הערכת מחיר דירה כאשר אין אפשרות להשכיר או למכור אותה

קובי_חדש

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/2/19
הודעות
297
דירוג
45
היי,
יש לי אפשרות לקנות דירה במושב, מחיר הדירה יהיה באזור המיליון ש"ח, הסיפור בקצרה הוא שזאת דירה של דודים שהם מוכנים שאגור איתם (מעין חמולה משפחתית) הם מוכרים לי דירה בגודל 60 מ"ר מעליהם ויכניסו גם אותי ברישומים בטאבו, כעת לייתרונות ולחסרונות:
1. אני לא צריך הון מוקדם, משכנתא של מיליון ש"ח ופשוט להתחיל לשלם.
2. דירות בגודל הזה באזור עולות באזור ה1.6 מיליון ש"ח.

חסרונות:
1. אני יכול לגור שם אבל לא למכור את הדירה הזאת (אין פרצלציה זה באמת סוג של קומונה משפחתית מופרדת)
2. אני לא יכול להשכיר אותה הלאה.
3. זה עסק עם משפחה על כל המשמעויות הנלוות.

ההתלבטות שלי היא כזאת, מצד אחד נראה שמחיר הדירה משתלם ביחס לאזור וכן אין צורך שאכניס סכום מוקדם כמו כן במקרה הזה ההורים גם יעזרו בכמה שקלים (הם יעניקו את הסכום המוקדם לדודים דבר שלא יסכימו לעשות על דירה אקראית שאקנה) מצד שני הדירה היא מיועדת +- לצרכי מגורים שלי בלבד (הם לא מוכנים שאשכיר את זה לאנשים אחרים בעתיד או בהווה היות ו: 1. השכרה לאנשים זה לא חוקי(בניגוד למגורים משפחתיים) 2. הם לא מעוניינים בשוכרים שיצנהגו כמו שוכרים מעל הראש שלהם.) , למכור אותה זה לא ממש אופציה (כי שוב זה רשום גם על שמי אבל אין באמת אופציה למכור את זה לאנשים מחוץ למשפחה שאולי ירצו לגור שם בעתיד), ומבחינת גודל זה לא ממש מספיק לי לטווח הרחוק (אני לא חושב שאוכל להסתדר עם 60 מ"ר עוד 10 שנים, אני מעוניין במשפחה גדולה).

תאכלס השאלה שלי היא איך מחשבים כדאיות של עקה כזאת? זה לא בדיוק דמי מפתח היות ואין דרך להפקיע את הדירה ממני וזה לא ממש דירה שלי היות ואני חייב לגור בה.

1. האם זה כדאי?
2. בהנחה שמחיר דירה כזאת באזור הוא 1.5-1.8 מיליון שח (דירה שלימה על שמי כדת וכדין) מה המחיר שהופך קומבינה מהסוג שתיארתי למשתלם? (אני צריך לציין שהדירה המדוברת בקומבינה היא חדשה - אני אמור לבנות אותה)
3. האם יש דברים שחשוב להכניס לחוזה כדי למנוע בעיות עתידיות? (אני בטוח שיש אשמח לכמה שיותר המלצות)
4. האם אתם הייתן נכנסים לעסקה כזאת?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,762
דירוג
24,750

קובי_חדש

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/2/19
הודעות
297
דירוג
45
אז לא תקבל:

האמת היא שלא תקבל משכנתא כלל.
אני אקבל משכנתא כי חלק מהדירה יהיה רשום על שמי בטאבו ואז כנגד זה אוכל לקחת משכנתא (במקרה שזה לא יהיה אפשרי דודים שלי יקחחו את המשכנתא ואני יהיה זה שישלם אותה)
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,762
דירוג
24,750
אני אקבל משכנתא כי חלק מהדירה יהיה רשום על שמי בטאבו ואז כנגד זה אוכל לקחת משכנתא (במקרה שזה לא יהיה אפשרי דודים שלי יקחחו את המשכנתא ואני יהיה זה שישלם אותה)
אתה תקבל משכנתא אך ורק אם כם כל הדודים וכל שאר הבעלים של הנכס בטאבו יחתמו על המשכנתא וגם אז תקבל עד 75% מערך הנכס הנרכש או מסכום החוזה, לפי הנמוך מביניהם.
 

