התייעצות לגבי דירה המיודעת לפרוייקט תמ"א 38 (יפו-בת ים)

[ראובן ראובן]

שלום לכולם,

רציתי להתייעץ לגבי עסקה שעומדת על הפרק, לקבל פידבקים ולשמוע האם פספסתי דברים שהייתי צריך לקחת בחשבון.

סוג העסקה - רכישת דירה להשקעה המיועדת לפרוייקט תמ"א 38.2 ומכירתה במועד קבלת הדירה חדשה. ( אין החזקות נוספות בנדל"ן).
מיקום העסקה - דרום יפו גבול בת ים.
סטטוס הפרוייקט - שנתיים לקבלת היתר, שלוש שנים לקבלת דירה חדשה.

נתוני העסקה -
כאמור, עסקת תמ"א עם יזם מוכר, דירת שלושה חדרים במצב הקודם, במצב החדש דירת 4 חדרים, תוספת של 20 מ"ר, חניה ומרפסת 12 מ"ר.
אומדן מחיר קנייה (כולל שכ"ט עו"ד, תיווך ומיסים) - 2.3M
זמן משוער לקבלת הדירה החדשה - 5 שנים. שכ"ד עד לבנייה, והסכם מול היזם בזמן בנייה הינם בגבולות 5.5K חודשי.
אומדן שווי דירה חדשה במצב החדש לאחר 5 שנים הינו 3.85M. (מחירים נכונים להיום ללא התחשבות בעליית שווי)
יש בידי 25% הון עצמי כ-750K והיתרה (75%) משכנתא.

משיחה עם יועץ משכנתאות עולה כי שכ"ד ותשלום שכ"ד חלופי מהיזם עד לקבלת הדירה החדשה מכסה את את הריביות של המשכנתא (ללא הקרן).
כלומר, לא צריך להכניס יד לכיס מעבר להון העצמי.

לסיכום - רכישת דירה חדשה ב-2.3M
עלויות מימון על המשכנתא הינן כ-350K ל-5 שנים.
סה"כ עלות דירה ומימון : 2.65M

אומדן שווי דירה חדשה כ- 3.85M, בהתחשב בדחייה של 5 שנים הינו כ-2.9M.
תזרים שכ"ד, ושכ"ד חלופי לזמן הפרוייקט ל-5 שנים הינו כ-350K
סה"כ שווי דירה דחוי בתוספת שכ"ד כ-3.25M

רווח של 600K במועד המכירה בעוד כ- 5 שנים (בהתעלם ממס שבח ומס רכישה)

הייתי שמח לשמוע האם יש משתנים נוספים שלא הבאתי בחשבון והאם רכישת דירה על הנייר יכולה להוות השקעה יותר נכונה מאחר והמטרה היא למכור בעוד 5 שנים.

תודה מראש!

 

[Simon]

ראובן, למה אתה מתכוון שאתה אומר "אומדן שווי דירה חדשה במצב החדש לאחר 5 שנים הינו 3.85M. (מחירים נכונים להיום ללא התחשבות בעליית שווי)" ?

לא מצליח להבין איך הגעת לחישוב הזה. אני רואה באזור הזה דירות 4 חד בטווח של 2.5-2.6, לדוגמה ברח' אפלטון 32.

 

[ראובן ראובן]

מדובר על דירה חדשה שתתקבל עוד 5 שנים. שווי למ"ר אקוו' 40K, מגלם חניה.
על פי הבדיקה שלי, היופ בעסקאות חדשות באזור זה הוא הגבול העליון של המחירים.

 

[Therealdeal]

מדובר על דירה חדשה שתתקבל עוד 5 שנים. שווי למ"ר אקוו' 40K, מגלם חניה.
על פי הבדיקה שלי, היופ בעסקאות חדשות באזור זה הוא הגבול העליון של המחירים.

המחיר *היום* של דירה שתתקבל בעוד *חמש שנים* גבוה בכמה מאות אלפים מהמחיר של דירה מוכנה. הסיבה היא שכיום רוב מוחלט של עסקאות יד ראשונה כולל הטבות מפליגות כמו 20/80 ואפילו 10/90, לרוב בלי הצמדה למדד ויש קבלנים שגם יממנו לך מכשירי חשמל לכל הבית.

כמה עולה דירה כזאת *מוכנה* כיום?

עוד נקודות כשל: כתבת חמש שנים עד לקבלת הדירה החדשה. מניין לך שיתקבל היתר תוך שנתיים?

אם כלל הנתונים יהיו בדיוק כפי שציינת, עסקה מעולה. קשה לי להאמין שזה המצב...

 

[Simon]

המחיר *היום* של דירה שתתקבל בעוד *חמש שנים* גבוה בכמה מאות אלפים מהמחיר של דירה מוכנה. הסיבה היא שכיום רוב מוחלט של עסקאות יד ראשונה כולל הטבות מפליגות כמו 20/80 ואפילו 10/90, לרוב בלי הצמדה למדד ויש קבלנים שגם יממנו לך מכשירי חשמל לכל הבית.

