1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

הערכת שמאי למשכנתא

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י nadav.m, ‏20/10/20.

data-full-width-responsive="true">
  1. nadav.m

    nadav.m משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏11/3/20
    הודעות:
    4
    לייקים שהתקבלו:
    0
    אודה לעזרתכם
    אנו בשלבים אחרונים של לקיחת משכנתא כשהשלב הבא הוא שליחת שמאי לבדיקת שווי הנכס.
    להבנתי , שמאים הנשלחים מטעם הבנק לבצע הערכת שווי לנכס ברובם המוחלט מורידים אחוז מסויים מערך הנכס על מנת להגן על הבנק.
    השאלה היא לאיזה אחוז של הורדה אני אמור לצפות כדי שאוכל לשים כסף בצד להשלמת הפער שיווצר ?
     
  2. המשקיע המתחיל הדביל

    המשקיע המתחיל הדביל משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏5/12/19
    הודעות:
    172
    לייקים שהתקבלו:
    104
    לדעתי הורדה של כ10%.
    בכל מקרה, כדאי לך לעשות את הדבר הבא - רק לבקש מהבנק רשימת שמאים, לפנות לאחד השמאים בצורה פרטית ולקבל ממנו שמאות. תוך כדי התהליך כמובן להגיש לו כל מסמך חיובי בדבר הנכס / קרקע / פיתוח האיזור, שיכול לעזור להעלאת שווי הנכס.
    לאחר מכן, להגיע לבנק שוב ולבחור את השמאי הזה, וכבר יש לך כנראה שווי משכנתא יותר גבוה ממה שהיית מקבל.

    לא ממליץ ולא מייעץ
     
    Santi, ITS ו-רוני אוהבים את זה.
  3. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,434
    לייקים שהתקבלו:
    18,470
    לא צריך שמאות פרטית לשם כך, אני עשיתי זאת עם השמאות הזולה של הבנק אבל אין ספק שאוזנו תהיה יותר קשובה בשמאות "מלאה".
     
  4. Lali

    Lali משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏30/3/15
    הודעות:
    273
    לייקים שהתקבלו:
    840
    אם הדירה נקנתה עם מתווך, כדאי לשאול אותו מי משמאי הבנק לבחור. לעתים קרובות ציון שמו של המתווך יביא להערכת שמאות שתואמת במדויק את חוזה המכירה. מנסיון עם 3 שמאים שונים ומתווכים שונים, שכולם אמרו לי את אותו הדבר וכך היה. בפעם שלא הגעתי דרך המתווך, הורידו לי כעשרה אחוז. הבנק לא התרשם מזה במיוחד ונתן משכנתא לפי מחיר החוזה. כנראה שזה גם תלוי במחיר הנכס וברמת הסיכון. אצלי זו היתה דירה להשקעה.
     
  5. סולידי לגמרי

    סולידי לגמרי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏17/2/20
    הודעות:
    15
    לייקים שהתקבלו:
    5
    בנוסף, שים לב לערך הכינון שאותו קובע השמאי. אצלי השמאי העביר את השמאות לבנק ולא אמר לי על איזה סכום כינון הוחלט.
    ערך הכינון יכול להיות 4500 ש"ח למטר בבנייה בסטנדרט נמוך, ועד 6500 ש"ח למטר בגבוה. לי העריכו ביותר מ7000 למרות שמדובר בדירה בת 40 שנים.
    ערך הכינון קובע גם את מחיר ביטוח המבנה שתצטרך לשלם בהמשך, ולכן אני חושב שאפשר לדבר עם השמאי גם על ערך הכינון הנקבע במידה ואתה חושב שהוא מוגזם.
    אם הוא כבר העביר את השמאות לבנק, הוא לא ישנה את ערך הכינון כי אז הוא יוצא "לא מקצועי" בעיני הבנק.
    לא יועץ ולא מייעץ, אומר מה שאני חוויתי.
     
  6. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,434
    לייקים שהתקבלו:
    18,470
    אין קשר, שמאי מעריך את שווי הדירה לבטוחות בלבד במקרה הזה, ערך כינון זה לצרכי ביטוח בלבד (גם הבנק יכול לבטח דרך חברת בת), שווי הדירה הוא לפי שווי שוק ללא קשר לערך הכינון שלו, בת"א לדוגמא ערך הנכס יכול להיות גם פי 10 ויותר מערך הכינון שלו.
     