קובי_חדש

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/2/19
הודעות
297
דירוג
45
נשמע כמו עסקה גרועה.
לשלם על משהו שבטווח בינוני אי אפשר למכור או להשכיר ואתה לא רוצה לגור בו. מה ההתלבטות בכלל?
ההתלבטות היא שבטווח הקצר אני אוכל לגור בו (60 מ"ר זאת לא דירה קטנה לזוג צעיר ללא ילדים) , וכן שווי הדירות במושב עולה בהתמדה (בקצב מהיר יותר משאר הסביבה כתוצאה מביקוש גבוה והיצע נמוך עד לא קיים), כמו כן אין הרבה דירות למכירה במושב (משהו כמו 3 בשנה היצע ועל זה יש 10 צעירים שמתים לגור במושב שהם גדלו בו) אז זאת נראית כמו הזדמנות "להכניס רגל בדלת"
 

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
3,197
דירוג
3,684
אני אקבל משכנתא כי חלק מהדירה יהיה רשום על שמי בטאבו ואז כנגד זה אוכל לקחת משכנתא (במקרה שזה לא יהיה אפשרי דודים שלי יקחחו את המשכנתא ואני יהיה זה שישלם אותה)
קובי, נשמע כמו להכניס ראש בריא למיטה חולה.
שאלה, למה הם רוצים למכור? למה פשוט שלא ישכירו לך את היחידת דיור?
אתה מתאר פה מצב שיכול בקלות להוביל לפיצוץ במשפחה, אני אישית, לא הייתי נוגע במקל.
 

קובי_חדש

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/2/19
הודעות
297
דירוג
45
אתה תקבל משכנתא אך ורק אם כם כל הדודים וכל שאר הבעלים של הנכס בטאבו יחתמו על המשכנתא וגם אז תקבל עד 75% מערך הנכס הנרכש או מסכום החוזה, לפי הנמוך מביניהם.
לצורך הדיון בוא נצא מנקודת הנחה שאצליח לקבל את המשכנתא על כל המיליון שח (זה יהיה משכנתא עלי או על הדודים או על ההורים או שילוב, בזה אני דיי בטוח שאסתדר).
האם מבחינת הערך וכל הוואג'אראס מסביב המחיר הזה משתלם? אני אשמח לקבל כמה שיותר דעות כי זה נושא רגיש ועדין משפחתית (יש גם את האישיו של דודים (שהוא פחות רלוונטי לדיון כאן כי הוא משפחתי פנימי אבל יוסיף מעט מידע על החשיבות מבחינתי להבין היכן בדיוק אני עומד מבחינה פיננסית) מציאים לך ואנחנו ההורים עוזרים לך ואתה תהיה כפוי טובה ולא תטה שכם? או את לא משנה לאן תלך תאלץ לשלם שכירות לפחות של 4K בחודש שיילך לפח או משכנתא שעליה תיאלץ לשים סכופ ראשוני של כמה מאות אלפי ש"ח שכרגע אין לך ואז תשלומים חודשיים .... ככה שחשוב לי להבין באמת כמה משתלמת העסקה הזאת האם אני מרוויח כאן או מפסיד וכמה כדי שאוכל לחשב האם אני רוצה להכנס לזה בהתחשב העלות הכספית והמשפחתית)
 

קובי_חדש

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/2/19
הודעות
297
דירוג
45
קובי, נשמע כמו להכניס ראש בריא למיטה חולה.
שאלה, למה הם רוצים למכור? למה פשוט שלא ישכירו לך את היחידת דיור?
אתה מתאר פה מצב שיכול בקלות להוביל לפיצוץ במשפחה, אני אישית, לא הייתי נוגע במקל.
הם רוצים למכור בעיקר כי ההורים שלי שיכנעו אותם + כי זה סוג של WIN WIN מבחינתם.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,762
דירוג
24,750
אם מציעים לך נכס ששווה 1.6 במחיר של 1.0 אין פה שאלה של כדאיות כלכלית, ברור כשמש שזה כלכלי, מה השאלה?
 

קובי_חדש

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/2/19
הודעות
297
דירוג
45
אם מציעים לך נכס ששווה 1.6 במחיר של 1.0 אין פה שאלה של כדאיות כלכלית, ברור כשמש שזה כלכלי, מה השאלה?
שים לב שזה מורכב , הנכס הוא לא שלי במובן הרגיל אני לא יכול להשכיר אותו בכלל ולמכור אותו בקלות (או בכלל) הלאה, ולכן השאלה היא מה הערך שלו.

