שלום לכולם, אשמח לעצתכם מניסיון לגבי פלונטר משפחתי-נדל"ני שאני מנסה לפתור עבור אבא שלי.
1. הרקע והנתונים
- מדובר בדירת ירושה ברמת גן (38 מ"ר, קומה 2 ללא מעלית) שעוברת פינוי-בינוי וצפויה להפוך לדירת 90 מ"ר + חניה ומרפסת בניין של 40 קומות.
- הפרויקט עשה לאחרונה קפיצת מדרגה משמעותית וקיבלנו מכתב מהיזם שהתוכנית עומדת בדרישות לקראת הפקדה בוועדה המחוזית.
- מצאתי ברשות המיסים עסקת השוואה טרייה: דירה כמעט זהה (40 מ"ר + חריגה כנראה נפוץ שם בקומות קרקע) בבניין הסמוך באותו פרויקט נמכרה למשקיע ב-2.9 מיליון ש"ח עוד לפני ההתקדמות.
- במקביל, יש כרגע התארגנות של קבוצת סרבנים מהבניינים שמכינים תביעה נגד היזם על חלוקת תמורות, מה שעלול לעכב את הפרויקט.
- שמאות שעשינו ב2024 לפני ההתקדמות בשלבים לא כללה את פרימיית הפינוי בינוי והעסקה האחרונה ועמדה על 1.7 מיליון
- הדירה כיום מוזנחת
2. הקונפליקט המשפחתי
- הדירה שייכת כרגע ל-3 שותפים: דודה אחת שמחזיקה ב-4/6 (כולל חלק מאח שנפטר שלקחה לא בצדק), אבא שלי (1/6), ודודה נוספת (1/6).
- הדודה של ה-4/6 הציעה לאבא שלי ולדודה השנייה 300,000 ש"ח לכל אחד עבור החלק שלהם.
- היא מאיימת שאם לא יסכימו להצעה, היא תיקח אותנו לבית משפט להליך "פירוק שיתוף". שבו ימכרו את הדירה בכונס נכסים ככל הנראה והתמורה תהיה נמוכה
4. האסטרטגיה והשאלות שלי
ההצעה שלה (300 אלף) מנותקת מהמציאות של הפרויקט כיום. לפי העסקה של ה-2.9 מיליון, ה-1/6 שווה קרוב ל-480 אלף ש"ח. אנחנו רוצים להציע לה למכור את הדירה כולה יחד למשקיע חיצוני, כדי שכולם יקבלו מזומן מהר ולא נפסיד את העמלה של כונס נכסים- האם העובדה שיש קבוצת סרבנים גדולה צריכה לגרום לנו להתפשר מהר על המחיר?
- האם המחיר צריך להיות שונה עכשיו מהערכה השמאית שנתנו לנו ב2024 בגלל התקדמות בפרויקט?
- האם כדאי לנסות למכור את הדירה בשוק החופשי במקום להגיע לפירוק שותפות עם הדודה?
נערך לאחרונה ב:
