הערכת שווי לדירה במצב רעוע

[albert yaron]

אודה לסיועכם.
עקב ירושה, אני מחזיק 50% מדירה בגוש דן. 50% נוספים מוחזקים בידי אחותי.
הדירה במצב מאוד לא טוב. לא שופצה, אף לא קוסמטית ממועד הבניה (שנות ה-70).
מושכרת היום.
אחד מהצדדים מעוניין לרכוש את ה-50% של הצד השני. לצורך זה נדרש לקבוע מחיר.
השאלה - מה הדרך המועדפת לקבוע מחיר? מאחר וכסף בתוך המשפחה נושא רגיש, עדיף לטעמנו שגורם חיצוני יסייע להעריך שווי.
1. לאור זאת שהדירה במצב רעוע במיוחד, האם סביר ששמאי יכול להעריך את שוויה? כוונתי, האם סביר שיש לו מספיק דגימות להשוואה.
2. מה דעתכם לגבי העמדת הדירה למכירה בשוק כמדד השוואה למחיר? בעיה מוסרית מסויימת מבחינתי מאחר ובפועל אנחנו לא מתכוונים למכור את הדירה לגורם חיצוני. מצד שני, ככל שאין אופציה אחרת טובה אני מוכן להתגמש על המוסר.
3. האם יש המלצה לדרך פעולה אחרת?

מודה מראש למסייעים.

 

[אורי ג.]

השאלה - מה הדרך המועדפת לקבוע מחיר? מאחר וכסף בתוך המשפחה נושא רגיש, עדיף לטעמנו שגורם חיצוני יסייע להעריך שווי.

שמאי. אפשר להביא 2 ליתר ביטחון ולעשות ממוצע ביניהם אם ממש רוצים להיות שקטים.
1. בוודאי, זה תפקידו.
2. זה בעיה כי למכור דירה במלוא ערכה לוקח לפעמים זמן, ולפעמים הרבה זמן, שנית לא תוכלו ממש למכור אותה ואפילו לא להכנס למו"מ רציני כי אתם לא באמת מוכרים אותה אז איך תדעו עם הקונה רציני או לא? רציני זה שעברה מקדמה, אם עברה מקדמה הוא יוכל לתבוע אותכם ותהיו מוכרחים למכור לו+פיצויים.
3. רק להביא שמאי, בשביל זה הם קיימים. תוכלו להביא כמה מתווכים לפני כן כדי לקבל סדר גודל לגבי שוויה וגם לבדוק בעצמכם ביד-2, לא חסרות דירות לשיפוץ למכירה.

 

[yossik]

לדעתי למכור, זה יפתור או ימנע בעיות משפחתיות בעתיד.
אין כאן סנטימנט לבלטות ולבלוקים.
השאלה אם הצד השני יסכים.

 

[חיים 111]

מצטרף למה ש @אורי ג. כתב.
אפשר לשאול מתווך מראש שייתן טווח של מחיר, כדי שהצד הקונה ידע אם רלוונטי מבחינתו לשלם סכום כזה.
אחרי זה, מחיר סופי לקבוע רק עם שמאי (יעלה קצת כסף, אבל הרבה פחות מהתנודתיות במחיר שמתווך יכול לתת).

 

[קפה שחור]

אחד מהצדדים מעוניין לרכוש את ה-50% של הצד השני

האם אתה רומז שהצד השני (המוכר) הוא זה ששואל את השאלה?
כי יש כאן שתי תשובות שונות וסותרות, משמע מחלוקת,
אחד רוצה לקבל כמה שיותר ואחד להפרד מכמה שפחות, זה מצב טבעי לחלוטין בעיסקה בין אנשים
כאשר מדובר על עיסקה בין בני משפחה, סביר להניח שאם הקונה יצליח להפוך את הדירה למוצר "מבוקש" עם ערך גבוה בעתיד, זה יהווה או פירגון או ההיפך ממנו
בגלל שאין לי שום היכרות עם הצדדים, אתן לך את דעתי האישית ומה הייתי עושה במצב כזה
לוקחים שמאי אחד ומשותף, כזה שיפמפם מחיר טוב לשניכם, שניכם תמכרו את חלקם לפני או אחרי שתערכו לה שיפוץ להעלאת הערך
תתחלקו בהוצאות, תתחלקו בהכנסות, תקנו בקבוק נחמד אחד לשני ושוקולדים
שלום בית מושלם עם כיסים מרופדים, אולי להרפתקאות נוספות, ואולי לא, win win בכל מקרה

 

[אורי ג.]