אם ניקח כדוגמא דירה של דמי מפתח שהיא קצת מזכירה את הסיטואציה המחיר הנהוג (ע"פ כתבות שונות) הוא 1/3 משווי הדירה בתוספת דמי שכירות חודשיים זעומים (כמה מאות שקלים) .
כמובן שזה לא 1:1 ולכן אני מנסה להבין כמה באמת שווה העסק הזה...
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,762
דירוג
24,750
שים לב שזה מורכב , הנכס הוא לא שלי במובן הרגיל אני לא יכול להשכיר אותו בכלל ולמכור אותו בקלות (או בכלל) הלאה, ולכן השאלה היא מה הערך שלו.
לדודים שלך יש ילדים?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,762
דירוג
24,750
אם ניקח כדוגמא דירה של דמי מפתח שהיא קצת מזכירה את הסיטואציה המחיר הנהוג (ע"פ כתבות שונות) הוא 1/3 משווי הדירה בתוספת דמי שכירות חודשיים זעומים (כמה מאות שקלים) .
כמובן שזה לא 1:1 ולכן אני מנסה להבין כמה באמת שווה העסק הזה...
זה די המצב שלך. לדעתי העסקה לא כדאית בעליל.
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,482
דירוג
3,868
1. השכרה לאנשים זה לא חוקי(בניגוד למגורים משפחתיים) 2. הם לא מעוניינים בשוכרים שיצנהגו כמו שוכרים מעל הראש שלהם.) , למכור אותה זה לא ממש אופציה (כי שוב זה רשום גם על שמי אבל אין באמת אופציה למכור את זה לאנשים מחוץ למשפחה שאולי ירצו לגור שם בעתיד), ומבחינת גודל זה לא ממש מספיק לי לטווח הרחוק (אני לא חושב שאוכל להסתדר עם 60 מ"ר עוד 10 שנים, אני מעוניין במשפחה גדולה).

אז מה תעשה בדירה?
מה זה משנה כמה הדירה "שווה" מבחינתך היא יכולה להיות שווה 2 מליון או חצי מליון.
היא אפשר למכור אותה או להשכיר ואתה לא רוצה לגור בה יותר ממספר שנים.
לא הייתי מתקרב לעסקה כזאת אלה עם ברור שאני ירצה לגור שם כול החיים וגם אז הייתי נזהר מאוד.
 

דאניל

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/10/18
הודעות
1,186
דירוג
1,449
אבל מה תעשה עם הזכויות בדירה כשהיא כבר תהיה קטנה עליך? לא למכור, לא להשכיר, תהיה תקוע איתה סתם?
למה הם לא יכולים להשכיר לך אותה?
אתה בכלל רוצה לגור כ"כ קרוב לדודים? זה קשה, כשיש מי שעוקב אחריך כל הזמן (מתוך דאגה ואיכפתיות) ואולי גם מדווח להורים..
 

קובי_חדש

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/2/19
הודעות
297
דירוג
45
באיזה סכום העסקה הזאת הופכת להיות כדאית? או יותר נכון מה התנאים בהם עסקה כזאת הופכת לכדאית?
* נניח ואני יכול להשכיר אבל לא למכור האם זה כדאי?
* נניח ואני לא יכול להשכיר או למכור וחייב לגור אבל מורידים לי את המחיר ל1/3 מהמחיר המקובל באזור לדירה בגודל כזה האם אז זה הופך לכדאי?
 

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
3,197
דירוג
3,684
הם רוצים למכור בעיקר כי ההורים שלי שיכנעו אותם + כי זה סוג של WIN WIN מבחינתם.
יש פה רק win אחד והוא לא שלך, הם מקבלים מליון ש"ח שהם יכולים לעשות מה שבראש שלהם איתו ואתה מקבל בלוקים שאתה לא יכול לעשות כלום חוץ מלגור בהם.
לך תשכור דירה ותשקיע את הכסף שלך במקום אחר.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,709
דירוג
2,815
אתה תקבל משכנתא אך ורק אם כם כל הדודים וכל שאר הבעלים של הנכס בטאבו יחתמו על המשכנתא וגם אז תקבל עד 75% מערך הנכס הנרכש או מסכום החוזה, לפי הנמוך מביניהם.
אתה בטוח? נראה לי שבכל מקרה הוא לא יוכל לקבל משכנתא...
האם זה כדאי?
לקנות נכס שלא ניתן למכור או להשכיר לעולם זה בטח לא כדאי.

תבדוק אם אפשר לעשות פרצלציה וכמה זה יעלה..

האמת שאני מתפלא שבני משפחה מציעים לך את זה , זה מתכון להמון צרות.
 

Yoss

משתמש בכיר
הצטרף ב
9/8/18
הודעות
4,017
דירוג
4,818
אתה מקבל בלוקים
אפילו לא:
אני צריך לציין שהדירה המדוברת בקומבינה היא חדשה - אני אמור לבנות אותה

