הערכת סיכון - תשלום 100% מראש בדירה על הנייר

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
144
דירוג
88
דירה על הנייר לפני היתר, יש ליווי ומקבל פוליסה לכל תשלום שבוצע דרך השוברים.

אופציה ראשונה - יכול לשלם הכל מראש. מרוויח אי הצמדה למדד תשומות בנייה.
אופציה שניה - יכול לשלם לפי התקדמות, ״קנס״ תשומות הבניה די מובטח.

איך אפשר להעריך את הסיכון האמיתי באופציה הראשונה?
 

קול במדבר

משתמש סולידי
הצטרף ב
16/11/21
הודעות
31
דירוג
22
יש מצבים של פשיטת רגל עיקולים וכו' שהבנק המלווה/ נושים אחרים קודמים לממש את הנכס,
לא מבין בזה תתייעץ עם עו"ד
 

yik - financial planner

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/15
הודעות
1,176
דירוג
1,047
אמור להיות מחוקק חוק שמגביל את העלייה במדד תשומות הבניה רק לעליית מחיר הבניה(ולא למחיר הכולל שכולל גם את הקרקע).
נראה לי זה עבר בקריאה טרומית, לא אושר עדיין סופית. אולי יהיה רלוונטי אליך..
מתי הדירה תהיה מוכנה? כמה שנים אתה אמור לספוג את המדד תשומות הבנייה?
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,770
דירוג
5,501
אמור להיות מחוקק חוק שמגביל את העלייה במדד תשומות הבניה רק לעליית מחיר הבניה(ולא למחיר הכולל שכולל גם את הקרקע).
נראה לי זה עבר בקריאה טרומית, לא אושר עדיין סופית. אולי יהיה רלוונטי אליך..
לא הייתי בונה על כך.
בשל חוסר היציבות הפוליטית אנחנו צפויים לקיפאון חקיקתי בכנסת הזו, בטח בהצעת חוק פרטית שמגיעה מספסלי האופוזיציה (גם אם רוב הח"כים בעדה לא הרבה ירצו לרשום הישג לזכותו של סמוטריץ').
דבר שני, כלל לא ברור אם שינוי כזה יחול רטרואקטיבית על עסקאות שבוצעו טרם כניסת החוק לתוקף.
 

ירח אפל

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/2/22
הודעות
594
דירוג
414
ומקבל פוליסה לכל תשלום
נראה לי שזו הנקודה החשובה, תבדוק את הפוליסה שאתה מקבל,ואם היא עומדת בתנאי החוק
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל״ה–1974
2. הבטחת כספי הקונה [תיקון: תשל״ו, תשס״ח, תשע״ו, תשע״ז]
לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה, והכל על אף האמור בחוזה המכר:
(1) ...
(2) ביטח את עצמו אצל מבטח שאישר לעניין זה הממונה על שוק ההון, להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, למעט רכיב המע״מ, כהגדרתו בסעיף 3ג1, הנכלל בכספים אלה, בהתקיים הנסיבות כאמור בפסקה (1), והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש; שר האוצר, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח פוליסת הביטוח;
 

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
144
דירוג
88
מתי הדירה תהיה מוכנה? כמה שנים אתה אמור לספוג את המדד תשומות הבנייה?
כ2-3 שנים מהיום.
נראה לי שזו הנקודה החשובה, תבדוק את הפוליסה שאתה מקבל,ואם היא עומדת בתנאי החוק
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל״ה–1974
אכן עומדת, מנסה להבין את הסיכונים בהינתן ההגנה הזאת.
למשל - אם קורה לקבלן אחד מהדברים שמצוינים בסעיף, למשל פשיטת רגל, האם החזרת הכסף יכולה להימשך שנים?
 

EyeKey

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/3/20
הודעות
231
דירוג
268
אכן עומדת, מנסה להבין את הסיכונים בהינתן ההגנה הזאת.
למשל - אם קורה לקבלן אחד מהדברים שמצוינים בסעיף, למשל פשיטת רגל, האם החזרת הכסף יכולה להימשך שנים?
זה תלוי במצב, הבנק גם יכול לקחת קבלן אחר להשלים את הבניה. (כנראה יעדיף לעשות זאת ברוב המקרים)
מן הסתם זה יכול ליצור עיכוב גדול....
 

ירח אפל

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/2/22
הודעות
594
דירוג
414
זה תלוי במצב, הבנק גם יכול לקחת קבלן אחר להשלים את הבניה.
מן הסתם זה יכול ליצור עיכוב גדול....
איך הבנק קשור לעניין?
פוליסת הביטוח היא בין המוכר, הקונה וחברת הביטוח.
 

