משלי, לא מרצון להחזיק בנכס. קניית דירה זה עניין של אורח חיים, לאו דווקא עניין כלכלי.

 

[אריקו]

יש הרבה בפורום שאוחזים ככה
אך חשוב שתתן דעתך על שני דברים 10% זה חישוב מאוד אופטימי ויש מס מכובד מה שאין בדירה ופי 17 זה חלום ...
2]אם אתה לא מאמין ששווה השקעה בדירה למה לעשות טעות כזו לילדים שלך
3] דירה זה מוצר שנותן רוגע ושלווה ויציבות בפרט אם יש לך ילדים שצריכים סביבה וכדומה

 

[AbuNafha]

לשלושים שנה
אתה מקבל רווח של פי 17

ב-30 שנה אתה תקבל פחות או יותר את אותו רווח בשני האפיקים על אותו הון עצמי, בהנחה שלקחת משכנתא של 75%, בהנחה שממוצעי תשואות וריביות העבר מעידות על העתיד, ועוד מגוון הנחות סבירות וממוצעות נוספות, שאחת מהן היא שעליית ערך ממוצעת של נדל"ן בארץ היא קצת מעל 5% ולא

(כ 3% בשנה)

 

[אופסשםמשתמש]

דירה לא באה למקסם כסף אלא למקסם שמחה
השאלה אם היא מניבה לך שמחה

 

[ירושלמי - צפוני]

יש הרבה בפורום שאוחזים ככה
אך חשוב שתתן דעתך על שני דברים 10% זה חישוב מאוד אופטימי ויש מס מכובד מה שאין בדירה ופי 17 זה חלום ...
2]אם אתה לא מאמין ששווה השקעה בדירה למה לעשות טעות כזו לילדים שלך
3] דירה זה מוצר שנותן רוגע ושלווה ויציבות בפרט אם יש לך ילדים שצריכים סביבה וכדומה

כמדומני שבהשתלמות IRA המס הוא 15% נומינלי וא"כ יוצא רווח של כ-14 מליון וחצי

ו 10 % הוא חישוב ממוצע. וגם עם חישוב של 9% זה יוצא יותר מ13.000000 ואחרי מס הנ"ל כמעט יותר מ11.

ובקשר לשלווה ורוגע אני מכיר המון שגרים בשכירות שנים, בדירה גדולה ומרווחת באיזור שהם אוהבים.
כמובן שזה נושא שצריך הסכמה של שני בני הזוג, אבל כשמתרגלים אני לא חושב שזו בעיה.
נזכיר לך שיש המון שחיים בשכירות, לא מבחירה אלא בלית ברירה, רק כי אין להן איך לקנות במרכז והיכן שהם רוצים לגור,
כמו ליד ההורים וכדו' (לדוגמא בציבור החרדי זה קיים המון), וזה לא מפריע להם לרמת החיים.
דבר שלישי: הרוגע והשלווה לחתן את הילדים לדוגמא ולחיות ללא חובות, כמו ההורים שלי למשל, שווה לי כל דבר.

 

[ירושלמי - צפוני]

ו

, שאחת מהן היא שעליית ערך ממוצעת של נדל"ן בארץ היא קצת מעל 5% ולא

מחירי הדירות

https://www.prog.co.il/attachments/1733087371415-png.1835822/

מדד הסנופי

https://www.prog.co.il/attachments/1733087576229-png.1835824/

כלומר אפילו בשנים השנות של המדד הוא היכה פי 7 והדירות פי 3

 

[שלומו]

אין לזה תשובת קסם. אני כן חושב שרוב האנשים לא יחסכו וישימו 100% מנייתי ורוב האנשים ישלמו על משכנתא גדולה.

 

[אופסשםמשתמש]

אין לזה תשובת קסם. אני כן חושב שרוב האנשים לא יחסכו וישימו 100% מנייתי ורוב האנשים ישלמו על משכנתא גדולה.

