תיק ההשקעות / יומן של yanosh34

[פשוט]

כל הכבוד.
לי אישית אין כוח לרמת פירוט כזו.
מסתפק במעקב אחרי השווי הנקי וההוצאה הכוללת.

 

[Santi]

קראתי את כל היומן מההתחלה עד לסוף, תהליך מרשים וסחטיין על האינפוגרפיקה ורמת המעקב ההמשכית והמדויקת.
שתי שאלות:
1. מרוצים עד כה מהמעבר לדירת מגורים בבעלותכם? מה היה השיקול?
2. אתה מזין את הנתונים מדי יום?

 

[yanosh34]

1. מרוצים עד כה מהמעבר לדירת מגורים בבעלותכם? מה היה השיקול?

בהחלט. השיקולים היו לפי סדר חשיבות:

70% - שיפסיקו להוציא אותנו מהבתים שאנחנו גרים בהם. למעט מזל, אין לזה בעיקרון שום פתרון חוץ מלקנות בית בעצמך. היו לנו 3 מעברים ב5 השנים האחרונות ואנחנו כבר לא ילדים וזה ממש לא היה מתאים. המעבר הראשון היה ביוזמה שלנו לבית יותר גדול אז מילא, אבל השני היה אחרי שנתיים בדירה כי בעלי הדירה חזרו מרילוקיישן והשלישי היה אחרי 3 שנים בדירה כי בעלי הדירה לא הסכימו להאריך את השכירות שנה לפני שהיא נגמרת אלא רצו לקחת את הזמן ולהחליט 3 חודשים לפני הסוף.

10% - כדי להיות עם דריסת רגל במחירי הנדל"ן בארץ. הנחת המוצא היא שבכל מקרה בשלב כלשהוא בחיים אני אגור בדירה בבעלותי וברגע שהיא קיימת אני רוצה להגן על עצמי מפני עליית מחירים בשלב כמה שיותר מוקדם. גם לזה אין כל כך פיתרון חוץ מלהיות בעל דירה. אז לאורך השנים היתה את הדירה להשקעה אבל ברגע שהיא נמכרה לא היתה לי שום הגנה כזאת ורציתי אותה בחזרה.

10% - כדי לא להתעסק יותר עם בעלי דירה ואי הנעימויות שנוצרות במקרים האפורים שלא תמיד ברור בהם מי צריך לשלם על תיקון מסוים. וכדי שאני לא אצטרך לתת הסברים למישהו אחר לאיך זה שאני לא מצליח למנוע מהילדים שלי לעשות נזקים לדירה הכל כך מושלמת שלו.

5% - כדי לעשות בדירה דברים שאפשר לעשות רק בדירה בבעלותי. דוגמה למשהו שרירותי שישר עשיתי - חימום מים בגז.

5% - לא קשור ישירות לדירה עצמה - כדי לקבל מימון זול (המשכנתא) לצורך ההשקעה בשוק ההון.

2. אתה מזין את הנתונים מדי יום?

כן, יש לי את השגרת בוקר של להיכנס לכרטיסי אשראי, לראות עסקאות שצצו מהיום-יומיים האחרונים, ולהכניס אותם.
בסופי חודשים יש קצת יותר עבודה כמו להכניס תלושי שכר, לעדכן מוצרים פנסיוניים, שערי מט"ח ומניות.
אבל השגרה היומית היא 2-3 דקות.

 

[וינסנט]

הגרפים ורמת הפירוט שלך מרשימים ביותר - כל הכבוד!

לעדכן מוצרים פנסיוניים, שערי מט"ח ומניות.

למעשה אתה משתמש בגוגל שיטס להפקת הדו"חות בלבד ואין לך נתונים דינאמיים בגיליונות (Googlefinance למשל)? כל העידכונים שלך מבוצעים ב-GnuCash?

 

[yanosh34]

למעשה אתה משתמש בגוגל שיטס להפקת הדו"חות בלבד ואין לך נתונים דינאמיים בגיליונות (Googlefinance למשל)? כל העידכונים שלך מבוצעים ב-GnuCash?

נכון. אין שום דבר דינאמי בגליונות.
הנתונים מאחורי הגרפים שהצגתי הם ממש רק העתק הדבק תקופתי של נתונים מהReports של GnuCash לתוך המקום המתאים בGoogle Sheets.
אם נוצר חשבון חדש, או במעבר לשנה חדשה, יש טיפה עבודה ידנית בGoogle Sheets. אבל בשוטף בשביל לעדכן גרפים זה רק העתק הדבק של הנתונים הכי מעודכנים בGnuCash.

תשואה אני כן מחשב בגליונות עצמם עם XIRR.

 

[yanosh34]

את חישובי המרחק מעצמאות כלכלית אני מבסס על נתוני צריכה שנה אחורה ולכן הם דיי מעוותים כרגע, אבל אאעדכן אותם בעוד כמה חודשים כשיהיו מספיק נתונים על 2022 אשר אמורה להיות שנה נורמלית.

משתף אותם עכשיו. שיתפתי בעבר בשרשור, עכשיו זה על פני גרף ומעודכן.
החישובים מבוססים על הסימולציות של ERN.


בגרף הראשון רואים את סכום המשיכה הבטוח והצריכה.
היתה קפיצה בצריכה ב2021 בגלל רכישת הדירה. הצריכה של 2022 (מבוססת על ינואר+פברואר) מייצגת מציאות יותר נורמלית, ומהשנה היא גם לא כוללת שכירות.
סכום המשיכה הבטוח צנח בשנה שעברה מאותן סיבות - דירת המגורים אינה נכללת בנכסים לצורך חישובי מרחק מעצמאות כלכלית, ולצורך רכישתה הרבה כסף הועבר מנכסים שכן נכללים.
הצפי קדימה מתבסס על כך שהצריכה ושיעור החיסכון עד כה ב2022 ישארו קבועים (ריאלית), והנחת תשואה ריאלית של 4% בשוק ההון. הגעה לעצמאות כלכלית יוצאת כרגע בשנת 2028.




בגרף הזה רואים מרחק מעצמאות כלכלית באחוזים (סכום משיכה בטוח חלקי צריכה) ואת סיכויי הכישלון של פרישה לפי שנה.
בהתחלה כמובן שכל ניסיון לפרישה היה נכשל - 100%. לאחר מכן זה מתחיל לרדת ובהתאם לגרף הקודם - ב2028 זה מגיע ל0%.

 

[CAI]

מעקב שווי נקי, לפי דגימה חודשית, נכון לסוף 2021

צפה בקובץ המצורף 787

מחיר הבית כלול בנכסים? אם כן, אז איך מחשבים מה מחיר הבית?

 

[yanosh34]

מחיר הבית כלול בנכסים? אם כן, אז איך מחשבים מה מחיר הבית?

כלול.
האופן שבו אני מחשב הוא הצמדה של מחיר הקניה למדד מחירי הדירות של הלמ"ס.
לא בהכרח הכי מדויק, אבל שיטתי ואובייקטיבי.
אם אני אראה שהמחיר מתחיל להיות לא הגיוני, למשל אם מחירי הדירות בשכונה השתנו באופן משמעותי לעומת הממוצע הארצי, אז אני אנסה לחשוב על דרך אחרת.

 

[גרהם]

כלול.
האופן שבו אני מחשב הוא הצמדה של מחיר הקניה למדד מחירי הדירות של הלמ"ס.
לא בהכרח הכי מדויק, אבל שיטתי ואובייקטיבי.
אם אני אראה שהמחיר מתחיל להיות לא הגיוני, למשל אם מחירי הדירות בשכונה השתנו באופן משמעותי לעומת הממוצע הארצי, אז אני אנסה לחשוב על דרך אחרת.

למה חשוב לך כמה שווה הדירה בה אתה גר?
אם הבנתי נכון, אז התכלית של הניתוח מאיר העיניים שלך היא לצורך פרישה עתידית. במקרה כזה, נראה לי שאין טעם לכלול בשווי הנקי דירה למגורים ובמקביל צריך כמובן לא להתחשב בהוצאות שכירות שממילא אינך משלם.

 

[yanosh34]

למה חשוב לך כמה שווה הדירה בה אתה גר?
אם הבנתי נכון, אז התכלית של הניתוח מאיר העיניים שלך היא לצורך פרישה עתידית. במקרה כזה, נראה לי שאין טעם לכלול בשווי הנקי דירה למגורים ובמקביל צריך כמובן לא להתחשב בהוצאות שכירות שממילא אינך משלם.

אתה צודק ששווי הדירה פחות חשוב, אולי אפילו לא חשוב בכלל, לצורך הניתוח שעשיתי.
אבל שווי נקי הוא שווי נקי. ונדל"ן, גם זה שגרים בו, הוא חלק מהשווי הנקי לפי הגדרה.
אז מעקב אחד הוא מעקב שווי נקי שאני פשוט אוהב לעקוב אחריו גם אם הוא פחות חשוב.
ומעקב שני הוא הניתוח מרחק מעצמאות כלכלית שבחישוב הפנימי שלו אני באמת משמיט את הדירה.

 

[CAI]

כלול

איך מתחשבים בנכס הזה כחלק מהסכום של פרישה מוקדמת?
בלי הכללה של הנכס הזה אתה עדיין יכול לפרוש ב 2030?

 

[yanosh34]

איך מתחשבים בנכס הזה כחלק מהסכום של פרישה מוקדמת?
בלי הכללה של הנכס הזה אתה עדיין יכול לפרוש ב 2030?

הנכס הזה אינו כלול בסכום של פרישה מוקדמת. אפשר להתעלם ממנו לחלוטין. הוא סתם מופיע בגרף שווי נקי אבל לצורך חישובי פרישה הוא לא קיים.
האופן העקיף שבו הקיום שלו כן בא לידי ביטוי זה שמאז רכישתו, הצריכה החודשית יותר נמוכה כי אין צורך לשלם דמי שכירות, וצריכה יותר נמוכה מקרבת את הפרישה.

 

[גרהם]

אתה צודק ששווי הדירה פחות חשוב, אולי אפילו לא חשוב בכלל, לצורך הניתוח שעשיתי.
אבל שווי נקי הוא שווי נקי. ונדל"ן, גם זה שגרים בו, הוא חלק מהשווי הנקי לפי הגדרה.
אז מעקב אחד הוא מעקב שווי נקי שאני פשוט אוהב לעקוב אחריו גם אם הוא פחות חשוב.
ומעקב שני הוא הניתוח מרחק מעצמאות כלכלית שבחישוב הפנימי שלו אני באמת משמיט את הדירה.

בכל העולם המערבי אנשים עושים את זה כי פתאום כולם מיליונרים עקב עליית מחירי הנדלן.

 

[FIYaacov]

בכל העולם המערבי אנשים עושים את זה כי פתאום כולם מיליונרים עקב עליית מחירי הנדלן.

וכאן עושים את זה למרות שהוא קטן מהחלק ההשקעתי של השווי הנקי

 

[yanosh34]

וכאן עושים את זה למרות שהוא קטן מהחלק ההשקעתי של השווי הנקי

האמת שעם מה שקורה למחירי הנדל"ן בשנה האחרונה ועם מה שקורה בשוק ההון בחודשים האחרונים, אני כבר לא בטוח.

 

[albert yaron]

@yanosh34
שרשור מרשים. נחשפתי עכשיו לראשונה, ישר כח.

 

[Mela]

תודה רבה לך על שיתוף התהליך. מאוד מרשים!

 

[כימאי]

אז מעקב אחד הוא מעקב שווי נקי שאני פשוט אוהב לעקוב אחריו גם אם הוא פחות חשוב.
ומעקב שני הוא הניתוח מרחק מעצמאות כלכלית שבחישוב הפנימי שלו אני באמת משמיט את הדירה.

וזה בהנחה שאתה מחליט להמשיך ולהתגורר באותה דירה למשך זמן ממושך. החלטה לגיטימית כמובן אבל איננה מחוייבת. ניתן גם לעבור לדירה אחרת תחת נסיבות חיים שונות או סדר עדיפויות שונה ובכך לקרב או להרחיק את המרחק מעצמאות כלכלית.

 

[bayov]

@yanosh34 וואו, מרשים ביותר.

הורדתי GnuCash ואני קורא את הדוקומנטציה בינתיים. תוכל לחלוק את ה Chart of Accounts שלך? אשמח להשראה

 

[yanosh34]

וזה בהנחה שאתה מחליט להמשיך ולהתגורר באותה דירה למשך זמן ממושך. החלטה לגיטימית כמובן אבל איננה מחוייבת. ניתן גם לעבור לדירה אחרת תחת נסיבות חיים שונות או סדר עדיפויות שונה ובכך לקרב או להרחיק את המרחק מעצמאות כלכלית.

נכון.
ההנחה כרגע באנליזה היא מאוד גנרית והיא שהצריכה החודשית נשארת קבועה ושאין מעבר לדירה אחרת.
הדרך להתייחס למעבר דירה יותר יקרה בעתיד היא למשל להכניס בסימולציות הוצאה חד פעמית של x כסף (ההפרש הצפוי בין הדירות + הוצאות מעבר) בעוד y שנים.