התלבטות במימון רכישת דירה

[A42]

• כנגד כספים נזילים בקופת גמל/קרן השתלמות – עד 80% מהיתרה העומדת לזכות העמית במועד מתן ההלוואה.
• כנגד כספים לא נזילים בקרן השתלמות- עד 50% מהיתרה העומדת לזכות העמית במועד מתן ההלוואה.

בדרכ ההלוואה בקרן השתלמות היא מול התנאי שהקרן השתלמות היא במסלול ככלי או בסיכון נמוך
על קרן השתלמות מנייתית בדרכ לא יתנו 80 אחוז
ברמה האישית (לא ממליץ כמובן) לא מבין למה להחזיק בקרן השתלמות שום מסלול מלבד מנייתי ללא קשר להעדפת הסיכון שלך
הרי זה הכלי שהיתרון המרכזי שלו זה הפטור ממס רווחי הון > מסלול מנייתי בממוצע נותן את התשואות הכי גבוהות (עם הסיכון הכי גבוה)
כלומר עדיף תמיד שהכסף יהיה שם במסלול מנייתי ודווקא באפיקי השקעה אחרים כמו תיק ממוסה או קופת גמל להשקעה לאזן את זה עם סיכון יותר נמוך

ועכשיו הרי ההקדמה, נכון שעדיף להשאיר את הכסף בקרן השתלמות אבל לא הייתי משנה אותה למסלול כללי בשביל זה
ואם תוכלי לקבל רק 40K בגלל זה לא יודע אם זה שווה את הכאב ראש
מעבר לזה קחו בחשבון שהחזר של ההלוואה הזאת פחות גמיש מהמשכנתא ולא תמידתפור למה שנוח לכם

כן לדעתי במקרה שלכם שווה לשקול מסלול פיתוי
קחו את המקסימום שאפשר במשכנתא ותחזירו את המסלולים הריבית הכי גבוה
שתישארו בסוף רק עם מסלול פריים מינוס 0.6-0.7
אם צריך תשלימו אולי מההלוואת מדינה בפריים
בסוף תשלמו על ה380K שלכם ריבית של סביב 1 אחוז שהכל בפריים
אומנם יש סיכון יותר גבוה כי זה פריים והוא יכול לעלות אבל זה לא צמוד למדד
ויתרון גדול שאפשר למחזר או לסגור את המשכנתא בכל שלב ללא עלות
דבר שאולי מאוד יעזור לכם עוד 5 שנים אם תרצו למכור את הדירה ברווח
או תראו שאתם יכולים להגדיל את ההחזר החודשי

תראה הדמי ניהול לדוגמא של אלשטולר זה 0.85%, אז אם ניקח דוגמא של צבירה של מאה אלף ש"ח. דמי ניהול 850 ש"ח.
תשואה של 5 אחוז למסלול כללי זה סביר. כלומר רווח של 5000 שח, אחרי הורדת דמי ניהול נשאר לך כ 4250 שח רווח.

צריך להפריד בין ספקולציה לבין ודאות
הדמי דיהול שהם 0.85 אחוז + 0.15 אחוז דמי הוצאות השקעה את בוודאות תשלמי - כלומר 1 אחוז
נניח שבממוצע באמת הקרן תעשה 5 אחוז זה ברוטו, מתוך זה תשלמי את ה1 אחוז (זה 0.85 אבל בפועל את גם מפסיה את ה0.15) שזה 20 אחוז מהרווחים שלך הולכים לחברה השקעות.
עכשיו ה5 אחוז זה תרחיש ספקולציה, היו שנים שהם הפסידו ולא הרוויחו והיו שנים שהם גם הפסידו - אי אפשר לדעת (דמי ניהול את תשלמי בכל מקרה)
בנוסף יש לך מס רווחי הון (אלה אם תמשכי בגיל 60 כקצבה מהוונת - שלרוב האוכלוסיה זה לא מתאים) של 25 אחוז על הרווחים
אז גם בתרחיש האופטימי של 5 אחוז ירד לך עוד 1 אחוז על מס רווחי הון
ועכשיו תכניסי למשוואה הזאת גם את המדד שבממוצע הוא 1-1.5 אחוז בשנה, כלומר הכסף שלך ישחק ב1 אחוז
אז בשורה התחתונה עבור התרחיש האופטימי שבית ההשקעות מפרסם תשואה של 5 אחוז את תישארי ביד רק עם 2 אחוז רווח ראלי
שזה בערך מה תשלמי לבנק על משכנתא לא כולל הוצאות נוספות של ביטוח חיים ומשכנתא יותר גדול שיחייב אותך וכו...

ואם תוסיפי את המה שאורי רשם מהצד דל המשכנתא

תוריד הוצאת מימון של 2500 ש"ח + ביטוחים אז נשאר לך 1,750 ש"ח בשנה וגם זה בתחזיות האופטימיות שלך.

