למה נדל"ן ולא שוק ההון?

[אורי ג.]

ממה שראיתי (ואני מדבר כרגע לא על ארה"ב)- שוק הנדלן במדינה נתונה די נע ביחד.

בארץ? הכיוון אולי זהה (וגם זה יכול להשתנות כפי שאני צופה), אבל האחוזים משתנים מאד. בעולם זה ממש לא ככה.

עוד לא ראיתי שמישהו התעשר (ואולי אני טועה ודווקא כן) כי הוא חזה שהחלק הדרומי של רחוב בוגרשוב הולך לפרוח.

וואו כמה שאתה טועה. אפנה אותך לכמה שכונות בדרום תל אביב אם אתה רוצה, גם אני השקעת כך אגב.

למשל, אם אני חושב היום שברצלונה הולכת לזנק אחרי המשבר שהיה שם ב-2008 וההתאוששות שהתחילה ב-2014 בערך (כמו שיש כאלה שטוענים, סתם כדוגמא)- כל עוד אקנה נכס סביר, במיקום סביר, לא במחיר מופרז, מצבי יהיה מעולה. כי אם ברצלונה תזנק ב-100% כמו שישראל זינקה בעשור האחרון- אני ארוויח המון

נכון ואם תשקיע בשכונה שאתה חושב שתעבור ג'נטרפיקציה ומשכונת עוני תהפוך לשכונת מעמד ביניים או יוקרה אתה תרוויח פי כמה יותר.

יכול להיות שמי שזיהה ששכונה X בדיוק לפני פיתוח יתר עשה אקסטרא קופה, אבל לא פה הייתה החוכמה הגדולה.

אבל זה בדיוק החוכמה! לומר שישראל תזנק יותר מארה"ב, לומר שת"א תזנק יותר מירוחם ולומר שנווה צדק, כרם התימנים או קריית שלום יזנקו יותר מרמת אביב.
בדיוק כמו שאתה יכול לצפות שמניות יעלו, שמניות אמריקאיות יעלו, שמניות מתחום הבנקאות יעלו ושJPM תעלה. אתה מייחס את רוב הרווח לאלמנט הראשון והשני בעוד שאדם נבון שהרווח העודף הוא באחרונים.

אבל הטרנדים במטרופולינים גדולים די דומים.

אין לך מושג כמה אתה טועה.

 

[רוני]

האמת שאני לא יודע. יש בזה היגיון וזה מפתה מאוד להאמין בזה (כמו בשוק ההון) אבל לא הצלחתי למצוא מידע מחקרי מהימן על זה . קראתי כמה מקומות שטוענים בתוקף שלא ניתן לתזמן וצריך פשוט להשקיע לטווח ארוך (כמו בשוק ההון), וקראתי הרבה שטוענים בתוקף שניתן לתזמן אבל רובם ככולם מדברים מפוזיציה (מציעים לקנות דרכם נכסים).

תרשה לי למקד אותך, שני הצדדים צודקים,

אני לא הייתי משתמש במונח לתזמן את השוק, כאשר אני מעריך ששוק מסוים יעלה, זו ספקולציה, אבל כדי להגדיל את הסיכוי לכך, יש פועל לפי כללים מסויימים, אני לא אכנס לזה כאן, אבל בגדול יש פרמטרים רבים שכאשר הם מתחברים, הסיכוי לעליית ערך גדול.

יש לי טיפ קטן עבורך, אם אתה חושש לתזמן את שוק הנדל"ן, תפעל בדרך הבאה, שוק הנדל"ן הוא שוק איטי, על מחזוריות שוק הנדל"ן כבר דיברתי, לכן, כאשר יש שוק נדל"ן של מדינה מערבית חזקה, מפותחת, שסיימה לאחרונה מחוזוריות של שוק יורד, ונמצאת תקופת מה במגמת עלייה ברורה, אתה תמיד יכול להצטרף בשלב זה לחגיגה, פשוט מאוד (מקסימום פספסת מספר חודשים של שוק עולה, אבל אתה נהנה מעליית מחירים ושכירויות מהרגע הראשון של ההשקעה).

 

[doc29]

אבל בגדול יש פרמטרים רבים שכאשר הם מתחברים, הסיכוי לעליית ערך גדול.