  7. סולידי לגמרי

    סולידי לגמרי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏17/2/20
    הודעות:
    15
    לייקים שהתקבלו:
    5
    לא אמרתי שיש קשר בין ערך הכינון לשווי הדירה.
    כשהשמאי מעביר את השמאות לבנק, הוא גם קובע את ערך הכינון שלה. לפי ערך זה אתה צריך לבטח את הדירה בביטוח מבנה.
    רק אמרתי שכדאי לשים לב לזה לפני שהשמאי מעביר את ההערכה שלו, כי זה יכול לחסוך כסף בתשלומי הביטוח.
     
  8. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,434
    לייקים שהתקבלו:
    18,470
    זה חדש לי ואצלי לא היה כזה דבר עד כמה שאני יודע (דיסקונט), גם קיבלתי את השמאות ושם לא ראיתי אזכור לזה ולא הגיע אלי דרישה שכזו מהבנק.
    בכל מקרה עדיף לבטח בערך כינון ריאלי, ב5000 ש"ח אתה תהיה בתת ביטוח רציני.
     
  9. סולידי לגמרי

    סולידי לגמרי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏17/2/20
    הודעות:
    15
    לייקים שהתקבלו:
    5
    גם אני לא ידעתי על זה.
    ביטחתי דרך חברת ביטוח לפי מה שהם עושים בדרך כלל עבור דירות זהות.
    השמאי העביר ערך כינון שגבוה ביותר מ2000 ש"ח למטר.
    לאחר מכן, התקשרו אליי מהבנק שערך הכינון שהדירה בוטחה בחברת הביטוח לא תואם להערכת השמאי, ויש להשוות לסכום השמאי.
    בקיצור תוספת של עוד 150 ש"ח בשנה לביטוח המבנה.
     
    ITS ו-אורי ג. אוהבים את זה.
  10. קורא הדוק

    קורא הדוק משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏19/3/17
    הודעות:
    589
    לייקים שהתקבלו:
    220
    אז כמה זה הריאלי?
     
    youngpanther אוהב/ת את זה.
  11. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,434
    לייקים שהתקבלו:
    18,470
    תלוי בסטנדרד הבנייה/שיפוץ של הדירה שלך, לא הייתי יורד מה6K.
     
  12. יעקב

    יעקב משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/3/15
    הודעות:
    333
    לייקים שהתקבלו:
    425
    יש ערך כינון בשמאות והבנק מבקש לבטח לפי זה. לפחות ככה זה היה בעסקאות שאני הייתי מעורב בהן בזמן האחרון.
     
  13. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,434
    לייקים שהתקבלו:
    18,470
    בהסתכלות שנייה גם אצלי, לא שזה משהו שהייתי בונה עליו.
     
    יעקב אוהב/ת את זה.
  14. יעקב

    יעקב משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/3/15
    הודעות:
    333
    לייקים שהתקבלו:
    425
    לא לבנות בכלל, שמאי שעשה לי הערכה בחודש שעבר הגיע לערך כינון שמשקף מעל 10,000 שקל למטר, בניין ישן, סטנדרט נמוך. לא קשור לכלום ועדיין הבנק התעקש שהביטוח יהיה על הסכום הזה.
     
    סולידי לגמרי אוהב/ת את זה.
  15. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,434
    לייקים שהתקבלו:
    18,470
    אם אתה מדבר על אירוע TOTAL LOSS לבניין אז הסכום הזה יתכן ואפילו נמוך מדי, הסכום אצלי היה זהה והנכס היה במצב קרוב לחורבה.
     
    יעקב אוהב/ת את זה.
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
אחוז מימון כשהערכת שמאי שונה מערך עסקה פורום השקעה בנדל"ן ‏12/2/20
הערכת שווי למשכנתא - דירה על הנייר פורום השקעה בנדל"ן ‏3/7/20
הערכת שווי לדירה במצב רעוע פורום השקעה בנדל"ן ‏10/12/19
הערכת מחיר דירה כאשר אין אפשרות להשכיר או למכור אותה פורום השקעה בנדל"ן ‏17/3/19
הערכת שווי דירה פורום השקעה בנדל"ן ‏23/10/17
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.