למה מחירי הדיור בישראל הם בועה?

[מרקר]

קרקע - מחיר נקבע על ידי המדינה כמעט תמיד

המדינה לא קובעת מחיר לקרקע, אלא עושה מכרז עם מחירי מינימום או עלויות פיתוח. אם אף אחד לא ניגש אז המדינה לעיתים מורידה את מחיר המינימום עם שמאות חדשה וכדומה.

 

[צדיק נסתר]

אתה מניח פה הנחה גדולה, שניתן לגלגל כל מחיר על הלקוחות.

החלופה השנייה היא לא לבנות ואז כוחות השוק יעשו את זה

 

[צדיק נסתר]

המדינה לא קובעת מחיר לקרקע, אלא עושה מכרז עם מחירי מינימום או עלויות פיתוח. אם אף אחד לא ניגש אז המדינה לעיתים מורידה את מחיר המינימום עם שמאות חדשה וכדומה.

עלויות פיתוח זה הוצאות אמיתיות בדרך כלל, לפעמים הרשות המקומית מוסיפה על זה.
אם אתה עושה שכונה חדשה אתה צריך כבישים מדרכות מים ביוב חשמל ותקשורת
ואז בתי כנסת בתי ספר וגני ילדים מי אתה חושב משלם את זה?
ואני מניח שאתה מבין שהמדינה צריכה הכנסות ולכן אין לה אינטרס להוריד מחירים
ולגבי אף אחד לא ניגש למכרז כמעט ולא קורה באיזורי ביקוש
קורה בפריפרייה הרחוקה
תפרסם נכס למכירה בתל אביב במחיר זול יותר מהשוק ותראה מה יקרה

 

[Delver]

מחירי הדיור לקנייה לא היו בעיה כל כל גדולה לפני שמדינת ישראל הפכה להיות מקום מבוקש לגור בו.
ב 30 השנים האחרונות, מעבר לריבוי טבעי, ישראל חוותה הגירה חיובית מאסיבית של הון אנושי טוב ועליה משמעותית ביצרנות (GDP per capita) וכתוצאה מכך, התעשרות של האוכלוסיה בממוצע.

הדבר היחיד לדעתי שיכול לשנות את זה (למעט היצע בנייה מורחב) הוא אם ישראל תהפוך למקום לא מבוקש לגור בו ע"י מסה מספקת של אנשים או תחווה ירידה דרסטית ברמת היצרנות של האוכלוסיה. כלומר, אסון.

*כרגע* לא נראה שאנחנו הולכים לכיוון של אסון בסגנון שתיארתי, על אף שהמצב לא טוב וייתכן בהחלט שנראה נסיגה במדד היצרנות של ישראל בטווח הקצר לאור מחיר המלחמה.

 

[munmun]

לא היינו כבר בסיפור הזה?
אני עוקב אחרי שוק הנדל״ן יותר מעשור, בערך משנת 2012 התכוונתי לקנות דירה.
העיתונאות כל הזמן פמפמה את הסיפור הזה שאות אותו מחירי הדירות יקרסו.
מאז עברנו מספר משברים קשים, פנדמיה, מלחמות, עליית ריבית.
הזמן הוכיח שמחירי דירות, לעורך זמן - עולים, גם במשברים.
הייתי צעיר ונאיבי להאמין לתקשורת או לאנשים שניזונים מהסיפורים האלה,
וזה עלה לי ביוקר, לתרגם לשקלים כנראה הפסדתי מיליון שקלים.
אני מציע לכל מי ששוקל לקנות דירה, לקחת את כל התראות על בועה בנדל״ן בע״מ.
אני בעצמי רכשתי דירה חודש אחרי תחילת מלחמה,
כי הבנתי שללא 80 אלף פלסטינים, מחסור בחומרי בניה, ירידת הריבית המתקרבת,
אנחנו עומדים בפני התפרצות מחירים נוספת.

 

[אלישבע]

המישהו זה הקונים

תלוי, במקרה שרוב הדירות כבר נמכרו בשיטת 10-90/20/80-5/95
העלות תגולגל לקבלנים + פיצוי על איחור במסירה.

