הערכת מחיר דירה כאשר אין אפשרות להשכיר או למכור אותה

[KFC Uerdingen 05]

א. אתה לא קונה דירה, אתה קונה רישום משותף בטאבו על נכס שלהבנתי הוא יותר מדירה אחת יחד עם כמה "דודים" (המרכאות כי לא ברור בעמה דודים מדובר..). מאחר שאני די בטוח שהרישום בטאבו הוא לא לדירה הספציפית הזאת אלא לכל המבנה הרי שהשאלה היא מה המשמעות החוקית לרישומך בטאבו (כמיעוט). בשביל זה צריך עו"ד, לא פורום נדל"ן.
ב. לאור ההערות שלך על חוקיות ההשכרה לקרובי משפחה למול איסור השכרה לזרים עולה התהייה - האם יתכן ומדובר ביחידה במשק חקלאי? רישום בטאבו עם המנהל או בהסכם משולש? אם כן - האם בוצע היוון?

 

[אורי ג.]

אתה בטוח? נראה לי שבכל מקרה הוא לא יוכל לקבל משכנתא...

לא בטוח בכלל, אבל ככה לפחות "יש על מה לדבר".

 

[גרהם]

באיזה סכום העסקה הזאת הופכת להיות כדאית? או יותר נכון מה התנאים בהם עסקה כזאת הופכת לכדאית?
* נניח ואני יכול להשכיר אבל לא למכור האם זה כדאי?
* נניח ואני לא יכול להשכיר או למכור וחייב לגור אבל מורידים לי את המחיר ל1/3 מהמחיר המקובל באזור לדירה בגודל כזה האם אז זה הופך לכדאי?

יש בעסקה משהו אינהרנטי שהופך אותה לכזו שכנראה תהרוס יחסים משפחתיים.
אם אתה משלם סכום שקרוב לדמי השכירות, אז נפגעים מאד בני הדודים שיום אחד יקבלו שותף לנכס הירושה בלי שהשותף שילם על כך.
אם אתה משלם סכום שקרוב לשווי הנכס בבעלות, אז אחרי שתפסיק לגור בו, יהיה לך נכס ששילמת עליו ולא מפיק לך שום הכנסה (אולי אפילו תשלם ארנונה) ואתה עלול לחכות עשרות שנים עד שיצא לך ממנו משהו. גם מלאך היה מתעצבן מסיטואציה כזו, ואנשים הם לא מלאכים.
אז אפשר לקבוע מחיר שמשקף את הסיכונים האלו, אבל בסבירות גבוהה מישהו ירגיש נפגע. מאחר שהשליטה לא בידיים שלך, סביר שאתה תהיה הנפגע.

 

[רוני]

זה עסק עם משפחה על כל המשמעויות הנלוות

לדעתי לא מומלץ להיכנס לזה, הם משפחה שלך ולא של זוגתך, במקרה וזוגתך לא תסתדר, לא תוכל למכור את הנכס ולעבור למקום אחר, כאן אתה יכול להפסיד את הנכס ואת בת הזוג, השיקול כאן הוא לא שיקול כלכלי נטו.

 

[סתןלי ת'כסף]

שמע קובי, ספר לעצמך את אותו סיפור רק עם רכב ולא עם דירה ותראה שתקבל תשובה לשאלה שלך.
לדעתי מחירי הדיור בארץ לא הגיוניים בעליל מה שמביא הרבה אנשים צעירים להיות "יצירתיים" מדי ואת כל אחד ש"זכה" במחיר למשתכן להודות לאלוהים (או לשר ההוא שאכפת לו מאיתנו) על מאות אלפי השקלים שנפלו עליו.

חשבת על מצב בו מחירי הדיור יורדים ב 20%?
מה יקרה כשתתחתן ותרצה לקנות דירה מתאימה? תשלם 8% מס על דירה שניה?

 

[קובי_חדש]

אבל מה תעשה עם הזכויות בדירה כשהיא כבר תהיה קטנה עליך? לא למכור, לא להשכיר, תהיה תקוע איתה סתם?
למה הם לא יכולים להשכיר לך אותה?
אתה בכלל רוצה לגור כ"כ קרוב לדודים? זה קשה, כשיש מי שעוקב אחריך כל הזמן (מתוך דאגה ואיכפתיות) ואולי גם מדווח להורים..