אז בכלל את תיהי עוד בהפסד בתרחיש הממוצע

כמובן שיכול להיות ששוק ההון יקפוץ פתאום ותרווחי הרבה אבל הוא יכול גם ליפול ותפסידי הרבה

 

[A42]

למה סופר אופטימי (לפני דמי ניהול)?
יש גמל נט , תראה ממוצע - תמונה שמראה לך ממוצע לשנה גם של מסלול כללי וגם מנייתי בקרן ההשתלמות

קודם כל ההשוואה הזאת היא קצת בעייתי בגלל התקופה הקצרה
מאז 2008 לדעתי השוק היה שוק עולה כלומר היו כל שנה עליות גדולות
הטבלה הזאת היא רק על השנים האחרונות
אם היא היתה יכולה להתפרש על 20 שנה (היא לא מהרבה סיבות אבל בגדול אנטשולר לא היו קיימים אז (-
אז היית רואה תשואה יותר נמוכה
את יכולה לעשות קורלציה עם ממד רחב מקביל שדומה להשקעה של מסלול כללי (נגיד תיק 70-30) ולהסתכל עליו 70 שנה אחורה

מעבר לזה ראי את ההודעה שלי למעלה

מהכיוון של ההשקעה
יש להוריד מהתשואה 1 אחוז דמי ניהול
יש להוריד את עליית המדד
יש להוריד מס רווחי הון

מהכיוון של המשכנתא
יש להוסיף לעלות את דמי פתיחת תיק
יש להוסיף עלויות ביטוח משכנתא / חיים יותר גדול
*אם היה לך קרן השלמות של 600K אז אולי היה אפשר לדבר על הלוואה משם אבל ב40K במקסימום שתקבלי זה חישוב נחמד לדיון תיאורתי בלבד
בסוף במקרה הטוב תרווחי כמה מאות שקלים בודדים בלבד בשנה בסיכון וכאב ראש לא קטן

 

[אורי ג.]

אין במידע על תשואות שהושגו בעבר כדי להצביע על תשואות שתושגנה בעתיד.
תשאלו את ה"א בעצמם:
https://www.hag.co.il/סוכנים/מגזין-סוכנים-חודש-אוקטובר/מצליחים-בשבילכם/

בהנחה שזה נכון (וזה נכון), אין טעם להסתכל על תשואת העבר כי אין קשר בינה לבין התשואה בעתיד.

 

[jass]

כן לדעתי במקרה שלכם שווה לשקול מסלול פיתוי
קחו את המקסימום שאפשר במשכנתא ותחזירו את המסלולים הריבית הכי גבוה
שתישארו בסוף רק עם מסלול פריים מינוס 0.6-0.7
אם צריך תשלימו אולי מההלוואת מדינה בפריים
בסוף תשלמו על ה380K שלכם ריבית של סביב 1 אחוז שהכל בפריים
אומנם יש סיכון יותר גבוה כי זה פריים והוא יכול לעלות אבל זה לא צמוד למדד
ויתרון גדול שאפשר למחזר או לסגור את המשכנתא בכל שלב ללא עלות
דבר שאולי מאוד יעזור לכם עוד 5 שנים אם תרצו למכור את הדירה ברווח
או תראו שאתם יכולים להגדיל את ההחזר החודשי

ראשית, ממש כיף להשכיל ללמוד ולראות את הדעות השונות.

לגופו של עניין:
איך בדיוק אפשר להחזיר את המסלולים,
נגיד לקחנו 700 אלף משכנתא, 350 אלף מתוכם זה הפריים מינוס, שאותו אנו רוצים להשאיר.
יש עוד מסלול קלצ, ומסלול של משתנה.
מתי בדיוק לפרוע אותם עם ההון העצמי שיש לנו? יום אחרי שלקחנו אותם? לא נקבל קנסות?

בנוסף יש לך מס רווחי הון (אלה אם תמשכי בגיל 60 כקצבה מהוונת - שלרוב האוכלוסיה זה לא מתאים) של 25 אחוז על הרווחים
אז גם בתרחיש האופטימי של 5 אחוז ירד לך עוד 1 אחוז על מס רווחי הון
ועכשיו תכניסי למשוואה הזאת גם את המדד שבממוצע הוא 1-1.5 אחוז בשנה, כלומר הכסף שלך ישחק ב1 אחוז

בקרן התשלמות אין מס רווחי הון. בגלל זה כתבתי לאורי על כך.
ואיך קשור המדד? למה שמדד עולה יפגע לי בהשקעות וברווחים.
אם הכסף היה נשאר בבנק או מושקע במשכנתא לא הייתי מתייחס למדד (אני לא מתכוון לקחת גם מסלול צמוד מדד).

מידע נוסף - מכירת הדירה תוכל להתבצע בעוד 7 שנים (אלא אם כן יצא חוק שיאפשר מכירת דירה קודם לכן ללא קנס)
כך שאם אני סוגר כספים ל 7 שנים, בהחלט אולי זמן סביר לשים את הקרן התשלמות במסלול מנייתי, ואולי אף לפזול לאופציה ב' - של להשאיר כסף להשקעה בגמל למניות (וייתכן שיש באפשרותי לקבל פטור ממס הכנסה).

 

[jass]

אין במידע על תשואות שהושגו בעבר כדי להצביע על תשואות שתושגנה בעתיד.
תשאלו את ה"א בעצמם:
https://www.hag.co.il/סוכנים/מגזין-סוכנים-חודש-אוקטובר/מצליחים-בשבילכם/

בהנחה שזה נכון (וזה נכון), אין טעם להסתכל על תשואת העבר כי אין קשר בינה לבין התשואה בעתיד.

מסכים אך מגמה ידועה..יכול להיות שיהיה נפילה אין לדעת.

 

[אורי ג.]

