תיק ההשקעות / יומן של yanosh34

[Kipodi]

מצטרף לשאלה

 

[אדון ארון]

בשעה טובה נקנתה הדירה למגורים ולקחתי משכנתא. השוק בהחלט בשיא ולכן לקחתי משכנתא של 50% אך באופן הבא:
75% מימון עם שני שליש פריים וקל"צ. שליש אחד עם ריבית טובה, P-0.8, והשליש השני כפיתוי שבו אמרתי לבנק שהוא יכול להתפרע עם הריבית.
הקל"צ גם כן בריבית טובה של 1.7%. סה"כ נשאר עם עלות מימון ממוצעת של 1.25%.

אנשים שאני מכיר ריחמו עלי שאני צריך להתעסק עם לקיחת משכנתא. להסביר להם שאני קונה בית (בין היתר) כדי לקחת משכנתא ולקבל מימון זול עבור שאר ההשקעות, זה קצת פחות מובן, אבל זה מה שזה.

אשמח לשמוע למה פיתוי על השליש פריים השני (וכמה הוא היה) ולא על הקל"צ

 

[yanosh34]

שמע, רמת הפירוט, הסדר והדבקות במטרה שלך מרשימים! אתה ממש יודע מה כל שקל שלך עושה בכל זמן נתון וזה מרשים.
אשמח לשמוע קצת איך אתה עוקב אחרי כל הנכסים שלך ואיך מייצרים גרפים כאלה יפים

במשך שנים עקבתי אחרי חשבונות\נכסים והכנסות\הוצאות באמצעות YNAB4 שהיתה חביבה מאוד ועשתה את העבודה נהדר.
בשנה האחרונה עברתי לGnuCash שהיא יותר רצינית ובעלת יותר יכולות.
YNAB היא יותר מכוונת לניהול תקציב מה שמעולם לא עניין אותי, בעוד שGnuCash היא ממש תוכנה לניהול חשבונאות שזה יותר דומה למה שאני עושה ורוצה.

לגבי הגרפים, הם כולם נוצרו בgoogle sheets באמצעות נתונים שאני מייבא מGnuCash.
אמנם יש בGnuCash אפשרות גם לייצר reports גרפיים אבל הם דיי מיושנים ומכוערים, ובנוסף בgoogle sheets יש לי הרבה יותר יכולת לייצר ולקסטם אותם כפי שאני רוצה.
לצורך היבוא, יש בGnuCash יכולות לייצר reports מקוסטמים ככה שכל שנשאר זה לעשות העתק הדבק לsheet והגרפים מתעדכנים. מי שרוצה ממש להתפרע, יש גם API.

אשמח לשמוע למה פיתוי על השליש פריים השני (וכמה הוא היה) ולא על הקל"צ

במקור זה היה מתוכנן להיות פיתוי סטנדרטי על שליש של משתנה. ולהישאר עם שליש פריים + שליש קל"צ.
ברגע האחרון השליש משתנה הוחלף לעוד שליש פריים משום שזה מחק לחלוטין את הסיכון לעמלת פירעון מוקדם או עליית מדד בחודשיים שאני כן צריך להחזיק את המסלול הזה לפני שאני יכול לפרוע אותו.
הריבית בשליש הנוסף היא P+1.6, היא יותר גבוהה מהריבית שהוצאה במסלול משתנה אבל כאמור, הריבית פה חסרת משמעות ובכלל לא נוהל עליה משא ומתן - להיפך אמרתי לבנקאית שתשים שם ריבית גבוהה כדי שיאשרו לה את התמהיל.

מכאן ברור מדוע הפיתוי הוא לא על הקל"צ - הריבית בקל"צ מצוינת, זאת ריבית שאני רוצה להישאר איתה והריבית בפריים גבוהה ממנה.
אפילו אם הריבית בפריים היתה זולה מעט מהקל"צ, למשל P-0.2 = 1.4% הייתי מעדיף להישאר עם הקל"צ 1.7% לצורך ניהול סיכונים מתרחיש של עלית ריבית.

דרך אגב היחס המדויק הוא
29% פריים פיתוי
37% P-0.8
34% קל"צ 1.7

 

[FIYaacov]

37% P-0.8
34% קל"צ 1.7

לכמה שנים?

 

[yanosh34]

לכמה שנים?

הפריים 22 הקל"צ 12

 

[FIYaacov]

הפריים 22 הקל"צ 12

זה מוכוון יעד כלשהוא?
או במילים אחרות, למה לא 30 (או כל מספר אחר בו הריבית עדיין סבירה ביחס לתשואות שוק)?

 

[yanosh34]

זה מוכוון יעד כלשהוא?
או במילים אחרות, למה לא 30 (או כל מספר אחר בו הריבית עדיין סבירה ביחס לתשואות שוק)?

ראשית, בהינתן אותה ריבית עבור תקופות שונות, כמובן שהייתי בוחר בתקופה הארוכה על מנת להישאר כמה שיותר ממונף על ריבית נמוכה כל הזמן. זה אני מניח ברור.
אבל ברגע שהארכת התקופה מעלה את הריבית (גם בפריים דרך אגב), והייתי צריך להחליט בין למשל 1.7% קל"צ ל12 שנים או 1.6% קל"צ ל10 שנים, אז עשיתי את החישוב הבא:

בדיקה של 2 תרחישים (שאני צופה שרלוונטיים עבורי) - פירעון של המשכנתא אחרי 5 שנים ופירעון שלה אחרי 10 שנים. בכל אחד מהם בדיקה על מספר תשואות שוק ההון שהכסף המלווה יעשה בזמן הזה - 0% 1% 2% 3% וכו' - ובסוף בדיקה באיזה מהתרחישים אני אעשה יותר כסף. כסף ממש, לא ריבית. כלומר רווח בשוק ההון על הכסף המלווה פחות עלות ריבית המשכנתא.

אחרי כמה סימולציות כאלה מקבלים תמונה דיי ברורה של מה עדיף.
למשל בדוגמה הנ"ל בפירעון אחרי 10 שנים, אם התשואה בשוק ההון תהיה 0% או 1% או כל דבר שקטן מריבית המשכנתא, מן הסתם עדיף את המסלול 10 שנים ולא את ה12.
אך ברגע שתשואת שוק ההון חוצה את ה2.4%, מסלול ה12 שנים הופך להיות יותר רווחי בכסף.
2.4% זאת תשואה שדיי סביר להניח שתתרחש ולכן במקרה הזה העדפתי את מסלול ה12 שנים.

 

[yanosh34]

@FIYaacov הבעיה במה שתיארתי זה שהבנק לא הולך לפרוס בפניך את כל האפשרויות. צריך להתכנס לתמהיל אחד ומקסימום לבקש הצעה אחת נוספת על פריסה לתקופה אחרת.
אז צריך להתחיל ממשהו לפני שאתה יודע מה יהיה הריביות.
אני חושב שסדר הפעולות הבא למשכנתא מהסוג שלקחתי (מינוף+פיתוי) הוא דיי טוב:
1. להגיד לבנקאי שבפריים ישים את התקופה הכי ארוכה שהוא יכול מבלי לגרום לריבית לעלות, כלומר שעדיין תאפשר לתת את הפריים הכי טוב שאפשר. יכול להיות שבחלק מהבנקים זה לא משנה ואין הבדל בין 20 ל30 שנים.
2. בקל"צ לשים משהו לא קצר מדי מבחינת לא לחרוג מההחזר החודשי המקסימלי שהבנק יאשר, ואולי גם לא להיצמד אליו משום שזה יכול להשפיע על הריביות - גם את זה כדאי לבדוק מול הבנקאי. מצד שני גם לא ארוך מדי כדי לא להגיע לריביות שלא שווה להתמנף עליהן.

 

[nicepo1]

הריבית בקל"צ מצוינת, זאת ריבית שאני רוצה להישאר איתה והריבית בפריים גבוהה ממנה.
אפילו אם הריבית בפריים היתה זולה מעט מהקל"צ, למשל P-0.2 = 1.4% הייתי מעדיף להישאר עם הקל"צ 1.7% לצורך ניהול סיכונים מתרחיש של עלית ריבית.

מהלך חכם מאוד לדעתי ברביות כאלה.
אין הגנה טובה יותר לסביבה של אינפלציה\עליית ריבית במקרה שתגיע.

 

[Cassandra Gemini]

כלומר, ב-2021 הכנסות נטו של 75K בממוצע לחודש לא כולל השקעות? איך?

 

[yanosh34]

כלומר, ב-2021 הכנסות נטו של 75K בממוצע לחודש לא כולל השקעות? איך?

שכר סטנדרטי של זוג הייטק. 2021 טיפה מוטה למעלה כרגע כי זה רק על פני 3 חודשי הרבעון הראשון. 2020 יותר מייצגת.

ב2020: מעסיק אחד כ46,000 ברוטו מעסיק שני כ48,000 ברוטו. סה"כ מיסי הכנסה ביחד: כ27,000. נשאר 67 אלף נטו.
שים לב שמדובר על ברוטו כולל הכל, לא ברוטו של שכר יסוד אז זה לא שכר גבוה אלא סטנדרטי בהייטק.

למשל פירוק של מרכיבי ה46,000:
שכר בסיס: 32500
השתלמות מעסיק: 2437.5
פנסיה ופיצויים מעסיק: 4819.75
נסיעות + מזון: 1800
בונוס: 1500
ESPP: 550
RSU: 1600
והשארית משטויות אחרות כגון מתנות לחגים, הבראה וכו

 

[fliper]

במקור זה היה מתוכנן להיות פיתוי סטנדרטי על שליש של משתנה. ולהישאר עם שליש פריים + שליש קל"צ.
ברגע האחרון השליש משתנה הוחלף לעוד שליש פריים משום שזה מחק לחלוטין את הסיכון לעמלת פירעון מוקדם או עליית מדד בחודשיים שאני כן צריך להחזיק את המסלול הזה לפני שאני יכול לפרוע אותו.
הריבית בשליש הנוסף היא P+1.6, היא יותר גבוהה מהריבית שהוצאה במסלול משתנה אבל כאמור, הריבית פה חסרת משמעות ובכלל לא נוהל עליה משא ומתן - להיפך אמרתי לבנקאית שתשים שם ריבית גבוהה כדי שיאשרו לה את התמהיל.

יופי של מהלך, כל הכבוד !
תוכל לציין באיזה בנק לקחת את המשכנתא ?
תודה

 

[סולידי לגמרי]

דרך אגב היחס המדויק הוא
29% פריים פיתוי
37% P-0.8
34% קל"צ 1.7

קיבלת ריביות מדהימות.
תמשיך לעדכן בבקשה, סופר מעניין ומלמד.

 

[yanosh34]

יופי של מהלך, כל הכבוד !
תוכל לציין באיזה בנק לקחת את המשכנתא ?
תודה

דיסקונט.
יש 8 בנקים שמציעים משכנתא בישראל, לדעתי שווה לפנות לכולם לקבל הצעה.
ההתחלה של התהליך היא דיגיטלית כמעט בכולם אז זה לא דורש הרבה התעסקות בשלב הראשון, ואי אפשר לדעת איזה בנק יפתיע פתאום.

אם בכל זאת רוצים לצמצם אז הסיכוי לקבל הצעה טובה מבנק ירושלים, מרכנתיל או אגוד היא קטנה.
לגבי הבינלאומי אני לא יודע, הם לא מתפקדים. פניתי כמה פעמים וחזרו אלי רק אחרי חודשיים, שזה חודש אחרי שכבר לקחתי את המשכנתא.
זה משאיר את פועלים, דיסקונט, לאומי, ומזרחי כ4 ההכי רלוונטיים.

 

[yanosh34]

לכבוד סגירת 2021, אני מעדכן שוב עם נתוני סוף השנה.
יש לי הרבה גרפים לשתף. זה גם יכול לתת רעיונות לשאר האנשים על מה אפשר לנהל מעקב, וגם באופן טבעי אין הרבה מקומות אחרים שבהם אני יכול לשתף מידע אישי כזה.

השנה עברנו ממגורים בשכירות לדירה בבעלותנו וסוף סוף כל החשבונות והנכסים נמצאים תחת ההקצאה ובדיוק במקומות שאני רוצה שהם יהיו.

עקב הוצאות המעבר לדירה, הצריכה השנה קפצה בצורה משמעותית.
את חישובי המרחק מעצמאות כלכלית אני מבסס על נתוני צריכה שנה אחורה ולכן הם דיי מעוותים כרגע, אבל אאעדכן אותם בעוד כמה חודשים כשיהיו מספיק נתונים על 2022 אשר אמורה להיות שנה נורמלית.

מה שאני כן אשתף בינתיים (אני חושב שבחלקים כי יש הרבה), זה את כל שאר המעקבים היותר יבשים.

ולהיום אתחיל עם הקצאת הנכסים.

 

[yanosh34]

ההקצאה היא בעיקרון 100% מנייתית אבל נדחפים לכאן דירת המגורים והרכבים שהם בכלל לא נכסי השקעה, אג"ח מיועדות שהם סבבה, מזומן שהוא... מזומן, ואחר - שאלה כספי פיצויים ללא סעיף 14 שמנוהלים באופן כפוי במסלול ברירת מחדל ולא בעוקב S&P500.

 

[yanosh34]

זאת ההקצאה הפנים מנייתית. S&P500 זה מסלולי הפנסיות וההשתלמויות. VXUS+VTI זה ניסיון לאזן חזרה (להקצאה עולמית) את הS&P500 בחשבון מסחר.
מנוהל זה מה שכתבתי מקודם לגבי הפיצויים. ומעסיק1+2 אלה מניות ספציפיות מתוכניות RSU וESPP.

 

[yanosh34]

ולבסוף זאת החלוקה בין ארה"ב לשאר העולם. בעצם זה היחס בין VXUS לבין VTI+S&P500
ארה"ב היא כרגע 60% אז זה כמעט מושלם.

 

[yanosh34]

מעקב הכנסות חודשיות מעבודה נטו והוצאות חודשיות, ושיעור החיסכון כפונקציה של היחס ביניהם.
הגרף הראשון כולל הפקדות פנסיוניות, הגרף השני זהה אך מתעלם מהפקדות פנסיוניות שזה אולי איך שרוב האנשים מחשבים שיעור חיסכון.

 

[FIYaacov]

שזה אולי איך שרוב האנשים מחשבים שיעור חיסכון.

זה שאנשים מתייחסים רק לנטו לבנק, ומתעלמים מנטו לבנקים אחרים ששייכים לך, לא אומר שצריך לפעול כמו שהם פועלים