התייעצות מורכבת: סכסוך ירושה, איום בפירוק שיתוף, ודירה בפינוי בינוי רגע לפני הפקדה

[iam]

שמאות מ2024 לא רלוונטית כבר גם כי היא ישנה וגם כי הפרויקט התקדם מאז.

בסוף הדודה מחזיקה ברוב הנכס. 300 אשח משקף שווי של 1.8, ו400 אשח משקף 2.4.
כלומר הדלתא שאבא שלך יקבל הוא לכל היותר 100 אשח הבדל.

מציע לעשות שמאות חדשה ועל בסיסה פלוס מינוס לקבוע את התמורה. אם היא לא תסכים תוכלו לנסות למכור בשוק החופשי, אבל נשמע שהיא רוצה את הנכס עבורה.
למען שלום המשפחה הייתי משתדל כן לנסות למכור את החלקים לדודה אבל אחרי הערכת שווי קצת יותר מעודכנת.
קח בחשבון ששווי שמאות יכול להיות נמוך משווי שוק.

שווי השמאות נמוך משווי השוק בשמאות שהם עשו ב2024 לא החשיבו את הפינוי בינוי ורק לאחרונה נמכרה דירה שכלולה בפינוי בינוי זה ב2.9 מיליון שהשמאות שלנו הייתה 1.7 מיליון, הדירות זהות במ"ר, לצערי המשפחה לא מעוניינת בשלום היא הרסה את המשפחה, סיפור מורכב תודה רבה אבדוק

נשמעת לי הצעה מצויינת, בניגוד לתדמית המקובלת כינוס נכסים מניב לרוב את שווי השוק האמיתי ולפעמים אפילו יותר. אם הדודה כל כך רוצה את הדירה אז מותר גם לה להשתתף בהתמחרות.

זה יכול לקחת מלא זמן ומדובר באנשים מבוגרים בנוסף יש הרבה הוצאות

לא. דרך המלך היא פשוטה:
לוקחים שמאי שיקבע את ערך הדירה (מוכר מרצון אל מול קונה מרצון) ומוכרים לדודה במחיר שהוא קבע.
אם ממש רוצים אפשר להביא 2 שמאים ולמכור במחיר הממוצע.

אם דירה בשוק החופשי שכלולה בפרויקט הפינוי בינוי הזה, שזהה בפרמטרים לדירה שלהם נמכרה ב2.9 מיליון לעומת 1.7 מילון בשמאות של 2024 לא כדאי לנסות בשוק החופשי לפני?

מצד שני


גם בשביל שלום המשפחה וגם בגלל שההבדל כאן לא מטורף… לא הייתי נכנסת לריבים על זה…
(אישית כמובן)

הריב הוא לא על זה יותר על מה שהאחות עשתה למשפחה בשביל הכסף היא גנבה חלק של אח שנפטר לפני 30 שנה ורק כשחתמו על פינוי בינוי גילו את זה בטאבו, ואז היא לקחה אח מבוגר אלמן ללא ילדים תחת חסותה וריחקה אותו משאר המשפחה רק בשביל החלק שלו גם, ואז היא ניצלה מצוקה של בן יחיד של אח שנפטר וקנתה בגרושים את חלקו, אכפת לה רק מכסף ואבי ואחותו לא רוצים לתת לה אותו

במקרה של הליך פירוק שיתוף הדבר הראשון שהעורך דין יעשה זה להביא שמאי להערכה עדכנית. מה בכלל רלוונטית הערכה מ-2024...
וכן, העלויות לא קטנות, סביבות 4% לעורך דין שהמטפל במכירה של הדירה.
קיצר, תביאו שמאי או שלושה או כמה שבא לכם ותקבעו מחיר עדכני מוסכם.

על מנת למכור את הדירה בשוק חופשי?

גם אם נניח שפירוק שותפות גורר הפסד בגלל מחיר נמוך בכונס נכסים ועלויות התהליך - למה שהדודה תרצה ליזום דבר כזה, הרי ההפסד שלה יהיה גדול פי 4 מזה של אבא שלך.
לא נשמע כמו איום אפקטיבי וכך או כך נראה שהוא ריק מתוכן.

היא לא יכולה לקנות בתהליך כזה את הדירה בעצמה?

תציע לדודה לקנות את החלק שלה ב-1.32 מיליון ש"ח, ההצעה שלה + 10%
אם היא מסרבת סימן שההצעה שהיא נתנה לך נמוכה מדיי

ההצעה נמוכה זה ברור לי ראיתי דירות באותו הפרויקט שחלקים דומים שלהם נמכרו ב500 אלף במידע נדלן

 

[MichaelScott]

היא לא יכולה לקנות בתהליך כזה את הדירה בעצמה?

גם אבא שלך יכול

 

[אורי ג.]

אם דירה בשוק החופשי שכלולה בפרויקט הפינוי בינוי הזה, שזהה בפרמטרים לדירה שלהם נמכרה ב2.9 מיליון לעומת 1.7 מילון בשמאות של 2024 לא כדאי לנסות בשוק החופשי לפני?

לא.