אם יש לך סבלנות וזה לא "סוד מסחרי", אני כן אשמח אם תפרט קצת.

אני מכיר:
תשואת שכירות.
יחס בין מחיר דירה לשכר במשק.
יחס בין מחיר דירה לשכירות.
מספר התחלות הבניה ביחס למספר הבתים הדרושים לענות על הגידול באוכלוסיה (אפשר לברר לכל איזור במדינות נורמליות).
קצב עליית הgdp, קצב ירידת האבטלה ושיר פרמטרים של צמיחה כלכלית.

 

[אורי ג.]

קצב עליית הgdp, קצב ירידת האבטלה ושיר פרמטרים של צמיחה כלכלית.

תוסיף כמה דברים:
מעבר של מעסיק גדול לאזור או ההפך
אי יציבות פוליטית
הגירה שלילית/חיובית
מצב תחבורה וצפי של שיפור

ועוד משהו חשוב: ג'נטרפיקציה טבעית.

 

[רוני]

אם יש לך סבלנות וזה לא "סוד מסחרי", אני כן אשמח אם תפרט קצת.

אני מכיר:
תשואת שכירות.
יחס בין מחיר דירה לשכר במשק.
יחס בין מחיר דירה לשכירות.
מספר התחלות הבניה ביחס למספר הבתים הדרושים לענות על הגידול באוכלוסיה (אפשר לברר לכל איזור במדינות נורמליות).
קצב עליית הgdp, קצב ירידת האבטלה ושיר פרמטרים של צמיחה כלכלית.

בעבר ציינתי חלק מהפרמטרים, ברשותך אני לא אעמיק בנושא, זה לא סוד מסחרי, אך בהחלט חלק חשוב מחומר הלימודים.

 

[doc29]

ברשותך אני לא אעמיק בנושא

אוקיי תודה.

 

[Buffett]

תשואת שכירות.

יחס בין מחיר דירה לשכירות.

אותו דבר...

מצב תחבורה וצפי של שיפור

תחבורה +1

 

[doc29]

אותו דבר...

כמעט. אולי אני טועה אבל בראשון (תשואה) התכוונתי תשואה נטו, ככה שזה משקלל גם מיסוי (עירוני, מס הכנסה, מס רווחי הון, מס רכישה וכו'), מתוך הנחה שאם התשואה נטו בעיר מסויימת היא נניח 5% - סיכוי סביר שהמחירים יעלו כי אנשים ירצו להשקיע בזה, לאור העובדה שניתן להשיג מהכסף יותר מאשר במקומות אחרים.

לגבי השני- התכוונתי ליחס ברוטו - כאינדיקציה לאיזה חלק מעליות המחירים מיוחס לביקוש של דיור ואיזה למרכיב ספקולטיבי (מתוך הנחה ששכ"ד זה מה שאנשים מוכנים לשלם על דיור, ואילו דירה זה גם זה וגם הערך הספקולטיבי שהם מייחסים לזה).

למשל: בישראל- כבר שנים שמחירי הדירות התנתקו ממחירי השכירות = אינדיקציה לבועה.
מצד שני - בגלל 0 מס על הכנסות משכ"ד - עדיין אפשר לקבל מדירה נניח 3% נטו שזה הרבה יותר ממה שאפשר להשיג בהרבה אפיקים אחרים- ולכן יש כרגע מוטיביציה מסויימת לאנשים להמשיך ולקנות.

 

[אורי ג.]

מתוך הנחה שאם התשואה נטו בעיר מסויימת היא נניח 5% - סיכוי סביר שהמחירים יעלו כי אנשים ירצו להשקיע בזה, לאור העובדה שניתן להשיג מהכסף יותר מאשר במקומות אחרים.

בדיוק הפוך.

למשל: בישראל- כבר שנים שמחירי הדירות התנתקו ממחירי השכירות = אינדיקציה לבועה.

לא. אינדיקציה לסביבת ריבית נמוכה זה הכל.

