הערכת שווי בעלות בנכס דמי מפתח

[Ron.B]

היי,
נתקלתי בהזדמנות מעניינת לרכוש בעלות על נכס בדמי מפתח. חשוב לי להדגיש- את הבעלות על הדירה ולא את זכות המגורים בה, שהיא נתונה לדייר מוגן.
הדירה נמצאת במקום שאני מזהה בו פוטנציאל גדול להתחדשות עירונית ולכן אחיזה של קרקע במקום כזה קורצת לי.
מחיר מבוקש על הדירה הוא כ-35-45 אחוז משווי "נכס חופשי", ככה לפי הערכה מאוד מאוד ראשונית שלי, עוד לפני ביקור בדירה ובדיקה משמעותית.
ניסיתי להבין איך לחשב שווי הוגן של דירה כזאת או באופן יותר ספציפי את "שווי זכות הבעלות". מצאתי מקור אחד מעניין:
שיעור 8 - דיירות מוגנת

להבנתי, במידה והדייר המוגן מעוניין לצאת מהדירה, הדייר הבא צריך לשלם דמי מפתח (לרוב כ-50 אחוז מערך הנכס בשוק חופשי) ודמי המפתח מתחלקים בין הבעלים לדייר המוגן כך שהדייר מקבל כ-66% מתוכם (סה"כ 33% מערך הנכס). כלומר גם בתרחיש אופטימי יחסית שהדייר ירצה לפנות את הדירה, אצטרך לשלם עוד 33% מערך הנכס באותו הזמן על מנת להשלים את הרכישה ולקבל את מלוא הזכויות בנכס. כל אותו הזמן שאני ממתין, מחזיק בנכס בעוד הדייר מתגורר בו, אני מקבל דמי שכירות פעוטים כלומר מפסיד דמי שכירות אלטרנטיביים.

האם למישהו יש ניסיון עם דירות מסוג זה?

בכל אופן אני מנסה להבין איזה פקטורים יש לשקלל, כרגע אלו הדברים שחשבתי עליהם:
1. מצב החוזה- עוד לא צללתי לעומק אבל יש מעמדות שונים של דיירות מוגנת, כתלות במועד חתימת החוזה המקורי. על חוזים ותיקים מאוד יכול להיות שיש לי מגבלות נוספות לעומת החוזים היותר "חדשים".
2. סטטוס הדייר- היות ועזיבה של הדייר יכולה להתבצע מרצונו בלבד (להוציא מקרים של הפרת חוזה) ויש לדייר יכולת להוריש את זכות המגורים לקרבה ראשונה (דור אחד קדימה בלבד) במידה והתגוררו עימו חצי שנה לפני הפטירה, יש משמעות ניכרת למצבו של הדייר.
3. אפשרויות מימון- עוד לא נבדק, אבל אני לא חושב שניתן לקבל משכנתא על נכס כזה (יוצא מנקודת הנחה שאם לא אשלם, אין לבנק יכולת אמיתית לעקל נכס שיש בו דייר מוגן). מבחינתי לא מדובר על חיסרון מהותי ואולי אפילו יתרון בגלל שיש לי אפשרות להגדיל משכנתא קיימת על נכס של ההורים ובכך להשלים את ההון העצמי שחסר לי כרגע. (יתרון אפשרי אם זה "מוציא מהתחרות" שחקנים אחרים שתלויים במשכנתא).
4. כל השיקולים של דירה רגילה כמו זכויות בניה, מרקם עירוני וכ'.

כדי להוסיף קצת הקשר לשאלה:
- אני צעיר וכרגע יש לי הכנסה פנויה גבוהה יחסית מה שמוריד את התלות שלי בתזרים בדמות שכירות (דמי מפתח מדובר לרוב על מאות שקלים בודדים בחודש).
- הזמן לצידי, בגלל חוסר התלות בהכנסה מהנכס הזה, יכול להיות שיש כאן הזדמנות "לדגור" על נכס נדלני במיקום טוב ובמחיר נמוך מתוך הבנה שמתישהו בעתיד הדייר (או ילדיו) יתפנו ושווי הנכס יעלה משמעותית, או לחילופין יאפשר לקבל שכירות הוגנת ואולי גם למשכן את הנכס עבור השקעות עתידיות נוספות.

