@jass תראה, מצב ראשון זה רכישת נכס שאתה מצפה בו לעליית ערך של 400-500 אלף שקל במינוף זול מאוד של 300K, עם דמי שכירות של3500 ללא מיסוי כלל. מבחינתך זה אפילו ייתרון שהנכס על הנייר ויש לך את רוב ההון כלומר ממש תצטרך לשלם ריבית רק סמוך למסירת הדירה. זה מצב מאוד יציב שצפוי להגדיל באופן משמעותי את ההון שלך עם סיכון מינימאלי למשפחה. לא רק שתשקיעו את הכסף בתשואה של מעל 4%, צפוי מס רווחי הון גדול במכירה ועלות המימון נמוכה בהרבה מ4%. הסיכון שלכם מאוד נמוך- במקרה הגרוע תלכו לגור בדירה שלכם אבל גם אם לא התזרים שלכם יידע לתמוך בחוב כזה. גם אם הדירה לא מושכרת.
כן קרן השתלמות לא קרן השתלמות זו אפטימיזציה מסדר שלישי כאן בערך. (קודם כל הנכס הנכון, אחר כך חוב טוב, ורק אז 80K בקרן השתלמות שחבל להוציא). בתרחיש זה הריבית על המשכנתא תהיה נניח 2%, הנכס שלך מניב קצת יותר מ4%, ככה שהמינוף עוד מגדיל לך את הרווח וכל העסקה פתורה ממסים רבים. כי זו דירה ראשונה, אין מס רכישה, אין מס שבח, וגם ההכנסות משכירות לא ממוסות.
במצב השני יש לך את המשכנתא היקרה ביותר האפשרית, נכון תוכל לבצע מחזור לאחר שתהיה עליית ערך, אבל אתה עם חוב של 1.3M שייקח לך החזר חודשי של 6K-7K להחזיר ויחשוף אותך לשינויים בריבית הפריים, הריבית הממוצעת במשק, או במדד לבחירתך. עכשיו הדירה שלך להשקעה צפויה להניב הכנסה פירותית של 3.3%, וכנגדה תהיה לך משכנתא על נכס שני כשהמשפחה כבר ממונפת ב900K מהנכס הראשון. לדעתי הריבית על משכנתא שנייה כאשר הלווה כבר ממונף מאוד ועיקר ההכנסה הפנויהשלך מוקדשת למשכנתא תהיה יותר מ3.3%. כלומר, בגדול הבנק ייקח לך את רוב הדמי שכירות כריבית אבל כל הסיכון עליך. בפועל מה שעשית זה שילמת 50 אלף שקל מס רכישה, הוצאות עורך דין אולי מתווך, בדק בית, ושמאי, וביטוח מבנה (אתה ממש חייב במצב זה). וכל הרווח שיכול להיות לך הוא מעליית ערך לא משכירות. קנית חשיפה של מליון שקל לנדל"ן במחיר גבוהה מאוד. זה נהיה קצת יותר גרוע כי הכנסות השכירות שלך משתי הדירות יחד עוברות את רף המס אתה מדבר על 6300 ש"ח הכנסות שכירות כלומר תצטרך להגיש דוחות למס הכנסה ולבחור את מסלול המיסוי המטיב איתך, זוכר את זה שהכנסות השכירות והצאות המימון כבר קרובות אחת לשנייה? אז עכשיו זה נהיה גרוע יותר.
כן, ניתן להרוויח לא מעט במצב הזה אם תהיה עליית ערך של הנכסים, יש לך חשיפה לנדל"ן בשווי שני מליון וחצי ולא מליון וחצי ולכן על 10% עלייה תרוויח 250 אלף שקל ולא 150 אלף שקל. אבל החשיפה הזאת באה במחיר מאוד כבד עם מיסים, הוצאות עסקה ועלויות הון גבוהות.
אפילו הדירה הראשונה כבר פחות רווחית לך ברמת מינוף כזאת כי על 90% מינוף תשלם לדעתי לפחות 3-3.5% ריבית ממוצעת משכנתא, אבל התשואה של הדירה היא בסה"כ 4.2% במקרה והיא מושכרת כל הזמן. הפער שלך קטן. (זוכר שעכשיו כבר משלמים מיסים על השכירות?)
מבחינתי התרחיש הראשון נראה הרבה הרבה יותר טוב, אתה מקבל את רוב הרווחים ונוטל סיכון מינימאלי. לא בטוחה שהייתי ניגשת לתרחיש השני גם אם הייתי אדישה לסיכון והמטרה שלי הייתה למקסם את הרווחים של המשפחה, צריכה להיות דרך טובה יותר להגדיל את התשואה. אם אתה מתעקש קח קצת יותר משכנתא ברמת מימון שריבית המשכנתא עדיין זולה ותשקיע אותה בבורסה במניות/מדדים או אפילו אם אתה מאוד רוצה נדל"ן בקרנות ריט. אם תשמור את עלויות המימון באיזור ה2% זה סיכון מחושב.
