התלבטות נדלנית גושדן-ית

[grk1]

שלום, אנחנו משפחה, (זוג שמתקרב לגיל 40 ושני ילדים קטנים) שחיה בצניעות יחסית באיזור כפרי באירופה, ומתפרנסים באמצעות עבודה מרחוק בתחום מאוד נישתי שרב הסיכויים שלא יוחלף על ידי מכונות מאוד הקרוב. כמו כן - לא חוזרים לארץ.
לאחרונה קיבלנו בירושה דירה בבניין ישן בתל אביב שמיועד לפינוי בינוי אצל יזם רציני אבל משום מה זה נמרח המון שנים למרות שרב הרחוב כבר פונה ונבנה. כרגע זה נמצא במסדרונות הועדה המחוזית. האיזור מאוד מתפתח בשנים האחרונות ובנוסף, ליד הבניין מתוכננת תחנת מטרו.
הדירה כיום יכולה להיות מושכרת כנראה סביב 5-6 אלף שח בחודש. ההערכה היא, שניתן למכור את הדירה בסביב 4 מלשח, בהסתכלות בעסקאות קודמות בבניין.
מבדיקה לא מאוד מעמיקה, נכס חלופי - למשל צמוד קרקע בראשל"צ בשווי של הדירה הזו היום, יכול להניב שכירות חודשית פי 2-2.5 בערך.
אין לנו נדל"ן אחר בשום מקום אבל יכול להיות שנרכוש בקרוב באיזור מגורינו בכסף שיש (כמיליון שח).

אשמח לתובנות - האם הייתם שומרים על הדירה או קונים נכס אחר במקום?

 

[SolidState]

למה לא למכור ולקנות בארץ מגוריכם, בהנחה ואתם לא רוצים לחזור לארץ?
השקל חזק ממש ומניח שתוכלו לקנות נכס יפה עבורכם או מניב באירופה או שתוכלו להשקיע באפיק שיתן לכם הכנסה פאסיבית כזו או אחרת.
הכנסה של 5K על 4M זו תשואה מאוד נמוכה, בקושי 1.5%.
יש אוברהד גדול גם בלנהל עוד "ישות" פיננסי בארץ אחרת, בהנחה שכבר עשיתם ניתוק תושבות. זה גם אומר שכנראה אתם לא נהנים מהטבת המס על השכירות.

השאלה ההפוכה היא, אם היה לכם עכשיו 4 מיליון ש"ח או המקביל ביורו, האם הייתם קונים דירה להשקעה בראשון לציון או דירה מתפרקת שמיועדת לפינוי בינוי בת"א בזמן שאתם גרים באירופה ואין לכם תכניות לחזור? לי זו נראית החלטה הזויה.

 

[חתול לילה]

ההערכה היא, שניתן למכור את הדירה בסביב 4 מלשח, בהסתכלות בעסקאות קודמות בבניין.

כדאי לתקף את ההערכה הזו, כי דברים די השתנו בשנה האחרונה.

בלי קשר, אני מסכים עם @SolidState .

 

[גרביל מרוץ]

ההערכה היא, שניתן למכור את הדירה בסביב 4 מלשח

נקודות למחשבה:
- אתם יודעים איפה על ציר הזמן של התמא הבניין נמצא? זה יכול להשפיע על הטלי השבחה, ואולי על ההחלטה אם להזדרז למכור או אולי דווקא להקפיא, דורש בדיקה פרטנית.
- אין לכם כרגע נדלן אחר אז אתם כנראה זכאים לפטור ממס שבח בגין דירת מגורים יחידה, שווה לנצל את הפטור הזה לפני שקונים משהו אחר כולל בחו"ל. מצד שני כתלות בזמן שעבר מאז פטירתו של המוריש ייתכן שהפטור יחושב על פי הסטטוס של המוריש וכדאי להמתין, שוב, עניין שדורש בדיקה פרטנית.
- תביאו בחשבון שהמחירים בת"א ירדו משמעותית בשנה וחצי-שנתיים האחרונות.

קונים נכס אחר במקום?

מצטרף לדעה שזה לא עושה שכל.

 

[אורי ג.]

אשמח לתובנות - האם הייתם שומרים על הדירה או קונים נכס אחר במקום?

מוכר ומנסה לקבל פרמייה כמה שיותר גבוהה (אולי ממתין לאחר אישור הועדה המחוזית).

 

[grk1]

למה לא למכור ולקנות בארץ מגוריכם, בהנחה ואתם לא רוצים לחזור לארץ?