1. הם לא רוצים להשכיר את זה כי ההורים שלי יתנגדו הם רואים את זה כזריקת כסף לפח.
2. לא כל כך אבל בהינתן הלחץ הבלתי מתון המשפחתי אני צריך להבין טוב טוב כמה זה לא משתלם לפני שאני מסביר לכולם שאני לא מעוניין

 

[קובי_חדש]

א. אתה לא קונה דירה, אתה קונה רישום משותף בטאבו על נכס שלהבנתי הוא יותר מדירה אחת יחד עם כמה "דודים" (המרכאות כי לא ברור בעמה דודים מדובר..). מאחר שאני די בטוח שהרישום בטאבו הוא לא לדירה הספציפית הזאת אלא לכל המבנה הרי שהשאלה היא מה המשמעות החוקית לרישומך בטאבו (כמיעוט). בשביל זה צריך עו"ד, לא פורום נדל"ן.
ב. לאור ההערות שלך על חוקיות ההשכרה לקרובי משפחה למול איסור השכרה לזרים עולה התהייה - האם יתכן ומדובר ביחידה במשק חקלאי? רישום בטאבו עם המנהל או בהסכם משולש? אם כן - האם בוצע היוון?

לא סגור על החלקים האלו לחלוטין אבל לבינתיים לפי מה שידוע לי אני אוכל לקנות ולהשתמש אבל לא למכור או להשכיר.
עדיין לא נכנסתי לפרטי הפרטים כיוון שיש את הנקודת מבט הכללית שאני רוצה להבין לפני

 

[קובי_חדש]

לדעתי לא מומלץ להיכנס לזה, הם משפחה שלך ולא של זוגתך, במקרה וזוגתך לא תסתדר, לא תוכל למכור את הנכס ולעבור למקום אחר, כאן אתה יכול להפסיד את הנכס ואת בת הזוג, השיקול כאן הוא לא שיקול כלכלי נטו.

מה עם הצד הכלכלי נטו? לדעתך הוא משתלם או לא (ואשמח גם ללמה)

 

[קובי_חדש]

לא בטוח בכלל, אבל ככה לפחות "יש על מה לדבר".

כלומר לדעתך העסקה במתכונתה הנוכחית משתלמת? (בהנחה שהשגתי את המשכנתא המדוברת)

 

[אורי ג.]

כלומר לדעתך העסקה במתכונתה הנוכחית משתלמת? (בהנחה שהשגתי את המשכנתא המדוברת)

לא, דיברתי על המשכנתא.

 

[קובי_חדש]

באיזה סכום העסקה הזאת הופכת להיות כדאית? או יותר נכון מה התנאים בהם עסקה כזאת הופכת לכדאית?
* נניח ואני יכול להשכיר אבל לא למכור האם זה כדאי?
* נניח ואני לא יכול להשכיר או למכור וחייב לגור אבל מורידים לי את המחיר ל1/3 מהמחיר המקובל באזור לדירה בגודל כזה האם אז זה הופך לכדאי?

מקפיץ כדי להבין יותר טוב היכן אני עומד אשמח אם תוכלו לכתוב איפה לדעתכם זה היה הופך למשתלם (זה בעיקר כדי שאבין בהערכה גסה כמה אני מפסיד כאן...)

 

[אורי ג.]

מקפיץ כדי להבין יותר טוב היכן אני עומד אשמח אם תוכלו לכתוב איפה לדעתכם זה היה הופך למשתלם (זה בעיקר כדי שאבין בהערכה גסה כמה אני מפסיד כאן...)

אם הייתה לך את הזכות לכל הפחות להשכיר אותה למי שאתה רוצה.