אגב יש עוד פתרון טוב: במבי BMBY

 

[daniel88]

אגב יש עוד פתרון טוב: במבי BMBY

BMBY זה שם קוד למנגנון התמחרות עם מספר יישומים. בשביל הכיף להלן שני יישומים של BMBY -
1. היישום המקורי אך השנוי במחלקות לדעתי - צד אחד מציע מחיר עבור קניית המניות/הנכס. הצד השני מחליט האם במחיר הנקוב הוא קונה או מוכר. בשיטה זו יש יתרון לצד שמקבל את ההצעה שכן הוא מקבל את ההזדמנות להחליט לגורלו.
2. שיטת המעטפות (טקסס שוט אאוט) - כל צד מגיש לגורם מוסכם מעטפה ובה הצעה לרכישת הצד השני. המנצח הוא כמובן בעל ההצעה הגבוהה

לצורך קיום התמחרות הוגנת חשוב לשים לב ששני הצדדים בעלי יכולות כלכליות דומות או לכל הפחות עם ממון המאפשר לקנות את המניות/הנכס במחיר הוגן. כמו כן יש לשים לב שאין פערי מידע מהותיים (נניח שצד אחד עקב עיסוקו ו/או ניסיונו יכול להעריך את שווי הדירה בצורה הרבה יותר מהימנה).

 

[קפה שחור]

כן יש לשים לב שאין פערי מידע מהותיים

יפה כתבת
כדי לקבוע שאין פערים כאילו צריך להיות גוף נייטרלי, כי מי שסובל מחוסר המידע יהיה בנחיתות בכל מצב
אם אין גוף נייטרלי,
כאשר מדובר בשני אנשים שנפרדים לשלום עם כסף והסכמה כששניהם מרוצים אז בסדר, מי שידע יותר הרוויח, או מי שחקר יותר
אבל כאשר מדובר במישהו שתפגוש במספר רגעים "אינטימיים" נוספים בחיים שלך, העליונות\נחיתות הזאת במידע אם היא קיימת תיחשף במהירה

 

[nomad]

פיתרון גרוע.
בין אחים יכולים להיות פערים גדולים בהבנה בנדל"ן לרבות מידע על הנכס הספציפי (וכישורים להשיג המידע) לצד יותר מדי מידע על המצב הכלכלי והאישי של האח האחר מה שיאפשר לצד החזק לתמרן את המחיר. עצם ההסכם לא ימנע מרירות ומשקעים לדורות.

מה ששותפים עסקיים (שגם ככה הרבה פעמים באים מאותו עניין ורקע) יכולים לבלוע כסיכום ג'נטלמני לא בהכרח יעבור במשפחה .

 

[daniel88]

פיתרון גרוע.
בין אחים יכולים להיות פערים גדולים בהבנה בנדל"ן לרבות מידע על הנכס הספציפי (וכישורים להשיג המידע) לצד יותר מדי מידע על המצב הכלכלי והאישי של האח האחר מה שיאפשר לצד החזק לתמרן את המחיר. עצם ההסכם לא ימנע מרירות ומשקעים לדורות.

מה ששותפים עסקיים (שגם ככה הרבה פעמים באים מאותו עניין ורקע) יכולים לבלוע כסיכום ג'נטלמני לא בהכרח יעבור במשפחה .

גם לדעתי התמחרות תתאים למשפחה רק במקרים חריגים. במקרה של נדל"ן זה באמת קל - שתי שמאויות וממוצע ביניהן ובא לציון גואל.

