התייעצות קניית דירה

[Tal_m]

היי לכולם

אנחנו זוג בשנות ה30 עם 4 ילדים וזכינו בדירה בהנחה
עלות הדירה היא באזור ה1.55 מיליון שח (עדיין אין היתר).

יש לנו הון עצמי של 1.15m שכרגע מושקע ברובו ככולו בקרן כספית.

האם לקנות את הדירה במשכנתא המינימלית שניתן ?
יש לנו זכאות למשכנתא מהמדינה די גבוהה של 230k
בריבית של 3 אחוז קלצ.

האם כדאי להשתמש ביועץ משכנתאות ?
רק בשביל ה200k הנוספים.

אישתי לא עובדת ואני עצמאי עם הכנסות נטו באזור ה30k

אשמח לשמוע את הדעה שלכם

 

[האזרח הקטן]

יש לנו זכאות למשכנתא מהמדינה די גבוהה של 230k
בריבית של 3 אחוז קלצ.

משכנתת זכאות אינה קל"צ, אלא ק"צ.

 

[yahud]

האם כדאי להשתמש ביועץ משכנתאות ?

כן. הוא יוכל לעזור עם כל השאלות שלך לפי המטרות שיש לך, סיבולת הסיכון שלך, והנתונים שלך.

לא רשמת כמה אתם מוציאים בחודש בממוצע, זה גם נתון שמעניין את הבנק.

 

[Redroze]

אשמח לשמוע את הדעה שלכם

האם אתם מתכוונים לגור בדירה שזכיתם או להשכיר אותה?
אני הייתי לוקח משכנתא מקסימאלית על הדירה שזכית.
לאחר בחירת הדירה הייתי רוכש דירה נוספת עם פוטנציאל להתחדשות עירונית עם מינוף מקסימאלי.

לפי ההכנסות שלך כיום יאשרו לך בין 1.5 עד 2 מיליון ש"ח משכנתא. אם תצהיר שתשכיר את 2 הדירות תוכל לעלות לאזור 2.5 מיליון. אם תכוון למינוף של 50% התזרים יהיה מאוזן. אני לא הייתי מפחד גם מתזרים שלילי כי השכירות בארץ לרוב במגמת עלייה. אז אם תקח במשכנתא מסלולים לא תנודתיים השכירות תדביק את תשלומי המשכנתא תוך כמה שנים.

טיפ נוסף הוא לדאוג שאשתך תעבוד 4 חודשים לפני כל לקיחת משכנתא (כדי שיהיו 3 תלושי שכר), כדי לשפר את יחס ההחזר ולקבל ריביות טובות יותר.
יום אחרי נטילת המשכנתא זה לא מעניין את הבנק אם היא עובדת או לא.

גילוי נאות, אני מושקע מאוד חזק בנדלן בארץ.
שאלת את דעתי אז זה מה שאני הייתי עושה אם הייתי בנעלייך. לא בהכרח מה שמתאים לי יתאים לך. לכן מאוד מומלץ להתייעץ עם בעל מקצוע ולא להסתמך על המלצות של אנשים רנדומליים באינטרנט.

 

[הורדוס]

אישתי לא עובדת ואני עצמאי עם הכנסות נטו באזור ה30k

בדוח השנתי האחרון שלך יש 30k*12 רווח אחרי מס? מה שמשנה זה מה שיש בדוח השנתי, ואצל הרבה עצמאים יש פער גדול בין מה שהם אומרים למה שבדוח.

האם כדאי להשתמש ביועץ משכנתאות ?
רק בשביל ה200k הנוספים.

כן, מתוכן הפוסט נראה שאין לך הרבה הבנה בתחום ולכן יועץ יוכל לעזור מאוד.

האם לקנות את הדירה במשכנתא המינימלית שניתן ?

לא, אתם בתחילת החיים, מימון זה דלק, ואתם צריכים להשתמש בו כדי להשקיע ולהגדיל ההון של המשפחה.

אישתי לא עובדת ואני עצמאי עם הכנסות נטו באזור ה30k

אתה מוציא תלוש לאשתך? זה יכול לחסוך לכם המון מס.

 

[Ajax]

זה תלוי מה התזרים שלכם?
מה המקסימום שאתם יכולים להחזיר בלי שיפריע לכם?
במה תשקיעו את הכסף אם תקחו משכנתא גדולה יותר?

 

[Tal_m]

כן. הוא יוכל לעזור עם כל השאלות שלך לפי המטרות שיש לך, סיבולת הסיכון שלך, והנתונים שלך.

לא רשמת כמה אתם מוציאים בחודש בממוצע, זה גם נתון שמעניין את הבנק.

באזור ה27 אלף ש"ח

 

[Tal_m]

האם אתם מתכוונים לגור בדירה שזכיתם או להשכיר אותה?
אני הייתי לוקח משכנתא מקסימאלית על הדירה שזכית.
לאחר בחירת הדירה הייתי רוכש דירה נוספת עם פוטנציאל להתחדשות עירונית עם מינוף מקסימאלי.

לפי ההכנסות שלך כיום יאשרו לך בין 1.5 עד 2 מיליון ש"ח משכנתא. אם תצהיר שתשכיר את 2 הדירות תוכל לעלות לאזור 2.5 מיליון. אם תכוון למינוף של 50% התזרים יהיה מאוזן. אני לא הייתי מפחד גם מתזרים שלילי כי השכירות בארץ לרוב במגמת עלייה. אז אם תקח במשכנתא מסלולים לא תנודתיים השכירות תדביק את תשלומי המשכנתא תוך כמה שנים.

טיפ נוסף הוא לדאוג שאשתך תעבוד 4 חודשים לפני כל לקיחת משכנתא (כדי שיהיו 3 תלושי שכר), כדי לשפר את יחס ההחזר ולקבל ריביות טובות יותר.
יום אחרי נטילת המשכנתא זה לא מעניין את הבנק אם היא עובדת או לא.

גילוי נאות, אני מושקע מאוד חזק בנדלן בארץ.
שאלת את דעתי אז זה מה שאני הייתי עושה אם הייתי בנעלייך. לא בהכרח מה שמתאים לי יתאים לך. לכן מאוד מומלץ להתייעץ עם בעל מקצוע ולא להסתמך על המלצות של אנשים רנדומליים באינטרנט.

היי תודה על התשובה

מתכוונים להשכיר אותה

כיום השכירות בעיר שזכינו לדירת 4 חדרים חדשה היא באזור ה7000 ש"ח.

את האמת שחשבתי על הכיוון שאתה מדבר עליו
אבל פוחד לחיות בלחץ וצמצום יתר בגלל המהלך הזה
אם לא אמצא שוכרים לתקופה

 

[Tal_m]

בדוח השנתי האחרון שלך יש 30k*12 רווח אחרי מס? מה שמשנה זה מה שיש בדוח השנתי, ואצל הרבה עצמאים יש פער גדול בין מה שהם אומרים למה שבדוח.



כן, מתוכן הפוסט נראה שאין לך הרבה הבנה בתחום ולכן יועץ יוכל לעזור מאוד.


לא, אתם בתחילת החיים, מימון זה דלק, ואתם צריכים להשתמש בו כדי להשקיע ולהגדיל ההון של המשפחה.


אתה מוציא תלוש לאשתך? זה יכול לחסוך לכם המון מס.

היי תודה על התשובה


כן בממוצע 30 אלף זה משתנה מחודש לחודש אבל זה הממוצע.

על כמה מימון אתה חושב שכדאי לי לקחת ?
מצד אחד באלי לחיות טוב ולהנות מהכסף של השכירות מצד שני לטווח ארוך חבל לי לשים אול אין על דירה אחת

לא מוציא לה תלוש
כדאי ?

 

[Tal_m]

זה תלוי מה התזרים שלכם?
מה המקסימום שאתם יכולים להחזיר בלי שיפריע לכם?
במה תשקיעו את הכסף אם תקחו משכנתא גדולה יותר?

היי תודה על התשובה

בגדול הדירה מיודעת להשכרה (המחירים נעים באזור ה7000 שח לאזור שבו זכינו)

בכל מקרה לא ארצה שהחזר המשכנתא שלי יהיה מעל מחיר השכירות

חשבתי לקנות את הדירה במשכנתא מינימלית ולהנות מהתשלום של השכירות

 

[אורי ג.]

האם לקנות את הדירה במשכנתא המינימלית שניתן ?

לדעתי במקרה שלכם כנראה שכן.

האם כדאי להשתמש ביועץ משכנתאות ?

אני חושב שאם זמנכם יקר לכם אז כן, היתרון הגדול מבחינתי ביעוץ זה חיסכון בזמן וחיסכון בכאבי ראש.
אם תרצו אחד זול תשלחו מסר.

 

[Tal_m]

לדעתי במקרה שלכם כנראה שכן.

יכול לפרט למה ?

מצב משפחתי או בגלל גובה ההכנסות ?

 

[Solid seat]

גובה ההכנסות

בגלל גובה ההוצאות...

מכניסים 30, מוציאים 27, משכנתא גדולה עלולה להכניס אתכם לסחרור.

 

[אורי ג.]

יכול לפרט למה ?

מצב משפחתי או בגלל גובה ההכנסות ?

לפי זה שכל הכסף שלכם בכספית, אני מסיק שסיבולת הסיכון שלכם לא מאד גבוהה.
לכמעט כל אדם שסיבולת הסיכון שלו לא מאד גבוהה עדיף לצמצם משכנתא.

 

[הורדוס]

כן בממוצע 30 אלף זה משתנה מחודש לחודש אבל זה הממוצע.

זה מה שמופיע בדוח השנתי האחרון שלך?

 

[הורדוס]

לא מוציא לה תלוש
כדאי ?

ברור, אתה ברף מס גבוה, ומשכורת נוספת זאת הוצאה מוכרת.

 

[Redroze]

היי תודה על התשובה

מתכוונים להשכיר אותה

כיום השכירות בעיר שזכינו לדירת 4 חדרים חדשה היא באזור ה7000 ש"ח.

את האמת שחשבתי על הכיוון שאתה מדבר עליו
אבל פוחד לחיות בלחץ וצמצום יתר בגלל המהלך הזה
אם לא אמצא שוכרים לתקופה

יש פתרון לפחד שלך.
אם הדירה תהיה ריקה ותפרסם אותה להשכרה ב-6500 ש"ח כשכל הדירות מסביב מפורסמות ב-7000 ש"ח. מה נראה לך שיקרה?

בהנחה שמחיר הדירה הוא 1.55 מיליון והשכירות הממוצעת 7000 ש"ח לחודש. ירדת מתשואה ברוטו של 5.4% ל-5%. יש אנשים שיגידו שיצאת "פראייר" כי לא השכרת במחיר שוק. אני אומר שלמצוא שוכרים תוך דקה בתמורה לירידה של פחות מחצי אחוז בתשואה זה אחלה עיסקה.

ושוב, אם באמת יש לך כ"כ הרבה חששות הייתי ממליץ להיוועץ עם מלווה משקיעים או כל יועץ אחר כדי שידריך אותך לאורך כל התהליך (כולל מציאת שוכרים ותפעול של הדירה).

 

[ארנטס]

יש פתרון לפחד שלך.
אם הדירה תהיה ריקה ותפרסם אותה להשכרה ב-6500 ש"ח כשכל הדירות מסביב מפורסמות ב-7000 ש"ח. מה נראה לך שיקרה?

בהנחה שמחיר הדירה הוא 1.55 מיליון והשכירות הממוצעת 7000 ש"ח לחודש. ירדת מתשואה ברוטו של 5.4% ל-5%. יש אנשים שיגידו שיצאת "פראייר" כי לא השכרת במחיר שוק. אני אומר שלמצוא שוכרים תוך דקה בתמורה לירידה של פחות מחצי אחוז בתשואה זה אחלה עיסקה.

ושוב, אם באמת יש לך כ"כ הרבה חששות הייתי ממליץ להיוועץ עם מלווה משקיעים או כל יועץ אחר כדי שידריך אותך לאורך כל התהליך (כולל מציאת שוכרים ותפעול של הדירה).

שאלת תם -
עד מחר הוא יוכל לחשב תשואה כך - הכנסה שנתית משכירות חלקי עלות הדירה?
מתי החישוב יהיה הכנסה תשואה משכירות חלקי מחיר הדירה בשוק? ברגע שיחלפו 7 שנים מיום ההגרלה / 5 שנים מטופס4 (יכולת מימוש)?

וחשבונאית (בחישוב שנתי) תמיד עדיף שוכר מיד ובפחות ממחיר בשוק מאשר להתעקש על מחיר שוק ולחטוף חודשיים ריקים + תשלום ועד בית + ארנונה (אם לא ממשים את הפטור החד פעמי לנכס ריק)..למשל......6500*12=78000 ש"ח לעומת 7000 * 10 = 70000 ש"ח.

 

[Eranlavi]

טיפ נוסף הוא לדאוג שאשתך תעבוד 4 חודשים לפני כל לקיחת משכנתא (כדי שיהיו 3 תלושי שכר), כדי לשפר את יחס ההחזר ולקבל ריביות טובות יותר.
יום אחרי נטילת המשכנתא זה לא מעניין את הבנק אם היא עובדת או לא.

אני מבין בהחלט את ההיגיון של הבנק, לבחון את ההכנסה של האדם לפני שהוא מאשר את המשכנתא .


אבל הנה…כך אותי למשל, אני עצמאי מאוד מאוד קטן,כבר למעלה מעשור וחצי ….אני בלי עובדים, בלי משרד …..אני עובד של עצמי בלבד .
(מרוויח בערך באיזור ה 23,000—26,000 שקל נטו בחודש, סבבה?)

אני בדרך כלל עובד כל השנה, אני לא במינוס בבנק, ונכון להיום , יש לי הון של 1.5 מיליון שקל. (אין לי דירה).
כיום,ובכלל גם בשנים קודמות שביררתי, אני יכול לקבל משכנתא של אפילו עד 1.8 מיליון שקל….ואפילו קצת יותר .
אבל עוד לא קניתי דירה…….נראה….אולי שנה הבאה .

אממה?

אני כבר יודע מעכשיו, ששנה הבאה אני מתכנן לקחת מיוזמתי 3 חודשים רצופים של “פאוזה”!
(אני לא מתכוון לקחת עבודות, אני מנתק את הטלפונים, אני פשוט צריך את השלושה חודשים האלה לעצמי!

אז אם נגיד בעוד 10 חודשים, איפשהו באוקטובר 2025 , אני אגיע לבנק כדי לקחת משכנתא
אז אני אמור להיפגע ולא יאשרו לי , רק כי החלטתי על דעת עצמי לקחת 3 חודשים , חופש לעצמי?

מה אסור לי?

אני רווק, אין לי ילדים על הראש, אין לי מינוס בבנק, אין לי חובות לאנשים…..הכל מתנהל אצלי מצויין….כאמור, יש לי הון סביר (לא הרבה, אבל סביר)
וגם 3 חודשים עם 0 הכנסה…..לא מפחידים אותי בכלל. ברוך השם, שאני יכול לאפשר את זה לעצמי.

פשוט בא לי לא לעבוד 3 חודשים ולנצל אותם לדברים אחרים, וכמובן אחרי זה אני ממשיך לעבוד באופן רציף ואמשיך
להרוויח בדיוק כמו שהרווחתי בכל השנים האלה….אני לא דואג.

אבל אני שואל :
מדוע אני צריך להיפגע ?

למה הבנק לא מתייחס ספציפית כל מקרה לגופו ופשוט עובד על “אוטומט”<<<לא עבדת תקופה מסויימת,
יש ירידה בהכנסות אז אנחנו לא מאשרים לך משכנתא בסכום שיכולת לקבל ֿאילו לא היית יוצא לחופש.

נשמע לי מה זה לא הוגן

 

[אורי ג.]

למה הבנק לא מתייחס ספציפית כל מקרה לגופו ופשוט עובד על “אוטומט”<<<לא עבדת תקופה מסויימת,
יש ירידה בהכנסות אז אנחנו לא מאשרים לך משכנתא בסכום שיכולת לקבל ֿאילו לא היית יוצא לחופש.

נשמע לי מה זה לא הוגן

הבנק עובד לפי תקנות של בנק ישראל, אין לו הרבה שיקול דעת אבל יתכן שבמקרה שלך יש, איני יודע.