 

[רוני]

כמעט. אולי אני טועה אבל בראשון (תשואה) התכוונתי תשואה נטו, ככה שזה משקלל גם מיסוי (עירוני, מס הכנסה, מס רווחי הון, מס רכישה וכו'), מתוך הנחה שאם התשואה נטו בעיר מסויימת היא נניח 5% - סיכוי סביר שהמחירים יעלו כי אנשים ירצו להשקיע בזה, לאור העובדה שניתן להשיג מהכסף יותר מאשר במקומות אחרים.

לגבי השני- התכוונתי ליחס ברוטו - כאינדיקציה לאיזה חלק מעליות המחירים מיוחס לביקוש של דיור ואיזה למרכיב ספקולטיבי (מתוך הנחה ששכ"ד זה מה שאנשים מוכנים לשלם על דיור, ואילו דירה זה גם זה וגם הערך הספקולטיבי שהם מייחסים לזה).

למשל: בישראל- כבר שנים שמחירי הדירות התנתקו ממחירי השכירות = אינדיקציה לבועה.
מצד שני - בגלל 0 מס על הכנסות משכ"ד - עדיין אפשר לקבל מדירה נניח 3% נטו שזה הרבה יותר ממה שאפשר להשיג בהרבה אפיקים אחרים- ולכן יש כרגע מוטיביציה מסויימת לאנשים להמשיך ולקנות.

אלו שעדיין קונים דירות להשקעה בישראל בעיתוי הנוכחי, ברובם אינם משקיעים מנוסים או מביני עניין הפועלים עם מימון,
הם לא יודעים לחשב תשואה אמיתית משכירות, חלקם לא מבינים שהם צפויים לתזרים שלילי משכירות, או שבכלל לא איכפת להם מכך, הם מסתכלים על הטווח הארוך.

אלו משקיעים שבמידה והייתה להם אופציית השקעה סבירה חסרת סיכון בשוק ההון, לא היו פונים להשקעה בנדל"ן.

 

[doc29]

בדיוק הפוך.

מה הפוך? אם התשואה על נדלן נמוכה אנשים יותר ירצו להשקיע בו?

לא. אינדיקציה לסביבת ריבית נמוכה זה הכל.

חלקי בלבד. למשל בין מרץ 2009 למאי 2011 הריבית בכלל עלתה, יותר מהכפילה את עצמה. ב2012 עוד הייתה 4 אחוז!!
בנוסף, הריבית ירדה בכל העולם, אבל לא בכולו היו עליות מחירים כמו כאן.
והכי חשוב, מבחינתי כמשקיע נדלן, המטרה של המדד הזה להפריד בין מחיר גבוה בגלל היעדר היצע/עודף ביקוש שזה מצוין, לבין סיבות אחרות, שזה בעייתי יותר. גם אם הריבית תרמה את הכל לזה, עדיין זה היה מרתיע אותי מלהשקיע, כי סביבת הריבית הנמוכה לא נראה שפה כדי להישאר.

 

[Honey jar]

בדיוק הפוך.

.

מה “בדיוק הפוך“?
בדיוק הפוך זה לומר ש:
"אם התשואה נטו בעיר מסויימת היא 5%, סיכוי סביר שהמחירים ירדו כי אנשים לא ירצו להשקיע בזה לאור העובדה שניתן להשיג מהכסף פחות מאשר במקומות אחרים"

זה, בדיוק הפוך ממה שהוא אמר. זה מה שאתה חושב שנכון?

 

[doc29]

אלו שעדיין קונים דירות להשקעה בישראל בעיתוי הנוכחי, ברובם אינם משקיעים מנוסים או מביני עניין הפועלים עם מימון,
הם לא יודעים לחשב תשואה אמיתית משכירות, חלקם לא מבינים שהם צפויים לתזרים שלילי משכירות, או שבכלל לא איכפת להם מכך, הם מסתכלים על הטווח הארוך.

אלו משקיעים שבמידה והייתה להם אופציית השקעה סבירה חסרת סיכון בשוק ההון, לא היו פונים להשקעה בנדל"ן.

אוקיי, אז זה מבחינתי גם אינדיקציה להתרחק מהשקעה בשוק נדלן - כאשר אנשים ממשיכים להשקיע בצורה לא רציונלית, כפי שתיארת.

 

[אורי ג.]

זה, בדיוק הפוך ממה שהוא אמר. זה מה שאתה חושב שנכון?

כן! או לפחות לא יעלו.