מסכים אך מגמה ידועה..יכול להיות שיהיה נפילה אין לדעת.

המגמה אינה ידועה, הלוואי והייתה, הייתי אלון מאסק כבר.

 

[cypriano de rore]

יש גמל נט , תראה ממוצע - תמונה שמראה לך ממוצע לשנה גם של מסלול כללי וגם מנייתי בקרן ההשתלמות

הממוצע של השנים האחרונות לא רלבנטי לשנים הבאות.

 

[A42]

תי בדיוק לפרוע אותם עם ההון העצמי שיש לנו? יום אחרי שלקחנו אותם? לא נקבל קנסות?

את יכולה לחפש פה בפורם יש הרבה מידע על זה
אבל בגדול יום אחרי (לבדוק שזה לא היום בחודש שהריבית מתעדכנת)
אני כמובן לא יועץ אז קחי אותי בערבון מוגבל
את יכולה פשוט לשאול את זה בבנק בצורה הכי פשוטה

תגידי שיכול להיות שאחרי שתיקחי את המשכנתא תקבלי סכום כסף גדול (ירושה/ עזרה הורים/ בונוס בעבודה) ואת רוצה לדעת אם תוכלי לסגור איתו את המסלול קלצ לדוגמא ואם לא יהיה קנס
יגיד לך תלוי אם הריבית לא תעלה
אז תשאלי אם זה למחרת נגיד....

כן קחי בחשבון זה התעסקות וטופסולוגיה
וכן את תשלמי יותר על הדמי פתיחת תיק אבל זה יחסית לא הרבה כסף ואפשר לבקש הנחה או פטור

בקרן התשלמות אין מס רווחי הון. בגלל זה כתבתי לאורי על כך.
ואיך קשור המדד? למה שמדד עולה יפגע לי בהשקעות וברווחים.
אם הכסף היה נשאר בבנק או מושקע במשכנתא לא הייתי מתייחס למדד (אני לא מתכוון לקחת גם מסלול צמוד מדד).

אני התייחסתי לרעיון שלך לקחת יותר כסף ממה שאת צריכה בתצורה של הלוואה קרי משכנתא יותר גבוה ולהשקיע אותו בקופת גמל להשקעה.

כן אני לא חושב שזה נכון להתשמש בקרן השתלמות כרעיון עקרוני. אבל הסכום שלך הוא בכל מקרה לא מאוד. משמעותי כי כל הקרן השתלמות היא פחות מ8 אחוז מהדירה.
דעתי האישית היא שקרן השתלמות שהדמי ניהול בה הם יותר מ0.3 אחוז והיא לא מנייתי היא די חוטאת למטרה.
אז אם יש לך קרן במסלול כללי ודמי ניהול של 0.8 אחוז אז תשקלי או לשנות אותנ או כן לפדות כי התשואה נטו שלך לא כזאת גובה גם אם לוקחים את הפתור ממס רווחי הון

המדד משחק תפקיד מאוד חשוב
תחשבי שיש לך 100 שקל הון עצמי
הכנסת את זה לתיק השקעות כללי עם תשואה של 5 אחוז שנתית אז דמי ניהול . באותה שנה המדד עלה ב2 אחוז
נכון שאחרי שנה יהיה לך 105 שקל אבל הם יהיו שווים רק ככוח קניה רק 103 שקל

מנגד אם היית קונה דירה ב100 שקל האלה אז אחרי שנה הדירה היתה שווה 102 שקל (בלי שיקולים של עלית וירידת ערך)

בשנים האחרונות המדד יחסית נמוך
אבל היו שנים שהוא טס למעלה במאות אחוזים (שנות ה80)

אם תקראי בפורם שרשום תיק מסויים (מנייתי לרוב) עשה 6.5 תשואה ב50 שנה האחרונות זה תשואה ראלית כולל הקיזוז של המדד
כלומר עם מדד ממוצע של 1.5 זה בדרכ אומר שהתיק עשה 8 אחוז תשואה

שבית השקעות מציג תשואה זה בדרכ לא ראלי וללא הורדת דמי ניהול

ראשית, ממש כיף להשכיל ללמוד ולראות את הדעות השונות.

לגופו של עניין:
איך בדיוק אפשר להחזיר את המסלולים,
נגיד לקחנו 700 אלף משכנתא, 350 אלף מתוכם זה הפריים מינוס, שאותו אנו רוצים להשאיר.
יש עוד מסלול קלצ, ומסלול של משתנה.
מתי בדיוק לפרוע אותם עם ההון העצמי שיש לנו? יום אחרי שלקחנו אותם? לא נקבל קנסות?

בקרן התשלמות אין מס רווחי הון. בגלל זה כתבתי לאורי על כך.
ואיך קשור המדד? למה שמדד עולה יפגע לי בהשקעות וברווחים.
אם הכסף היה נשאר בבנק או מושקע במשכנתא לא הייתי מתייחס למדד (אני לא מתכוון לקחת גם מסלול צמוד מדד).

מידע נוסף - מכירת הדירה תוכל להתבצע בעוד 7 שנים (אלא אם כן יצא חוק שיאפשר מכירת דירה קודם לכן ללא קנס)
כך שאם אני סוגר כספים ל 7 שנים, בהחלט אולי זמן סביר לשים את הקרן התשלמות במסלול מנייתי, ואולי אף לפזול לאופציה ב' - של להשאיר כסף להשקעה בגמל למניות (וייתכן שיש באפשרותי לקבל פטור ממס הכנסה).