 

[albert yaron]

האם אתה רומז שהצד השני (המוכר) הוא זה ששואל את השאלה?
כי יש כאן שתי תשובות שונות וסותרות, משמע מחלוקת,
אחד רוצה לקבל כמה שיותר ואחד להפרד מכמה שפחות, זה מצב טבעי לחלוטין בעיסקה בין אנשים
כאשר מדובר על עיסקה בין בני משפחה, סביר להניח שאם הקונה יצליח להפוך את הדירה למוצר "מבוקש" עם ערך גבוה בעתיד, זה יהווה או פירגון או ההיפך ממנו
בגלל שאין לי שום היכרות עם הצדדים, אתן לך את דעתי האישית ומה הייתי עושה במצב כזה
לוקחים שמאי אחד ומשותף, כזה שיפמפם מחיר טוב לשניכם, שניכם תמכרו את חלקם לפני או אחרי שתערכו לה שיפוץ להעלאת הערך
תתחלקו בהוצאות, תתחלקו בהכנסות, תקנו בקבוק נחמד אחד לשני ושוקולדים
שלום בית מושלם עם כיסים מרופדים, אולי להרפתקאות נוספות, ואולי לא, win win בכל מקרה

אני דווקא הצד המעוניין לקנות במקרה זה, ומעוניין לעבור לגור בדירה. כך שמעדיף לא למכור במשותף החוצה, למרות שזה כמובן היה פיתרון אופטימלי מבחינת שלמות היחסים במשפחה.

 

[albert yaron]

שמאי. אפשר להביא 2 ליתר ביטחון ולעשות ממוצע ביניהם אם ממש רוצים להיות שקטים.
1. בוודאי, זה תפקידו.
2. זה בעיה כי למכור דירה במלוא ערכה לוקח לפעמים זמן, ולפעמים הרבה זמן, שנית לא תוכלו ממש למכור אותה ואפילו לא להכנס למו"מ רציני כי אתם לא באמת מוכרים אותה אז איך תדעו עם הקונה רציני או לא? רציני זה שעברה מקדמה, אם עברה מקדמה הוא יוכל לתבוע אותכם ותהיו מוכרחים למכור לו+פיצויים.
3. רק להביא שמאי, בשביל זה הם קיימים. תוכלו להביא כמה מתווכים לפני כן כדי לקבל סדר גודל לגבי שוויה וגם לבדוק בעצמכם ביד-2, לא חסרות דירות לשיפוץ למכירה.

תודה. סדר גודל לא בעיה לבדוק דרך אתר רשות המיסים ומדלן. הדירה מושכרת בערך ב20 אחוז פחות ממצב של דירה בסטנדרט סביר למגורים.
בשביל הfine tuning (שיכול להיות 5 אחוזים, קרי מאות אלפי שקלים) נביא שמאי.

 

[albert yaron]

BMBY זה שם קוד למנגנון התמחרות עם מספר יישומים. בשביל הכיף להלן שני יישומים של BMBY -
1. היישום המקורי אך השנוי במחלקות לדעתי - צד אחד מציע מחיר עבור קניית המניות/הנכס. הצד השני מחליט האם במחיר הנקוב הוא קונה או מוכר. בשיטה זו יש יתרון לצד שמקבל את ההצעה שכן הוא מקבל את ההזדמנות להחליט לגורלו.
2. שיטת המעטפות (טקסס שוט אאוט) - כל צד מגיש לגורם מוסכם מעטפה ובה הצעה לרכישת הצד השני. המנצח הוא כמובן בעל ההצעה הגבוהה

לצורך קיום התמחרות הוגנת חשוב לשים לב ששני הצדדים בעלי יכולות כלכליות דומות או לכל הפחות עם ממון המאפשר לקנות את המניות/הנכס במחיר הוגן. כמו כן יש לשים לב שאין פערי מידע מהותיים (נניח שצד אחד עקב עיסוקו ו/או ניסיונו יכול להעריך את שווי הדירה בצורה הרבה יותר מהימנה).

אהבתי. לא הכרתי את המתודה השנייה.
במקרה הזה לא רלוונטי כי רק הצד שלנו מעוניין לקנות.
מבחינת פערי מידע שני הצדדים מכירים את הדירה היטב.

 

[בת העמק]

מבחינת פערי מידע שני הצדדים מכירים את הדירה היטב.

זה לא המידע היחיד. מה עם מיסים שונים שצריך לשלם, כל אחד עפ"י מצבו? מה עם חוקים שהשתנו בשנים האחרונות, ועם תקנות מקומיות? מה עם תכניות מיתאר ושינויים צפויים באזור שיכולים להקפיץ או להפיל ערך?

 

[Fitch]

מציע לרואת את הסרט https://www.imdb.com/title/tt4964788/
כדי להבין שהתשובה של יוסי הכי טובה.

לדעתי למכור, זה יפתור או ימנע בעיות משפחתיות בעתיד.

גם בעוד 30 שנה אחותך יכולה לחשוב שדפקת אותה עם הקניה/מכירה הזאת.

 

[yossik]

מציע לרואת את הסרט https://www.imdb.com/title/tt4964788/
כדי להבין שהתשובה של יוסי הכי טובה.
גם בעוד 30 שנה אחותך יכולה לחשוב שדפקת אותה עם הקניה/מכירה הזאת.

זה עלול לקרות תוך זמן קצר יותר.
למרות ההסכם, כל צד יחשוב שהוא הצד שנידפק בעסקה ולפעמים עבור שלום בית נושכים שפתיים וממשיכים הלאה.
אבל זה עלול לצוף שוב ושוב אחרי שנים.
נניח לצורך הדיון ששני הצדדים הסכימו על כך שאחד מהם מוכר לשני. הקונה ישקיע בדירה וישביח אותה ומחירבה היא תהפוך לדירת חלומות וערכה אולי יעלה אולי ב 30% והצד המוכר פתאום מקנא והבין שפספס הזדמנות ושהקונה 'דפק' אותו.
my humble opinion.

 

[אורי ג.]

גם בעוד 30 שנה אחותך יכולה לחשוב שדפקת אותה עם הקניה/מכירה הזאת.

בזמן השבעה של אבא שלי, דודה שלי (שהיא קצת קוקו) ובעלה לא הפסיקו לבלבל את המוח כמה אבא שלי דפק אותם כשקנה ממנה את מחצית הדירה אי שם בשנות ה70.

 

[Shlomi Z]

בזמן השבעה של אבא שלי, דודה שלי (שהיא קצת קוקו) ובעלה לא הפסיקו לבלבל את המוח כמה אבא שלי דפק אותם כשקנה ממנה את מחצית הדירה אי שם בשנות ה70.

תנחומיי...
צרת רבת נחמת טיפשים, אצלנו זה אפילו הרבה יותר גרוע.
על מכשיר VCR יש מריבות עוד מה-60z

 

[sun_light]

1. בוודאי, זה תפקידו.

בעל הבית מכר את הדירה ששכרנו,
דירה 56 מטר, קומה ראשונה ללא מעלית. אזור לא טוב של פתח תקוה, רטיבויות בתיקרה מהמקלחת של השכן, קיר חיצוני עם עובש מידי פעם.
אמנם דלתות חדשות, ומטבח חדש. אבל הדירה עצמה על הפנים.
הגיע שמאי של הבנק, עם לייזר מדד את גודל הדירה
לא הסתכל על הרטיבויות, קילופים בחלק מהקירות, לא היה אכפת לו מהשיפוץ, פשוט מכלום.
הערכת שמאי, 980,000 שקל.
17,500 שקל למטר. זה מחיר למטר של דירות בהרבה יותר טובות בפתח תקוה, יותר חדשות, באזורים יותר טובים, ויותר משופצות.
נכון שזה תפקידו. אבל וואללה...הופתעתי.

 

[albert yaron]

מציע לרואת את הסרט https://www.imdb.com/title/tt4964788/
כדי להבין שהתשובה של יוסי הכי טובה.

גם בעוד 30 שנה אחותך יכולה לחשוב שדפקת אותה עם הקניה/מכירה הזאת.

מסכים מאוד עקרונית. במקרה הנ"ל מאחר ואני מעוניין ברכישת דירה דרך פעולה מסוג זה תהיה מלווה בעלויות כספיות גדולות.
זה ידרוש את מכירת הדירה ולאחר מכן רכישה שלי באירוע נפרד דירה.
לא בקיא במיסוי נדלן, אז מבלי להתייחס לכך. נידרש לשלם תיווך על המכירה והקניה, כמו גם עורך דין לשתי עסקאות, מס שבח על מכירת הדירה הנוכחית, ואולי עוד דברים. לכן מעדיף למצוא פיתרון של רכישה בתוך המשפחה בצורה הנקיה ביותר שאפשר.