תודה רבה למי שהעמיק עד כאן, אשמח לשמוע את דעתכם

 

[יהודה שוורץ]

אצטרך לשלם עוד 33% מערך הנכס באותו הזמן

נשמע כמו חיסרון, אם מחיר הנכס יכפיל את עצמו בעתיד יצא ששילמת די קרוב למחיר מלא של עכשיו ובנתיים לא קיבלת שכירות.
שאר הדירות בבניין גם בדמי מפתח? אם כן זה עלול לעכב אפשרות להתחדשות עירונית.
לא מבין כלום בדמי מפתח, ממה שאתה מתאר כאן זה נשמע די גרוע, אני מעדיף השקעה שברור לי מהיום הראשון כמה % תשואה היא נותנת+- כאן זה אוסף ספקולציות.

הזמן לצידי,

זה נכון לכל אפיק השקעה שתבחר בו, השאלה למה הכי כדאי לרתום את הזמן.

 

[Ron.B]

שאר הדירות בבניין גם בדמי מפתח? אם כן זה עלול לעכב אפשרות להתחדשות עירונית.

צודק, שחכתי להתייחס לזה. כרגע לא ידוע לי על מצב שאר הדירות, אבל זה יתווסף לשיקולים לבדיקה.

מעבר לזה, מדובר על חלקה פינתית גדולה יחסית אבל היא מאכלסת היום שני בניינים. הבניין המדובר בן 2 קומות עם סה"כ 6 יחידות, הבניין הנוסף חדש בשני עשורים (שנות השבעים) והוא בן 3 קומות עם 9 יח"ד.
לא יודע להעריך האם פינוי בינוי בנכס אחד יכול להתבצע בלי השני (פיזית על הקרקע זה ממש נראה כמו שתי חלקות נפרדות, לא ברור לי מה מהות השרץ הזה) אבל דווקא ראיתי בכך יתרון שאם שני הבניינים (סה"כ 15 יח"ד) מאחדים כוחות, מדובר על מגרש פינתי גדול באופן מהותי ולפי תכנית עיר עתידית השטח צפוי לאפשר בניה של עד 7 קומות.

 

[אורי ג.]

1. מצב החוזה- עוד לא צללתי לעומק אבל יש מעמדות שונים של דיירות מוגנת, כתלות במועד חתימת החוזה המקורי. על חוזים ותיקים מאוד יכול להיות שיש לי מגבלות נוספות לעומת החוזים היותר "חדשים".

לא מומחה לנושא אבל לא חושב שיש הבדלים עקרוניים, אם בכלל.

2. סטטוס הדייר- היות ועזיבה של הדייר יכולה להתבצע מרצונו בלבד (להוציא מקרים של הפרת חוזה) ויש לדייר יכולת להוריש את זכות המגורים לקרבה ראשונה (דור אחד קדימה בלבד) במידה והתגוררו עימו חצי שנה לפני הפטירה, יש משמעות ניכרת למצבו של הדייר.

נכון, אבל כל אחד מבניו יכול לבוא להתגורר איתו ואז אין יותר מדי משמעות למצבו.

3. אפשרויות מימון

תשכח מזה.

יכול להיות שיש כאן הזדמנות "לדגור" על נכס נדלני במיקום טוב ובמחיר נמוך מתוך הבנה שמתישהו בעתיד הדייר (או ילדיו) יתפנו ושווי הנכס יעלה משמעותית, או לחילופין יאפשר לקבל שכירות הוגנת ואולי גם למשכן את הנכס עבור השקעות עתידיות נוספות.

יתכן אבל תהיה מוכן לדגור על הנכס הזה כמה עשרות שנים.

לא יודע להעריך האם פינוי בינוי בנכס אחד יכול להתבצע בלי השני (פיזית על הקרקע זה ממש נראה כמו שתי חלקות נפרדות, לא ברור לי מה מהות השרץ הזה) אבל דווקא ראיתי בכך יתרון שאם שני הבניינים (סה"כ 15 יח"ד) מאחדים כוחות, מדובר על מגרש פינתי גדול באופן מהותי ולפי תכנית עיר עתידית השטח צפוי לאפשר בניה של עד 7 קומות.

רק קח בחשבון שהדייר המוגן שלך יקבל את הזכות להתגורר בתור דייר מוגן בדירה החדשה אא"כ תגיע איתו להסדר כספי כזה או אחר.

 

[Ron.B]

תודה

תשכח מזה

האם התכוונת רק לחלק הראשון או שאתה חושב שגם לא תהיה אפשרות להגדיל משכנתא על נכס אחר קיים לצורך רכישת הנכס המוגן?