אם כבר אתה מציין את הנקודה הזאת
צריך להגיד שזה לא רק 100% אלא 200% .. ז"א מעטים יתמנפו פי 2 על הכסף וישימו בשוק ההון
לעומת זאת בנדל"ן , עד לא מזמן, היה ריבית של פחות מ1% במשכנתא
בימינו המינוף קיצוני
אתה שם 10% עכשיו, 90% בסוף .. והבניה 5 שנים.
אתה בקלות עושה פי 2 על הכסף בעליה מתונה של 10% ב5 שנים

 

[Therealdeal]

בימינו המינוף קיצוני
אתה שם 10% עכשיו, 90% בסוף .. והבניה 5 שנים.
אתה בקלות עושה פי 2 על הכסף בעליה מתונה של 10% ב5 שנים

או מוחק בקלות את ההון העצמי, שזה המקרה היותר נפוץ כרגע.

 

[YPV]

הבעיה הגדולה עם השאלה (ועם רוב הדיונים בנושא הזה) היא שמנסים לפתור אותה בתוך מעבדה סטרילית של אקסל. במציאות, התשובה לשאלה הזו משתנה לחלוטין בהתאם לפרופיל של השואל.

צעיר בן 25 יכול להרשות לעצמו "לשחק לטווח ארוך", לעבור דירה מדי פעם, ולספוג תנודות קיצוניות בבורסה. אדם מבוגר או חולה כרוני זקוק ליציבות פיזית ונפשית. מעבר דירה כל שנתיים-שלוש בגלל שבעל הבית החליט למכור, או התמודדות עם מדרגות וחוסר נגישות בדירות שכורות, הם נטל כבד מאוד בגיל מבוגר.

מי שיש לו 100,000 ש"ח, אין לו באמת ברירה אלא לשכור ולהשקיע, כי ההון העצמי שלו לא מספיק אפילו לרכישת דירה זולה. מי שיש לו מיליון ש"ח, כאן מתחילה הדילמה האמיתית. מי שיש לו 10 מיליון ש"ח, כנראה יכול לעשות גם וגם (לקנות דירת מגורים יוקרתית ועדיין להחזיק תיק השקעות ענק).

מי שמסתדר מצוין עם אנשים, יודע להתמקח, לפתור תקלות בעצמו ולא מתרגש מחוזי שכירות, יפרח בשוק השכירות. מי שכל שיחת טלפון מבעל הבית גורמת לו לדופק מואץ, או שאינו מסוגל להתמודד עם תיקון נזילות ובעלי מקצוע – יסבול מאוד בשכירות ארוכת טווח.

השורה התחתונה היא שאין אמת אחת. ההחלטה היא שילוב של מתמטיקה, פסיכולוגיה אישית, שלב בחיים ויכולת עמידה בלחצים. מי שמפחש או מציג פתרון בית ספר אחיד לכולם – פשוט חוטא למציאות.

 

[אופסשםמשתמש]

או מוחק בקלות את ההון העצמי, שזה המקרה היותר נפוץ כרגע.

גם נכון
אבל אנשים זוכרים את ה5-10 שנים האחרונות, בהם הריבית היתה אפסית, ומכירי הדירות עלו בקצב לא הגיוני.
אני אישית מכיר כל כך הרבה אנשים שקנו דירות על הנייר והרוויחו סכומים גדולים
רמות הFOMO שזה יוצר מטורפות, מה שיוצר מעגל שמזין את עצמו

 

[אריקו]

כמדומני שבהשתלמות IRA המס הוא 15% נומינלי וא"כ יוצא רווח של כ-14 מליון וחצי

ההפקדה להשתלמות מאוד מוגבלת בסכום שניתן להפקיד

(לדוגמא בציבור החרדי זה קיים המון), וזה לא מפריע להם לרמת החיים

דווקא הפוך= בציבור החרדי יש מוסכמה חזקה מאוד לגור בדירה שלך!!!{הן לגבי הפן הפיננסי שרבים מהם מדומינים שיותר משתלם להשקיע בנדלן לאחרונה מתחיל שם קצת מהפך אבל עדיין בקטנה והן לגבי זה שהם משפחות ברוכות ילדים וזה ממש לא מעשי להיטלטל וגם שצריכים הסביבה שלהם בגלל קהילה ומוסדות}

דבר שלישי: הרוגע והשלווה לחתן את הילדים לדוגמא ולחיות ללא חובות, כמו ההורים שלי למשל, שווה לי כל דבר.