תודה רבה על הנקודות למחשבה.
אכן כתבתי בסוף שכנראה שכן נקנה בארץ מגורינו נכס למגורים בכסף שיש (עם מימון או בלי).
אבל אחנו לא בטוחים בארץ מגורינו הנוכחית עד כדי לשים בה את כל הביצים.
לא עשינו ניתוק תושבות בגלל האופי של העסק שלי, ועדיין משלמים מיסים בישראל, לכן ניהול הישות הנוספת לא מהווה בעיה כל כך. הפחד היחיד הוא הדרדרות השקל.

השאלה ההפוכה היא, אם היה לכם עכשיו 4 מיליון ש"ח או המקביל ביורו, האם הייתם קונים דירה להשקעה בראשון לציון או דירה מתפרקת שמיועדת לפינוי בינוי בת"א בזמן שאתם גרים באירופה ואין לכם תכניות לחזור? לי זו נראית החלטה הזויה.

אני לא כל כל רואה את הקשר בין התוכנית לא לחזור לבין השקעה בשוק נדלן באיזור גאוגרפי שמוכר לי הרבה יותר מכל מקום אחר בעולם.

כדאי לתקף את ההערכה הזו, כי דברים די השתנו בשנה האחרונה.

תודה, יוכל להיות שזה 3.5 מלשח, לא מהותי.

אתם יודעים איפה על ציר הזמן של התמא הבניין נמצא? זה יכול להשפיע על הטלי השבחה, ואולי על ההחלטה אם להזדרז למכור או אולי דווקא להקפיא, דורש בדיקה פרטנית.

מעניין, אני קורא בGOV.IL ש"בפרויקטים של התחדשות עירונית מקובל שהיטל ההשבחה משולם על ידי היזם ולא על ידי בעלי הדירות המקוריים." אתה אומר זה לא בהכרח ככה?
הפרוייקט להבנתי מחכה לדיון בועדה מחוזית, לאחר שהומלץ במקומית, יש הסכמה של יותר מ80 אחוז מהדיירים (כבר 5 שנים) וקיימת הערת הזהרה.

 

[MichaelScott]

תודה רבה על הנקודות למחשבה.
אכן כתבתי בסוף שכנראה שכן נקנה בארץ מגורינו נכס למגורים בכסף שיש (עם מימון או בלי).
אבל אחנו לא בטוחים בארץ מגורינו הנוכחית עד כדי לשים בה את כל הביצים.
לא עשינו ניתוק תושבות בגלל האופי של העסק שלי, ועדיין משלמים מיסים בישראל, לכן ניהול הישות הנוספת לא מהווה בעיה כל כך. הפחד היחיד הוא הדרדרות השקל.

אני לא כל כל רואה את הקשר בין התוכנית לא לחזור לבין השקעה בשוק נדלן באיזור גאוגרפי שמוכר לי הרבה יותר מכל מקום אחר בעולם.

במקרה כזה, למה לא למכור ולהשקיע את מרבית הכסף במדדי מניות ואג״ח? זה שהכסף שהגיע בירושה הוא בנדלן לא אומר שהוא חייב להמשיך להיות מושקע בנדלן במדינה כזו או אחרת.
עוד אופציה היא להשקיע חלק בנדל״ן במדינתכם וחלק בניירות ערך גלובלים.

 

[גרביל מרוץ]

"בפרויקטים של התחדשות עירונית מקובל שהיטל ההשבחה משולם על ידי היזם ולא על ידי בעלי הדירות המקוריים."

בתמא 38 יש הקלות שתלויות בשלב שבו הפרוייקט נמצא, היזם משלם את ההיטל המופחת על הפרוייקט כולו, אבל אם אתם מוכרים נכס עם היתר אבל בפרוייקט שטרם הסתיים (כלומר היתר שטרם מומש) אז ההקלה לא חלה על החלק שאתם מוכרים ואת התוספת הזו היזם לא ישלם. כרגע עוד אין לכם היתר אבל אתם צריכים להבין מה המרחק מההיתר ובאיזה שלב של ההגשה אתם נמצאים, יש פה שאלה של תזמון, זו בדיקה פרטנית שצריכה להתבצע עבור הנכס הספציפי שלכם. במקרה שלכם ייתכן שהסיפור יותר מורכב בגלל תמא 70 (המטרו), גם שם יש עניין של הטלי השבחה, זה דורש בדיקה אם רלוונטי לגביכם. ההשבחה של הנכס בכל התקדמות של שתי התמאות יכולה להיות משמעותית, זה שווה לכם כסף, אבל מצד שני היא כרוכה גם במיסוי, כך שיש פה מקום לתכנון של התזמון כך שתמקסמו את ההפרש בין הפרמיה על שווי הנכס לבין תוספת המיסוי. ושוב מזכיר שמיסויית כנראה עדיף שלא תקנו נכס אחר לפני שמכרתם את הנכס הזה כי יש לכם במשוואה גם את המס שבח.

