התלבטות בנוגע לעסקת פליפ לנדלן ותכנון מיסוי - דירה שניה

[Danidan]

שלום לכולם,
רכשתי דירה על הנייר (פרויקט ללא ליווי בנקאי ותשלום לפי קצב התקדמות הבניה), כאשר הדירה תהיה מוכנה בעוד כשנה וחצי לכל הפחות, בוא נניח שנה וחצי לצורך הדוגמא - נקרא לדירה הזו דירה א'.
כיום אני שוכר עם אשתי דירה ומשלם 4800 לחודש, כאשר יש בידינו הון עצמי נזיל נוסף של בערך 450K.
דירה א' התחלנו לשלם כבר משכנתא חלקית(לפי קצב התקדמות הבניה) לאחר שלקחנו מינוף מקסימלי של 75 אחוז משכנתא ושמנו 25 אחוז הון עצמי.
ההתלבטות היא כזאת, האם כדאי לרכוש דירה נוספת לצורך העניין דירה ב' באותו איזור מגורים סביב מחיר של 1.3M לכניסה מיידית, ע"י הצהרה של נכס חליפי לבנק וזאת בתקווה שהבנק יאשר לתת משכנתא של 70 אחוז(30 אחוז הון עצמי יש לנו).
המטרה לעשות רווח ממכירת דירה ב' לאחר כשנתיים אבל יש פה כמה היבטים שצריך לבחון מבחינת מס שבח ומס דירה שניה :
מס דירה שניה - דירה א' תהיה מוכנה בעוד שנה וחצי והספירה מתחילה מקבלת טופס 4, ז"א שיש לנו 18 חודשים אחרי קבלת טופס 4 למכור את דירה ב'
מס שבח - אם נכנס לדירה ב' בצורה כמעט מיידית, אנו נידרש לשהות בה מעל 18 חודשים כדי לא לשלם מס שבח
במצב כזה אני מרוויח כמה דברים:
1. בזמן שרכשתי את דירה ב' אני מביא לה להשתבח במשך שנתיים לפחות - מצפה לעשות סיבוב של 150K - 100K על הדירה.
2. חסכתי שכר דירה של 4800 כאשר אקח משכנתא של 900K ההחזר המצופה לפי תחשיב קליל שלי סביב ה5200 ש"ח לחודש.
3. בזמן שנעבור לדירה א'(כאמור עוד שנה וחצי), התכנון להשכיר את דירה ב' למשך שנה ולמכור אותה מיד לאחר מכן

מבחינת חסרונות ודברים שעלולים להיכשל מהפחות סביר אל היותר סביר:
1. הדירה נשארה באותו מחיר - פחות סביר בינתיים כל המחירי דירות עולים באיזור הזה
2. הרווח יהיה מינורי ולא שווה מאמץ ואת כל הכאב ראש הזה שאני עושה
3. חוסר הצלחה במכירה של דירה ב' - לצורך העניין אם יקח לנו מעל שנה וחצי למכור את דירה ב' ניאלץ לשלם מס דירה שניה 8 אחוז + 4 אחוז ריבית שנתית עקב ההצהרה שלא עמדתי בה
4. המחיר של דירה ב' ירד - הפסדנו כסף עליה + כסף על ריביות מהמשכנתא שניאלצתי לשלם ונמכרת בהפסד


האם מישהו מכם רואה פה איזה חסרון נוסף חוסר דיוק בפרטים מצידי? אשמח לשמוע דעותכם בנושא כי אולי אני לא רואה את כל התמונה.

 

[ירח אפל]

האם מישהו מכם רואה פה איזה חסרון נוסף חוסר דיוק בפרטים מצידי? אשמח לשמוע דעותכם בנושא כי אולי אני לא רואה את כל התמונה.

שכחת מס רכישה 8% על דירה ב׳

 

[Danidan]

שכחת מס רכישה 8% על דירה ב׳

אני חושב שהשקעתי מספיק בצורה מפורטת ואם היית קורא בקפדנות היית רואה שדיברתי על הנושא של 8 אחוז.
אם אני מוכר את דירה ב' תוך פרק זמן של שנה וחצי מאז קבלת טופס 4 של דירה א' למה אני אמור לשלם מס רכישה 8 אחוז ?

 

[ירח אפל]

אני חושב שהשקעתי מספיק בצורה מפורטת ואם היית קורא בקפדנות היית רואה שדיברתי על הנושא של 8 אחוז.
אם אני מוכר את דירה ב' תוך פרק זמן של שנה וחצי מאז קבלת טופס 4 של דירה א' למה אני אמור לשלם מס רכישה 8 אחוז ?