 

[אורי ג.]

העלות תגולגל לקבלנים + פיצוי על איחור במסירה.

שום דבר לא יגולגל לקבלנים, העלויות בנדל"ן יכולות להגיע מ2 מקומות בלבד:
ערך קרקע או מחיר הדירה.

 

[אלישבע]

שום דבר לא יגולגל לקבלנים, העלויות בנדל"ן יכולות להגיע מ2 מקומות בלבד:
ערך קרקע או מחיר הדירה.

לא הבנתי, דירות שנמכרו כבר והבניה שלהן מתארכת, מי סופג את הנזק?

 

[אורי ג.]

לא הבנתי, דירות שנמכרו כבר והבניה שלהן מתארכת, מי סופג את הנזק?

תלוי באם תתבעי ובבית המשפט.
בכל מקרה אני דיברתי על דירות שלא נמכרו.

 

[דף מלא]

בכל מקרה אני דיברתי על דירות שלא נמכרו

בהיעדר ביקוש, בטרייד אוף שבין לחכות שהשוק יתעורר ולשלם את עלויות המימון לבין להוריד מחירים, לא מופרך שהוא יעדיף להוריד מחירים. כלומר שהעליות התגלגלו ליזם (לא טוען שזה המצב היום, אלא שזה תרחיש ריאלי).

 

[אורי ג.]

בהיעדר ביקוש, בטרייד אוף שבין לחכות שהשוק יתעורר ולשלם את עלויות המימון לבין להוריד מחירים, לא מופרך שהוא יעדיף להוריד מחירים. כלומר שהעליות התגלגלו ליזם (לא טוען שזה המצב היום, אלא שזה תרחיש ריאלי).

זה בטווח הקצר, בטווח של יותר מזה מחירי הקרקע ירדו.
הפרמטר היחיד בנדל"ן זה מחיר הקרקע, כל השאר הוא די קבוע ולא נתון לשינויים.
שום עלות לטווח בינוני/ארוך לא יתגלגל ליזם, אך ורק לקונה הדירה או למוכר הקרקע.

 

[חיימוש]

זה משקף מאד את ההרגשה שלי לגבי המצב בשטח.
מתחילת המלחמה יש עליה הזויה בביקוש לשכירות בערים חרדיות באזורי (ביתר עילית, בית שמש ומודיעין עילית) ומחירי השכירות בהן קפצו בשליש ויותר.
יותר מעליית המחיר מה שמורגש הוא החיפוש אחר דירות פנויות להשכרה, דירות נחטפות הרבה לפני שהן מתפרסמות, ובמקרה שמספיקות להתפרסם נפתחות ליום פתוח של סיור המוני ונתפסות על ידי המקדימים . מה שאומר שהעלייה עוד ממש לא מיצתה את עצמה , ואם המצב ימשיך מחיר השכירות ימשיך ויטפס.

איך זה מסתדר עם הסרטון שציטטתי קודם? לא יודעת, אולי הקשיים בבנייה משפיעים יותר על ערים שמסתמכות על פועלים פלסטיניים כמו ביתר ומ"ע (לא יודעת מה המצב בב"ש)יוצא

יצא לי לאחרונה להיפגש רבות עם בני הציבור החרדי בעיקר צעירים לאחר הנישואין,
מצוקת הדיור במגזר קטסטרופלי לפי מה שהם מספרים, מחירי השכירות בערי הפריפריה החרדית כדוגמת ביתר עילית ומודיעין עילית כמעט הכפילו את עצמם בשנה האחרונה, סיפר לי אחד מהם שלפני החתונה הוא חיפש דירה להשכרה (אם שייך לקרוא לחדרון של 35 מ''ר דירה) והיה פרסומת בעיתון השכונתי על דירה להשכרה, בעלי הדירה הזמינו את כל המתעניינים לשעה מסוימת והתחיל מכרז מי משלם הכי הרבה, בסוף זכיתי בו במחיר של 4500 ש''ח,
ולשאלתי הרי בבית שמש יש בניה מסיבית של דירות עבור המגזר, ענה לי שחלק גדול מהרוכשים זכו במחיר למשתכן ויש צורך בהון עצמי רק 10 אחוז והשאר משכנתא כי שמאות הדירה היא לפי המחיר בשוק ומחיר למשתכן מחירו נמוך בכ20 אחוז מהמחיר הרגיל,
ולפי מה שהבנתי מהם גם באם ישווק לציבור החרדי 100 אלף דירות במחיר של 1.8 מליון ויש צורך בהון עצמי של כ חצי מליון ש''ח לא יהיו קונים לדירות אלו
ולדעתי ס''ה המגזר החרדי הם הראשונים ולאחריהם יגיע המצוקה לציבורים נוספים שלא תהיה להם האפשרות לקנות דירה וציבור ענק יעברו לדירות להשכרה והמחירים יעלו ולא יודע לאן זה יוביל