 

[grk1]

בתמא 38 יש הקלות שתלויות בשלב שבו הפרוייקט נמצא, היזם משלם את ההיטל המופחת על הפרוייקט כולו, אבל אם אתם מוכרים נכס עם היתר אבל בפרוייקט שטרם הסתיים (כלומר היתר שטרם מומש) אז ההקלה לא חלה על החלק שאתם מוכרים ואת התוספת הזו היזם לא ישלם. כרגע עוד אין לכם היתר אבל אתם צריכים להבין מה המרחק מההיתר ובאיזה שלב של ההגשה אתם נמצאים, יש פה שאלה של תזמון, זו בדיקה פרטנית שצריכה להתבצע עבור הנכס הספציפי שלכם. במקרה שלכם ייתכן שהסיפור יותר מורכב בגלל תמא 70 (המטרו), גם שם יש עניין של הטלי השבחה, זה דורש בדיקה אם רלוונטי לגביכם. ההשבחה של הנכס בכל התקדמות של שתי התמאות יכולה להיות משמעותית, זה שווה לכם כסף, אבל מצד שני היא כרוכה גם במיסוי, כך שיש פה מקום לתכנון של התזמון כך שתמקסמו את ההפרש בין הפרמיה על שווי הנכס לבין תוספת המיסוי. ושוב מזכיר שמיסויית כנראה עדיף שלא תקנו נכס אחר לפני שמכרתם את הנכס הזה כי יש לכם במשוואה גם את המס שבח.

אינפוט נהדר, תודה רבה!

 

[הורדוס]

בטוח לא הייתי קונה נכס אחר בארץ.

5 אלף זאת שכירות מאוד נמוכה כמעט לכל דירה בתל אביב, יכול להיות שצריך קצת לרענן אותה ולהשכיר מחדש במחיר גבוהה יותר, צריך יותר פרטים בשביל להגיד משהו מדויק יותר.

אפשר לחכות עם המכירה בארץ ששוק הנדלן הישראלי יתעורר שוב, במיוחד בתל אביב, אי אפשר לדעת כמה זמן זה ייקח, אבל ההבדל במחיר שתקבלו לדעתי יהיה משמעותי מאוד.

 

[SolidState]

קח בחשבון שברגע שמתחיל פרויקט התמ"א, המכירה נהפכת להרבה יותר מסובכת.
זה כבר לא דירה רגילה, אלא "זכויות לדירה" והתחיבויות נוספות שאין במכירה סטנדרטית.
זה עלול לנעול אותו בהשקעה באותה דירה עד לסיום הבנייה שזה תהליך של הרבה שנים שגם יכול לא ללכת לפני התוכנית.
לדעתי מהדירה הזו הוא חייב להיפטר ומהר.

בנוסף, יש לי איזו הנחה סמויה פה שנקראת בין השורות שאותו אדם שעזב לרילוקיישן ולא מתכוון לחזור (בסימני קריאה מפורש בהודעה הראשון), הוא אחד שלא בדיוק מאמין בהשתקעות בישראל, בעתיד הדמוגרפי והכלכלי שלה, וביכולת שלה לקיים כלכלה איתנה ובטחון לאזרחים לאורך זמן.
אם זה אכן המצב, אז השקעה אלטרנטיבית בנכס אחר במדינה היא גם מוזרה.

 

[הורדוס]

קח בחשבון שברגע שמתחיל פרויקט התמ"א, המכירה נהפכת להרבה יותר מסובכת.
זה כבר לא דירה רגילה, אלא "זכויות לדירה" והתחיבויות נוספות שאין במכירה סטנדרטית.
זה עלול לנעול אותו בהשקעה באותה דירה עד לסיום הבנייה שזה תהליך של הרבה שנים שגם יכול לא ללכת לפני התוכנית.

זה אומר שמי שיקנה ממך לא בטוח יוכל לקבל משכנתא וגם אם כן התהליך לקבלת המשכנתא יהיה הרבה יותר מורכב וירחיק הרבה מאוד רוכשים פוטנציאליים.

