התייעצות: לחכות לפינוי בינוי או לשפץ?

[הנמר המתיימר]

אהלן חברים,

ראשית רוצה לומר תודה. אומנם רק כעת נרשמתי אבל קורא בפורום כבר לא מעט שנים.
עצם זה שהגענו בכלל למצב שאנחנו יכולים להרשות לעצמנו לרכוש דירה היא במידה רבה בזכות המידע הרב שלמדתי כאן בפורום.


אשתי ואני רכשנו לאחרונה את הדירה ששכרנו אותה (3 חדרים, מרכז רמת גן). אנחנו גרים בדירה ומתכננים להמשיך לגור בה. הבניין היה במשך שנים חלק מפרויקט פינוי בינוי של כמה בניינים. אחרי הרבה בעיות בדרך, כל הדיירים חתמו רק כדי לגלות שהיזם ירד מהפרויקט. לטענתו דימם כסף במשך תקופה ארוכה וכבר לא יכול היה לעמוד בזה כלכלית. הוא כרגע מחפש שותף שיכנס אתו לפרויקט או שימכור את כל הפרויקט ליזם אחר. בינתיים זה עומד במקום ואין לנו מושג לאן זה הולך ומתי נקבל חדשות בנושא. מבחינתו כרגע זה נפל. אנחנו מאוד רוצים לשפץ את הדירה ולהפוך אותה ״לשלנו״ (מטבח, מקלחת, רצפות). אנחנו גם מבינים שמחירי השיפוץ יכולים בקלות להגיע ל-150 אלף שקל ואולי אף יותר. יהיה מבאס לעשות שיפוץ גדול ואז לגלות שהפינוי בינוי מתקדם ומתחילים לבנות עוד 3-4 שנים, ולמעשה זרקנו כסף לפח ובקושי נהנינו מהשיפוץ. מצד שני, אם הפרויקט לא יתקדם ואנחנו מדברים על לחכות עוד -10-7-8 שנים שיזוז פה משהו, אולי זה כן משתלם לשפץ ולהנות יותר מהבית וגם מעליית הערך שיביא השיפוץ? ובכל מקרה אם יבוא יזם חדש ונצטרך לעבור שוב שמאות השיפוץ יגולם בהערכה, לא?

אשמח מאוד לשמוע את דעתכםן

 

[פטל ואוכמניות]

השיפוץ הזה הוא בשביל שיהיה לכם טוב ונעים יותר לחיות בדירה. בלי קשר להחזר על ההשקעה הייתי עושה את השיפוץ - ותהיה לכם איכות חיים משודרגת.

לי זה בהחלט שווה 150 אלף.

 

[אורי ג.]

מאוד רוצים לשפץ את הדירה ולהפוך אותה ״לשלנו״ (מטבח, מקלחת, רצפות). אנחנו גם מבינים שמחירי השיפוץ יכולים בקלות להגיע ל-150 אלף שקל ואולי אף יותר

הרבה הרבה יותר. מציע לך לעשות תקציב מסודר לפני ואז לקבל החלטות.
בכל מקרה פינוי בינוי זה סביב ה15 שנים.

 

[הנמר המתיימר]

הרבה הרבה יותר. מציע לך לעשות תקציב מסודר לפני ואז לקבל החלטות.
בכל מקרה פינוי בינוי זה סביב ה15 שנים.

באמת? עוד לא נכנסנו לזה ברמה הזאת, אבל על דירת 3 חדרים? 75 מטר? אשמח לשמוע מאנשים ששיפצו לאחרונה
באזור המרכז, כמה יצא להם הכל.

 

[הלומד94]

הייתי מציע אולי לשכור דירה אחרת ברמת גן שמשופצת לטעמכם ולהשכיר את הדירה הנוכחית.

 

[ארנטס]

החיים קצרים!
מאוד.
צאו לשיפוץ אחרי פסח.
שיפוץ לטעמך ולא מתפשר.
(עדכן אותנו בעוד 7 שנים אם יש חדש מהקבלן והיזם החדש).

