• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

דירה על הנייר ב15 - 85 באשדוד, עם פוטנציאל

נעמה רז

משתמש סולידי
הצטרף ב
25/10/22
הודעות
41
דירוג
5
שלום לכל החברה
קיבלתי הצעה די מעניינת ואשמח לשמוע אם יש כאן איזה בור ליפול בו.....
דירה בשלבי היתר בניה באשדוד עם נוף לים, יש בנק מלוה , תנאי תשלום 15 - 85 לא צמוד מדד עם אפשרות יציאה, התחייבות ל4 שנים ומטה.
לפי נתוני מתווכים באזור דירה כזו בנויה שוה באזור ה28 למ"ר, כיום היא נמכרת באזור ה 22 למ"ר, עם תשלום רק של 15%,
אם הכל נכון זה נשמע פנטסטי, גם לשלם סכום פעוט יחסית, גם בטחון על הכל, גם אפשרות יציאה, ובעיקר צפי לעליית נכס של לפחות 500 אל"ש.
אולי אני טועה? אולי אני לא חושבת נכון?
תודה מראש
 
  • אהבתי
Reactions: 002
על איזה פרויקט מדובר?
 
@נעמה רז לא אומר לך מה לעשות, אבל נדל״ן זה תחום שנמצא עכשיו בהרבה אי-וודאות בגלל העליה בריבית. אישית, אני מדיר רגליים. אני גר בהרצליה וכבר ראיתי במו עיני איך פתאום שלט חוצות לאחד הפרויקטים החדשים צנח לו מ-5.3 ל-5 בן-לילה.

היזמים והקבלנים לחוצים וזהו... מי שלחוץ, מוכן לעשות יותר פשרות ולהציע יותר סוכריות.
 
@נעמה רז לא אומר לך מה לעשות, אבל נדל״ן זה תחום שנמצא עכשיו בהרבה אי-וודאות בגלל העליה בריבית. אישית, אני מדיר רגליים. אני גר בהרצליה וכבר ראיתי במו עיני איך פתאום שלט חוצות לאחד הפרויקטים החדשים צנח לו מ-5.3 ל-5 בן-לילה.

היזמים והקבלנים לחוצים וזהו... מי שלחוץ, מוכן לעשות יותר פשרות ולהציע יותר סוכריות.
אוקי.
אבל זה לא שאני משלמת כאן 100% מדובר רק על 15%, כך שהצפי לרווח גדול מההפסד
 
תמיד כשיש "הזדמנויות", כדאי לענות על השאלות הבאות:
העסקה הזו הוצעה רק לך? אם כן, מדוע?
אם ההצעה פומבית ותקפה לכולם, מדוע אחרים לא קופצים על המציאה?
 
תמיד כשיש "הזדמנויות", כדאי לענות על השאלות הבאות:
העסקה הזו הוצעה רק לך? אם כן, מדוע?
אם ההצעה פומבית ותקפה לכולם, מדוע אחרים לא קופצים על המציאה?
אכן, אני ממש אוהבת את השאלות האלה,
ולשם כך מעלה לפורום ע"מ להבין מה יכול להיות תשובה לשאלות אלו.
מה באמת יכול להיות? מה הסיפור כאן? יש איזה נחש מתחת לכובע? או שהכל מושלם? או שאולי הוא פשוט לחוץ עקב העלאת הריביות מה שמאלץ אותו למכור במחיר הפסד.
תודה.
 
דברי איתנו במחירים, העסקאות ירדו, יש לו התחייבויות ואם לא ימכור במצב הזה כנראה יפסיד, בדקי את הפרטים אנחנו מכאן לא נוכל לסייע מעבר ללהזהיר שככל שהפרויקט שלו פוגע לו בכדאיות - מישהו ישלם על כך וכנראה זה לא יהיה הקבלן.
 
דברי איתנו במחירים, העסקאות ירדו, יש לו התחייבויות ואם לא ימכור במצב הזה כנראה יפסיד, בדקי את הפרטים אנחנו מכאן לא נוכל לסייע מעבר ללהזהיר שככל שהפרויקט שלו פוגע לו בכדאיות - מישהו ישלם על כך וכנראה זה לא יהיה הקבלן.
אם אתה מתכוון שזה יוכל לגרור את כל המשקיעים להפסד יש מימון בנקאי.
ואם אי הכדאיות הוא ביחס למחיר אני לא מבינה מה יכול להיות יותר מתחת לשוק במחיר הזה,
אם אי הכדאיות הוא ביחס לירידה כללית יש כאן עוד הרבה מרחב כך שהצפי לרווח הרבה יותר,
אשמח שתחכים אותי.
 
שלום לכל החברה
קיבלתי הצעה די מעניינת ואשמח לשמוע אם יש כאן איזה בור ליפול בו.....
דירה בשלבי היתר בניה באשדוד עם נוף לים, יש בנק מלוה , תנאי תשלום 15 - 85 לא צמוד מדד עם אפשרות יציאה, התחייבות ל4 שנים ומטה.
לפי נתוני מתווכים באזור דירה כזו בנויה שוה באזור ה28 למ"ר, כיום היא נמכרת באזור ה 22 למ"ר, עם תשלום רק של 15%,
אם הכל נכון זה נשמע פנטסטי, גם לשלם סכום פעוט יחסית, גם בטחון על הכל, גם אפשרות יציאה, ובעיקר צפי לעליית נכס של לפחות 500 אל"ש.
אולי אני טועה? אולי אני לא חושבת נכון?
תודה מראש
מה שהייתי מברר
א. מה המשמעות של התחייבות הבנק המלווה, מה הוא נותן במקרה של כשל.
ב. מה המשמעות של אופציית יציאה, ומי ערב על כך. (הייתי אומר שזה נתון מחשיד, אופציית יציאה היא דבר זול עבור המוכר, במקרה בו הוא יודע שאופציית היציאה תמומש כפי הנראה במצב בו הוא פושט רגל ממילא).
 
שלום לכל החברה
קיבלתי הצעה די מעניינת ואשמח לשמוע אם יש כאן איזה בור ליפול בו.....
דירה בשלבי היתר בניה באשדוד עם נוף לים, יש בנק מלוה , תנאי תשלום 15 - 85 לא צמוד מדד עם אפשרות יציאה, התחייבות ל4 שנים ומטה.
לפי נתוני מתווכים באזור דירה כזו בנויה שוה באזור ה28 למ"ר, כיום היא נמכרת באזור ה 22 למ"ר, עם תשלום רק של 15%,
אם הכל נכון זה נשמע פנטסטי, גם לשלם סכום פעוט יחסית, גם בטחון על הכל, גם אפשרות יציאה, ובעיקר צפי לעליית נכס של לפחות 500 אל"ש.
אולי אני טועה? אולי אני לא חושבת נכון?
תודה מראש
מתחיל לחץ וירידות ושיפור בתשלומים. זה יכול להמשיך, אבל העליות יחזרו כשהריבית תרד. או שלא. לגבי נכס ספציפי, אין תשובות גנריות, את צריכה מישהו שמכיר את האיזור.
 
אוקי.
אבל זה לא שאני משלמת כאן 100% מדובר רק על 15%, כך שהצפי לרווח גדול מההפסד
את משלמת רק 15% אבל מתחייבת לשלם את כל ה100%.
כלומר הסיכון הוא בין השאר ירידת המחיר או חוסר יכולת של הקונה לעמוד במחיר העסקה (למשל אם יהיה מובטל במועד התשלום ולא תאושר לו משכנתא), ולא 15%.
 
אוקי.
אבל זה לא שאני משלמת כאן 100% מדובר רק על 15%, כך שהצפי לרווח גדול מההפסד
כמו שכתב @האזרח הקטן , את כן משלמת 100%, פשוט במספר תשלומים.

אם הדירה עולה היום מליון, כשאת חותמת חוזה את מתחייבת לשלם מליון (פלוס ריביות, מתעלם מזה כרגע). שילמת היום 150. בעוד שלוש שנים שתקבלי את הדירה, תצטרכי להשלים עוד 850. אם מעכשיו ועד שתקבלי את הדירה המחירים ירדו ב 20%, הדירה תהיה שווה 800. אבל את תוסיפי עוד 850. במקרה הזה, מחקת 200 אלף ש"ח

אני לא אומר שזה יקרה כמובן. יש אי וודאות ביחס לעתיד, וכל אחד מכמת אותה אחרת.

דרך אגב, אני מציע לך לבדוק שוב את המספר 28. שם כנראה מתחבאת העז. גם אם מכרו שם דירות ב 28 למטר לפני שנה, זה לא מבטיח שזהו השווי למטר כיום.
 
גם אפשרות יציאה
יש מצב שאת חושבת ש- ״אפשרות יציאה״ מאפשרת לך לצאת אם את סתם מתחרטת או לא יכולה לעמוד בקניה?
כי לדעתי מה שכתב @יעקב 1 זה הסעיף הנכון. כלומר סעיף יציאה רק במקרה בו הקבלן לא מקבל היתר או לא יכול לסיים את הפרויקט.
 
דברי איתנו במחירים, העסקאות ירדו, יש לו התחייבויות ואם לא ימכור במצב הזה כנראה יפסיד, בדקי את הפרטים אנחנו מכאן לא נוכל לסייע מעבר ללהזהיר שככל שהפרויקט שלו פוגע לו בכדאיות - מישהו ישלם על כך וכנראה זה לא יהיה הקבלן.
אם אתה מתכוון שזה יוכל לגרור את כל המשקיעים להפסד יש מימון בנקאי.
ואם אי הכדאיות הוא ביחס למחיר אני לא מבינה מה יכול להיות יותר מתחת לשוק במחיר הזה,
אם אי הכדאיות הוא ביחס לירידה כללית יש כאן עוד הרבה מרחב כך שהצפי לרווח הרבה יותר,
אשמח שתחכים אותי.
 
כמו שכתב @האזרח הקטן , את כן משלמת 100%, פשוט במספר תשלומים.

אם הדירה עולה היום מליון, כשאת חותמת חוזה את מתחייבת לשלם מליון (פלוס ריביות, מתעלם מזה כרגע). שילמת היום 150. בעוד שלוש שנים שתקבלי את הדירה, תצטרכי להשלים עוד 850. אם מעכשיו ועד שתקבלי את הדירה המחירים ירדו ב 20%, הדירה תהיה שווה 800. אבל את תוסיפי עוד 850. במקרה הזה, מחקת 200 אלף ש"ח

אני לא אומר שזה יקרה כמובן. יש אי וודאות ביחס לעתיד, וכל אחד מכמת אותה אחרת.

דרך אגב, אני מציע לך לבדוק שוב את המספר 28. שם כנראה מתחבאת העז. גם אם מכרו שם דירות ב 28 למטר לפני שנה, זה לא מבטיח שזהו השווי למטר כיום.
וואווו! אלוף!!
אבל בוא נאמר את האמת המחיר של ה28 הוא כעת כי דירות עם נוף לים זהו מחירם כעת, כך שגם עם יש ירידה ב20% ירד 560 מ2.8 כך שלכל הפחות לא הפסדתי,
מלבד זאת הסיכוי שירד ב20% לדעתי הוא קלוש בכל אופן במבט של עוד שנתיים, כי לפי כל התחזיות יהיה צינון בריביות והביקוש הרי לא מפסיק....
 
ב. מה המשמעות של אופציית יציאה, ומי ערב על כך. (הייתי אומר שזה נתון מחשיד, אופציית יציאה היא דבר זול עבור המוכר, במקרה בו הוא יודע שאופציית היציאה תמומש כפי הנראה במצב בו הוא פושט רגל ממילא).
יציאה להעביר לבעלות של אדם אחר,
כך שאם פתאום אני צריכה את ההון העצמי לעיסקה אחרת מעניינת אז אני יכולה למכור את הזכות גם באמצע דבר שלא כל חברה נותנת
 
למה לחכות 4 שנים ?

חותמת על החוזה ב 22 למטר ומוכרת דקה אחרי זה את הדירה ב 24 למטר. יהיו קונים ?

דרך אגב, ה 85 לא צמוד לכלום ?
 
נערך לאחרונה ב:
  • אהבתי
Reactions: 002
למה לחכות 4 שנים ?

חותמת על החוזה ב 22 למטר ומוכרת דקה אחרי זה את הדירה ב 24 למטר. יהיו קונים ?

דרך אגב, ה 85 לא צמוד לכלום ?
באמת שאלה מצויינת,
אתה מתכוון ברצינות או רק להסביר שיש כאן איזה משהו תלוש?
ה85 לא צמוד
 
עו"ד מקרקעין שיעבור על העסקה.
אחד שמקבל תשלום ומוכן לעמוד מאחרי המילה שלו, אם קורה משהו בהתאם להצעתו.
 
עורך דין מקרקעין יעבור ויבהיר את תנאי העסקה, הוא לא יתחייב על משהו שהוא לא שולט בו. אדרבה בעסקה עם כל כך הרבה חוסר ודאות בשלבי פרי סייל, הצהרות באוויר בלי אסמכתאות והתחייבויות ברורות וכל זה עטוף בהסכם חד צדדי עד כמה שניתן מצד הקבלן וכל סעיף הבא לזכות את הקונה הוא בהיבט השיווקי מסחרי ובהיבט המשפטי רק במה שהוא מחוייב מבחינת חוק, וגם שם מעגלים כל מה שניתן.


לא שמענו על מספיק קבלנים ויזמים שהתרסקו לאחרונה, גם אנחנו לא אוהבים להודות שנפלנו, ודאי לא אוכלוסיית המשקיעים.

אנחנו בתקופת זמן לא יציבה, אפשר להרוויח אבל אפשר גם שלא. האפשרויות שאת מתארת שהצד המוכר מאפשר הן לא ודאיות ולא באמת כפי שאת מתארת (לפחות לא מניסיוני) ולכן מציע שתבדקי את כל הקצוות תחשבי על כל דבר אפשרי שיכול לקרות. בין היתר שיבנו בניין מול החלון שלך, שישכירו חניון ציבורי בבניין שלך, שיפתחו גן ילדים או סופר, שהסכם העברת זכויות צד שלישי כפי שתיארת יהיה כזה שלא מותנה ביזם...


הערות אלו הן תמיד נכונות להסכמים לפני בנייה, במקרה שאת מתארת הייתי בודק גם את הרווחיות של היזם/ הקבלן , בין היתר הניסיון שלו בשוק, פרויקטים קודמים, ניסיון עם העירייה.
למה כדאי לו בכלל להיכנס לפרויקט כזה, מה הסטטוס או התירוץ למספרים הנמוכים כפי שאת מתארת? הרי אם היה יכול לקבל יותר אז למה לא?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
O דירה על הנייר - "גינדי גרנדס", רמת אפעל החדשה נדל"ן 12
E מחיר למשתכן+/דירה על הנייר נדל"ן 5
R הלוואת גישור על דירה על הנייר לפני קבלת טופס 4 נדל"ן 6
F דירה יחידה - חדשה על הנייר לעוד 5 שנים, או ישנה שתעבור פינוי בינוי יום אחד? נדל"ן 27
T דירה על הנייר - שאלות של מתחיל נדל"ן 25
A קניית דירה על הנייר לפני חזרה מרילוקיישן נדל"ן 18
מומו הברווז דירה להשקעה על הנייר במרכז רמת גן נדל"ן 12
S הערכת שווי למשכנתא - דירה על הנייר נדל"ן 18
hommie דירה על הנייר נדל"ן 9
M פחת על דירה כהוצאה מוכרת לעצמאי שעובד מהבית - רעיון טוב או לא? מיסים 6
Y קניית דירה להשקעה ב״מחיר למשתכן״ בפרוייקט לאוכלוסיה החרדית נדל"ן 10
S מתלבט האם כדאי לקנות דירה שניה - עזרה נדל"ן 4
שם משתמש בעייתי השכרת דירה זה יותר משתלם מלקנות? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 6
G דירה למגורים - עסקה משתלמת בתנאי 80/20? נדל"ן 5
ה שליש דירה במתנה לבעל דירה נדל"ן 3
ש התלבטות לגבי דירה יד שנייה בחיפה נדל"ן 2
אחד_שיודע הצהרת הון - האם לדווח על דירה שנרכשה ונמכרה בין הצהרות הון מיסים 2
Nons Ense מצאתי דירה שאני רוצה לרכוש, אילו שאלות חשוב לשאול את בעל הדירה? נדל"ן 5
M רשימת עלויות ברכישת דירה יד 2 נדל"ן 4
Nons Ense רכישת דירה ראשונה להשקעה מיד 2 איך וממה מתחילים? נדל"ן 1
O תשואה דירה להשקעה נדל"ן 9
ח משכנתא - חצי דירה ראשונה וחצי דירה שניה נדל"ן 4
P מס יסף - בזמן מכירת דירה או אחרי דוח שנתי? נדל"ן 5
M מכירת דירה שנרכשה בעסקת 80/20 נדל"ן 12
י [מס רכישה] הצהרה בעת רכישת דירה שניה מיסים 4
ע זכיתי בפרויקט דירה בהנחה, זה שווה? נדל"ן 13
L רכישת דירה ראשונה מקבלן נדל"ן 4
A מסלולי מיסוי שכר דירה מיסים 1
M סדר פעולות בקניית דירה נדל"ן 20
ח יעוץ לגבי מימון רכישת דירת יד שנייה ומכירת דירה קיימת במצב שוק לא אידיאלי נדל"ן 15
D התלבטות בין רכישת דירה 3 להשקעה לבין המשך השקעה בקרן כספית + קה"ל נדל"ן 9
S קבלת דירה ללא תמורה- האם ניתן למכור כמשפר דיור? נדל"ן 2
ל משנכתא בשותפים שרוכשים דירה נדל"ן 8
ס בין דירה לפרישה- העו"ש מעלה אבק יומני מסע אישיים 12
E בחירת דירה בדירה בהנחה נדל"ן 2
A שיעבוד על דירה עם אפשרות מכירה נדל"ן 8
S דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 17
R מס דירה שניה פוסטים מאיכות נמוכה 2
T מועד תשלומים עבור דירה יד2 נדל"ן 8
S שדרוג דירה - התייעצות האם לקחת משכנתא ובאיזה סכום נדל"ן 13
נ מיסוי דירה שנייה להשקעה כשהראשונה נקנתה במסגרת מחיר למשתכן נדל"ן 1
S דירה בהנחה - רווק או ידועים בציבור? נדל"ן 5
K משכנתא על שליש דירה נדל"ן 12
M דירה ראשונה להשקעה- כמה שאלות נדל"ן 20
D התייעצות לפני רכישת דירה להשקעה נדל"ן 1
D דירה שלישית להשקעה. נדל"ן 5
י דירה סמוכה לפיר אשפה - כמה זה בעייתי? נדל"ן 5
מ מס בגין השכרת דירה-בקשה לטופס מיסים 3
כ דברים שמשביחים דירה חדשה משמעותית? נדל"ן 14
ד דירה אחת למגורים (שמתחלפת עם הזמן) ודירה אחת להשקעה שנותרת קבועה נדל"ן 3

נושאים דומים

Back
למעלה