 

[בן מלך]

יצא לי לאחרונה להיפגש רבות עם בני הציבור החרדי בעיקר צעירים לאחר הנישואין,
מצוקת הדיור במגזר קטסטרופלי

בתור צעיר חרדי לאחר נישואין מסכים עם כל מילה

(אם שייך לקרוא לחדרון של 35 מ''ר דירה)

בירושלים החדרונים הם 25 מ"ר (חלקם, אני גרתי באחת כזו והמחירים שלהם הם 4,500)

לפי מה שהבנתי מהם גם באם ישווק לציבור החרדי 100 אלף דירות במחיר של 1.8 מליון ויש צורך בהון עצמי של כ חצי מליון ש''ח לא יהיו קונים לדירות אלו

נכון רוב הזוגות או שאין להם את ההון העצמי הדרוש או שלא יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא

ולא יודע לאן זה יוביל

בציבור החרדי זה יוביל את הזוגות החלשים יותר כלכלית, לפריפריה,
אבל זה לא יעצור את עליית מחירי השכירות בערים החרדיות שהביקוש בהם הרבה יותר גבוה מההיצע.

 

[wish]

ולדעתי ס''ה המגזר החרדי הם הראשונים ולאחריהם יגיע המצוקה לציבורים נוספים שלא תהיה להם האפשרות לקנות דירה וציבור ענק יעברו לדירות להשכרה והמחירים יעלו ולא יודע לאן זה יוביל

מצוקה במגזר החרדי עם מחירי הדיור ועזיבה המונית לפריפריה (האמיתית... לא מודיעין עילית אלא טבריה, אופקים, ושות') לא מעידה בהכרח שתהיה מצוקה דומה לציבור הכללי, ובוודאי שלא על בועה בנדלן בישראל.

זה כן יכול להעיד על פערים מול אוכלוסיות אחרות שמשתכרות בממוצע הרבה יותר, בטח כשמכניסים למשוואה מצד אחד זוג צעיר חרדי טיפוסי בן 20 וחצי שכולל בן זוג שמקרה הטוב מתחיל מאפס את דרכו בשוק העבודה והלימודים, וברוב המקרים גם זה לא, ובת זוג בלי תואר עדיין ג'וניורית תוך כדי שיש כבר כמה ילדים.

זה מול זוג נפוץ בגילאי ~30 אחרי לימודים ותקופת עבודה משמעותית, עם הון עצמי שנצבר שמחפשים דירה.

זה שלזוג הראשון יש מצוקת תשלום הון עצמי ראשוני לא אומר שתכף גם לשני יהיה.

 

[שלומו]

הפרמטר היחיד בנדל"ן זה מחיר הקרקע, כל השאר הוא די קבוע ולא נתון לשינויים.

זה בהחלט הפרמטר העיקרי במובן שהמחיר שהיזם קונה את הקרקע שווה למחיר שהוא מצפה שימכור את הדירות פחות כל ההוצאות ופחות הרווח/סיכון יזמי.
אבל המחיר של הדירה עצמה תלוי גם בהוצאות חוץ מהקרקע: חומרי בנייה, עלות עבודה, ריבית, מיסים, סיכון/רווח יזמי.

במצב שהיזם מעריך שלא יוכל להרוויח בעלות קרקע מסויימת אז הוא יגיש הצעה נמוכה יותר. אם ההצעה לא מקובלת בעיני מוכר הקרקע אז פשוט לא תהיה עסקה ובנייה, זה מה שקורה באיזורים עם ביקוש מאוד נמוך (לפעמים המדינה מסבסדת קצת את הבנייה), אני חושב שבעשר שנים האחרונות כבר אין מקום בישראל עם קרקע בשווי שוק אפסי/שלילי (בניגוד חד לכל מדינה שמקיפה אותנו, מי יודע אולי בעתיד נקנה שטח מסוריה).

 

[אורי ג.]

זה בהחלט הפרמטר העיקרי במובן שהמחיר שהיזם קונה את הקרקע שווה למחיר שהוא מצפה שימכור את הדירות פחות כל ההוצאות ופחות הרווח/סיכון יזמי.
אבל המחיר של הדירה עצמה תלוי גם בהוצאות חוץ מהקרקע: חומרי בנייה, עלות עבודה, ריבית, מיסים, סיכון/רווח יזמי.

אתה כמובן טועה.
המחיר של דירה הוא פונקציה של פרמטר קבוע ולא משתנה: מחיר השוק.
כל הפרמטרים שאתה ציינת משפיעים על שווי הקרקע.

זה בהחלט הפרמטר העיקרי במובן שהמחיר שהיזם קונה את הקרקע שווה למחיר שהוא מצפה שימכור את הדירות פחות כל ההוצאות ופחות הרווח/סיכון יזמי.
אבל המחיר של הדירה עצמה תלוי גם בהוצאות חוץ מהקרקע: חומרי בנייה, עלות עבודה, ריבית, מיסים, סיכון/רווח יזמי.

במצב שהיזם מעריך שלא יוכל להרוויח בעלות קרקע מסויימת אז הוא יגיש הצעה נמוכה יותר. אם ההצעה לא מקובלת בעיני מוכר הקרקע אז פשוט לא תהיה עסקה ובנייה, זה מה שקורה באיזורים עם ביקוש מאוד נמוך (לפעמים המדינה מסבסדת קצת את הבנייה), אני חושב שבעשר שנים האחרונות כבר אין מקום בישראל עם קרקע בשווי שוק אפסי/שלילי (בניגוד חד לכל מדינה שמקיפה אותנו, מי יודע אולי בעתיד נקנה שטח מסוריה).

זה בדיוק מה שכתבתי, בגדול זה המשנה היחיד: שווי הקרקע.

 

[iam]

אני גם חושב ככה אבל מהצד של היכולת לקנות דירה בכלל זה מה שרשמתי בנושא

אשמח להבין איך מחירי הדיור ימשיכו לעלות אם כבר היום המשכורת נטו של משק בית בקיזוז ההוצאה לא מספיקה בשביל לחסוך או לשלם משכנתא לדירה במחיר ממוצע, ועוד לפני הגזרות של 2025?

נתונים:
משכנתא/מחיר ממוצע לדירה
ממוצע מחירי הדיור כיום = 2.243 מיליון שקל = 560 אלף הון ראשוני למשכנתא
משכנתא של 1,683,000 ש"ח ל-30 שנה עם ריבית שנתית של נניח 3%, התשלום החודשי יעמוד על כ-7,096 ש"ח לחודש.

שכר/הוצאה
ממוצע שכר נטו למשפחה כיום = 18 אלף
הוצאות של משקי בית: הוצאה כספית לתצרוכת לחודש – 14,526 שקל. הוצאה לתצרוכת (כולל שירותי דיור) לחודש – 17,600 שקל

ירושות
תוחלת החיים בישראל = 82.70
הגיל הממוצע ללידת ילד = 27.7
ממוצע ילודה למשפחה בישראל = 3
= 3 ילדים שיצטרכו לחלוק את הירושה בגיל 55+

 

[הנועזת]

אני גם חושב ככה אבל מהצד של היכולת לקנות דירה בכלל זה מה שרשמתי בנושא

אשמח להבין איך מחירי הדיור ימשיכו לעלות אם כבר היום המשכורת נטו של משק בית בקיזוז ההוצאה לא מספיקה בשביל לחסוך או לשלם משכנתא לדירה במחיר ממוצע, ועוד לפני הגזרות של 2025?