ראה באיכות החיים ושימחה בלב שתקבל מהשיפוץ כמו 10 נופשונים בחו"ל שנסעת ונהנת וכספך נשאר בחו"ל...

 

[Delver]

שיפוץ מלא (ריצוף, איטום, צנרת, חשמל וכד') של חדר מקלחון אחד יעלה באזור 40k-80k, כתלות ברמת השיפוץ.

ב 150k תצטרכו לבחור מה לשפץ באופן מדויק, לא מדובר בשיפוץ כולל, רחוק מכך.

אם זה תקציב השיפוץ - תשכרו דירה אחרת שכבר שופצה פחות או יותר לטעמכם.

 

[אורי ג.]

באמת? עוד לא נכנסנו לזה ברמה הזאת, אבל על דירת 3 חדרים? 75 מטר? אשמח לשמוע מאנשים ששיפצו לאחרונה
באזור המרכז, כמה יצא להם הכל.

מאד מאד תלוי במה אתה רוצה לעשות ובהיקף השיפוץ, יכול לומר לך שמאז המחלחמה המחירים קפצו בעשרות אחוזים.
אני שיפצתי דירה כזו לפי כ5 שנים אבל שיפוץ קומפלט (מרמת מעטפת).

 

[thisisauser]

פינוי בינוי מתחמי לוקח זמן, וכרגע אין למתחם שלכם בכלל יזם.
3-4 שנים זה הבניה בלבד(ז"א אם מחר היה בא הקבלן עם הדחפור, עוד 3-4 שנים הוא יסיים), לפני זה יש כמה שנים טובות של טפסייה ובירוקרטיה.

 

[ארנטס]

בקיצור...בעוד 7 שנים במקרה הטוב תתבקש לעזוב למטרת הריסת המבנה. אם בכלל..

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

ואז לגלות שהפינוי בינוי מתקדם ומתחילים לבנות עוד 3-4 שנים

אתה אופטימי. תכפיל ב3.
מלבד זאת, דירה משופצת תיתן לך ניקוד שמאי גבוה יותר ועדיפות בבחירת דירת התמורה על דיירים אחרים.

 

[Carpornemi]

אחרי הרבה בעיות בדרך, כל הדיירים חתמו רק כדי לגלות שהיזם ירד מהפרויקט. לטענתו דימם כסף במשך תקופה ארוכה וכבר לא יכול היה לעמוד בזה כלכלית. הוא כרגע מחפש שותף שיכנס אתו לפרויקט או שימכור את כל הפרויקט ליזם אחר.

עלויות הייזום בשלב החתימות והתב"ע הן נמוכות, כך שהסיפור הזה לא הגיוני.
חוק המארגנים ב-2017 שנועד להילחם בקבלני החתימות באמצעות הגבלת תוקף ההסכמים איתם הצליח לצמצם את הבעיה אבל יצר בעיה חדשה, קבלני חתימות שהתחילו לקרוא לעצמם יזמים, כי אז החוק לא חל עליהם.
ב-2023 תוקן חוק פינוי בינוי כדי להגביל גם את התוקף של הסכמים עם יזמים אבל התיקון החדש לא מגביל את התוקף של הסכם עם יזם שהגיש תב"ע, אגב, בניגוד לתמ"א 38/2 שבה התוקף המוגבל כל עוד לא הושג היתר בנייה, שזה שלב הרבה יותר מתקדם.
אז יש קבלני חתימות שקוראים לעצמם יזמים ולמדו להגיש תב"ע, אין להם הון עצמי וניסיון בייזום של פרויקטים גדולים וכוונה לקדם לבד פרויקט עד הסוף, אלא רק לאסוף חתימות, להגיש תב"ע ואז למכור את רוב הבעלות בפרויקט ליזם אמיתי שיודע איך להוציא היתר בנייה, עם מספיק הון עצמי כדי לקבל מימון בנקאי ומסוגל לבנות בעצמו, אם הוא קבלן מורשה, או למצוא קבלן מפתח שיבנה עבורו את הפרויקט.