מה הפוך? אם התשואה על נדלן נמוכה אנשים יותר ירצו להשקיע בו?

בדיוק. המקומות המבוקשים בעולם להשקעות נדל"ן הם המקומות בהם התשואה היא הנמוכה ביותר.
תבדוק מה התשואות בניו יורק, ברלין, ת"א, לונדון סינדי וטורונטו.
המשחק בנדל"ן זה בדרך כלל לא התשואה, זה המינוף ועליית הערך.

בנוסף, הריבית ירדה בכל העולם, אבל לא בכולו היו עליות מחירים כמו כאן.

ירידת הריבית+עלייה משמעותית בשכר הריאלי, זה מסביר את רוב רובם של העליות.

 

[doc29]

בדיוק. המקומות המבוקשים בעולם להשקעות נדל"ן הם המקומות בהם התשואה היא הנמוכה ביותר.
תבדוק מה התשואות בניו יורק, ברלין, ת"א, לונדון סינדי וטורונטו.
המשחק בנדל"ן זה בדרך כלל לא התשואה, זה המינוף ועליית הערך.

המקומות שאמרת באמת מקומות יוקרתיים אבל להערכתי בגלל שהתשואה נמוכה המחירים ירדו בשנים הקרובות (בלונדון זה כבר קורה). אני מסכים שהמשחק זה מינוף ועליית ערך אבל אני אומר שרציונלית נראה לי שהשקעות יזרמו למקומות עם תשואה גבוהה וזה יוביל לעליות מחירים עד שהתשואה כבר לא תהיה משתלמת.

ירידת הריבית+עלייה משמעותית בשכר הריאלי, זה מסביר את רוב רובם של העליות.

לגבי שכר ריאלי, נראה שלא ממש זז בעשור האחרון.

http://www.boi.org.il/he/DataAndSta...=01/01/2008&DateEnd=30/06/2018&Level=4&Sid=16

לגבי ריבית כבר אמרתי.

 

[אורי ג.]

לגבי שכר ריאלי, נראה שלא ממש זז בעשור האחרון.

ב7 שנים האחרונות הוא עלה ב20%, זו עלייה גדולה מאד וזה גם לא מעיד על השונות בשכר, יתכן והשכר בת"א לדוגמא עלה יותר?
בנוסף עשית CHERRY PICKING לתקופה, קח תקופה ארוכה יותר לדוגמא:

אבל אני אומר שרציונלית נראה לי שהשקעות יזרמו למקומות עם תשואה גבוהה וזה יוביל לעליות מחירים עד שהתשואה כבר לא תהיה משתלמת.

הרצינליות שלך מטעה אותך. מקומות עם תשואות גבוהות לא לחינם הם גבוהות, בדוק בעצמך בכל מקום בעולם.
השקעות לא זורמות לרוצ'סטר, הם זורמות לניו יורק. השקעות לא זורמות לטבריה, הם זורמות לתל אביב וי-ם, ככה זה בכל מקום בעולם.

 

[doc29]

ב7 שנים האחרונות הוא עלה ב20%, זו עלייה גדולה מאד וזה גם לא מעיד על השונות בשכר, יתכן והשכר בת"א לדוגמא עלה יותר?
בנוסף עשית CHERRY PICKING לתקופה, קח תקופה ארוכה יותר לדוגמא:

האמת שפשוט לקחתי את המידע מתחילת מחזור עליית המחירים הנוכחי (בערך 2008) עד היום. איך שלא תסובב את זה, גם אם עלה קצת זה ממש לא בפרופורציה לעליות המחירים שהיון (סביב 100%). בנוסף, איך תסביר שמחירי השכירות עלו הרבה פחות אם הסיבה היא עליה בכוח הקניה של האנשים?
לגבי שונות - ייתכן אבל המחירים עלו ממש בכל עיר ועיר כמעט בארץ.

הרצינליות שלך מטעה אותך. מקומות עם תשואות גבוהות לא לחינם הם גבוהות, בדוק בעצמך בכל מקום בעולם.
השקעות לא זורמות לרוצ'סטר, הם זורמות לניו יורק. השקעות לא זורמות לטבריה, הם זורמות לתל אביב וי-ם, ככה זה בכל מקום בעולם.