כמה עולה דירה כזאת *מוכנה* כיום?

עוד נקודות כשל: כתבת חמש שנים עד לקבלת הדירה החדשה. מניין לך שיתקבל היתר תוך שנתיים?

אם כלל הנתונים יהיו בדיוק כפי שציינת, עסקה מעולה. קשה לי להאמין שזה המצב...

אשמח להסבר על החישוב, לא הבנתי..

 

[Therealdeal]

אשמח להסבר על החישוב, לא הבנתי..

איזה חלק לא הבנת? התשובה שלי לא כללה חישובים...

 

[Simon]

איזה חלק לא הבנת? התשובה שלי לא כללה חישובים...

הגבת לו "אם כלל הנתונים יהיו בדיוק כפי שציינת, עסקה מעולה."
איך ביצעת את התמחור של הנכס בעתיד? או שהגבת לו את זה ביחס למשהו אחר..

 

[Therealdeal]

הגבת לו "אם כלל הנתונים יהיו בדיוק כפי שציינת, עסקה מעולה."
איך ביצעת את התמחור של הנכס בעתיד? או שהגבת לו את זה ביחס למשהו אחר..

הוא כתב הפוסט ש

אומדן שווי דירה חדשה במצב החדש לאחר 5 שנים הינו 3.85M. (מחירים נכונים להיום ללא התחשבות בעליית שווי).

במידה והמספרים נכון (וכמו שציינתי, לדעתי אינם) מדובר בסביבות 10% שנתי אפילו לפני מינוף (!) במידה והמחיר הדירה נשאר זהה.

 

[ראובן ראובן]

היי תודה על התשובות והשיח חברים.

לגבי השווי במועד קבלת הדירה החדשה -
היזם מתכנן לשווק בפרי סייל את הדירות הנותרות במועד קבלת ההיתר בעוד שנתיים בגבולות של 3.5 מ"ש. בהנחת תקופת בנייה של שלוש שנים האם זה נכון להניח כי במעמד סוף הבנייה ואכלוס, הדירות יהיו שוות 3.5 מ"ש + 10% צפונה?

מה שאני מנסה להבין הוא מהי ההנחה המגולמת בפרי סייל, האם מגולמת דחייה של 3 שנים, והאם ניתן להשליך על מחיר הדירה החדשה במועד האכלוס.

לגבי משך הזמן עד לקבלת ההיתר - נבדק מול מח' רישוי בעירייה.

 

[אורי ג.]

היזם מתכנן לשווק בפרי סייל את הדירות הנותרות במועד קבלת ההיתר בעוד שנתיים בגבולות של 3.5 מ"ש. בהנחת תקופת בנייה של שלוש שנים האם זה נכון להניח כי במעמד סוף הבנייה ואכלוס, הדירות יהיו שוות 3.5 מ"ש + 10% צפונה?

לא.

מה שאני מנסה להבין הוא מהי ההנחה המגולמת בפרי סייל, האם מגולמת דחייה של 3 שנים, והאם ניתן להשליך על מחיר הדירה החדשה במועד האכלוס.

מי אמר שיש הנחה? לפי מה שאני רואה היום לא רק שאין הנחה, יש מחיר מופרז ביחס לשוק החופשי.

 

[ראובן ראובן]

תודה אורי.

אשמח להסבר מדוע לא, לטענתך פרי סייל לא מגלם מקדם דחייה עד לקבלת הדירה? המחיר שממנו גוזרים את התשלום הראשוני (15-20%) הוא המחיר הריאלי של הדירה כמוכנה לאכלוס?

לגבי המחירים - נערך סקר שוק מקיף בסביבה הקרובה של הנכס.

 

[אורי ג.]

תודה אורי.

אשמח להסבר מדוע לא, לטענתך פרי סייל לא מגלם מקדם דחייה עד לקבלת הדירה? המחיר שממנו גוזרים את התשלום הראשוני (15-20%) הוא המחיר הריאלי של הדירה כמוכנה לאכלוס?

לגבי המחירים - נערך סקר שוק מקיף בסביבה הקרובה של הנכס.

לא טענתי שזה לא מגלם, טענתי שבמקרים שאני בדקתי זה לא רק שלא גילם הנחה אלא זה גילם מחיר מופקע.
כל מקרה לגופו, צריך לבדוק.
אם בדקת ומצאת שזה מגלם הנחה, מעולה.

 

[יזם]

תודה אורי.

אשמח להסבר מדוע לא, לטענתך פרי סייל לא מגלם מקדם דחייה עד לקבלת הדירה? המחיר שממנו גוזרים את התשלום הראשוני (15-20%) הוא המחיר הריאלי של הדירה כמוכנה לאכלוס?

לגבי המחירים - נערך סקר שוק מקיף בסביבה הקרובה של הנכס.

כיום פריסייל זה שם של תרגיל שיווקי, פעם פריסייל היה באמת במחיר נמוך
כיום "PRE-PRE SALE"/"מכירה שקטה" תפס את המקום