7 שנים זה לא זמן סביר להשקעה מנייתית בדרכ יותר לכיוון של 20 שנה (דעתי האישית והלא מקצועית)

דעתי האישית בכל מקרה שלא נכון להשקע כספים שהם לא שלך בכל אפיק השקעה אם אתה משלם על הכסים האלה ריבית של מעל 1 אחוז
ושאתה לא יכול לספוג את הסיכון של 70 אחוז מהתיק מחר ימחק כי השוק נפל
לדעתי זה לא המקרה שלך אז לא הייתי רץ לשם

לגבי קופת גמל להשקעה למרות שאני עוד יחסית מהתומכים בזה
לא נראה לי שזה הכלי הכי יעיל בשבילך
ומציע לך לקרוא וללמוד עוד לפני שנכנס להשקעה שם
אחת כמה וכמה להשקיע שם עם כסף שלא שלך

בהצלחה
וכל הכבוד על העניין והפתיחות לשמוע דעות שונות

 

[jass]

תודה רבה,
השכלתי. ארד מאופציה ב'.
השאלה היחידה שנותרה היא אם ללכת בראש של

אורי ג.​

ולפדות את הקרן השתלמות לטובת המשכנתא.
או
לקחת משכנתא ולהשאיר את הקרן ההשתלמות כמו שהצעת A42

 

[תפוזינה]

לי בהלמן אלדובי אמרו כרגע שאי אפשר כי הם הגיעו למקסימום ההלוואות שהם יכולים לתת

דיברתי איתם בהקשר אחר ואמרו לי שזה נכון לקה"ש אבל לא לקופ"ג. יש לי שם קופ"ג נזילה ועליה (אם אעביר למסלול מנוהל, כי כרגע אני ב־IRA) אוכל לקבל הלוואה 80%, לגבי דמי ניהול הוא אמר שזה לא קבוע (ואני לא רוצה כרגע אז לא חקרתי מעבר לכך).

 

[A42]

תודה רבה,
השכלתי. ארד מאופציה ב'.
השאלה היחידה שנותרה היא אם ללכת בראש של

אורי ג.​

ולפדות את הקרן השתלמות לטובת המשכנתא.
או
לקחת משכנתא ולהשאיר את הקרן ההשתלמות כמו שהצעת A42

זה בעיקר תלוי בקרן השתלמות שלך

באיזה מסלול היא מושקעת?
מה הדמי ניהול שלה?
כמה אחוז ממנה נותנים לך במסלול שלך (לא תיאורתית אחרי ששאלת אותם ספציפי)
כמה ריבית תשלמי על זה (אחרי ששאלת ספציפית)
מה הלוח סליקון כלומר איך וכמה מחזירים כל חודש?

אחרי שתעני על השאלות האלה (ומוזמנת לשתף)
תוכלי לעשות השוואה מול כמה תוכלי לקבל במשכנתא על התוספת סכום הזאת ולראות מה יותר משתלם

נניח שבסוף את תקבלי סדר גודל של 40k בריבית פריים
ובבנק תקבלי אחרי מסלול פיתוי פריים מינוס 0.6 אז ברור שמשכנתא יותר משתלמת ואל תיגעי בקרן השתלמות
אם הריבית של החלק הזה במשכנתא היא 2.6 אחוז לדוגמא
אז ההפרש הוא 1 אחוז
על 40k זה 400 שקל
כלומר על פני תקופה של 5 שנים שזה בדרכ הכי רחוק בקרן השתלמות הרווחת 2000 שקל (לי אישית זה לא היה שווה את הכאב ראש)

האם לפדות את הקרן השתלמות
שוב זה תלוי במסלול ובדמי ניהול
אבל אני מחזיק בדעה שאנשים הם לא אופטימלים
וגם אם כלכלית אולי זה משתלם מעט באיזה חישוב
עדיף לך להשאיר את זה ככסף זמין לעת צרה
ומי יודע אולי את תיקראי בהמשך קצת על זה ותשני את הקרן השתלמות שלך IRA ותמקסמי את התשואות

 

[jass]

הקרן השתלמות במסלול כללי, 0.45 אחוז דמי ניהול. הלוואות ניתן עד 80 אחוז במסלול זה. ואם עוברים למנייתי אז 50 אחוז.
במצבי היום במסלול כללי - הלוואה ניתן לקחת עד 7 שנים. פריים מינוס 0.3.

אם אקח 60 אלף ש"ח (80 אחוז), לפי שפיצר ל 7 שנים.
כל חודש אדרש להחזיר 748 שח,
החזר ריבית - 2,804
החזר בסוף תקופה - 62,804

אם הריבית היתה 2.5 אחוז לאותה תקופה ואותו סכום
ההחזר היה 779 ש"ח בחודש,
החזר ריבית 5465 ש"ח
החזר בסוף תקופה - 65465 ש"ח

עם כל הנתונים מה עדיף מכל האופציות:
1. לפדות קרן השתלמות
2. הלוואה
3. לא לפדות קרן השתלמות

נ.ב
אעדיף להשאיר מסלול כללי ולא מנייתי, לא רוצה שאצטרך את הכסף מתישהו לגלות שרק חצי נמצא שם.