לא ראיתי שרשמת מס רכישה, ועדיין לא מוצא שם מס רכישה.

כן, אם רכשת דירה, ואתה רוכש עוד דירה, אז רק במכירת הדירה הראשונה תוך הזמן הנקוב בחוק תוכל לשלם מס רכישה במדרגות דירה יחידה.
במקרה שלך, אתה מתכוון למכור את הדירה השניה, ולא את הדירה הראשונה, אז אתה משלם מס רכישה לפי דירה נוספת.

 

[Danidan]

לא ראיתי שרשמת מס רכישה, ועדיין לא מוצא שם מס רכישה.

כן, אם רכשת דירה, ואתה רוכש עוד דירה, אז רק במכירת הדירה הראשונה תוך הזמן הנקוב בחוק תוכל לשלם מס רכישה במדרגות דירה יחידה.
במקרה שלך, אתה מתכוון למכור את הדירה השניה, ולא את הדירה הראשונה, אז אתה משלם מס רכישה לפי דירה נוספת.

אני אשאל בצורה אחרת - האם לצורך העניין שרוכשים דירה שניה ויש דירה ראשונה שהיא על הנייר האם בכל זאת צריך לשלם מס דירה שניה בגובה 8 אחוז ?
והאם הזמן נספר כאשר מקבלים טופס 4 או כבר שהיא על הנייר? כי אם זה מתחיל להיספר שהדירה עוד על הנייר לא עשיתי בזה כלום

 

[ירח אפל]

אני אשאל בצורה אחרת - האם לצורך העניין שרוכשים דירה שניה ויש דירה ראשונה שהיא על הנייר האם בכל זאת צריך לשלם מס דירה שניה בגובה 8 אחוז ?
והאם הזמן נספר כאשר מקבלים טופס 4 או כבר שהיא על הנייר? כי אם זה מתחיל להיספר שהדירה עוד על הנייר לא עשיתי בזה כלום

לא יודע מה זה מס דירה שניה.

ברגע שרכשת דירה, כשיש התחייבות מהמוכר לסיום בנייתה, זו נחשבת דירת מגורים לעניין מס רכישה.
לכן במצב שיש לך אחת כזו, ואתה רוכש דירה מגורים נוספת, אז או שהיא דירה חליפית, אם תמכור את הדירה היחידה הקודמת תוך 18 חודש.
או שהיא נחשבת דירה נוספת ואז אתה משלם מס רכישה לפי מדרגות דירה נוספת.

במקרה שלך, היא דירה נוספת החייבת במס רכישה החל מ־8%.

 

[McMurphy]

והאם הזמן נספר כאשר מקבלים טופס 4 או כבר שהיא על הנייר? כי אם זה מתחיל להיספר שהדירה עוד על הנייר לא עשיתי בזה כלום

אתה מבלבל בין 2 הדירות.
לעניין מניין הדירות שבבעלותך, זה לא משנה אם הדירה נמסרה או לא. מחשיבים את הדירה בבעלותך ממועד חתימת ההסכם וזה בגלל הגדרה של דירה, כמו שענו לך לפני.

אם אתה רוצה לשלם מס רכישה על דירה יחידה, אתה צריך למכור את דירה א (או את הזכות שיש לך מהקבלן לגביה אם בנייתה לא הושלמה) בתוך 18 חודשים מהמועד שחתמת על רכישת דירה ב׳ ואם דירה ב׳ היא דירה הנרכשת מקבלן אז בתוך 12 חודשים מהמועד שנקוב בחוזה של דירה ב׳ למסירתה ואם עדיין לא נמסרה במועד הזה והעיכוב לא בגללך, אז בתוך 12 חודשים מהמועד שהיא נמסרה בפועל.

(תיקון מס' 81) תשע"ה-2015​

(2) על אף הוראות פסקה (1), יחיד תושב ישראל שרכש דירת מגורים ביום כ"ה באב התשע"ג (1 באוגוסט 2013) או לאחריו (בפסקה משנה זו – הדירה), והתקיים בו אחד מאלה:

(א) הדירה שרכש היא דירתו היחידה;

(תיקון מס' 102 הוראת שעה) תשפ"ג-2023​

(ב) ב-18 החודשים שלאחר רכישת הדירה, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; ואולם אם רכישת הדירה היתה מקבלן – ב-12 החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – ב-12 החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה;