הערכת סיכון - תשלום 100% מראש בדירה על הנייר

[teddypicker]

דירה על הנייר לפני היתר, יש ליווי ומקבל פוליסה לכל תשלום שבוצע דרך השוברים.

אופציה ראשונה - יכול לשלם הכל מראש. מרוויח אי הצמדה למדד תשומות בנייה.
אופציה שניה - יכול לשלם לפי התקדמות, ״קנס״ תשומות הבניה די מובטח.

איך אפשר להעריך את הסיכון האמיתי באופציה הראשונה?

 

[קול במדבר]

יש מצבים של פשיטת רגל עיקולים וכו' שהבנק המלווה/ נושים אחרים קודמים לממש את הנכס,
לא מבין בזה תתייעץ עם עו"ד

 

[yik - financial planner]

אמור להיות מחוקק חוק שמגביל את העלייה במדד תשומות הבניה רק לעליית מחיר הבניה(ולא למחיר הכולל שכולל גם את הקרקע).
נראה לי זה עבר בקריאה טרומית, לא אושר עדיין סופית. אולי יהיה רלוונטי אליך..
מתי הדירה תהיה מוכנה? כמה שנים אתה אמור לספוג את המדד תשומות הבנייה?

 

[האזרח הקטן]

אמור להיות מחוקק חוק שמגביל את העלייה במדד תשומות הבניה רק לעליית מחיר הבניה(ולא למחיר הכולל שכולל גם את הקרקע).
נראה לי זה עבר בקריאה טרומית, לא אושר עדיין סופית. אולי יהיה רלוונטי אליך..

לא הייתי בונה על כך.
בשל חוסר היציבות הפוליטית אנחנו צפויים לקיפאון חקיקתי בכנסת הזו, בטח בהצעת חוק פרטית שמגיעה מספסלי האופוזיציה (גם אם רוב הח"כים בעדה לא הרבה ירצו לרשום הישג לזכותו של סמוטריץ').
דבר שני, כלל לא ברור אם שינוי כזה יחול רטרואקטיבית על עסקאות שבוצעו טרם כניסת החוק לתוקף.

 

[ירח אפל]

ומקבל פוליסה לכל תשלום

נראה לי שזו הנקודה החשובה, תבדוק את הפוליסה שאתה מקבל,ואם היא עומדת בתנאי החוק
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל״ה–1974

2. הבטחת כספי הקונה [תיקון: תשל״ו, תשס״ח, תשע״ו, תשע״ז]
לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה, והכל על אף האמור בחוזה המכר:
(1) ...
(2) ביטח את עצמו אצל מבטח שאישר לעניין זה הממונה על שוק ההון, להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, למעט רכיב המע״מ, כהגדרתו בסעיף 3ג1, הנכלל בכספים אלה, בהתקיים הנסיבות כאמור בפסקה (1), והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש; שר האוצר, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח פוליסת הביטוח;

 

[teddypicker]

מתי הדירה תהיה מוכנה? כמה שנים אתה אמור לספוג את המדד תשומות הבנייה?

כ2-3 שנים מהיום.

נראה לי שזו הנקודה החשובה, תבדוק את הפוליסה שאתה מקבל,ואם היא עומדת בתנאי החוק
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל״ה–1974

אכן עומדת, מנסה להבין את הסיכונים בהינתן ההגנה הזאת.
למשל - אם קורה לקבלן אחד מהדברים שמצוינים בסעיף, למשל פשיטת רגל, האם החזרת הכסף יכולה להימשך שנים?

 

[ירח אפל]

למשל - אם קורה לקבלן אחד מהדברים שמצוינים בסעיף, למשל פשיטת רגל, האם החזרת הכסף יכולה להימשך שנים?

30 יום מפסק דין המאשר זאת.

 

[EyeKey]

אכן עומדת, מנסה להבין את הסיכונים בהינתן ההגנה הזאת.
למשל - אם קורה לקבלן אחד מהדברים שמצוינים בסעיף, למשל פשיטת רגל, האם החזרת הכסף יכולה להימשך שנים?

זה תלוי במצב, הבנק גם יכול לקחת קבלן אחר להשלים את הבניה. (כנראה יעדיף לעשות זאת ברוב המקרים)
מן הסתם זה יכול ליצור עיכוב גדול....

 

[ירח אפל]

זה תלוי במצב, הבנק גם יכול לקחת קבלן אחר להשלים את הבניה.
מן הסתם זה יכול ליצור עיכוב גדול....

איך הבנק קשור לעניין?
פוליסת הביטוח היא בין המוכר, הקונה וחברת הביטוח.

 

[EyeKey]

איך הבנק קשור לעניין?
פוליסת הביטוח היא בין המוכר, הקונה וחברת הביטוח.

אה סליחה דיברתי על מצב של ליווי בנקאי

 

[teddypicker]

במקרה הזה מדובר על קרן מלווה שנותנת פוליסות של חברת ביטוח, הבנתי שאין הבדל בין זה לבין ליווי בנקאי.

 

[ירח אפל]

במקרה הזה מדובר על קרן מלווה שנותנת פוליסות של חברת ביטוח, הבנתי שאין הבדל בין זה לבין ליווי בנקאי.

גם ליווי בנקאי לא קשור לנושא

ליווי בנקאי = תמיכה פיננסית שמקבל הקבלן/יזם מהבנק לצורך הבניה, אין קשר בין הסעיף הזה לבין הקונה.

פוליסת ביטוח = פוליסה לביטוח הכספים ששולמו.
ערבות בנקאית = ערבות בנקאית להשבת הכספים ששולמו.

רק שני האחרונים קשורים לקונה.

 

[teddypicker]

דירה על הנייר לפני היתר, יש ליווי ומקבל פוליסה לכל תשלום שבוצע דרך השוברים.

אופציה ראשונה - יכול לשלם הכל מראש. מרוויח אי הצמדה למדד תשומות בנייה וקיבוע ריביות.
אופציה שניה - יכול לשלם לפי התקדמות, ״קנס״ תשומות הבניה די מובטח.

איך אפשר להעריך את הסיכון האמיתי באופציה הראשונה?

@אורי ג. @רוני @הנועזת
מה הייתם עושים? לא יעוץ כמובן

 

[אורי ג.]

מה הייתם עושים? לא יעוץ כמובן

אני הייתי מתמקח עם הקבלן, אין מצב שאני מקדים תשלום והוא לא נותן לי הנחה ובכל מקרה לא משלם הכל לפני טופס-4.

 

[רוני]

היי
יש כאן סיכון עם תמורה בצידה, אני מרגיש חוסר נוחות מהשלב של לפני היתר,
בקנדה לקבלן אסור לחתום חוזה עם רוכשים לפני קבלת היתר,
באנגליה זה דומה לארץ, ומניסיון אני יכול לומר לך שבפרויקטים שונים ניתן היתר
לכמות שונה של דירות מהתכנון המקורי, וגם היה שינוי במספר החדרים של מספר דירות.

לגבי רמת הסיכון צריך להתייעץ עם עורך דין, ואז להחליט אם אתה יכול להכיל סיכון זה.

 

[teddypicker]

תודה.

אני הייתי מתמקח עם הקבלן, אין מצב שאני מקדים תשלום והוא לא נותן לי הנחה ובכל מקרה לא משלם הכל לפני טופס-4.

הוא כבר הוריד במחיר, כמה היית משאיר לטופס 4? 15-20%?

אני מרגיש חוסר נוחות מהשלב של לפני היתר,

אתה צודק אך שוברי התשלום ינתנו רק לאחר היתר, לפני היתר אפשר לשלם עד 7% לפי חוק.
אני מדבר על סיכונים לאחר תחילת העבודות...

 

[אורי ג.]

הוא כבר הוריד במחיר, כמה היית משאיר לטופס 4? 15-20%?

אני הייתי מרגיש בנוח גם ב10%.

 

[chen15]

מה שאני עשיתי?

חיכיתי קצת, אחרי שהיה כבר שלד
ביררתי על הקבלן, הוא אחד הטובים בארץ
התרשמתי מההתנהלות שלו

ואז השלמתי ל100%.

מלכתכילה תיכננתי להשאיר 10% לטופס 4,
אבל זה הפך את הפרוצדורה עם המשכתנא לעוד יותר מורכבת, אז ויתרתי.

הרווחתי את המדד על הסכום ששילמתי, שהיה סכום לא זניח,
והתאים לי להתחיל לשלם כבר משכנתא.

זה היה במסגרת מחיר למשתכן
אני יודעת שעכשיו יש קבלנים שלא מאפשרים הקדמת תשלומים,
הם דורשים על כך פרמיה כי זה מייקר להם את הביטוח
זה הכי קרוב ששמעתי במציאות לריבית שלילית
לא רוצים לשמור לך על הכסף במקומך...

 

[דור מ.]

הייתי במצב דומה
קניתי כחודשיים לאחר היתר (מחיר הדירה לא השתנה אחרי ההיתר) בתקופת תחילת הקורונה.
לפני ההיתר חקרתי הרבה את הקבלן והיזם וקיבלתי רושם חיובי מאד.
בדקתי באינטרנט לגבי כמות הפרויקטים שהיזם עשה, כמה פעמים איחר במסירה (מאד חשוב), איכות הבניה.. הכל היה חיובי בגדול.
בינתיים לפני ההיתר החלו כבר עבודות עפר, מה שמראה על כמה קרוב היתר הבניה להקבל.

**ואולי הכי חשוב, חפרתי למהנדס העיר מתי אמור להתקבל היתר בניה!**

לבסוף שילמתי הכל מראש (שנתיים לפני כניסה בערך), חסכנו דיי הרבה כנראה..