נתונים:
משכנתא/מחיר ממוצע לדירה
ממוצע מחירי הדיור כיום = 2.243 מיליון שקל = 560 אלף הון ראשוני למשכנתא
משכנתא של 1,683,000 ש"ח ל-30 שנה עם ריבית שנתית של נניח 3%, התשלום החודשי יעמוד על כ-7,096 ש"ח לחודש.

שכר/הוצאה
ממוצע שכר נטו למשפחה כיום = 18 אלף
הוצאות של משקי בית: הוצאה כספית לתצרוכת לחודש – 14,526 שקל. הוצאה לתצרוכת (כולל שירותי דיור) לחודש – 17,600 שקל

ירושות
תוחלת החיים בישראל = 82.70
הגיל הממוצע ללידת ילד = 27.7
ממוצע ילודה למשפחה בישראל = 3
= 3 ילדים שיצטרכו לחלוק את הירושה בגיל 55+

קיים פער של קונספציה בין תחושת המחסור בציבור והמצב בפועל. עם ישראל יוצא דופן ביכולת החיסכון שלו.
הכסף שיושב לו בפנסיה או בRSU לעיתים קרובות הוא לא סופר אותו.
מספיק כמה עשרות אלפים בשנה מסויימת על מנת שמחירי הדיור יקפצו!
עוד קונספציה שמטרילה את הציבור ובאופן עקבי גורמת לאנשים לא להבין איך המחירים עולים.
יש לי עוד הרבה מה להגיד בנוגע לדמוגרפיה אולי בהמשך...ממהרת
לפגישה

 

[בת העמק]

נתונים:

הנתונים שהבאת ממוצעים, אתה צריך לקנות דיור שיתאים לך באופן אישי (בהנחה שהתייחסת לדיור ולא להשקעה לצורך השכרה).
אם אתה משתכר X, ויש לך Y ילדים, ויש לך Z עזרה מההורים (וכמובן רמת החסכון האישית שלך, ומיקום הדיור האישי שאתה מסוגל לו) - תזהה את הדיור שאתה יכול לאפשר לעצמך. כמובן שאם לא תרצה/תוכל לשנות שום דבר ברובריקות האלו, יהיה עליך להחליט אם לא משתלם להמשיך לשכור.

 

[חיימוש]

מצוקה במגזר החרדי עם מחירי הדיור ועזיבה המונית לפריפריה (האמיתית... לא מודיעין עילית אלא טבריה, אופקים, ושות') לא מעידה בהכרח שתהיה מצוקה דומה לציבור הכללי, ובוודאי שלא על בועה בנדלן בישראל.

זה כן יכול להעיד על פערים מול אוכלוסיות אחרות שמשתכרות בממוצע הרבה יותר, בטח כשמכניסים למשוואה מצד אחד זוג צעיר חרדי טיפוסי בן 20 וחצי שכולל בן זוג שמקרה הטוב מתחיל מאפס את דרכו בשוק העבודה והלימודים, וברוב המקרים גם זה לא, ובת זוג בלי תואר עדיין ג'וניורית תוך כדי שיש כבר כמה ילדים.

זה מול זוג נפוץ בגילאי ~30 אחרי לימודים ותקופת עבודה משמעותית, עם הון עצמי שנצבר שמחפשים דירה.

זה שלזוג הראשון יש מצוקת תשלום הון עצמי ראשוני לא אומר שתכף גם לשני יהיה.

מה שכתבת שמצוקה בציבור החרדי לא משקף מה שיכול לקרות אצל החילונים, לדעתי זה טעות ואפרט עדיין יש ציבור גדול מאוד אצל החילונים שלא עובד בהיטק וכו' כך שהוא משתכר בדומה למשפחה בציבור החרדי, ותוסיף את היכולת לחיות בצמצום שיש אצל החרדים, ובמידה והוא רוצה לקנות דירה הוא צריך להביא הון עצמי של 600 אלף ש''ח, ומשכנתא של 7000 ש''ח מינימום,
אם זה לא בועה, אז אין דרך אחרת להבין מה זה בועה