נכון, אבל כל אחד מבניו יכול לבוא להתגורר איתו ואז אין יותר מדי משמעות למצבו.

במצבו התכוונתי בן היתר למצב משפחתי (למשל אם אין ילדים), אף על פי שבכל רגע יכולה להופיע בת זוג ולרשת את הדירה תוך חצי שנה של מגורים משותפים.

נשמע כמו חיסרון, אם מחיר הנכס יכפיל את עצמו בעתיד יצא ששילמת די קרוב למחיר מלא של עכשיו ובנתיים לא קיבלת שכירות.

כמובן שלא לקבל דמי שכירות זה חיסרון מובהק, שאמור להיות מגולם במחיר הרכישה. לגבי העלייה בערך הנכס, צריך לזכור שהבעלים מחזיק את הנכס ולכן אם הנכס הכפיל את עצמו, גם ה-77% של הבעלים הוכפל, מה שאמור לבוא לידי ביטוי בעליית מחירי שכירות או באפשרות משכון על הנכס (מאמין שבתרחיש של רכישת זכויות המגורים בנכס כבר כן יהיה ניתן לקבל משכנתא כי יהיה מדובר בדירה רגילה) כלומר נניח שיהיה אפשר לקבל משכנתא בגובה 50% מערך הנכס, והתשלום על הזכות יעמוד על כ-33%, ככה שתמיד ישאר מרווח.

כאן זה אוסף ספקולציות

כשאני מעלה את זה על הכתב באמת מצטברת מסה של ספקולציות. אבל עדיין מסקרן לבדוק האם הסיכון הגבוה יותר (שאחת הספקולציות לא תתממש) מביא איתו גם תשואה גבוהה יותר.
בכל אופן, הולך ונראה ש-40% משווי הנכס למשל הוא מחיר גבוה בהתחשב בכל אי הוודאות.

 

[אורי ג.]

האם התכוונת רק לחלק הראשון או שאתה חושב שגם לא תהיה אפשרות להגדיל משכנתא על נכס אחר קיים לצורך רכישת הנכס המוגן?

כנראה שכן יתאפשר, זה לא משכנתא ולא קשור לנכס הנרכש, אתה יכול לרכוש ככה גם רכב.

כמובן שלא לקבל דמי שכירות זה חיסרון מובהק,

דווקא כן תקבל, בין עשרות לכמה מאות שקלים בחודש.

בכל אופן, הולך ונראה ש-40% משווי הנכס למשל הוא מחיר גבוה בהתחשב בכל אי הוודאות.

מאד תלוי בן כמה הדייר, הסטטוס של צאצאיו וכו'
קח בחשבון שלמוכר יש יותר ידע מאשר לך.

יתכן דווקא וזו עסקה מעניינת, דווקא העובדה שזה ירחיק 90%+ מהאנשים והעבודה שלא ניתן לקבל משכנתא פה יכולה לשחק לטובתך ולהוריד את המחיר למטה בצורה משמעותית, תבין זה נכס שבקושי שלמוכר בקושי יהיו הצעות עליו אם בכלל ובדרך כלל גם הם בעצמם מאד מבוגרים ו/או לחוצים לכסף.

עשיתי עסקה דומה בעבר אגב.

 

[פזרן]

לא מבין בזה כלום ואני מתבסס פה על אנקדוטה מהעיתון:
https://www.themarker.com/realestate/.premium-1.9590315
אבל העסקה המדוברת פה נשמעת לי הרבה יותר סבירה, קניית דירה בכחצי מהשווי שלה בתמורה לדחיית הבעלות דפקטו עליה בכ10-15 שנה, כמובן שזה עלול להיות יותר או פחות אבל זה הטווח הסביר של התוחלת.
בהינתן אובדן תשואה אלטרנטיבית לתקופה זאת 50% הנחה נשמע לי התחום הסביר.
לקנות דירה בכ60% הנחה כשבסבירות יחסית גבוהה גם דור ההמשך של הדייר יהיה זכאי למגורים מדובר בפוטנציאל גבוה לתשואה זניחה מהנכס במשך עשורים, לי זה נשמע כמו עסקה עם פוטנציאל גבוה שתיברר בדיעבד כגרועה.

