עסקת פרייסייל- התייעצות

[Simon]

היי,
אשמח לשמוע טיפים ותובנות לגבי איך רצוי לבחון הצעה שקיבלתי לעסקת פרייסייל , מה הדברים שכדאי לשים לב אליהם כדי להבין האם באמת מדובר בעסקה משתלמת, מדובר בדיקה להשקעה ולא למגורים.
אני יודע ששחקו את המונח הזה ולרוב זה משמש כגימיק שיווקי אך פה מדובר בשלב לפני קבלת היתר שאמור להתקבל ברבעון הראשון של 2025.

מדובר ב85/15, ללא הלוואת קבלן, פטור מהצמדה, איכלוס 2030. בנוסף, היזם טוען שהמחיר מגלם הנחה של 6% מהמחיר המיועד לתחילת השיווק.

-איך רצוי לחשב האם המחיר למטר אטרקטיבי בהנחה ואין פרויקטים דומים בשכונה? מדובר בשכונה שרובה אמורה לעבור פינוי-בינוי בשלבים בשנים הקרובות, הפרויקט הזה אמור להיות הראשון שיצא לדרך ואמור להימסר גם ראשון.
-היזם מאפשר מכירה של הדירה לאחר 36 חודשים, למיטב ידיעתי מדובר בעסקה שגם שהיזם מאפשר אותה מאוד מורכבת ולרוב הקונה הפוטנציאלי יפחד להסתכן בכך שחלק מכסף שהוא יקנה לא יכוסה מבחינת ערבות חוק מכר. אשמח לשמוע ממישהו שביצע זאת או מכיר מניסיונו, האם באמת זה משהו שאפשר לבנות עליו או שזה בעיקר nice to have.

אציין שהכוונה לא לקפוץ מעל הפופיק ולבחור בדירה שגם אם היום הייתי צריך לשים את כל ההון העצמי, זה משהו שהייתי יכול.

תודה

 

[vigaror]

היזם מאפשר מכירה של הדירה לאחר 36 חודשים

וכמה קונים פוטנציאלים יהיו אם עוד לא יתקבל היתר או שהבניין יהיה תקוע בשלב אחר? - נשמע בעייתי

 

[munmun]

תחפש שכונה ישנה אחרת בעיר, עם מאפניים סוציאו אקונומים דומים שבה כבר סיימו לבנות בניינים חדשים. לפי היחס בין הדירות החדשות מול הישנות תדע לשערך את המחיר .
מכירה לפני אכלוס בעייתית, מבחינת קונה עסקה מסובכת. למה שהקונה הפוטנציאלי לא יקנה בפרוייקט פינוי בינוי ליד? תצטרך להוריד את המחיר כדי למשוך קונה שמחפש מציאה עם קץ׳.
חוץ מזה מה שקבלן טוען - נכון, השאלה אם אתה רוצה להסתכן או לא, אם לא פשוט תחכה עוד כמה חודשים עד שיהיה היתר. אם מדוב בקבלן מוכר, היתי הולך על פריסייל. אגב, בפריסייל לדעתי אתה לא יכול לשלם יותר מ7%.
רכשתי לפני שנה דירה על הנייר ובדיעבד זה יותר כאב ראש מאשר דירה יד שניה.
הרבה יותר סיכונים ופחות תשואה.
דירה יד שניה, אתה רוכש ומיד מתחיל לקבל תשואת שכירות ועליית מחיר דירה.
ברכישה על הנייר, רק עליית מחיר הדירה.
במצב של השוק היום, לדעתי עדיף יד שניה במיוחד במצב שאמרת שיש לך את ההון העצמי.

 

[אורי ג.]

מדובר ב85/15, ללא הלוואת קבלן, פטור מהצמדה, איכלוס 2030. בנוסף, היזם טוען שהמחיר מגלם הנחה של 6% מהמחיר המיועד לתחילת השיווק.

לא רלוונטי מחיר השיווק שלו, הוא יכול לשווק בכמה שהוא רוצה, משנה מה השווי שוק, האם יש הנחה אל מול שווי השוק?
הדרך לבדוק היא פשוטה: בדוק כמה עולה דירה חדישה מאוכלסת אל מול מה שאתה קונה.
אגב החלטת ועדה יש? אם אין זה כסף על קרן הצבי.

 

[jass]

אגב החלטת ועדה יש? אם אין זה כסף על קרן הצבי.

מה הכוונה החלטת ועדה?מתן היתר בניה? או כוונתך בשלב לפני היתר?

 

[אורי ג.]

מה הכוונה החלטת ועדה?מתן היתר בניה? או כוונתך בשלב לפני היתר?