בהחלט יכול להיות, התחלתי את כל הדיון ב"קטונתי" ולא לחינם.

אבל לגופו של טיעון, רוצ'סטר וניו יורק לא ברות השוואה, זה נכון, הן נבדלות באלף ואחד פרמטרים .
אבל בקרב איזורים דומים (לצורך העניין מטרופולינים מערביים גדולים, כולל אלה שציינת) - אתה לא חושב שהכספים יזרמו לאלה עם התשואות הגבוהות יותר. למשל בברצלונה היום התשואות סביב 5% נניח. בלונדון 2.5%. איפה צפוי שיעלו המחירים?

אני מבין לאן אתה חותר, אבל התשואה כאן היא תוצר לוואי לא? כלומר הסיבה לשים את הכסף (אולי) על לונדון היא לא שהתשואה נמוכה, אלא שהיא מטרופולין כלכלי, תרבותי וכו' סופר חזק, שמושך המון עובדים וחברות וכן הלאה, וזאת הסיבה שהתשואות שם נמוכות. כלומר בהינתן שתי ערים דומות - לא היית מעדיף עיר עם תשואת שכירות גבוהה יותר (לצורך העניין לונדון בעוד 4 שנים נניח אם מחירי הנדלן יתרסקו בגלל הברקסיט, לעומת לונדון היום).

 

[יעקב]

@אורי ג. צודק. ההסבר הוא גם הפוך. התשואה זו התוצאה ולא הסיבה. המקומות עם הביקוש הגבוה (תל אביב, לונדון, ניו יורק וכו) נהנים מעליית מחירים גבוהה בזכות הביקוש הגבוה אבל מחירי השכירות לא מצליחים להדביק את קצב עליית המחירים (מכל מיני סיבות) ולכן התשואה נמוכה.

ועוד משהו, השכר הריאלי עלה ביותר ממה שהנתונים מראים, כי יש גידול בהשתתפות אוכלוסיות עם משכורות נמוכות שמורידות את הממוצע

 

[אורי ג.]

איך תסביר שמחירי השכירות עלו הרבה פחות אם הסיבה היא עליה בכוח הקניה של האנשים?

הריבית.

עליות המחירים שהיון (סביב 100%).

לא נכון. ריאלית הם עלו פחות.

- אתה לא חושב שהכספים יזרמו לאלה עם התשואות הגבוהות יותר.

לא, אני יודע שלא.

למשל בברצלונה היום התשואות סביב 5% נניח. בלונדון 2.5%. איפה צפוי שיעלו המחירים?

אין לי מושג, אני לא מכיר את התשואות בברצלונה מול לונדון, לא מכיר את המיסוי והתקנות ולא מכיר דבר. התשואה הגולמית לא אומרת דבר. קח בחשבון שבברצלונה יש אי יציבות פוליטית מאד רצינית.

. כלומר בהינתן שתי ערים דומות - לא היית מעדיף עיר עם תשואת שכירות גבוהה יותר

ברור שכן רק שלא קיימת חיה כזו.

 

[doc29]

התשואה זו התוצאה ולא הסיבה. המקומות עם הביקוש הגבוה (תל אביב, לונדון, ניו יורק וכו) נהנים מעליית מחירים גבוהה בזכות הביקוש הגבוה אבל מחירי השכירות לא מצליחים להדביק את קצב עליית המחירים (מכל מיני סיבות) ולכן התשואה נמוכה.

מאה אחוז, זה מה שכתבתי כאן:

אבל התשואה כאן היא תוצר לוואי לא? כלומר הסיבה לשים את הכסף (אולי) על לונדון היא לא שהתשואה נמוכה, אלא שהיא מטרופולין כלכלי, תרבותי וכו' סופר חזק, שמושך המון עובדים וחברות וכן הלאה, וזאת הסיבה שהתשואות שם נמוכות.

ועוד משהו, השכר הריאלי עלה ביותר ממה שהנתונים מראים, כי יש גידול בהשתתפות אוכלוסיות עם משכורות נמוכות שמורידות את הממוצע

אם עליית השכר הריאלי היא הסיבה לעליית מחירי הדירות בישראל, למה מחירי השכירויות עלו הרבה הרבה פחות?