 

[קפיצת הדרך]

בעיקרון אני מאוד בעד הרעיון של @A42 לגבי מסלול פיתוי, במיוחד כאשר אפשר לקחת משכנתא של 900 ולהחזיר מיידית 2/3. זה אידיאלי למסלול פיתוי כי זה מאפשר להישאר רק עם מסלול הפריים מינוס 0.6-0.7.
אבל במקרה שלכם אתם קונים דירה על הנייר שהתשלומים עליה הם בעוד שנתיים שלוש. במצב כזה צריך לבדוק טוב טוב אם זה מתאפשר ואם זה עדיין כדאי (ואם לא מאבדים את כל/רוב היתרונות של מסלול הפיתוי).

נ.ב
אעדיף להשאיר מסלול כללי ולא מנייתי, לא רוצה שאצטרך את הכסף מתישהו לגלות שרק חצי נמצא שם.

לאור זה לא הייתי לוקחת בשום פנים ואופן הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות.
המשמעות של הלוואה על חשבון הקרן זה שבהגדרה אין לך את הכסף אם אתה צריך. זה כסף שצריך לחזור ולממן/להחזיר את ההלוואה.
לדוגמא - אם לקחת הלוואה על 80 אחוז מהקרן, הייתה נפילה בשוק כך שהקרן התכווצה, וזה במקרה בדיוק הזמן שאתה מגלה שאתה צריך את הכסף, פדיון של הקרן יאלץ אותך קודם להחזיר את החוב (שבגלל שהקרן ירדה הוא יהיה מעל 80% מהקרן).

 

[jass]

בעיקרון אני מאוד בעד הרעיון של @A42 לגבי מסלול פיתוי, במיוחד כאשר אפשר לקחת משכנתא של 900 ולהחזיר מיידית 2/3. זה אידיאלי למסלול פיתוי כי זה מאפשר להישאר רק עם מסלול הפריים מינוס 0.6-0.7.
אבל במקרה שלכם אתם קונים דירה על הנייר שהתשלומים עליה הם בעוד שנתיים שלוש. במצב כזה צריך לבדוק טוב טוב אם זה מתאפשר ואם זה עדיין כדאי (ואם לא מאבדים את כל/רוב היתרונות של מסלול הפיתוי).

תודה, אציין כי אנחנו לוקחים משכנתא עכשיו. נתחיל לשלם עכשיו, על מנת להימנע מעליות מדד תשומות בניה.
הערכה שנחזיר כ 3000 שח בחודש. או שנחליט להתחיל לשלם בעוד חצי שנה שנה. טרם החלטנו.

לאור זה לא הייתי לוקחת בשום פנים ואופן הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות.
המשמעות של הלוואה על חשבון הקרן זה שבהגדרה אין לך את הכסף אם אתה צריך. זה כסף שצריך לחזור ולממן/להחזיר את ההלוואה.
לדוגמא - אם לקחת הלוואה על 80 אחוז מהקרן, הייתה נפילה בשוק כך שהקרן התכווצה, וזה במקרה בדיוק הזמן שאתה מגלה שאתה צריך את הכסף, פדיון של הקרן יאלץ אותך קודם להחזיר את החוב (שבגלל שהקרן ירדה הוא יהיה מעל 80% מהקרן).

תודה על המידע. העיקרון הוא שאנו נחזיר כ 3 אלף שח משכנתא. זה שנצליח לחסוך עוד במקביל (כ 1500-2000 שח). אז אם נחסל את הקרן השתלמות עדיין נצליח לחסוך. או שממליצים להחזיר 4000 אלף וכן להשאיר קרן השתלמות?

תודה לכולם

 

[קפיצת הדרך]

אציין כי אנחנו לוקחים משכנתא עכשיו.

למה הכוונה לוקחים את המשכנתא עכשיו? אתם הולכים לשלם 100% מסכום הבית כשהוא בעצם עדיין רק על הנייר??
יש לכם מספיק ביטחונות מהקבלן?

בכל מקרה אם זה המצב אז בוודאי שכדאי מסלול פיתוי.
בהנחה שאתם צריכים 380000₪ הייתי לוקחת מקסימום משכנתא, כלומר במקרה שלכם 900,000₪ משכנתא. שליש לוקחת בפריים (ומתעקשת על פרים מינוס 0.7 לפחות). 80,000₪ זכאות מהמדינה. את השאר הייתי לוקחת משתנה לא צמודה עם ריבית גבוהה (נותנת לבנק להשתולל עם הריבית של המל״צ בתנאי שאת הפריים הוא נותן עם המינוס הכי הכי גדול שהוא מוכן). יום למחרת הייתי מודיעה לבנק על פרעון מלא של כל המסלולים שהם לא פריים וזכאות (כלומר לפי הדוגמא הזו - המסלול של המל״צ). ועשרה ימים אחר כך פורעת את כל המסלול של המל״צ (לוודא שאין הצהרה על הריבית בימים האלו).

אם אתה לא מתמצא בתהליכים של הפירעון המוקדם ומסלול הפיתוי הייתי לוקחת יועץ שילווה אותי.

ֿבסופו של יום נשארת עם 300,000₪ מסלול פריים מינוס 0.7 ו- 80,000₪ מסלול זכאות (פריים לפי מה שכתבת).
ֿלא הייתי נוגעת בקרן ההשתלמות כי נשמע שאתה זקוק (גם פסיכולוגית) לידיעה שהכסף קיים שם אם אתם צריכים.