באיזה סכום העסקה הזאת הופכת להיות כדאית?
אם אני מבין נכון, אתה תבנה דירה, ובתמורה תקבל את הזכות לגור בה (תקבל "בעלות" אבל בלי יכולת למכור/להשכיר זה בעיקר זכות מגורים).
אז באיזה סכום זה הופך לכדאי? תלוי בעלות הבניה, עלות השכירות שאתה חוסך, כמה שנים תגור שם, וריבית מבוקשת. לדוגמה (אני סתם זורק מספרים):
נניח עלות הבניה היא 100K.
שכירות לשנה 20K.
תגור שם 4 שנים.
ריבית מבוקשת עבור ההשקעה שלך 4% שנתי.
הסכום בו זה יהפוך לכדאי זה כשהם ישלמו לך כ-21K.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
romrom הערכת מחיר דירה למשתכן ותועלת שולית פוחתת למטר נדל"ן 15
T הערכת סיכון - תשלום 100% מראש בדירה על הנייר נדל"ן 18
A התייעצות לגבי הערכת סיכונים במינוף שוק ההון 12
י התייעצות לגבי הערכת סיכונים/סיכויים שוק ההון 3
N הערכת שמאי נדל"ן 5
S הערכת תשואה בהלמן אלדובי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
Ron.B הערכת שווי בעלות בנכס דמי מפתח נדל"ן 12
ה ריהוט ישן - הערכת שווי אוף טופיק 10
N הערכת שמאי למשכנתא נדל"ן 29
S עזרה -למידת הערכת שווי חברות שוק ההון 11
S הערכת שווי למשכנתא - דירה על הנייר נדל"ן 18
Y הערכת סיכון של אג"ח שוק ההון 7
A הערכת שווי לדירה במצב רעוע נדל"ן 38
שלי טיול ליפן-הערכת עלויות אוף טופיק 16
S הערכת תשואות - למה ואיך? שוק ההון 3
Oracle הערכת שווי תיק מבוסס דולרים שוק ההון 5
Powerslave הערכת סיבולת סיכון שוק ההון 43
א הערכת ייעוץ פנסיוני צרכנות פיננסית 1
flower הערכת נכסים שוק ההון 3
yanosh34 הערכת שווי דירה נדל"ן 109
ה הערכת תשואה חלופית שוק ההון 13
מ מחיר מופחת נדל"ן 28
c881 כתבה כרגע על מחיר למשתכן בראש העין נדל"ן 45
J מחיר קרן סל לעומת המדד שאחריו היא עוקבת שוק ההון 12
stamEhad מה ההבדל בין "מחיר מופחת" ל"מחיר למשתכן"? נדל"ן 5
A חוק חדש מדד תשומות הבנייה - האם חל רטרואקטיבית? עליית מחיר הבנייה ללא מרכיב הקרקע נדל"ן 4
ד הצעת מחיר ראשונה במכירת דירה נוטה להיות ההצעה הכי טובה? נדל"ן 10
מ ריבית משכנתא בחלקים - מחיר למשתכן נדל"ן 5
A התלבטות - מחיר למשתכן \ דירה להשקעה \ דירת מגורים והיכן? נדל"ן 14
ל מחיר למשתכן 2022 מהו השם העדכני של הפרויקט? נדל"ן 1
כנשר האם הדירות בהגרלת מחיר למשתכן תמיד ללא היתר בניה? נדל"ן 15
E כדאיות מחיר למשתכן נדל"ן 8
R Mtf 5122569 מחיר לא זז שוק ההון 6
D מניות דואליות - השפעת מחיר המניה והבדלים בימי מסחר שוק ההון 1
ת האם יש לי דרך כלשהי לדעת, בערך, מה יהיה מחיר הדלק בכל חודש? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
ישראלי מצוי מחיר מטרה החדש נדל"ן 4
L מחיר למשתכן באמצע החיים נדל"ן 65
D מחיר למשתכן + בעלות בדירה או ירושה מחוץ לארץ נדל"ן 3
I מחיר למשתכן במיקום קצת שונה נדל"ן 31
A שופרסל - מוכרת מוצרים בתוקף קצר בחצי מחיר !? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 29
T מחיר למשתכן 5 או 6 חדרים נדל"ן 4
T מ״משתכן צעיר״ ל״מחיר למשתכן״ נדל"ן 0
שם משתמש בעייתי מה זה "שער"? ומה זה "מחיר קניה/פדיון"? שוק ההון 6
P באיזה תמהיל משכנתא לבחור? דירת מחיר למשתכן בנתיבות נדל"ן 8
stamEhad מחיר למשתכן לזוג צעיר - עסקה משתלמת תמיד או לא בהכרח? נדל"ן 10
מ פער מחיר gaps שוק ההון 9
F הוצע לי להשכיר את דירתי ל-3 שנים מעל מחיר שוק, כולל שיפוץ הדירה על חשבונם. יש קאצ'? נדל"ן 1
R מערכת האורדרנט מראה מחיר רכישת קרן שונה (גבוה יותר) ביחס למחיר שבו נקנתה לפני חודש ברוקרים ופלטפורמות מסחר 15
י מה עדיף, דירת 3 או 4 חדרים להשקעה? מחיר למשתכן. נדל"ן 8
R מיצוי מחיר של דירה (יש דבר כזה?) נדל"ן 41

נושאים דומים

למעלה