 

[monkey22]

שמע חבר, טובי האנשים פה בפורום די הסבירו את זה מכמעט כל זווית מתבקשת , וזה שזה נשמע על פניו מאוד לא משתלם מכל הבחינות - אישית, משפחתית וכלכלית (זה רק על פניו נשמע משתלם כלכלית, אבל אם תצלול לפרטים תראה שממש לא).
בלי קשר שלדעתי הלא מקצועית יחידת דיור של 60 מטר במושב רגיל של מעל שעה נסיעה מהמרכז (לא ארסוף) בתנאי דמי מפתח צריכה מקסימום לעלות 700K ש"ח.
תגור קרוב לעבודה ותחסוך את הנסיעות, זה יהיה ההפרש בין המשכנתא שתשלם לשכירות של דירה קרובה לעבודה. תעבוד קשה ותחסוך סכום ראשוני, ההורים יעזרו אני בטוח (אם הסכימו לעזור בקומבינה כזו, אין סיבה שלא יעזרו בעסקה נורמלית).
אין מה לעשות, לגור במושב היום זה או בשכירות, או ירושה או להיות ממש עשיר ולקנות.

*לא מייעץ ולא ממליץ

 

[YPV]

לא ברור מתוך מה שכתבת מה זה אומר ש"ירשמו אותך בטאבו". ירשמו בתור מי? מה הזכות שתירשם?
איך הם רוצים להגביל אותך במכירה/השכרה לצדדים שלישיים? בחוזה?

ובכלל, זה נשמע שמציעים לך שכירות בדמי מפתח/להפוך לדייר מוגן. תגגל על זה.

 

[קובי_חדש]

לא ברור מתוך מה שכתבת מה זה אומר ש"ירשמו אותך בטאבו". ירשמו בתור מי? מה הזכות שתירשם?
איך הם רוצים להגביל אותך במכירה/השכרה לצדדים שלישיים? בחוזה?

ובכלל, זה נשמע שמציעים לך שכירות בדמי מפתח/להפוך לדייר מוגן. תגגל על זה.

בתור עוד בעלים - זה אומר שבשביל שהם ימכרו הם צריכים אישור שלי כנ"ל לדבי ניסיון שלי למכור

 

[קובי_חדש]

אם הייתה לך את הזכות לכל הפחות להשכיר אותה למי שאתה רוצה.

אם הזכות להשכרה קיימת אז המחיר משתלם למרות שלא ניתן למכור?

 

[Shlomi Z]

אם הזכות להשכרה קיימת אז המחיר משתלם למרות שלא ניתן למכור?

ואז אתה לא רק צריך שהדייר יהיה סבבה, בד בבד שהוא ימצא חן בעיני השכנים שלו ... שהם משפחה שלך.
נשמע כמו מתכון בטוח ל...

 

[אורי ג.]

אם הזכות להשכרה קיימת אז המחיר משתלם למרות שלא ניתן למכור?

מאד מומלץ לעגן את זה בחוזה שיהיה ניתן למכור את זה חזרה לדודים או מי שתחליטו עליו לפי איזה נוסחא כלשהי.
לגבי הכדאיות, תלוי בתשואת הנכס אבל אם שוויו באמת 1.6 ואתה רוכש ב1.0 אז כנראה וזה כלכלי.

 

[YPV]

בתור עוד בעלים - זה אומר שבשביל שהם ימכרו הם צריכים אישור שלי כנ"ל לדבי ניסיון שלי למכור

אני מקווה שאתם מקבלים ייעוץ משפטי ומבינים את כל המשמעויות של המהלך.

יש הבדל בין רישום הערת אזהרה לבין רישום בעלות.

כל אדם שרשום כבעלים של נכס (אפילו על 1/1000 מהנכס) יכול להביא למכירת הנכס וחלוקת התמורה, גם ללא הסכמת יתר הבעלים. זה נקרא פירוק שיתוף במקרקעין. כלומר הם ממש סומכים עליך שלא תריב איתם בעוד שנה, ותחליט "לדפוק" אותם, באמצעות מכירה כפויה של כל הנכס.

 

[אורי ג.]

כל אדם שרשום כבעלים של נכס (אפילו על 1/1000 מהנכס) יכול להביא למכירת הנכס וחלוקת התמורה, גם ללא הסכמת יתר הבעלים. זה נקרא פירוק שיתוף במקרקעין. כלומר הם ממש סומכים עליך שלא תריב איתם בעוד שנה, ותחליט "לדפוק" אותם, באמצעות מכירה כפויה של כל הנכס.

אפשר לעגן בחוזה שלא תהיה אפשרות כזו.