הערכת שווי נכס ע"ב שכר דירה (עסקי+מגורים)

[A42]

ברור לי שיש הרבה משתנים וגורמים משפיעים וזה לא נוסחא פשוטה
אבל אשמח לכלל אצבע להערכת שווי נכס לפי שכר הדירה שמשלמים בו (שזה משהו שיותר קל לעמוד ולהשוואת)

פעם אחת עבור דירת מגורים
אני מכיר לרוב 3 אחוז
כלומר אם דירה מושכרת בסכום של 5000 שקל בחודש אז זה 60 אלף השנה ולפי 3 אחוז השווי שלה יהיה 2 מיליון שקל
אני צודק?

ועבור נדלן מסחרי נניח חנות, איך מחשבים את זה?
כי פה יש גם הרי עניין של מעמ ומס משמעותי על שכר הדירה

תודה!

 

[אורי ג.]

ועבור נדלן מסחרי נניח חנות, איך מחשבים את זה?

תלוי מיקום ועוד פרמטרים אבל מקובל להוון בין 6% ל10%

 

[A42]

תלוי מיקום ועוד פרמטרים אבל מקובל להוון בין 6% ל10%

וואו זה נמוך משמעותית מדירה
כלומר חנות שמושכרת ב5 אלף לחודש
השווי שלה ינוע בין 0.6 מיליון ל1 מיליון?

כלומר אני יכול אז במחיר של דירה לקנות חנות בסכום שיניב לי פי 2-3 משכר דירה?

תודה!

 

[אורי ג.]

וואו זה נמוך משמעותית מדירה
כלומר חנות שמושכרת ב5 אלף לחודש
השווי שלה ינוע בין 0.6 מיליון ל1 מיליון?

נכון.

כלומר אני יכול אז במחיר של דירה לקנות חנות בסכום שיניב לי פי 2-3 משכר דירה?

נכון רק שים לב להבדלים במיסוי ובסיכון.

 

[רוני]

וואו זה נמוך משמעותית מדירה
כלומר חנות שמושכרת ב5 אלף לחודש
השווי שלה ינוע בין 0.6 מיליון ל1 מיליון?

כלומר אני יכול אז במחיר של דירה לקנות חנות בסכום שיניב לי פי 2-3 משכר דירה?

תודה!

רגע אל תתלהב, בשכירות של 5,000 ש"ח בחודש מדירת מגורים יש פטור ממס,
בנכס מסחרי המס יהיה מינימום 31% ומעלה בהתאם למס השולי משכר העבודה,
רמת הסיכון וזמן מציאת שוכר גבוהים יותר (בגדול),
הארנונה ודמי ניהול בנכס מסחרי יקרים במידה והנכס לא מושכר,
בנוסף, יתכן תשלום גבוה יותר של ביטוח לאומי ואפילו מס יסף.

 

[הורדוס]

וואו זה נמוך משמעותית מדירה
כלומר חנות שמושכרת ב5 אלף לחודש
השווי שלה ינוע בין 0.6 מיליון ל1 מיליון?

פלוס מעמ

 

[A42]

רגע אל תתלהב, בשכירות של 5,000 ש"ח בחודש מדירת מגורים יש פטור ממס,
בנכס מסחרי המס יהיה מינימום 31% ומעלה בהתאם למס השולי משכר העבודה,
רמת הסיכון וזמן מציאת שוכר גבוהים יותר (בגדול),
הארנונה ודמי ניהול בנכס מסחרי יקרים במידה והנכס לא מושכר,
בנוסף, יתכן תשלום גבוה יותר של ביטוח לאומי ואפילו מס יסף.

בהרבה קונסטלציות יהיה לך גם פטור ממס בשכר דירה עסקי

בלי קשר ברגע ההשכרה היא על תושב ותיק (או מעל 60) אז זה כבר מדרגות מס מופחתות ובסכומים סבירים לרוב תעמוד על 10 אחוז

כן יש ביטוח לאומי להוסיף אבל זה יחסית נמוך

ארנונה על נכס ריק לרוב מקבלים לחצי שנה ראשונה פטור אחת לתקופה

לצערי מכיר את זה די טוב
(אומר לצערי שהבעיה העיקרית מול השכרת דירה זה ההתעסקות המוגברת בנכס, בשכנים עם העירייה ותחלופה יותר מהירה שגוררת גם שיפוצים שכל דייר עושה לעצמה, בלאי מואץ, צורך ברואה חשבון וכמובן מס שבח במכירה)

אבל בהחלט זה למי שמתכנן לפרוש מוקדם זה יכול להיות אופציה נחמדה כאפיק נוסף לקבל תשואה גבוהה על כסף עם קורלציה שונה לשוק ההון והדיור