 

[A42]

ההצעה נמוכה

אם רלוונטי לכם ואתם יכולים
תציעו לקנות את ה4/6 מהדירה ב1.2 מליון לפי מה שהיא מציעה

אם לא קח בחשבון שהדלתא הוא כמו שאמרו סביב ה100 אלף שקל במקסימום

מזה תוריד עלויות שמאי עורך דין משפט וכו
ובעיקר תוריד עוגמת נפש לכם...

כנראה שמיקוח קל ולהסכים נניח על 350 יתן להם את הפתרון הכי קל ואולי נכון לכם

אפשר גם סתם לסרב ולהמתין
או שהדירה תגיע לפינוי בינוע והערך יעלה
או שהפינוי בינוי יפול והערך ירד
או שתגיעו לתהליך משפטי שאני פחות מבין אבל לדעתי תמיד תוכחו אז להסכים נניח ל300 אלף או לשוווי שיוחלט אז

 

[יובל ממודיעין]

כבר הציעו לך פתרון דומה.
בהנחה שהדירה תצלח את המסע הארוך לפינוי בינוי, זה יכול לקחת גם 5 שנים ויותר עד שתקבלו דירה מוכנה. אני מניח שהדודה מודעת לעובדה שמחיר הדירה יעלה ככל שהדירה תתקדם במסע הזה ולכן מלחיצה אתכם עכשיו.
תגידו לה שהיא שכנעה אתכם ואתם מוכנים לפרק את השותפות, ולמכור את הדירה בשוק החופשי, הכדור עכשיו במגרש שלה, האיום בפירוק שותפות כבר לא רלוונטי, תפרסמו במחיר המשקף דירות דומות, 2.9 מיליון, ותמתינו.

 

[ברס]

חבר היה בסיטואציה דומה לגבי דירה בבעלות שווה של 3 אחים.
הם ערכו חוזה בו האחות הרוכשת שילמה את השווי הנוכחי לשאר האחים תוך התחייבות לשלם את ההפרש בערך הדירה בסיום תהליך פינוי בינוי אם יבוא כאשר הערך נקבע על ידי שמאי נייטרלי.

 

[אורי ג.]

חבר היה בסיטואציה דומה לגבי דירה בבעלות שווה של 3 אחים.
הם ערכו חוזה בו האחות הרוכשת שילמה את השווי הנוכחי לשאר האחים תוך התחייבות לשלם את ההפרש בערך הדירה בסיום תהליך פינוי בינוי אם יבוא כאשר הערך נקבע על ידי שמאי נייטרלי.

פראיירית.

 

[lilripple]

חבר היה בסיטואציה דומה לגבי דירה בבעלות שווה של 3 אחים.
הם ערכו חוזה בו האחות הרוכשת שילמה את השווי הנוכחי לשאר האחים תוך התחייבות לשלם את ההפרש בערך הדירה בסיום תהליך פינוי בינוי אם יבוא כאשר הערך נקבע על ידי שמאי נייטרלי.

מה ההיגיון?.. הערך הנוכחי האמיתי כבר מגלם בתוכו את הפוטנציאל של פינוי הבינוי שטרם מומש, על הסיכונים והסיכויים שלו..

 

[יובל ממודיעין]

מה ההיגיון?.. הערך הנוכחי האמיתי כבר מגלם בתוכו את הפוטנציאל של פינוי הבינוי שטרם מומש, על הסיכונים והסיכויים שלו

אני רואה את ההגיון של האחים במהלך.
המחיר כיום 3 מליון לדירת 3 חדרים ישנה במרכז לפני פינוי בינוי. בעוד 4 שנים המחיר יכול להיות גם 6 מליון, כשיתווספו עוד 2 חדרים, ממד, מעלית מחסן וחניה בבנין חדש עם לובי מפואר.
מדוע האחים האחרים יקחו "סיכון" להפסד תשואה אם המחיר יקפוץ לשמיים? האחות מעוניינת להיות בעלים יחידה כבר עכשיו, כנראה להבטיח את בעלותה על הדירה החדשה, אז שאת התשואה העודפת, אם תהיה, תחלק עם האחים. השאלה מדוע היא מסכימה לוותר על התשואה הפוטנציאלית של הכסף שהיא "משכיבה" אצל האחים שלה כמה שנים עד שהדירה מוכנה.

 

[גרביל מרוץ]

השאלה מדוע היא מסכימה לוותר על התשואה הפוטנציאלית של הכסף שהיא "משכיבה" אצל האחים שלה כמה שנים עד שהדירה מוכנה.

כי בכלל לא בטוח שיהיה פינוי בינוי והמחיר בהתאם?
כי יש לה אפשרות למנף את חלק האחים ב- 100%?
כי היא גרה בדירה הזו?
כי היא גרה בדירה אחרת בבניין ורוצה עוד דירה שאחד הילדים יגור לידה?
כי היא בכלל נוכלת שלא מתכוונת לעמוד בהסכם?
יכולים להיות כל מיני תסריטים

 

[ברס]

פראיירית.

למה פראיירית? אחרת לא היתה מקבלת הסכמה של האחים.

 

[אורי ג.]

למה פראיירית? אחרת לא היתה מקבלת הסכמה של האחים.

אז לא בכוח.