מינוף- נדלן vs שוק ההון

[אורי ג.]

ל"ן כיום דומים לאלו של שנות ה-90, ולא מדובר ב"סיטואציה שיצאה משליטה".

גם אם זה נכון אז כמו שאתה רואה בשנות ה90 זה היה הפיק של הפיק שאז בא שפל וירידות של יותר מ15 שנים.

 

[Oringa]

גם אם זה נכון אז כמו שאתה רואה בשנות ה90 זה היה הפיק של הפיק שאז בא שפל וירידות של יותר מ15 שנים.

אמת. הנדל"ן בישראל יקר באופן כללי לאורך כל ההיסטוריה, ובתקופות של ריבית אפסית ברחבי העולם, זה מאד לא מפתיע שהנדל"ן יתייקר. אפשר להתנחם בעובדה שהשכר ממשיך לטפס, ואין כשל שוק בולט שפוגע בענף הנדל"ן.

 

[Honey jar]

אם יש לך נתונים יותר עדכניים - אשמח לדעת.

בתור התחלה, אנחנו כרגע בשלהי שנת 2017. כמעט 6 שנים מאוחר יותר מאשר השנה האחרונה בגרף. המחירים היום שונים מאוד ממחירי 2012.

הדיעה שלי מורכבת ממעקב אחרי השוק בעשור האחרון בכל דרך שקיימת- לוחות נדלן, עסקאות שאני נחשף אליהן- עסקאות של חברים/משפחה/שכנים/עסקאות שביצעתי/נתוני רשויות המפורסמים לציבור/תקשורת (בע"מ)/ בנק ישראל/ נתוני משכנתאות לרבות נתוני השוואה/ התפתחויות בשוק (שכונות חדשות שקמות ומעקב אחריהן)/פורומים/פייסבוק, וכד'. הבנת את הנקודה.

המסקנה שלי מכל הנ"ל, המחירים לא בשיווי משקל.

 

[naftul21]

אמת. הנדל"ן בישראל יקר באופן כללי לאורך כל ההיסטוריה, ובתקופות של ריבית אפסית ברחבי העולם, זה מאד לא מפתיע שהנדל"ן יתייקר. אפשר להתנחם בעובדה שהשכר ממשיך לטפס, ואין כשל שוק בולט שפוגע בענף הנדל"ן.

צריך להוסיף להשוואה שבשנות 60 -70 פחות נשים יצאו לעבודה .היום כמעט בכל בית יש הכנסה של 2 משכורות,מה שמגדיל את ההכנסה למשפחה

 

[Honey jar]

תגיד אתה. אתה טענת שהם יצאו משליטה, אתה צריך להוכיח. תתכבד להסביר מה זה "כן בשליטה", ולמה עכשיו זה לא כך.
האם אתה מתבסס על אמירות פופוליסטיות השגורות בחוגים מסויימים?

כן, אני מתבסס על אמירות פופוליסטיות השגורות בחוגים מסויימים.
בשביל מה הערות עוקצניות כאלה? למה זה טוב? ועוד אחרי דיון של הודעה וחצי. קצת מוציא את החשק להתאמץ ולענות.

ממש במקרה הגבתי בהודעה אחרת כיצד דעתי התגבשה:

הדיעה שלי מורכבת ממעקב אחרי השוק בעשור האחרון בכל דרך שקיימת- לוחות נדלן, עסקאות שאני נחשף אליהן- עסקאות של חברים/משפחה/שכנים/עסקאות שביצעתי/נתוני רשויות המפורסמים לציבור/תקשורת (בע"מ)/ בנק ישראל/ נתוני משכנתאות לרבות נתוני השוואה/ התפתחויות בשוק (שכונות חדשות שקמות ומעקב אחריהן)/פורומים/פייסבוק, וכד'. הבנת את הנקודה.

המסקנה שלי מכל הנ"ל, המחירים לא בשיווי משקל.

 

[Oringa]

המחירים לא בשיווי משקל

לפי הלמ"ס, מספר המשכורות הממוצעות בשנת 2016 הוא 147 - עלייה מתונה יחסית, במיוחד לאור העלייה של 2008-2012.
כל עוד לא תדע לכמת את החוויה האינדיבידואלית שלך מבחינת איכות הנכסים, מיקומם, מחירם ועוד, אין לי איך להתייחס לטענה שלך, ואני באמת אשמח ללמוד.

 

[כימאי]

ממעקב אחרי השוק

למה אתה מתכוון "השוק"? לאיזור תל-אביב? כי שם מטרתם של החוגים הפופוליסטיים שכיוונתי אליהם, והתנהגות מחירי הדיור שם אינה שונה מהתנהגותם בכל מטרופולין מרכזי אחר בעולם.
ו"מעקב אחרי השוק" זו לא תשובה. נתונים זו תשובה.

 

[Honey jar]

לפי הלמ"ס, מספר המשכורות הממוצעות בשנת 2016 הוא 147 - עלייה מתונה יחסית, במיוחד לאור העלייה של 2008-2012.