ֿלגבי התקופות - החזר של כ- 3000₪ על משכנתא של 380,000₪ מאפשר לכם לחסל את המשכנתא תוך 10-12 שנה.
אם רוצים ״לגזור קופון״ נוסף (על חשבון העלאת הסיכון) אתם כמובן יכולים לבחור לפרוס את המשכנתא ליותר זמן על מנת להוריד את ההחזר, ואת ההפרש אתם יכולים להשקיע (במסלול מנייתי) בשוק ההון.

לגבי קרן ההשתלמות.
בעיקרון כשלוקחים משכנתא אין כדאיות כלכלית להשאיר השקעות במסלולים שעושים תשואה נמוכה מהעלות של ההלוואה שלקחת. כך שבמקרה של קה״ש במסלול כללי יש לך בעצם חלק מהסכום (כנראה בסביבות 60% מהסכום) שלא נמצא במניות, ושיעשה (כנראה) *פחות* מהעלות של המשכנתא (למרות שאתה במסלול מאוד מאוד זול במשכנתא). לכן מבחינה כלכלית עדיף להעביר את הקה״ש למסלול מנייתי. יחד עם זאת, כפי שציינת בהודעה קודמת, ההחלטה להשאיר את הקה״ש על מסלול כללי, ובכלל ההחלטה להשאיר את הכסף קיים (״אם תצטרך״) היא לא כלכלית ולכן אין כאן עניין של ״מה כדאי״.

 

[jass]

למה הכוונה לוקחים את המשכנתא עכשיו? אתם הולכים לשלם 100% מסכום הבית כשהוא בעצם עדיין רק על הנייר??
יש לכם מספיק ביטחונות מהקבלן?

הי כן, עדיף לשלם עכשיו על מנת להימנע ממדד תשומות בניה, ויש ביכולתנו לשלם במקביל עד שדירה תהיה מוכנה קצת פחות מ 3 שנים.
וביטחונות כמובן יש ערבות בנקאית ובנק מלווה, כפוף לחוק המכר.

ֿבסופו של יום נשארת עם 300,000₪ מסלול פריים מינוס 0.7 ו- 80,000₪ מסלול זכאות (פריים לפי מה שכתבת).

אך מה יהיה עם עוד חמש שנים, ריבית בנק ישראל תעלה ל 5 אחוז (והיו דברים ...) אז זה הבחירה הכי גרועה שעשיתי.
מה עם אופציה כזאת: מה שהצעת, אך כן לשלב גם מסלול קלצ של 70 אלף ש"ח ל 10-15 שנה?

מניתוח שעשיתי אם נלקח 380 אלף שח בריבית 1 אחוז לעשר שנים, ההחזר חודשי הוא 3329 ש"ח (משהו שכן נוכל לעמוד בו).
ולפי שפיצר, אחרי 5 שנים, החוב יהיה 197 אלף ש"ח.

הנחה כי בקרן ההשתלמות יהיה , במסלול כללי, כ 130 אלף ש"ח
במקרה של עליית פריים אחרי 5 שנים, אשתמש ב 130 אלף ש"ח של קרן ההשתלמות.
ויישאר חוב של 70 אלף ש"ח.
האם כדאי ש70 אלף לשים במסלול קלצ.

איך כן כדאי לשלב? בתרחיש של חשיפה לעליית הפריים.

 

[קפיצת הדרך]

הי כן, עדיף לשלם עכשיו על מנת להימנע ממדד תשומות בניה, ויש ביכולתנו לשלם במקביל עד שדירה תהיה מוכנה קצת פחות מ 3 שנים.
וביטחונות כמובן יש ערבות בנקאית ובנק מלווה, כפוף לחוק המכר.

אך מה יהיה עם עוד חמש שנים, ריבית בנק ישראל תעלה ל 5 אחוז (והיו דברים ...) אז זה הבחירה הכי גרועה שעשיתי.
מה עם אופציה כזאת: מה שהצעת, אך כן לשלב גם מסלול קלצ של 70 אלף ש"ח ל 10-15 שנה?

מניתוח שעשיתי אם נלקח 380 אלף שח בריבית 1 אחוז לעשר שנים, ההחזר חודשי הוא 3329 ש"ח (משהו שכן נוכל לעמוד בו).
ולפי שפיצר, אחרי 5 שנים, החוב יהיה 197 אלף ש"ח.

הנחה כי בקרן ההשתלמות יהיה , במסלול כללי, כ 130 אלף ש"ח
במקרה של עליית פריים אחרי 5 שנים, אשתמש ב 130 אלף ש"ח של קרן ההשתלמות.
ויישאר חוב של 70 אלף ש"ח.
האם כדאי ש70 אלף לשים במסלול קלצ.

איך כן כדאי לשלב? בתרחיש של חשיפה לעליית הפריים.

אין ספק שבמסלול של ריבית פריים גלום סיכון שריבית הפריים תעלה (ובעבר היא הייתה מאוד מאוד מאוד גבוהה).
כך שאם אתם חוששים מהסיכון ומהחזר שיכול לגדול משמעותית בהחלט אפשר לשלב גם ריבית קל״צ במשכנתא הזו.

