מינוף- נדלן vs שוק ההון

[123W]

אממ... תגדיר נדיר.
זה הרחק בעומק העשירון העליון, כנראה אחוזים בודדים(40kנטו)

40~48 נטו לזוג כולל הקרן השתלמות...

 

[TunaGolem]

אממ... תגדיר נדיר.
זה הרחק בעומק העשירון העליון, כנראה אחוזים בודדים(40kנטו)

דברנו על זוג צעיר. הם לא צריכים 10 אש"ח בחודש.

בכל מקרה זו תקיפה של נקודה משנית בטענה. גם זוג צעיר שהכניס 30 אש"ח נטו (כולל קרן השתלמות) וחסך באגרסיביות, יכל להגיע לדירה ללא משכנתא וללא סיוע.
כאן אנחנו כבר לא מדברים על אחוזים בודדים (בין 15% ל25%), בניגוד לטענות:

זוג צעיר, ששירת בצבא, למד משהו, התחיל לעבוד ולהקים משפחה, לא יוכל לעולם** לרכוש דירה בכוחות עצמו במצב המחירים הנוכחי.

אם "בכוחות עצמו" = ללא משכנתא וללא עזרה מההורים, אתה צודק בגדול.

כולל ההסתייגות:

יתכן וניתן למצוא מקרה חריג פה ושם, וגם כבר לא בטוח.

 

[המתמיד]

קראתי. איך התיאוריה הזאת מסבירה את המחירים בשנת 2008? בשנים הללו כל פקידי הממשלה והרשויות העירוניות פשוט החליטו לא להיות מושחתים וחסרי כישורים, כל התוכניות נשכחו במגירה ומחירי הנדל"ן היו נוחים לכל? ככלל, אני נוטה להסתייג משיטות הוכחה פילוסופיות - והמאמר הזה הוא דוגמה מצויינת למה.

אני לא הסתכלתי על זה בתור "הוכחה" למה מחירי הדיור גבוהים, אלא בתור מה אפשר לעשות כדי להפוך את תהליכי הבנייה והבנייה עצמה לכאלו שדורשים פחות משאבים (זמן וכסף) ועונים יותר על הביקוש בשוק, ובדרך זו לכולנו (יזמים, קבלנים, רשויות מקומיות, לקוחות) יהיה טוב יותר.

לגבי גרפים וניתוחי מאקרו - כל אחד יכול להביא גרפים מכל מקור שהוא רוצה. למשל הגרף הזה שמתאר את ריבית הפריים מ-1993 (לפני כן מדובר על ריבית אפקטיבית - ראה מקור):

אז הנה "ההוכחה" שאין קורלציה שלילית של ממש של היחס מחיר/שכר לריבית:
בין 1990 ל-2000 הריבית נעה מעלה ומטה סביב ה-13%, ואילו היחס מחיר/שכר עלה בצורה כמעט מונוטונית --> קורלציה אפס.
בין 2000 ל-2006 הריבית ירדה באופן די מונוטוני, ואילו היחס מחיר/שכר ירד ביחד איתה --> קורלציה חיובית.
למה המרכאות? כדי להדגיש שזה לא מוכיח כלום ושאנחנו קצת טוחנים מים בחיפוש אחר גורם הפלא.
אני שוב מדגיש את הנקודה שלי: כיוון שענף הדיור הוא אחד המורכבים שיש (משלב הרבה מאוד גורמים: ממכסות על חומרי גלם ועובדים, חקיקה, בירוקרטיה, רגולציה, איכות הסביבה, מימון וריביות, פסיכולוגיה ורגש, מצב גיאו-פוליטי ומאקרו כלכלי, ועוד ועוד), אני משוכנע כמעט ב-100% שיהיה קשה מאוד לבודד משתנה יחיד שאחראי לחלק הארי במצב היום.
הריבית הנמוכה היא כנראה אילוץ חיצוני (קטונתי מלצאת נגד הקונצנזוס של מיטב הכלכלנים), ולכן צריך להתמקד במה שכן ביכולתנו (כלומר ביכולת המחוקק) לשנות. וזה כמובן באופן בלתי תלוי במה שאנחנו כאינדיבידואלים יכולים לעשות (לחסוך, להשקיע וכו').

מ-2002 עד 2010 חלה ירידה של 6 אחוזים במדד ג'יני של ההכנסה ברוטו ומדד זה חזר לרמתו בשנות ה-90. מדד ההכנסה הפנויה מציג תמונה שונה, וכאן אפשר לדון על הסיבות שבגינן יש פער בין המדדים, כאשר לפי דו"ח המחלקה לפיתוח תקציבי בכנסת הסיבות מתחלקות בין קצבאות, גידול במשקל העובדים הזרים בשוק העבודה וכו'.

כיוון שדירה קונים מהנטו, אני לוקח את דבריי על העלייה באי-שוויון ביחס לסוף שנות ה-90 בחזרה (האי שוויון בנטו ירד מעט מאז 2010 ע"פ מדד ג'יני).

אם אחזור לעניין מחיר הקרקע באזור המרכז - למיטב הבנתי, לפחות 40% ממחיר הדירה נובע ממיסים (דירה של 2 מלש"ח - מע"מ 300K + מחיר קרקע 500K ליחידת דיור לפחות, מקור אחד מיני רבים). הסיבה לכך היא הפיקציה ש"אין קרקעות במרכז" (ניתן להסתכל על ערים גדולות בעולם, ולהבין מדוע זו פיקציה. רמז: העולם תלת-מימדי). ה"מחסור בקרקעות" הוא תולדה של הבירוקרטיה והספסרות של המדינה. כמובן שהכל מסיבות טובות וכדי להגן על "איכות החיים של התושבים", בעלי החיים, השטחים הירוקים, וכן הלאה (וכמובן להגדיל את ההכנסות ממיסים).
אבל כמו שכתבתי בדבריי הקודמים, זו לא גזירת גורל, ובשנים האחרונות נראה שיש שינוי מסוים: מחיר למשתכן המושמצת, ייבוא עובדים זרים, חידוש התכנון באזור המרכז. מה זה יעשה למחירי הדיור? נחיה ונראה. בתקווה שבעוד 5 שנים, כשהריבית תעלה בעוד אחוז או שניים (בתקווה) ודירות על הנייר יהפכו לבטון נחזור להתחבט בשאלה "מה הוביל לירידת המחירים?"

* לגבי תוכנית מחיר למשתכן המושמצת, שמורידה את מחיר הקרקע לזוכים בדירה - אפתח שרשור בנושא, בתקווה לדיון מאיר עיניים.
תקציר: בהינתן המצב היום (ריבית נמוכה, קושי בהצפת השוק בקרקעות בגלל שלל סיבות), לדעתי התוכנית היא משהו בהחלט סביר ומתקבל על הדעת כדרך להוריד את מחירי הדיור.

 

[קפה שחור]

מה זה יעשה למחירי הדיור? נחיה ונראה

אני שמח על הסבלנות לזמן שיש לי לגלות תוך כדי המשך מגורים בשכירות לתקופה אפילו יותר ארוכה מ 5-7 שנים
כל הגלגל עלול להתהפך ולהתרסק תוך X שנים, איפוק מבחינתי הוא דבר חשוב כדי לגלות את אותו ה"נעלם"

 

[Honey jar]

יש הרבה תגובות שאני רוצה לענות להן אבל מסתבר שאני של לפני החגים, השאיר מלא עבודה לאני של אחרי החגים...