זה שלב קריטי בפרוצדורה של תכנון בניין והוא לפני מתן ההיתר.

 

[הנועזת]

רשות המיסים מצטרפת לחגיגה, עוד קיסם למדורה

המלכודת שמחכה למי שקונה דירה במסלול 80/20

www.globes.co.il

 

[אורי ג.]

רשות המיסים מצטרפת לחגיגה, עוד קיסם למדורה

המלכודת שמחכה למי שקונה דירה במסלול 80/20

www.globes.co.il

זה ממש קשקוש, סתם כתבת הפחדה מבעל אינטרס.

 

[הנועזת]

זה ממש קשקוש, סתם כתבת הפחדה מבעל אינטרס

הציטוט הוא מלפניי כמה ימים מגלובס, והאמירה נאמרה מטעם לשכת נשיא רו"ח. הדובר בטח אינו צבוע כבעל אינטרס ברור. עסקה כזו ניתנת להוכחה ע"י רשויות המס דיי בקלות, בתקופה שהם רק מחפשים לטפס על משהו שיממן קצת את הוצאות המלחמה.

"רכישת דירה באמצעות הון עצמי נמוך ומכירתה תוך זמן קצר עלולה להתפרש ברשות המסים כעסקה מסחרית, ולא כעסקת נדל"ן - והמיסוי עליה יהיה גבוה בהתאם" ​

 

[Therealdeal]

הציטוט הוא מלפניי כמה ימים מגלובס, והאמירה נאמרה מטעם לשכת נשיא רו"ח. הדובר בטח אינו צבוע כבעל אינטרס ברור. עסקה כזו ניתנת להוכחה ע"י רשויות המס דיי בקלות, בתקופה שהם רק מחפשים לתפס על משהו שיממן קצת את הוצאות המלחמה.

"רכישת דירה באמצעות הון עצמי נמוך ומכירתה תוך זמן קצר עלולה להתפרש ברשות המסים כעסקה מסחרית, ולא כעסקת נדל"ן - והמיסוי עליה יהיה גבוה בהתאם" ​

אין לי נסיון עם רשות המיסים, אבל זה נשמע די הגיוני כקוראים את הטיעונים.

 

[phoenix?]

היי,
אשמח לשמוע טיפים ותובנות לגבי איך רצוי לבחון הצעה שקיבלתי לעסקת פרייסייל , מה הדברים שכדאי לשים לב אליהם כדי להבין האם באמת מדובר בעסקה משתלמת, מדובר בדיקה להשקעה ולא למגורים.
אני יודע ששחקו את המונח הזה ולרוב זה משמש כגימיק שיווקי אך פה מדובר בשלב לפני קבלת היתר שאמור להתקבל ברבעון הראשון של 2025.

מדובר ב85/15, ללא הלוואת קבלן, פטור מהצמדה, איכלוס 2030. בנוסף, היזם טוען שהמחיר מגלם הנחה של 6% מהמחיר המיועד לתחילת השיווק.

-איך רצוי לחשב האם המחיר למטר אטרקטיבי בהנחה ואין פרויקטים דומים בשכונה? מדובר בשכונה שרובה אמורה לעבור פינוי-בינוי בשלבים בשנים הקרובות, הפרויקט הזה אמור להיות הראשון שיצא לדרך ואמור להימסר גם ראשון.
-היזם מאפשר מכירה של הדירה לאחר 36 חודשים, למיטב ידיעתי מדובר בעסקה שגם שהיזם מאפשר אותה מאוד מורכבת ולרוב הקונה הפוטנציאלי יפחד להסתכן בכך שחלק מכסף שהוא יקנה לא יכוסה מבחינת ערבות חוק מכר. אשמח לשמוע ממישהו שביצע זאת או מכיר מניסיונו, האם באמת זה משהו שאפשר לבנות עליו או שזה בעיקר nice to have.

אציין שהכוונה לא לקפוץ מעל הפופיק ולבחור בדירה שגם אם היום הייתי צריך לשים את כל ההון העצמי, זה משהו שהייתי יכול.

תודה

אשמח אם תוכל לשתף על איזה פרויקט מדובר

 

[Simon]

אשמח אם תוכל לשתף על איזה פרויקט מדובר

היה מדובר על פרויקט של אאורה בחדרה, בין גן לעיר או משהו כזה היה שמו.
מספר ימים אחרי ההודעה שכתבתי הוא כבר היה סולד אאוט.

אני לבסוף החלטתי לא לקנות שם בעיקר עקב היצע עתידי גדול מאוד של דירות בפרויקט, 1000 יח"ד פלוס מינוס.