במקרה כזה הייתי מייצרת שלושה מסלולים שאותם הייתי שומרת:
1. מסלול פריים (מינוס 0.6-0.7) - יתרונות - המסלול הכי הכי זול שיש כיום. תמיד אפשר לפרוע ללא עמלת פרעון מוקדם. חסרונות - חשוף לעליית ריבית הפריים.
2. מסלול זכאות - יתרונות - כמו מסלול הפריים גם את המסלול הזה ניתן לפרוע ללא עמלת פרעון מוקדם. בנוסף למסלול הזה יש יתרונות שלמסלולים אחרים אין למשל - הבנק לא יכול להוציא אתכם מהבית בלי אישור מהמדינה, יש הנחה בתשלום לשמאי של הבנק, יש הנחה בעמלות פירעון מוקדם של מסלולים אחרים (שאם לוקחים קל״צ זה יכול לעזור). החסרון - גם המסלול הזה חשוף לעליית ההחזר החודשי (להבנתי לרוב הלוואת זכאות זה בסגנון ק״צ אז היא צמודה למדד. אתה ציינת פריים אז את זה יש לברר). אגב אפשר לקחת סכום ממש קטן למשל 10,000₪ בזכאות רק בשביל היתרונות האחרים אם לא מרוצים מהתנאים של המסלול הזה.
3. מסלול קל״צ - יתרונות - מאפשר לך ״לישון בשקט״. חסרונות - יקר.

את הסכום שאתה צריך למשכנתא (380,000₪) תחלק בין שלושת המסלולים האלו לפי סיבולת הסיכון שלך. רק אתם יכולים להגדיר לעצמכם מהי סיבולת הסיכון הזו ועד כמה אתם ״שבירים״ מבחינה כלכלית.
ֿהסיבה שאני הצעתי לקחת את הכל/הרוב בפריים היא בגלל *ההצעה המקורית שלך* לקחת הלוואה מקרן ההשתלמות שגם היא הרי חשופה לפריים.

בכל מקרה מה שעושים כשלוקחים מסלול פיתוי (מסלול מספר 4 - נניח מל״צ - משתנה לא צמודה) זה להוריד כמה שאפשר בריביות של המסלולים שאתה שומר (במקרה הזה - במסלול פריים לוודא שנותנים לך הפחתה מכובדת 0.6-0.7 ובמסלול הקל״צ להוריד כמה שיותר את ריבית הקל״צ) זאת *על חשבון* הריבית של המסלול שאתה פורע מייד. הבנק מתמחר את כל המשכנתא ביחד ולא כל מסלול בנפרד ולכן אתה חייב לתת לבנק אפשרות להעלות את הריווחיות שלו במסלולים אחרים. יש לך כמעט שני שליש משכנתא לעשות את זה ולכן יש סבירות שתקבל מסלולים טובים בשליש שאתה שומר לעצמך.

ֿאגב, הדרך לוודא שאתה באמת מקבל ריביות טובות היא לעשות *שוק* בין הבנקים. וללכת שוב ושוב (ושוב) בין הבנקים עם המשכנתא שאתה רוצה ועם הריביות שאתה מקבל בכדי להוריד עוד ועוד את הריביות (ושוב, אתה יכול לבקש להעלות עוד את הריבית על מסלול המל״צ בשביל לראות אם אפשר להוריד עוד את הריבית בקל״צ או בפריים).


ג.נ. - אני לא יועצת ואין לי שום השכלה רלוונטית בתחום. נא לבדוק ולוודא את כל הדברים (ממליצה ללמוד ולהבין) ואם צריך להעזר באיש מקצוע.

 

[jass]

7 שנים זה לא זמן סביר להשקעה מנייתית בדרכ יותר לכיוון של 20 שנה (דעתי האישית והלא מקצועית)

אז זה נוגד המלצה שלך להשקיע במסלול מנייתי בקרנות השתלמות? הרי אנשים יצטרכו את הכסף של קרן השתלמות הרבה פחות מ 20 שנה.

מסכים, באופן כללי מומחים ממליצים על אופן השקעה מנייתית לטווח ארוך כלומר אתה בן 40 לדוג, אז אומרים לך תשקיע מנייתית עד גיל 60 ואז תחזור למסלול רגיל, שלא תהיה חשוף לקראת פרישה.
אך כן להתנהג בקרנות השתלמות שתצטרך את הכסף הרבה לפני ה-20 שנה (ע"פ רוב, לא מדבר על אנשים ששומרים את הקרן התשלמות לפרישה).

אשמח לשמוע את דעתך, ואשמח לשמוע עוד דעות כמו של @אורי ג. @גילגה , האם כדאי להשקיע במסלול מנייתי בקרן השתלמות, וכמה שנים לפני שצריך את הכסף לעבור למסלול כללי?

כלומר, אם צריך את הכסף של קרן ההשתלמות בעוד 7 שנים, אעביר את הכסף למסלול מנייתי (כפי שהמלצתם) למשך 5 שנים, ואז אעביר אותו לכללי, לקראת ה 7 שנים שצריך.
כלומר אם כסף נדרש לעוד שנתיים אז עדיף שלא להעביר למנייתי?
כמה שנים אתם הייתם אומרים שזה מספיק לתקן?