 

[xaimb]

הורדת הריבית הצפויה אך מתמהמהת בישראל מזנבת בשוק הדיור וערך הנכס שלכם בת"א ירד מעט לאחרונה.
ככל שבנק ישראל נשאר עצמאי, הריבית מרסנת את האינפלציה ומחיר הדירות מושפע מאוד מעלות המימון שלהן.
תמ"א ומטרו הן השבחות יפות מאוד על הנכס וופוטנציאל הערך המוסף גבוה.
ערך של דירה חדשה עם ממ"ד גדול ונגישות משופרת גבוה בהרבה מערך הנכס כיום.
המיסוי על דירת מגורים ראשונה נמוך והדמוגרפיה מכתיבה ביקוש עולה לכן לדעתי זו השקעה טובה לטווח בינוני.
מה גם שאתם לא סגורים על מדינת היעד, אולי בשלב מאוחר תרצו לחזור.
אני לא הייתי משחרר כזה נכס מושלם בסיטואציה כזאת.
מה שכן חשוב שיהיה הסכם עם יזם התמ"א שמבהיר את זכויותכם לאחר הבינוי. שימו לב, אתם בעלי הקרקע.
מייד לאחר ההסכם הייתי משקיע בהליך קביעת שומת השבחה, כדי לקבע את מס ההשבחה. העלות זניחה
והערך של הוודאות יועיל גם אם תמכרו את הנכס.

 

[גרביל מרוץ]

כזה נכס מושלם

אפשר להתווכח על ה- "מושלם". זה נכס שאופק ההשבחה שלו מאד ספקולטיבי, ובינתיים הוא לא מייצר תשואה, כל יום שהוא מוחזק הוא מייצר הפסד ריאלי.

 

[grk1]

מה שכן חשוב שיהיה הסכם עם יזם התמ"א שמבהיר את זכויותכם לאחר הבינוי. שימו לב, אתם בעלי הקרקע.
מייד לאחר ההסכם הייתי משקיע בהליך קביעת שומת השבחה, כדי לקבע את מס ההשבחה. העלות זניחה
והערך של הוודאות יועיל גם אם תמכרו את הנכס.

מבקש הבהרה על 2 הנקודות האלה -
1) תמיד יש הסכם עם היזם, לא?
2) קביעת השומה ניתן לעשות רק לאחר אישור התב"ע, לא?

 

[גרביל מרוץ]

תמיד יש הסכם עם היזם, לא?

כן. אמור להיות עו"ד שמייצג את בעלי הדירות, פנו אליו לקבלת עותק ההסכם ולכל שאר השאלות, קיבלתם כאן אמירות לא בהכרח מדוייקות ("הנכס מושלם", "אתם בעלי הקרקע", "הערך של הוודאות יועיל").

קביעת השומה ניתן לעשות רק לאחר אישור התב"ע, לא?

כנ"ל. השנקל שלי הוא שבד"כ כשיש ברירה זה רעיון גרוע לבקש שומה, זה מה שנקרא "שאלת קיטבג".

ועוד שנקל זה שרוב ההשבחה עד שהפרוייקט מוכן תהיה בחלון שבין המחוזית להיתר (משהו כמו שלוש שנים לפחות מהמעבר מהמחוזית למקומית, יכול להיות יותר). אז אם לא מכרתם קודם לכן אז זה יהיה חלון הזמן הנכון, אין לטעמי הגיון בהמתנה להיתר ולחיוב בהיטל השבחה. אם נשארתם עד להיתר אז יותר הגיוני לחכות לסיום הפרוייקט, ולהנות ממלוא ההשבחה של הנכס ומהפטור מהיטל ההשבחה.

ואזכיר שוב שלא בהכרח כדאי לחכות למחוזית, הנכס הזה מפסיד לכם מאות אלפי שקלים בשנה. אם אתם עמוק במחוזית, נניח הפרוייקט צפוי לעבור למקומית תוך שנה, אז אולי שווה לחכות. אבל אם הצפי הוא רחוק יותר אז במקרה שלכם אין הגיון בהמשך ההחזקה. הנכס כרגע מאד דומה מבחינת הפוטנציאל לקרקע חקלאית בהליכי אישור, זו החזקה שמתאימה יותר לספקולנטים.

 

[xaimb]

בהשקעה כדאי להשוות אלטרנטיוות ופיזור.
מצרף את מה שנאמר על השקעה צמודת דולר באופק טווח בינוני עם השלכות רחבות טווח:

מחבר "אבא עשיר אבא עני" חושף מהפכה: "מי יהיה טיפש מספיק לקנות?"