בני כמה הילדים אם מותר לשאול?
ומה הפירוש לחתן אותם ? כמה עולה ?

 

[אריקו]

גם אחרי חישוב עליית המחירים של הדירות בארץ (כ 3% בשנה) והפסד השכירות זה יצא שווה כלכלית.

אגב אבא שלי קנה דירה בתל אביב לפני 35 שנה ב45.000 דולר והיום שווה 3.500.000
שכונות באיזור עם פרמטרים זהים למדי עוברים כרגע פינוי בינוי וחלקם נמכרים { מבדיקה שלי בין 5.500.000 ל6.500.000}
מדגיש שלא זה נקודת הענין איתה פתחת אך חשוב שתדע שזה דברים שקורים הרבה ולכאורה יקרו בעתיד הרבה מאוד

 

[ירושלמי - צפוני]

אם כבר אתה מציין את הנקודה הזאת
צריך להגיד שזה לא רק 100% אלא 200% .. ז"א מעטים יתמנפו פי 2 על הכסף וישימו בשוק ההון
לעומת זאת בנדל"ן , עד לא מזמן, היה ריבית של פחות מ1% במשכנתא
בימינו המינוף קיצוני
אתה שם 10% עכשיו, 90% בסוף .. והבניה 5 שנים.
אתה בקלות עושה פי 2 על הכסף בעליה מתונה של 10% ב5 שנים

אני מדבר על מי שקונה דירה למגורים. מי שקונה להשקעה שיעשה אקזיטים גדולים.

 

[ירושלמי - צפוני]

או מוחק בקלות את ההון העצמי, שזה המקרה היותר נפוץ כרגע.

מספיק לשים 100% מנייתי במדדים מובילים כמו עולמי או אס אנד פי. לטווח של 30 שנה אין סיכון כלל ואתה מכפיל פי עשר ויותר.

 

[ירושלמי - צפוני]

ההפקדה להשתלמות מאוד מוגבלת בסכום שניתן להפקיד

אני מדבר על למכור את הדירה שלך, ולשים מליון שקל בהשתלמות. ו200,000 זה המינימום כמדומני.

 

[ירושלמי - צפוני]

דווקא הפוך= בציבור החרדי יש מוסכמה חזקה מאוד לגור בדירה שלך!!!{הן לגבי הפן הפיננסי שרבים מהם מדומינים שיותר משתלם להשקיע בנדלן לאחרונה מתחיל שם קצת מהפך אבל עדיין בקטנה והן לגבי זה שהם משפחות ברוכות ילדים וזה ממש לא מעשי להיטלטל וגם שצריכים הסביבה שלהם בגלל קהילה ומוסדות}

לצורך העניין אני בציבור החרדי. רוב הציבור של המיינסטרים נמצא בירושלים, בני ברק, ביתר עילית, קריית ספר ובית שמש. הם לא מסכימים לזוז משם. מי שיכול קונה בפסגת זאב או קריית יובל דירות ישנות קטנות במחרים לא שפויים, ומחכה לפינוי בינוי שאולי יבוא בעשור הקרוב, אם בכלל.
רוב הציבור קונים בקריות וכדו' ומחכים שיקרה נס.
ונכון, ישכאלו שקונים ברמת בית שמש וגרים שם, אבל אלו לא הרוב.
אל תשכח שההכנסות שם לא גבוהות, וגם המהנדסות תוכנה, הבעל לא עובד.

 

[ירושלמי - צפוני]

בני כמה הילדים אם מותר לשאול?
ומה הפירוש לחתן אותם ? כמה עולה ?

לחתן ילד זה לעזור לו בהוצאות הגדולות.
לה שהוא ישלם את החתונה כשהוא רק מתחיל את החיים?