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
144
דירוג
88
במקרה הזה מדובר על קרן מלווה שנותנת פוליסות של חברת ביטוח, הבנתי שאין הבדל בין זה לבין ליווי בנקאי.
 

ירח אפל

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/2/22
הודעות
594
דירוג
414
במקרה הזה מדובר על קרן מלווה שנותנת פוליסות של חברת ביטוח, הבנתי שאין הבדל בין זה לבין ליווי בנקאי.
גם ליווי בנקאי לא קשור לנושא

ליווי בנקאי = תמיכה פיננסית שמקבל הקבלן/יזם מהבנק לצורך הבניה, אין קשר בין הסעיף הזה לבין הקונה.

פוליסת ביטוח = פוליסה לביטוח הכספים ששולמו.
ערבות בנקאית = ערבות בנקאית להשבת הכספים ששולמו.

רק שני האחרונים קשורים לקונה.
 

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
144
דירוג
88
דירה על הנייר לפני היתר, יש ליווי ומקבל פוליסה לכל תשלום שבוצע דרך השוברים.

אופציה ראשונה - יכול לשלם הכל מראש. מרוויח אי הצמדה למדד תשומות בנייה וקיבוע ריביות.
אופציה שניה - יכול לשלם לפי התקדמות, ״קנס״ תשומות הבניה די מובטח.

איך אפשר להעריך את הסיכון האמיתי באופציה הראשונה?

@אורי ג. @רוני @הנועזת
מה הייתם עושים? לא יעוץ כמובן
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,241
דירוג
25,674
מה הייתם עושים? לא יעוץ כמובן

אני הייתי מתמקח עם הקבלן, אין מצב שאני מקדים תשלום והוא לא נותן לי הנחה ובכל מקרה לא משלם הכל לפני טופס-4.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,915
דירוג
5,322
היי
יש כאן סיכון עם תמורה בצידה, אני מרגיש חוסר נוחות מהשלב של לפני היתר,
בקנדה לקבלן אסור לחתום חוזה עם רוכשים לפני קבלת היתר,
באנגליה זה דומה לארץ, ומניסיון אני יכול לומר לך שבפרויקטים שונים ניתן היתר
לכמות שונה של דירות מהתכנון המקורי, וגם היה שינוי במספר החדרים של מספר דירות.

לגבי רמת הסיכון צריך להתייעץ עם עורך דין, ואז להחליט אם אתה יכול להכיל סיכון זה.
 

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
144
דירוג
88
תודה.

אני הייתי מתמקח עם הקבלן, אין מצב שאני מקדים תשלום והוא לא נותן לי הנחה ובכל מקרה לא משלם הכל לפני טופס-4.
הוא כבר הוריד במחיר, כמה היית משאיר לטופס 4? 15-20%?

אני מרגיש חוסר נוחות מהשלב של לפני היתר,
אתה צודק אך שוברי התשלום ינתנו רק לאחר היתר, לפני היתר אפשר לשלם עד 7% לפי חוק.
אני מדבר על סיכונים לאחר תחילת העבודות...
 

chen15

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/10/15
הודעות
365
דירוג
728
מה שאני עשיתי?

חיכיתי קצת, אחרי שהיה כבר שלד
ביררתי על הקבלן, הוא אחד הטובים בארץ
התרשמתי מההתנהלות שלו

ואז השלמתי ל100%.

מלכתכילה תיכננתי להשאיר 10% לטופס 4,
אבל זה הפך את הפרוצדורה עם המשכתנא לעוד יותר מורכבת, אז ויתרתי.

הרווחתי את המדד על הסכום ששילמתי, שהיה סכום לא זניח,
והתאים לי להתחיל לשלם כבר משכנתא.

זה היה במסגרת מחיר למשתכן
אני יודעת שעכשיו יש קבלנים שלא מאפשרים הקדמת תשלומים,
הם דורשים על כך פרמיה כי זה מייקר להם את הביטוח
זה הכי קרוב ששמעתי במציאות לריבית שלילית
לא רוצים לשמור לך על הכסף במקומך...
 

דור מ.

משתמש רשום
הצטרף ב
26/3/17
הודעות
19
דירוג
2
הייתי במצב דומה
קניתי כחודשיים לאחר היתר (מחיר הדירה לא השתנה אחרי ההיתר) בתקופת תחילת הקורונה.
לפני ההיתר חקרתי הרבה את הקבלן והיזם וקיבלתי רושם חיובי מאד.
בדקתי באינטרנט לגבי כמות הפרויקטים שהיזם עשה, כמה פעמים איחר במסירה (מאד חשוב), איכות הבניה.. הכל היה חיובי בגדול.
בינתיים לפני ההיתר החלו כבר עבודות עפר, מה שמראה על כמה קרוב היתר הבניה להקבל.

**ואולי הכי חשוב, חפרתי למהנדס העיר מתי אמור להתקבל היתר בניה!**

לבסוף שילמתי הכל מראש (שנתיים לפני כניסה בערך), חסכנו דיי הרבה כנראה..
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Y הערכת סיכון של אג"ח שוק ההון 7
Powerslave הערכת סיבולת סיכון שוק ההון 43
romrom הערכת מחיר דירה למשתכן ותועלת שולית פוחתת למטר נדל"ן 15
A התייעצות לגבי הערכת סיכונים במינוף שוק ההון 12
י התייעצות לגבי הערכת סיכונים/סיכויים שוק ההון 3
N הערכת שמאי נדל"ן 5
S הערכת תשואה בהלמן אלדובי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
Ron.B הערכת שווי בעלות בנכס דמי מפתח נדל"ן 12
ה ריהוט ישן - הערכת שווי אוף טופיק 10
N הערכת שמאי למשכנתא נדל"ן 29
S עזרה -למידת הערכת שווי חברות שוק ההון 11
S הערכת שווי למשכנתא - דירה על הנייר נדל"ן 18
A הערכת שווי לדירה במצב רעוע נדל"ן 38
שלי טיול ליפן-הערכת עלויות אוף טופיק 16
S הערכת תשואות - למה ואיך? שוק ההון 3
ק הערכת מחיר דירה כאשר אין אפשרות להשכיר או למכור אותה נדל"ן 49
Oracle הערכת שווי תיק מבוסס דולרים שוק ההון 5
א הערכת ייעוץ פנסיוני צרכנות פיננסית 1
flower הערכת נכסים שוק ההון 3
yanosh34 הערכת שווי דירה נדל"ן 109
ה הערכת תשואה חלופית שוק ההון 13
א BTB רמת סיכון שוק ההון 23
ד סיכון מטח בדוגמא של הסולידית שוק ההון 4
yanosh34 בחירת קרן כספית\מק"מ לפי רמת סיכון שוק ההון 0
S שינוי תמהיל עקב הבנת סיבולת סיכון שוק ההון 14
C כיצד אני שומר על רמת סיכון גבוהה ומפזר את הכסף? שוק ההון 17
S אפיק השקעה בשיעור סיכון נמוך בשוק ההון שוק ההון 3
L השקעה מרובת סיכון בשוק הרוסי שוק ההון 3
T iShares - האם יש סיכון ? שוק ההון 15
S סיכון נמוך וקניה בדולרים שוק ההון 5
ס אם הייתם יכולים להשקיע עד 40k ללא מס אבל מחפשים סיכון נמוך שוק ההון 6
א קרן השתלמות- מה פחות סיכון? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
R מתלבט האם שווה לקחת פקדון "נטול סיכון" בבנק שוק ההון 30
1337justme האם 'קרן מחקת מדד אג"ח ממשלתי כללי 2-5 שנים צמודות' מהווה תחליף מתאים באותה רמת סיכון לפק"מ צמוד ונזיל? שוק ההון 37
Plato סיכון בניוד כל הקופות לחברה ספציפית? פוסטים מאיכות נמוכה 6
Y חסכון לכל ילד במור השקעות(סיכון גבוה) - רק 0.16% תשואה ב2020 שוק ההון 8
ש צמצום סיכון במניות שוק ההון 6
י האם באמת יש 100% סיכון בשוק ההון? שוק ההון 6
ב קרן פנסיה והשתלמות באותה חברה - סיכון? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
J מוצרים פיננסים עם סיכון ותשואה גבוהים שוק ההון 14
Y סיכון בניהול פנסיה שלא בחברת ביטוח פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
L פיזור על פני זמן: מינוף כדרך להורדת סיכון שוק ההון 76
M שאלות על סיכון של מניות בודדות אל מול מדד עולמי שוק ההון 12
י קל גמל סלייס- סיכון? שוק ההון 8
S השקעה בנכסים עם סיכון נמוך לטווח קצר שוק ההון 1
D חיסכון לכל ילד מהמדינה האם עדיף סיכון מוגבר? צרכנות פיננסית 14
K נו... אז הבטיחו תשואה ללא סיכון נדל"ן 1
T האם יש סיכון בלהעביר את כל המוצרים הפנסיוניים למיטב דש? שוק ההון 21
O האם יש סיכון ברכישת ETF קטנה ופחות מוכרת? שוק ההון 0
O סיכון בפקודת מרקט בהמרת מט"ח גדולה שוק ההון 11

נושאים דומים

למעלה