האם אתה אומר במילים האחרונות ששיעור השינוי במחירים בין השנים 2012-2016 הוא 5%? (עלייה מ 140 ל- 147)
אם כן, אתה מודע לכך שהמסקנה הנ"ל מנותקת לחלוטין מהמצב בשטח?

כל עוד לא תדע לכמת את החוויה האינדיבידואלית שלך מבחינת איכות הנכסים, מיקומם, מחירם ועוד, אין לי איך להתייחס לטענה שלך, ואני באמת אשמח ללמוד.

אני לא בטוח שאני יודע מה זה אומר לכמת את החוויה האינדיבדואלית שלי. בנוסף, מה אינדיבידואלי בהתבוננות בשוק במשך עשר שנים דרך בכל המדיות שציינתי קודם?

הדיעה שלי מורכבת ממעקב אחרי השוק בעשור האחרון בכל דרך שקיימת- לוחות נדלן, עסקאות שאני נחשף אליהן- עסקאות של חברים/משפחה/שכנים/עסקאות שביצעתי/נתוני רשויות המפורסמים לציבור/תקשורת (בע"מ)/ בנק ישראל/ נתוני משכנתאות לרבות נתוני השוואה/ התפתחויות בשוק (שכונות חדשות שקמות ומעקב אחריהן)/פורומים/פייסבוק, וכד'

למה זה שונה מהתבוננות בשוק ההון במשך עשר שנים וניתוח התמורות בשוק? גם אז היית אומר שזו חוויה אינדיבידואלית?

 

[Honey jar]

למה אתה מתכוון "השוק"? לאיזור תל-אביב? כי שם מטרתם של החוגים הפופוליסטיים שכיוונתי אליהם, והתנהגות מחירי הדיור שם אינה שונה מהתנהגותם בכל מטרופולין מרכזי אחר בעולם.
ו"מעקב אחרי השוק" זו לא תשובה. נתונים זו תשובה.

אין לי גרף לשלוף, אם לזה אתה מחכה.
ב"שוק", אני מתכוון "לשוק המקומי" ברמה מסויימת, ולמספר ערים ספציפיות ברמה קצת יותר מעמיקה.

 

[אורי ג.]

בתור התחלה, אנחנו כרגע בשלהי שנת 2017. כמעט 6 שנים מאוחר יותר מאשר השנה האחרונה בגרף. המחירים היום שונים מאוד ממחירי 2012.

צודק, לא שמתי לב בכלל, המחירים עלו מאז בעשרות אחוזים!

המסקנה שלי מכל הנ"ל, המחירים לא בשיווי משקל.

פר הגדרה כל עוד יש קונים ומוכרים המחירים תמיד בשיווי משקל.

 

[אנון נימוס]

אני חושב שהדיון עקר, אי אפשר להתמודד עם מחקרים אישיים ,תוקף מדעי אין כאן, ומה לעשות שהלמס לעיתים "מפגר" אחרי המציאות ולא מייצר גרפים כאוות מותאמים בדיוק למדדים ספציפים (ראה חציון מול ממוצע)

אולי כדאי להעביר את הדיון לתרד אחר אלא אם כן פותש מרוצה מהדיון.
הדיון היה על מינוף במקור ,

 

[Honey jar]

צודק, לא שמתי לב בכלל, המחירים עלו מאז בעשרות אחוזים!

לא, הם בכלל ירדו...

פר הגדרה כל עוד יש קונים ומוכרים המחירים תמיד בשיווי משקל.

אתה מסתתר מאחורי סמנטיקה.
כשאני אומר שהמחירים "אינם בשיווי משקל", אני אומר שהמחירים גבוהים מידי. זה נאמר כחלק מקונטקסט של דיון. אנחנו לא בקורס מבוא לכלכלה ואפשר לנהל דיון בלי לחשוש האם כל מילה שנייה מתאימה בדיוק אחד לאחד לאיזה הגדרה אקדמיות. הקורא הסביר מבין מהי כוונתי ב"יציאה משיווי משקל".
לשיטתך אגב גם אסור לומר כי המחירים גבוהים וזאת כי כל עוד יש קונים ומוכרים, המחירים לא גבוהים. אני מכיר את הגישה הזו. אני לא מקבל אותה.

 

[אורי ג.]

לא, הם בכלל ירדו...

המחירים מ2012 לא ירדו איך שלא תסתכל על זה.

אנחנו לא בקורס מבוא לכלכלה ואפשר לנהל דיון בלי לחשוש האם כל מילה שנייה מתאימה בדיוק אחד לאחד לאיזה הגדרה אקדמיות. הקורא הסביר מבין מהי כוונתי ב"יציאה משיווי משקל".

סורי אני לא יכול לנהל דיון על תחושות ורגשות רק מהסיבה שאיני מבין בזה (אשתי כן), אני מבין שאתה מרגיש שהמחירים גבוהים מדי, כנראה שעשרות אלפי האנשים בשנה שרוכשים דירות אינם מסכימים איתך.

לשיטתך אגב גם אסור לומר כי המחירים גבוהים וזאת כי כל עוד יש קונים ומוכרים, המחירים לא גבוהים. אני מכיר את הגישה הזו. אני לא מקבל אותה.