 

[Ron.B]

דווקא העובדה שזה ירחיק 90%+ מהאנשים והעבודה שלא ניתן לקבל משכנתא פה יכולה לשחק לטובתך ולהוריד את המחיר למטה בצורה משמעותית

זה באמת הדבר שמשך אותי לבחון קצת יותר, אבל לפעמים יש סיבות טובות ש-90% בורחים ממשהו ולכן חשוב לי לבדוק, גם מתוך הבנה שאין לחץ, ככל שאני יותר רגוע ושקול בהחלטה (לא פועל מתוך FOMO), יש סיכוי להוריד את המחיר יותר בעסקאות כאלה שהסחירות בהן נמוכה.

@אורי ג. , יכול לשתף אולי על העסקה שביצעת? הכוונה בעיקר למה היה המחיר ביחס למחיר שוק של נכס סטנדרטי וגם כמובן שורה תחתונה האם היית חוזר על העסקה בדיעבד.

עוד נקודה שאצטרך לשים אליה לב היא בחירת אנשי מקצוע בתחום הדיי נישתי הזה של דיור מוגן, מה שייתכן וייקר לי את עלויות העסקה עצמה.

 

[אורי ג.]

@אורי ג. , יכול לשתף אולי על העסקה שביצעת? הכוונה בעיקר למה היה המחיר ביחס למחיר שוק של נכס סטנדרטי וגם כמובן שורה תחתונה האם היית חוזר על העסקה בדיעבד.

העסקה שלי הייתה תפורה אישית וטובה לי, אין קשר לעסקה שלך. שילמתי יותר ממחיר שוק. הייתי חוזר עליה בוודאי אבל אין להקיש על העסקה שלך.

עוד נקודה שאצטרך לשים אליה לב היא בחירת אנשי מקצוע בתחום הדיי נישתי הזה של דיור מוגן, מה שייתכן וייקר לי את עלויות העסקה עצמה.

לא אמור, לא משמעותית לפחות. חשוב שיהיה עו"ד עם נסיון בתחום.

 

[HHH]

נקודה שצריך לציין - אם הדייר רוצה לצאת מהדירה זכותו לקבל הצעות בשוק החופשי להיכנס במקומו בדמי מפתח ואז לבעלי הדירה יש זכות להשוות את ההצעה ולרכוש ממנו את הנכס. כלומר יכולה להיות אפשרות בה הדייר ירצה למכור את הזכויות שלו ובעל הדירה לא יזכה בה (בין אם המחיר גבוה מדי לטעמו או שאין לו כסף זמין).
מניסיון שלי במספר הזדמנויות כל המודעות שראיתי בהן הוצעו למכירה זכויות מגורים בדמי מפתח שימשו למיקוח בלבד מול בעל הנכס שרכש אותה לבסוף.

 

[Ron.B]

מניסיון שלי במספר הזדמנויות כל המודעות שראיתי בהן הוצעו למכירה זכויות מגורים בדמי מפתח שימשו למיקוח בלבד מול בעל הנכס שרכש אותה לבסוף.

באמת מצב משונה, ממש יוצר ניגודי אינטרסים מובנה. אני חשבתי שהדבר נפתר בקלות על ידי הערכת שמאי ואז חלק ידוע מתוך הערכת השווי (למשל 33%)

עסקה המדוברת פה נשמעת לי הרבה יותר סבירה

מעניין האם אפשר לתכנן חוזה דומה גם עם דייר מוגן. למשל לרכוש את הזכות למגורים במחיר X ובתמורה הוא יוכל להמשיך להתגורר בנכס עד סוף חייו אבל ללא יכולת הורשה או העברה בדרך אחרת של אותה הזכות.

 

[גרהם]

מעניין האם אפשר לתכנן חוזה דומה גם עם דייר מוגן. למשל לרכוש את הזכות למגורים במחיר X ובתמורה הוא יוכל להמשיך להתגורר בנכס עד סוף חייו אבל ללא יכולת הורשה

אין סיבה שלא.
תקווה שלא יקרה לך מה שקרה לאיש בכתבה

 

[אורי ג.]

מעניין האם אפשר לתכנן חוזה דומה גם עם דייר מוגן. למשל לרכוש את הזכות למגורים במחיר X ובתמורה הוא יוכל להמשיך להתגורר בנכס עד סוף חייו אבל ללא יכולת הורשה או העברה בדרך אחרת של אותה הזכות.

אפשר, כמובן שהוא צריך להסכים למחיר המוצע.