נתוני עבר :
1. שנה שעברה התחילה קורונה, כמה חודשים לקח לתקן וחזר שוב לערך שהיה קודם לכן ואף הרוויחו הקופות.
ואם זה לא דוגמא, אז נסתכל על 2008.
2. משבר 2008 - כלומר נפילה הכי גדולה שהיתה, לקח לתקן אותה שנתיים וחצי.
נתוני ה S&P
6/2008- 1300
11.2008- 750-800
01.2011 - אפשר להגיד שחזר ל 1300 (כמובן עם תנודות).
היום ה S&P הוא 3900. מי שנשאר הרוויח בגדול.שילש את הכסף מ 6.2008 (לפני מיסים/דמי ניהול).

 

[jass]

אין ספק שבמסלול של ריבית פריים גלום סיכון שריבית הפריים תעלה (ובעבר היא הייתה מאוד מאוד מאוד גבוהה).
כך שאם אתם חוששים מהסיכון ומהחזר שיכול לגדול משמעותית בהחלט אפשר לשלב גם ריבית קל״צ במשכנתא הזו.

במקרה כזה הייתי מייצרת שלושה מסלולים שאותם הייתי שומרת:
1. מסלול פריים (מינוס 0.6-0.7) - יתרונות - המסלול הכי הכי זול שיש כיום. תמיד אפשר לפרוע ללא עמלת פרעון מוקדם. חסרונות - חשוף לעליית ריבית הפריים.
2. מסלול זכאות - יתרונות - כמו מסלול הפריים גם את המסלול הזה ניתן לפרוע ללא עמלת פרעון מוקדם. בנוסף למסלול הזה יש יתרונות שלמסלולים אחרים אין למשל - הבנק לא יכול להוציא אתכם מהבית בלי אישור מהמדינה, יש הנחה בתשלום לשמאי של הבנק, יש הנחה בעמלות פירעון מוקדם של מסלולים אחרים (שאם לוקחים קל״צ זה יכול לעזור). החסרון - גם המסלול הזה חשוף לעליית ההחזר החודשי (להבנתי לרוב הלוואת זכאות זה בסגנון ק״צ אז היא צמודה למדד. אתה ציינת פריים אז את זה יש לברר). אגב אפשר לקחת סכום ממש קטן למשל 10,000₪ בזכאות רק בשביל היתרונות האחרים אם לא מרוצים מהתנאים של המסלול הזה.
3. מסלול קל״צ - יתרונות - מאפשר לך ״לישון בשקט״. חסרונות - יקר.

את הסכום שאתה צריך למשכנתא (380,000₪) תחלק בין שלושת המסלולים האלו לפי סיבולת הסיכון שלך. רק אתם יכולים להגדיר לעצמכם מהי סיבולת הסיכון הזו ועד כמה אתם ״שבירים״ מבחינה כלכלית.
ֿהסיבה שאני הצעתי לקחת את הכל/הרוב בפריים היא בגלל *ההצעה המקורית שלך* לקחת הלוואה מקרן ההשתלמות שגם היא הרי חשופה לפריים.

בכל מקרה מה שעושים כשלוקחים מסלול פיתוי (מסלול מספר 4 - נניח מל״צ - משתנה לא צמודה) זה להוריד כמה שאפשר בריביות של המסלולים שאתה שומר (במקרה הזה - במסלול פריים לוודא שנותנים לך הפחתה מכובדת 0.6-0.7 ובמסלול הקל״צ להוריד כמה שיותר את ריבית הקל״צ) זאת *על חשבון* הריבית של המסלול שאתה פורע מייד. הבנק מתמחר את כל המשכנתא ביחד ולא כל מסלול בנפרד ולכן אתה חייב לתת לבנק אפשרות להעלות את הריווחיות שלו במסלולים אחרים. יש לך כמעט שני שליש משכנתא לעשות את זה ולכן יש סבירות שתקבל מסלולים טובים בשליש שאתה שומר לעצמך.

ֿאגב, הדרך לוודא שאתה באמת מקבל ריביות טובות היא לעשות *שוק* בין הבנקים. וללכת שוב ושוב (ושוב) בין הבנקים עם המשכנתא שאתה רוצה ועם הריביות שאתה מקבל בכדי להוריד עוד ועוד את הריביות (ושוב, אתה יכול לבקש להעלות עוד את הריבית על מסלול המל״צ בשביל לראות אם אפשר להוריד עוד את הריבית בקל״צ או בפריים).


ג.נ. - אני לא יועצת ואין לי שום השכלה רלוונטית בתחום. נא לבדוק ולוודא את כל הדברים (ממליצה ללמוד ולהבין) ואם צריך להעזר באיש מקצוע.

תודה רבה, אולי באמת כדאי לשלם 2000 ש"ח , ליועץ משכנתאות שימליץ על התנהלות נכונה במקרה שלי.

 

[jass]

הממוצע של השנים האחרונות לא רלבנטי לשנים הבאות.

אין משמעות לתשואות של חברות שונות?
למשל מנורה עשתה 2.53 תשואה
אלשטולר 6.44
מור 14.23
לפי מה שאתה אומר שנה הבאה זה יכול להתהפך? או באופן כללי לכל הקופות
איך אפשר להחליט לאיזה קופה לנהל את הכספים אם לא להתבסס על נתוני עבר?
מה הסבירות שזה יתהפך?
יכול לקרוא מקרה קיצון כמו מלחמה או משהו כזה שישבר את הממוצע באופן דרסטי, אך זה בהסתברות מאוד נמוכה (אז ישראל הולכת לתקוף באיראן? )