דירה להשקעה על הנייר במרכז רמת גן

[מומו הברווז]

היי

אני חושב על רכישת דירה להשקעה (על הנייר) במרכז ר"ג ליד ציר ז'בוטינסקי.

המחיר הוא כ1.8, שמשקף מחיר למטר של 35 אלף למטר (כמובן לא כולל מרפסת). זה יחסית על, הצד הגבוה לאזור לדירת 2 חדרים, בערך 10% יותר מדירות באזור,מנגד הפרויקט נראה איכותי וברחוב שקט. יש דירה קצת יותר גדולה שמשקפת 32 אלף למטר.

איכלוס עוד 3 שנים.
מציעים תשלום של 25% עכשיו והיתרה באיכלוס.

יש לי אפשרות לממן את ה25% עם משכנתא על, נכס קיים או באופן מלא /חלקי מחסכונות (קרנות השתלמות בעיקר)

כמה שאלות:
1. חישבתי עלות עסקה של 7%,האם מדויק? (5 מס רכישה ועוד 2 עו"ד, אגרות וכו)
2. מה מרחב המיקוח מול סוכן המכירות? כישורי המו"מ שלי עלובים למדי. מה ריאלי לצפות מבחינת הנחה (אם בכלל)
3. מה פוטנציאל ההשבחה בהנחה שהמחיר כבר מבטא משהו מהעלייה של הרקל אבל עד האיכלוס היא כבר צפויה לפעול
4. ובשורה התחתונה - האם הייתם הולכים על עסקה כזו? אני בעצם בונה כאן על עליית ערך של למעלה מ2% רק, כדי שלא להפסיד.

יש לציין שהמטרה היא כנראה למכור בסמוך לאכלוס, אבל בהחלט קיימת אפשרות שהיא תשתנה ואחזיק את הנכס לטווח יותר ארוך לשכירות

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

כמה שאלות:
1. חישבתי עלות עסקה של 7%,האם מדויק? (5 מס רכישה ועוד 2 עו"ד, אגרות וכו)
2. מה מרחב המיקוח מול סוכן המכירות? כישורי המו"מ שלי עלובים למדי. מה ריאלי לצפות מבחינת הנחה (אם בכלל)
3. מה פוטנציאל ההשבחה בהנחה שהמחיר כבר מבטא משהו מהעלייה של הרקל אבל עד האיכלוס היא כבר צפויה לפעול
4. ובשורה התחתונה - האם הייתם הולכים על עסקה כזו? אני בעצם בונה כאן על עליית ערך של למעלה מ2% רק, כדי שלא להפסיד.

1. מס הרכישה שלך הוא 5% עד 1,294,770 ש''ח, ועל הדלתא שנשארה 6%.

2. כמה שיותר, תבדוק גם בכמה נמכרו דירות באותו בניין ובאיזור. תמיד יש יכולת תמרון.

3. אף אחד לא יודע. אתה בונה על עליית ערך (כי מעבר לזה, אין לך יכולת להשביח את הנכס - זה נכס חדש בבנייה חדשה וזה מתבטא כמובן במחיר). ה"סכנה" בעל הנייר זה בעיקר מי הקבלן הבונה, וקח בחשבון שכמו שאתה בונה על עליית ערך עם הזמן, יכול לקרות מצב הפוך בו תהיה ירידת ערך בנדל''ן.

4. אני אישית פחות מתחבר לקונספט. אבל זה רק אני, יש הרבה שעושים ככה - קונים על הנייר ומוכרים.

ג"נ - מחזיק דירה באיזור. אחלה איזור.

 

[אורי ג.]

1. אולי טיפה פחות, מאידך פעמים רבות משדרגים את הדירה.
2. כל מקרה לגופו, לפעמים יש מרווח גדול ולפעמים אין. בדרך כלל יש.
3. תלוי ברחוב, בשכונה, בפוטנציאל וכו', אם אתה מדבר על הנחה (באם בכלל) בגין רכישה על הנייר זה בודקים בקלות אל מול דירות מאוכלסות.
4. הייתי הולך על עסקה כזו אם יש מספיק בשר לרווח הון יפה, בדרך כלל בשבילי אין מספיק אבל אני קצת מפונק ברצונות שלי.

 

[Lucy]

איכלוס עוד 3 שנים.

מי הקבלן ומה המוניטין שלו? יכול להיות ששלוש שנים, חס וחלילה, יהפכו לחמש (ראיתי מקרה כזה).

 

[מומו הברווז]

מי הקבלן ומה המוניטין שלו? יכול להיות ששלוש שנים, חס וחלילה, יהפכו לחמש (ראיתי מקרה כזה).

הקבלן נקרא יצחק עופר. עוד לא בדקתי עליו. איך כדאי לעשות בדיקה מלבד חיפוש גוגל? תכננתי לבקש מהעו"ד שלי לבדוק ככל שנרצה להתקדם

 

[Lucy]

הקבלן נקרא יצחק עופר. עוד לא בדקתי עליו. איך כדאי לעשות בדיקה מלבד חיפוש גוגל? תכננתי לבקש מהעו"ד שלי לבדוק ככל שנרצה להתקדם

ממש ממש לא מומחית בנדל"ן, אבל אני (ולא ממליצה/מייעצת) הייתי מתחילה בלבדוק מתי הוא מוסר פרויקטים, גוגל כמובן כמו שהזכרת, ואם אפשר לדבר עם דיירים בפרויקטים שכבר בנה מה טוב.

 

[dani91]

נשמע לי תמחור גבוה לרמת גן, אלו מחירים של צפון ת"א.
אבל אני לא מספיק מכיר את האזור הזה.

 

[אורי ג.]

למחמירים, אני הייתי זורק פנימה גם אובדן תשואת דיביבנד של קרנות סל יציבות כמו VCSH שיכולה להניב (על פי תשואות עבר, לכאורה, בלי המלצה וכו׳) 1.8% דיבידנד לשנה אחרי מיסים על ה25% שלקחת כהלוואה - סה״כ 1.35% לכל שלוש השנים.
הגענו כבר לסך הוצאות של 11.05%.

1. לא הושקע הון עצמי, למעט הוצאות העסקה, אז אין ממש אובדן תשואה אלטרנטיבית.
2. VCSH נותן תשואה של 0.65% ולא כפי שכתבת וגם זה דולרי עם כל המשתמע.

 

[אורי ג.]

למה? הוא לא יכול להשקיע את ה25% האלה שממילא מגיעים מנכס אחר או חסכונות כפי שכתב, בכל דבר אחר חוץ מהדירה על הנייר?

הוא יכול להשקיע גם באופציות ממונפות או ביאטה, אז מה? ההשוואה היא תמיד השקעה X מול תשואה אלטרנטיבית, אתה החלטת שVCSH זו אלטרנטיבה שיש לה משמעות כלשהי, מה גם את ההון העצמי הזה שמגיע ממשכנתא לא ממש ניתן להשקיע במשהו למעט דיור.

vcsh חילקה סה״כ 1.827$ בשנה האחרונה לכל יחידת קרן, שמחירה עומד היום על 83$.

מה שהיא חילקה לא רלווטני אא"כ אתה משקיע בעבר, אני מדבר על העתיד, מה גם שכמה היא חילקה כלל לא רלוונטי לתשואה לפדיון של קרן אג"חית.

 

[אורי ג.]

לא הבנתי. אם קניתי vcsh לפני שנה ומכרתי היום, לא קיבלתי תשואת דיבידנד של 2.2% (1.827 לחלק למחיר הקנייה) לפני מס?

ידידי שמע, אל תעלב, אתה בור, אין לך מושג על מה אתה מדבר והדיון הזה עקר מבחינתי.
מומו הברווז: אמליץ לך להתעלם, אין משמעות למה שהוא כותב.

 

[AviKababi]

אחלה גישה. אולי תתרום מהידע שלך ותסביר איך הגעת לתשואת דיבידנד של 0.65%?

היי עידן, תסתכל כאן:
https://www.morningstar.com/etfs/xnas/vcsh/quote
על הפרמטר שנקרא SEC Yield. זאת בגדול תשואת הקופונים שאתה יכול לצפות לה מקרן אג"ח בשנה.
הדיבידנדים שהקרן חילקה בשנה שעברה לא קשורים לדיבידנדים שהיא תחלק בעתיד (המרכיבים של הקרן, ה- maturity של המרכיבים והריביות משתנים כל הזמן).

 

[מומו הברווז]

תודה על התגובות. נראית כמו עסקה יקרה עם כדאיות גבולית

 

[יהודה שוורץ]

אם ברחוב ז'בוטינסקי עסקינן, אני הייתי קונה דירה שבורה בבניין נמוך קומות ועל מגרש לא מנוצל לגמרי..
-לא ממליץ/מייעץ-