מחבר רב המכר ואיש העסקים, רוברט קיוסאקי, צייץ וכתב: "השקר של מודל ה־60/40 מת. היחס השקרי הזה מת כבר ב־1971, השנה שבה ניקסון ניתק את הדולר מהצמדתו לזהב"

www.maariv.co.il

יש קורלציה בין מטבעות, בין השוק הריאלי לשוק ההון אבל אין סינכרון בתופעות מעבר ובתזרים תשואה זמין.
בטווח הארוך שוק ההון מתקן את טעויותיו אבל בטווח הארוך גם כולנו נמות..

 

[xaimb]

מבקש הבהרה על 2 הנקודות האלה -
1) תמיד יש הסכם עם היזם, לא?
2) קביעת השומה ניתן לעשות רק לאחר אישור התב"ע, לא?

1. לכל דייר יש הסכם בתנאים שנקבעו איתו. כאשר אתה חותם עם היזם בעת שעדין אין מספיק דיירים כדי לאשר את המיזם, הכח בידך ותקבל יותר מאלה שיצטרפו אחרי שהרכבת יצאה מהתחנה...
2. השבחה חלה על ערך תוספת זכויות בניה במועד קבלת הזכויות. פטור חל בעת הרחבת הנכס ולא בעת מכירת הנכס. לאחר קביעת השומה הסכום קבוע וצמוד למדד.
3. כאן יש הסבר בנוגע לשבח: https://sagivlaw.com/תמא38-הריסה-ובניה/

 

[הנועזת]

שלום, אנחנו משפחה, (זוג שמתקרב לגיל 40 ושני ילדים קטנים) שחיה בצניעות יחסית באיזור כפרי באירופה, ומתפרנסים באמצעות עבודה מרחוק בתחום מאוד נישתי שרב הסיכויים שלא יוחלף על ידי מכונות מאוד הקרוב. כמו כן - לא חוזרים לארץ.
לאחרונה קיבלנו בירושה דירה בבניין ישן בתל אביב שמיועד לפינוי בינוי אצל יזם רציני אבל משום מה זה נמרח המון שנים למרות שרב הרחוב כבר פונה ונבנה. כרגע זה נמצא במסדרונות הועדה המחוזית. האיזור מאוד מתפתח בשנים האחרונות ובנוסף, ליד הבניין מתוכננת תחנת מטרו.
הדירה כיום יכולה להיות מושכרת כנראה סביב 5-6 אלף שח בחודש. ההערכה היא, שניתן למכור את הדירה בסביב 4 מלשח, בהסתכלות בעסקאות קודמות בבניין.
מבדיקה לא מאוד מעמיקה, נכס חלופי - למשל צמוד קרקע בראשל"צ בשווי של הדירה הזו היום, יכול להניב שכירות חודשית פי 2-2.5 בערך.
אין לנו נדל"ן אחר בשום מקום אבל יכול להיות שנרכוש בקרוב באיזור מגורינו בכסף שיש (כמיליון שח).

אשמח לתובנות - האם הייתם שומרים על הדירה או קונים נכס אחר במקום?

בניין בפינוי בינוי שדירה בו עולה כ 4 מליון שח, זה ממוקם בטח באיזורים הטובים של תל אביב. אישית לא הייתי מוכרת.
זה נשמע כמו מכרה זהב, הייתי מנסה להיות מעורבת ולבדוק איך אפשר להשפיע על מהירות התהליך.
אבל בוא נניח שאתם זקוקים לתזרים, ...הייתי קונה בארץ מכמה טעמים:
1. מחירי הדירות אטרקטיביים ביותר, והפער שנפתח יסגר לדעתי מהר מאוד, עם רוחות סיום המלחמה וירידות הריבית הצפויות עלינו לטובה.
2. זו אמירה כללית מאוד כי אין נתונים ספציפיים- אבל מיסויית וברמת המימון, דירה ראשונה והפטורים שלה מתחרים יפה מאוד מול עסקאות באירופה, הרעועה מבחינת יציבות כלכלית.
3. 4 מליון זה סכום רציני, אפשר ללכת על גם וגם, כלומר נכס בישראל וגם באירופה. ב 2 מליון שקל כיום, ישנם באיזור המרכז עסקות סופר מעניינות, גם תזרימית וגם עם פוטנציאל רווח הון.

 

[אורי ג.]

2. זו אמירה כללית מאוד כי אין נתונים ספציפיים- אבל מיסויית וברמת המימון, דירה ראשונה והפטורים שלה מתחרים יפה מאוד מול עסקאות באירופה, הרעועה מבחינת יציבות כלכלית.

לתושבי אירופה אין פטורים כלשהם, למעט מקרים מאד מאד ספציפים כמו מגורים במונקו בלי שתהיה לך דירה שם.