לא. וזה גם לא מה שאמרתי. גבוה או נמוך זהו מושג יחסי, לדוגמא אם תשים אותי עם קבוצה של שחקני כדורסל בNBA לא תמצא מישהו שיטען שאני גבוה בקבוצה הזו, אז הדין עם מחירי הדיור הוא זהה, השאלה היחידה היא מה בדיוק רוצים למדוד...

 

[Oringa]

סורי אני לא יכול לנהל דיון על תחושות ורגשות רק מהסיבה שאיני מבין בזה

צודק, לא שמתי לב בכלל, המחירים עלו מאז בעשרות אחוזים!

לפי הנתונים שהבאתי מהלמ"ס, המחירים עלו בין 2012 ל-2016 ב-5 אחוז ביחס לשכר הממוצע. איפה ראית עלייה של עשרות אחוזים?

 

[אורי ג.]

לפי הנתונים שהבאתי מהלמ"ס, המחירים עלו בין 2012 ל-2016 ב-5 אחוז ביחס לשכר הממוצע. איפה ראית עלייה של עשרות אחוזים?

צודק, התכוונתי למחיר הריאלי ללא קשר לשכר.
גם 147 לפי הנתונים שלך זה שיא של כל הזמנים.

 

[Oringa]

אף אחד לא מפקפק בעובדה שמחירי הנדל"ן כיום נמצאים בשיא. פשוט לאנשים קל לשכוח, וה"עיתונות הכלכלית" דואגת להסתיר, שפעם הייתה כאן סיטואציה כמעט זהה באופן יחסי לשכר הממוצע. תמשיכו לחסוך, תשכירו דירה במקום להשתעבד למשכנתא, תעברו למקומות קצת פחות מרכזיים ותחכו שיעבור המבול.

 

[אורי ג.]

ותחכו שיעבור המבול.

בתקווה אמן.

 

[Honey jar]

סורי אני לא יכול לנהל דיון על תחושות ורגשות רק מהסיבה שאיני מבין בזה

מה הקשר לרגשות? כל טענה שלא מצורפת לה עבודה סמינריונית, היא מבוססת על רגשות? אני חי את השוק, כל מי שסביבי חי את השוק, וכל המדינה חיה את השוק. יש לזה לא פחות משקל מלגרף שמראה את היחס בין השכר לממוצע למדד מחירי הדיור.

הרי גם כשצירפו את הגרף, אז פתאום עלו פה שאלות האם יש לקחת את השכר הממוצע? או את השכר החציוני? ומהי בכלל דירה? והאם זה שכר למטר? או שכר לחדר?

אז לנסות לזקק מסקנה ש"מחירי הדירות לא מנופחים" באמצעות איזה גרף אחד חד מימדי על שוק הדיור, נראה לי פחות רציני (או- לא יותר רציני, אם נעדן טיפה) מלהסיק מסקנה דרך מעקב מקרוב אחר השוק, להיות בהאזנה, לבצע בו עסקאות, להחשף לעסקאות (דרך אנשים ודרך פרסומים של רשויות), להכיר את השוק לפני 2007, להכיר את השוק אחרי, לחיות בו כשוכר, כמשכיר, כמשקיע, להיות קשוב לבנק ישראל, לרשות המיסים, למשרד האוצר, לדעות נוספות (ומגוונות לכאן ולכאן) של אנשים שמבינים דבר או שניים, לקרוא עיתונות כלכלית, להתעלם מעיתונות כלכלית, ובכלליות להתבונן וללמוד.
זה נקרא רגשות? אז סליחה באמת שאין לי גרף.

כנראה שעשרות אלפי האנשים בשנה שרוכשים דירות אינם מסכימים איתך.

שאלת את כולם? או שאתה קובע את זה על סמך רגש?
אפשר לקנות דירה ולהרגיש שמחיר גבוה מידי, בו זמנית. אין סתירה בין הדברים. אני מכיר מקרוב מקרים כאלה של אנשים שרכשו והרגישו שהם הפריארים הכי גדולים בעיר. רצה הגורל והמחירים עלו מאז והרגשתם השתנתה.

 

[Oringa]

ומה המסקנה שלך? שמחירי הנדל"ן בשיא של כל הזמנים (את זה גם הנתונים מראים)? שהתשואה מנדל"ן באיזור המרכז נמוכה מדי (גם את זה הנתונים מראים)?

 

[Honey jar]

ומה המסקנה שלך? שמחירי הנדל"ן בשיא של כל הזמנים (את זה גם הנתונים מראים)? שהתשואה מנדל"ן באיזור המרכז נמוכה מדי (גם את זה הנתונים מראים)?

אם אני מחבר את זה למה שהתחיל את הדיון ביננו, אז המסקנה שלי היא שדירה היום הפכה ללוקסוס לעשירים או לבני עשירים, ולכן מתן נקודות זיכוי (או מנגנון אחר שמיטיב עם שוכרים) הוא צעד חיובי במדינה שדורשת ממך לתת שלוש שנים מהיפות ביותר, לצבא.